민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 서울 집값이 연간 1.1%포인트 더 떨어질 것이란 분석이 나왔다. 분양가 상한제로 새 아파트의 희소성이 커질 것으로 예상되면서 주요 지역에서 최고가 거래가 잇따르는 최근 상황과는 대조적인 결과다.
국토연구원은 29일 이 같은 내용을 담은 ‘2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제 : 분양가상한제 확대 도입 영향 점검’ 보고서를 발표했다. 국책연구기관인 국토연구원은 ‘이중차분법’을 이용해 서울 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 주택가격이 연간 1.1%포인트 하락할 것으로 내다봤다. 이중차분법은 정책이 적용되는 그룹과 적용되지 않는 그룹 간 정책 성과를 측정하는 방법이다.
국토연구원은 “상한제 시행으로 재건축·재개발 단지 매매 수요가 줄어들 것”이라며 “예상 개발 이익이 줄어들면서 투자 수요가 감소하고, 높은 분양가로 주변 집값이 동반 상승하는 효과도 줄어들 것”이라고 예상했다. 이로 인해 올해 전국 주택 매매가격은 1.3~1.6% 하락할 것으로 전망했다.
상한제 시행에 따른 공급 부족 우려에는 선을 그었다. 국토연구원은 “지난해 주택 준공 실적이 62만7000가구로 크게 늘어난 데다 최근 3년간 주택 인허가 실적도 장기 평균치를 넘었다”며 “주거복지 로드맵, 3기 신도시 개발 등에 따른 주택 공급으로 공급 위축 가능성은 작다”고 밝혔다.
이 같은 전망은 최근 서울 부동산 시장 분위기와 다르다. 서울 신축 아파트(준공 5년 이하) 매매가격은 오름세를 보이고 있다. 지난 15일 한국감정원 조사에서 35주 만에 상승 전환(0.0%)한 데 이어 22일 조사에서도 0.05% 올랐다. 지난 8일 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가 상한제 도입 계획을 밝힌 이후다. 입주 4년 차인 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡는 지난달 26억원에 손바뀜한 뒤 지금은 27억원 이상에 매물이 나와 있다. 대치동 J공인 관계자는 “상한제 시행 예고로 수익성이 악화될 것이란 우려에 재건축 수요가 신축으로 옮겨가고 있다”고 말했다.
국토연구원 분석…주택시장 '수축 국면', 올해 수도권 집값 1.2∼1.6% 하락 전망"3기 신도시 등 건설…상한제 시행해도 공급 위축 우려 적어"서울 민간택지에 분양가 상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택 매매가격이 연간 1.1%포인트 추가 하락할 것이라는 분석이 나왔다.국토연구원은 29일 발행한 국토정책 브리프에서 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%포인트 하락시키는 효과가 나타났다고 밝혔다.이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹(처치그룹)과 적용되지 않는 그룹(통제그룹)간의 정책 성과를 측정하는 방법론중 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다.국토연구원은 "정부가 민간택지로 상한제를 확대하려는 것은 재건축·재개발 단지에 대한 개발이익을 줄임으로써 이곳에 쏠린 유동자금을 분산시켜 주택시장을 안정시키겠다는 의지로 풀이된다"며 "상한제 시행으로 일부 재건축·재개발 단지에 대한 '쏠림 현상'이 완화되며 주택시장 안정에 영향을 줄 것"으로 예상했다.분양가가 종전보다 낮아져 재건축·재개발 사업의 개발 이익이 줄고, 이에 따라 높은 자본이득을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아질 것이라는 분석이다.상한제 시행으로 분양가가 하락하면 고분양가가 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 예상했다.