19일 한경 다산홀서 특수경매 세미나
김은기 블루문인베스트 회장

김은기 블루문인베스트 회장

“부동산경매에선 경제적 리스크를 해소할 때보다 법률적 리스크를 해소할 때 더 큰 수익률을 올릴 수 있습니다.”

2일 만난 김은기 블루문인베스트 회장(사진)은 “경매는 부동산과 법률의 접점”이라면서 이같이 말했다. 이 가운데서도 유치권과 법정지상권 등의 문제가 얽힌 특수경매는 감정가격의 절반 수준에서 낙찰받을 수 있어서 기대수익률 또한 높다는 게 그의 논지다.

유치권이란 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리다. 지상권은 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리다. 법원경매에선 이 같은 문제들이 얽힌 사건을 특수경매로 부른다. 블루문인베스트는 특수물건을 전문적으로 분석하는 부동산 투자 기업이다. 김 회장은 “대부분 투자자들은 높은 수익률만 보고 특수경매에 뛰어들었다가 낭패를 본다”면서 “유치권이나 지상권 주장을 깰 수 있는 증거를 미리 확보해야 한다”고 강조했다. 증거 수집이 덜 된 경우 입찰보증금을 날릴 위험이 높다는 의미다.

그는 체크 리스트를 만들어 단계적으로 확인 절차를 거치라고 조언했다. 첫째는 유치권 성립요건을 갖췄는지 확인하는 일이다. 김 회장은 “유치권은 허가가 아니라 신고이기 때문에 매각물건명세서에도 ‘유치권 신고가 있음’으로 표기된 사례가 많다”며 “성립 여부가 불분명한 유치권을 내세워 자신들이 직접 낙찰받으려는 건설사들도 있다”고 귀띔했다.

둘째는 유치권이 신고된 부동산의 채권 소멸시효를 확인하는 단계다. 김 회장은 “공사대금은 3년이 시효”라며 “3년이 경과했는데 소를 제기하지 않거나 지급명령을 신청하지 않으면 채권이 소멸된다”고 강조했다. 유치권을 행사 중이라는 플래카드가 걸려있어도 정작 채권이 소멸해 유치권이 성립하지 않는 현장이 비일비재하다는 게 그의 경험이다.

그는 이처럼 유치권이 성립하지 않는 사례를 여럿 소개했다. 김 회장은 “경매개시 이후부터 점유를 시작했거나 경매가 일찍 넘어가 변제기 미도래로 유치권이 생기지 않는 경우도 있다”며 “해당 부동산과 관련없는 다른 빚을 내세워 점유하는 건련관계 불성립 여부도 살펴봐야 한다”고 설명했다. 유치권자가 부동산을 점유 중이더라도 중간에 점유 상태가 끊기면 유치권이 사라지기도 한다. 김 회장은 “유치권이 존재하지 않는 게 확실하다는 심증이 있더라도 중요한 건 증명”이라며 “꼼꼼한 증거 조사와 판례를 통해 문제를 해결해야 한다”고 강조했다.

통상 유치권이 얽힌 부동산은 경매시장에서 유찰을 거듭하면서 감정가 대비 절반 수준까지 최저입찰가격이 떨어진다. 이때 가격 하락 요인이 유치권 때문인지를 판단하는 것이 중요하다. 사전에 중개업소 탐문을 통해 매각 가능한 물건인지를 알아보는 건 필수다. 김 회장은 “유치권이 없었을 때 담보대출이 얼마나 이뤄졌는지를 봐야 한다”며 “1순위 은행의 채권최고액을 통해 가격 하한선을 측정할 수도 있다”고 설명했다.

김 회장은 오는 19일 열리는 ‘초보자를 위한 고수익 부동산 경매 특수물건 투자해법 세미나’에서 이 같은 투자전략을 소개할 예정이다. 행사는 서울 중림동 한국경제신문사 18층 다산홀에서 열린다. 오후 2시와 7시로 나눠 두 차례 진행된다. 참가신청은 전화로 할 수 있다. 참가비는 3만3000원이다. (02)3277-9986

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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