[종합] 투기과열지구에 '분양가 상한제'…재건축·재개발 소급적용

서울·과천·세종·분당·광명 등 '투기과열지구'에 적용
재건축·재개발, 관리처분인가→입주자모집공고 소급
전매제한 최대 10년…'5년 거주의무' 조항 신설 추진

철거 공사가 진행 중인 서울의 한 재건축 단지. 한경DB

정부가 공공택지에만 적용되던 분양가 상한제를 민간택지에도 적용한다. 최근 서울 강남을 중심으로 집값이 꿈틀대자 선제 조치에 나선 것이다. 이를 위해 기존 ‘주택법 시행령’에 있는 적용 조건을 대폭 완화해 모든 투기과열지구에 적용 가능토록 했다. 재건축·재개발 단지는 종전까진 관리처분계획인가를 받으면 상한제를 피할 수 있었지만 앞으론 입주자모집공고 기준으로 소급 적용된다.

◆투기과열지구 전역 사정권

12일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 발표했다. 우선 적용 조건을 크게 완화했다. 정부는 그동안 신도시 등 공공택지에만 분양가 상한제를 적용해 왔다. 재건축·재개발 등 민간택지의 경우 상한제 지정 요건이 까다로웠기 때문에 이를 대폭 완화한 게 이번 개정안의 골자다.

국토부는 민간택지 분양가 상한제의 적용 필수요건을 ‘투기과열지구 지정 지역’으로 바꿨다. 종전엔 ‘직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’이었다. 앞으론 물가변동률과 상관없이 투기과열지구인 서울 전역과 세종, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구가 상한제 사정권에 드는 셈이다.

필수요건과 함께 충족해야 하는 선택요건도 개정됐다. 우선 같은 행정지역에서 최근 분양한 단지가 없는 경우 보다 넓은 지역의 통계를 활용하도록 바뀌었다. ‘최근 1년 동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다’는 기준의 경우 분양실적이 없는 지역은 주택건설지역 통계를 활용하는 요건으로 변경됐다. 주택건설지역이란 특별시와 광역시, 시·도 등으로 구 단위보다 넓은 단위의 행정지역을 말한다. 국토부 관계자는 “분양 실적이 없는 구 단위의 경우 분양가 상승률 기준을 적용하기 힘든 경우가 많아 시·도 단위 통계를 활용할 수 있도록 개선했다”고 설명했다.

세 가지 선택요건 가운데 나머지 두 가지는 그대로 유지된다. ‘최근 2개월 청약경쟁률이 5 대 1 또는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 경쟁률이 10 대 1을 넘는 경우’와 ‘최근 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가하는 경우’다. 이들 조건 가운데 한 가지를 충족하면 국토부가 주거정책심의위원회를 열어 지역별로 분양가 상한제 적용 여부를 결정한다.

◆재건축·재개발 소급적용

이번 개정안에선 상한제 기준 시점도 바뀌었다. 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 최초 입주자모집공고일로 변경됐다. 기존 시행령에선 최초 관리처분계획인가를 신청한 단지는 적용이 제외됐다. 이미 관리처분인가를 받아 이주와 철거를 진행 중인 단지라면 상한제를 피할 수 있는 것이다. 하지만 입주자모집공고 기준으로 적용 시점이 바뀌면서 관리처분인가를 받았지만 아직 일반분양을 하지 않은 단지들이 모두 소급 적용을 받게 될 전망이다. ‘둔촌주공’과 ‘신반포3차·경남’, ‘삼성상아2차’ 등 강남권 대어급 재건축 단지들이 상한제 영향을 피할 수 없을 전망이다.

소급 적용이 조합원 재산권을 침해한다는 논란과 관련해 국토부는 문제가 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 “관리처분인가에 포함된 예상 분양가격과 사업 가치는 법률에서 보호된 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다”며 “국민의 주거 안정이란 공익이 조합원의 기대이익보다 크다”고 말했다.

재건축·재개발 이외 일반주택건설사업 또한 상한제 적용 시점이 입주자모집공고 승인 신청 시점으로 바뀌었다. 종전엔 사업계획승인 시점이었다. 상한제를 피하기 위해 분양을 앞당기는 ‘밀어내기 분양’이 나올 가능성이 높아진 셈이다.