분양가 상한제 시행으로 주택공급이 위축될 것이라는 우려에 대해서는 "지난해 주택 준공실적이 62만7천가구로 크게 늘었고, 최근 3년간 주택건설 인허가 실적도 장기 평균치를 웃돌아 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지할 것"이라고 내다봤다.이와 함께 주거복지 로드맵에서 2018∼2022년 동안 주택 100만가구 공급 계획과 3기 신도시 개발 등을 통해 수도권내에서 주택 30만가구 공급을 병행하고 있는 만큼 공급 문제가 우려할 수준은 아니라고 연구원은 설명했다.국토연구원 박천규 부동산시장연구센터장은 "과거 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 직후 인허가 물량이 줄어든 것은 글로벌 금융위기와 함께 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하다"며 "2010년부터는 분양가 상한제 시행 상황에서도 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복했다"고 말했다.국토연구원은 올해 주택매매가격 순환국면을 분석한 결과 2분기부터 전국·수도권·지방의 주택시장이 모두 '수축국면'에 진입했다고 설명했다.이에 따라 분양가 상한제 등 정부 정책이 영향을 미치면서 수도권의 주택 매매가격이 연간 1.2∼1.6%의 하락세를 보일 것으로 예상했다.전국의 주택 가격도 연간 1.3∼1.6% 떨어질 것으로 전망했다.상한제가 직접 영향을 미칠 서울의 집값은 별도로 예측하지 않았으나 상반기 상승에도 불구하고 연간 하락세로 돌아설 것으로 연구원은 내다봤다.주택 전셋값은 수도권이 연간 2.2∼2.4%, 전국이 2.1∼2.3% 하락할 것으로 예상했다.박천규 센터장은 "최근 금리 인하로 인한 유동성 증가로 주택시장의 불안 요인이 존재하는 만큼 실거주 목적 이외의 대출에 대한 관리 체계를 강화해야 한다"고 주장했다.또 지역별 맞춤형 정책 추진을 위한 주택시장의 모니터링과 사전 대응 능력을 강화해야 한다고 제언했다./연합뉴스
민간택지 분양가 상한제 도입이 기정사실화되면서 남모르게 웃는 이들이 늘고 있다. 재건축·재개발이 직격탄을 맞으면 반사이익을 볼 수 있기 때문이다. 정비사업에서 중도하차할 예정인 현금청산자나 인근 신축 단지 소유자 등이 대표적이다. ‘로또’를 노리는 무주택자나 이들에게 전세를 놓고 있는 집주인도 마찬가지다.28일 정비업계에 따르면 재개발구역 현금청산자들이 분양가 상한제로 수혜를 볼 것으로 예상되고 있다. 상한제로 일반분양 수입 감소가 예상될 경우 조합원 분양가를 올려야 하는데 이 과정에서 청산자들의 청산금도 자연스레 오를 수밖에 없는 구조여서다. 조합에 땅값은 분양가 상한제 체제에서 유일한 돌파구다. 상한제는 택지비와 건축비, 적정 이윤을 합친 금액으로 아파트 분양가격을 제한한다. 여기서 택지비 비중이 가장 높다. 원가로 인정되는 땅값을 올려야 상한제 충격이 덜한데, 새 아파트 입주권을 받을 생각이 없던 청산자들의 재산에 대한 평가액도 함께 오른다. 결국 이들은 초기 예상보다 짭짤한 수익을 남기고 사업에서 빠질 수 있게 되는 셈이다.신축 단지 소유주들도 분양가 상한제로 수혜를 볼 전망이다. 주변 재건축·재개발사업이 멈추면서 새 아파트 희소성이 부각되면 ‘풍선 효과’가 나타날 수 있어서다. 청약가점이 높은 예비 청약자들에겐 상한제가 기회다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 통제하는 현재보다 더 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있어서다. 하지만 ‘로또’ 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다. 과거에도 상한제 아파트 당첨은 하늘의 별 따기에 가까웠다. 최고 106 대 1의 청약경쟁률을 기록한 은평뉴타운 2지구는 중대형 면적대의 청약가점 ‘커트라인’이 60점대를 넘겼을 정도였다.실수요자들이 ‘로또’를 노리기 위해 전세로 눌러앉는 동안 공급 감소까지 겹치면서 전세난이 심화될 가능성도 있다. ‘갭투자’ 등으로 보유 주택 수를 늘린 다주택자들이 상한제로 수혜를 입는 셈이다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
정부가 민간택지 분양가 상한제 등 추가 부동산 규제책을 예고했음에도 집값이 더 오를 것으로 보는 이들이 크게 늘고 있다. 한국은행의 주택가격전망 소비자태도지수(CSI)가 전달 대비 9포인트 뛰면서 8개월 만에 100을 넘어섰다. 한국감정원의 매매수급동향, 국민은행의 매매가격전망 등의 심리지표도 빠른 속도로 회복되고 있다.주택가격전망 CSI 100 돌파26일 한국은행에 따르면 이번달 전국 주택가격전망 CSI는 106을 기록했다. 전달에 비해 9포인트 상승했다. 8개월 만에 100을 넘었다. 주택가격전망 CSI는 0~200 범위의 지수로 1년 뒤 주택가격이 현재보다 상승할 것으로 전망하는 소비자가 많으면 100 초과, 하락할 것으로 예상하는 소비자가 많으면 100 미만으로 기록된다.전국 주택가격전망 CSI는 작년 9월 128을 기록한 뒤 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 이후 매달 10포인트가량 떨어졌다. 올해 3월 83으로 연중 최저치를 기록한 뒤 빠른 속도로 회복되고 있다.지역별 주택가격전망 CSI도 모두 100을 넘어섰다. 서울은 지난달 101을 기록했고 이번달 11포인트 상승해 112를 나타냈다. 부산 광주 대전 등을 포함한 6대 광역시는 108을 기록했다. 전달보다 11포인트 올라 8개월 만에 100을 넘었다. 서울과 6대 광역시를 제외한 모든 도시를 포함한 기타 도시 주택가격전망 CSI도 103을 기록해 100을 넘었다. 작년 10월 이후 9개월 만이다. 한국은행 관계자는 “서울을 중심으로 집값이 강하게 반등하자 계속 집값이 오를 것이라고 보는 소비자가 많아지고 있다”고 말했다.주택가격전망 CSI는 비교적 정확도가 높은 선행지표로 알려져 있다. 전국 주택가격 상승률이 하락 전환한 작년 12월 이전에 이 지표는 그해 9월부터 하락곡선을 그리고 있었다. 조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “서울 집값 상승 전환에 한발 앞서 주택가격전망 CSI는 지난 2월 먼저 반등했다”며 “주택가격전망 CSI만큼 주택가격에 대한 심리를 뚜렷하게 나타내는 지표는 없다”고 말했다.급등 vs 강보합다른 심리지표도 하락 흐름에서 점차 벗어나는 추세다. 한국감정원에 따르면 지난 22일 주간 매매수급동향이 80.9로 집계됐다. 매매수급동향은 전국 6000여 개 공인중개업소를 대상으로 매수 문의와 매도 문의를 비교해 작성하는 지표다. 지표 범위는 0~200이다. 지표가 100을 초과하면 매수 문의가 매도 문의보다 많다는 의미다.매매수급동향은 지난 15일 80.1을 기록했다. 70대로 진입한 뒤 169일 만에 80대를 회복한 것이다. 한국감정원 관계자는 “아직 100을 넘지 않아 수요우위시장으로 재편된 것은 아니다”면서도 “서울을 중심으로 매수 문의가 늘고 있어 수요 우위가 계속 강화되는 상황”이라고 말했다.KB부동산 리브온에서 발표하는 매매가격전망지수도 2월부터 꾸준히 상승하고 있다. 이 지표는 전국 4000여 개 중개업소를 상대로 매매가격이 상승할 것인지를 조사해 0~200 범위로 작성한 지표다. 매매가격전망지수는 작년 9월 106.6으로 최고점을 기록한 뒤 올해 2월 80까지 떨어졌다. 이후 반등해 상승 흐름을 이어가 지난달 88.5를 기록했다.집값에 대한 전문가 전망은 엇갈린다. 부동산 컨설턴트 아기곰(필명)은 “서울 주택가격전망 CSI가 110을 훌쩍 넘은 점을 고려할 때 다음달은 전통적 비수기임에도 불구하고 이번달보다 더 오를 가능성이 높다”고 전망했다. 조 연구원은 “현재는 집값이 오를 대로 오른 상황”이라며 “집값 상승에 대한 기대심리와 에너지는 충분하지만 구매력에 한계가 있어 연말까지 보합 혹은 강보합 수준에 머무를 것”으로 예상했다.구민기 기자 kook@hankyung.com
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