◆전매제한 최대 10년

분양가 상한제를 적용받는 아파트 당첨자들의 전매제한 기간은 확 늘어난다. 현재 수도권 투기과열지구에서 상한제를 적용받는 민간택지 아파트의 경우 분양가에 따라 3~4년 동안 전매가 제한된다. 앞으론 분양가가 시세의 100% 이상일 때 5년, 80~100%일 때 8년, 80% 미만인 경우 10년 동안 전매가 제한된다. 공공택지의 전매제한도 기간도 늘어난다. 수도권 투기과열지구일 때 분양가에 따라 3~8년이던 전매제한 기간은 5~10년으로 연장된다. 수도권 이외 지역은 종전과 동일하다. 공공택지는 3~8년, 민간택지는 1년6개월~4년이다.

전매제한 기간 동안 이사나 해외체류, 이혼 등으로 불가피하게 집을 매각해야 할 때는 LH(한국토지주택공사)가 우선 매입한다. LH는 이를 통해 매입한 주택을 임대주택으로 우선 공급하고 필요에 따라 수급조절 용으로 활용할 예정이다.

국토부는 이와 함께 법 개정을 통해 거주 의무기간을 만든다는 방침이다. 국토부 관계자는 “올해 중 주택법 개정안을 발의해 민간택지 분양가 상한제 아파트도 공공분양 아파트와 똑같이 최대 5년의 거주 의무기간을 도입할 예정”이라고 설명했다.

분양가 산정의 근간이 되는 택지비 산정기준도 마련할 예정이다. 한국감정원이 택지비 산정절차 적정성을 검토하는 방안도 추진된다. 상한제는 택지비와 건축비, 적정 이윤을 합친 금액으로 아파트 분양가격을 제한하는데 여기서 택지비의 비중이 가장 높다. 분양가를 결정할 요인으로서의 변수도 크다. 건축비의 경우 정부가 매년 두 차례 표준 건축비를 고시한다. 이달 기준 3.3㎡당 644만원으로 강남권 신축 단지 공사비의 절반 수준이다. 고분양가 논란으로 상한제 카드가 나온 점을 고려하면 적정 이윤은 낮은 수준으로 책정될 가능성이 높다. 결국 땅값인 택지비가 얼마나 높게 책정되느냐에 따라 향후 분양가 상한선이 달라지는 셈이다. 현재 택지비는 정비사업 구역 내 모든 땅의 감정평가액이다. 사업시행계획인가를 받은 조합이 조합원들에 대한 종전자산평가를 할 때 정해진다.

이 같은 내용을 담은 주택법 개정안은 다음달 23일까지 관계기관 협의와 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 국토부 관계자는 “상한제 지정 지역과 시기는 주거정책심의위에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획”이라고 말했다.

◆‘꼼수 후분양’ 막는다

분양가 상한제가 나오게 된 배경이었던 ‘꼼수 후분양’도 막는다. 분양보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하기 위해 후분양을 하려는 단지가 늘어나는 데 따른 조치다. 현재 아파트를 분양하기 위해선 반드시 분양보증을 받아야 한다. 건설사가 부도가 나더라도 수분양자들의 분양대금을 돌려줄 주체가 필요해서다. 정부는 이 때문에 보증기관인 HUG를 통해 우회적으로 분양가를 통제해왔다.

하지만 재건축·재개발 단지들이 후분양 방식을 채택할 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 된다. 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’은 지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사를 완성한 경우 건설사 두 곳이 연대보증을 서면 HUG 보증 없이 분양을 할 수 있도록 규정하고 있다. 국토부는 주택공급에 관한 규칙을 개정해 후분양이 가능한 건축공정 기준을 지상층 골조공사 완료 시점으로 바꿀 예정이다. 공정률을 기준으로 보면 종전 50~60%에서 80% 수준으로 변경되는 셈이다. 이 경우에도 건설사 두 곳 이상의 연대보증이 필요하다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com