[집코노미TV] "분양가 상한제→전셋값 급등→'전월세 상한제' 도입 불가피"

구민기 기자

입력2019.07.30 07:00 수정2019.07.30 11:21

'집'터뷰

곽창석 도시와공간 대표

▶조성근 부장
민간택지 분양가 상한제가 적용된다는 전제 하에서 보면 분양가가 뚝 떨어질 거란 말이죠. 수요자들은 두 가지로 나뉠 거예요. 가점이 높은 사람과 낮은 사람들은 행동을 달리 해야 할 것 같은데요.

▷곽창석 대표
상한제가 시행되면 무주택자 가운데서도 가점이 낮은 분들은 당첨될 확률이 더 떨어지겠죠. 어느 선이 포기해야 할 점수냐는 없겠지만 경험적으로 보면 10명 중 1~2명만 당첨됩니다.

[집코노미TV] "분양가 상한제→전셋값 급등→'전월세 상한제' 도입 불가피"

▶구민기 기자
계속 지원해도 그런가요?

▷곽창석 대표
네, 그렇습니다. 부동산시장이 과열되면 과열될수록 정부에서 경쟁률을 더 높이는 정책을 쓰는데 분양가 상한제가 시행되면 분양 물량은 더 안 나옵니다. 가점이 60점을 넘는다면 기다려볼 만하지 않겠는가, 하는 생각을 합니다. 만약 그 이하라면 그냥 포기하고… 물론 상한제가 시행된다는 전제 하에서 말입니다.

▶구민기 기자
기존 주택을 알아보라는 말씀이시죠?

▷곽창석 대표
네, 그렇게 가시는 게 현실적이란 거예요. 과거부터 현재까지 봤을 때 내 집 마련을 하는 경우와 그렇지 않은 경우를 보면, 지금까지는 내 집 마련을 한 쪽이 이득입니다. 특히 지금은 내년 이후 전세가격이 불안해질 여지도 있으니까요. 1가구 1주택에 대해서는 양도소득세를 9억원까지 비과세를 해줍니다. 이건 엄청난 혜택이거든요. 혼란스럽긴 하겠지만 적극적으로 내 집 마련을 알아보는 편이 좋을 것 같습니다.

▶구민기 기자
분양가 상한제로 재건축 투자의 메리트는 어떻게 되나요?

▷곽창석 대표
단기적으로는 떨어진다고 봐야죠. 아무래도 조합원들은 일반분양가가 낮아지니까 추가분담금이 늘어나는 구조가 되거든요. 5월 이후 재건축 거래가 활발했는데 당시 계약하신 분들이 지금 굉장히 불아해진 거죠. 일반분양가가 내려가면 분담금이 예상보다 늘어나니까요. 그래서 재건축 거래가 뚝 끊겼죠. 그러나 장기적으로 보면 지속된다고 보긴 어렵죠. 몇 년 지나서 관리처분인가 받거나 착공해서 진행되는 곳들에 대한 희소성이 부각되면 2022년께엔 재건축이 다시 활기를 찾지 않을까 하는 생각도 듭니다. 사실 더 민감하게 반응할 수 있는 게 재개발입니다. 너무 낙관적인 투자는 조심해야 할 것 같습니다.

▶구민기 기자
리모델링도 비슷한 조건인가요?

▷곽창석 대표
리모델링시장은 활성화 될 여건은 갖춰졌어요. 그런데 리모델링 사업이라는 게 말처럼 쉽지는 않습니다. 최근 거래량이 줄어들면서 고령자들이 거주하는 주택일수록 손바뀜이 덜 일어나고 있어요. 장기보유한 물건이 많은 지역일수록 정체돼 있거든요. 고령자들이 많은 곳들일수록 리모델링에 대한 반대도 많아요. 리모델링사업이 일방적으로 활성화되긴 힘들지만 재건축·재개발시장이 당분간 가라앉는다고 본다면 반사이익을 받는 쪽은 리모델링이라고 볼 수 있죠.

▶조성근 부장
제일 피해를 보는 건 30년 전후의 재건축·재개발이 되는 것이고, 리모델링은 준공 15년이 되면 할 수 있으니까 이 시기 전후의 주택들은 기대감에 반사이익을 얻는다는 거죠. 10년차 전후의 준신축이나 5년차 내외의 신축 같은 경우는 엄청난 반사이익을 받는 건가요?

▷곽창석 대표
그건 상한제로 인한 단기적인 결과고요. 신축은 상대적으로 이익을 보고 리모델링도 혜택을 보고. 1~2년은 갈 수 있다고 봅니다. 내년 이후에 전셋값이 오른다면 혜택을 보는 건 신축만 국한되진 않을 겁니다. 10년차 내외의 단지들까지 신축의 범위가 확대될 수 있습니다.

▶조성근 부장
세월 지나면 다 오르겠네요? 집이 부족하니까.

▷곽창석 대표
그렇죠. 아마 분양가 상한제 하면 내년이나 내후년엔 필연적으로 전월세 상한제도 꺼낼 겁니다. 그런데 전월세 상한제를 하면 저가 주택의 전월세 가격도 오르거든요. 분양가 상한제부터 전월세 상한제까지 이어진다면 몇 년 후엔 주거 여건이 불량한 주택의 임대료가 오히려 올라가는, 주거복지 수준이 더 낮아지는 방향으로 진행될 수도 있을 것 같아요. 주택정책의 목표는 주거복지를 확대하는 방향이어야 하는데 그게 아니라 서민 주거복지를 하려다 안 좋은 집을 비싸게 살아야 하는 결과를 낳을 수 있다는 거죠. 다른 경제정책은 효과가 금방 나타나지만 주택정책은 잘못 단추를 꿰면 결과가 굉장히 오랜 시간 후에 크게 나타나요. 문제가 그겁니다. 그래서 십년대계, 백년대계를 세워야 하는 분야인 거죠.

▶구민기 기자
정부가 전월세 상한제까지 꺼낼까요?

▷곽창석 대표
그건 자연스럽게 연계될 겁니다. 분양가 상한제를 하면 전월세가격이 금세 불안해지는 상황이 오니까요.

▶구민기 기자
오늘 방송을 보고 전월세나 자가를 알아보시는 분들께서 많은 참고가 될 것 같습니다. 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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국토硏, 분양가 상한제 낙관론…"서울 집값 年 1.1%P 떨어질 것"

민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 서울 집값이 연간 1.1%포인트 더 떨어질 것이란 분석이 나왔다. 분양가 상한제로 새 아파트의 희소성이 커질 것으로 예상되면서 주요 지역에서 최고가 거래가 잇따르는 최근 상황과는 대조적인 결과다.국토연구원은 29일 이 같은 내용을 담은 ‘2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제 : 분양가상한제 확대 도입 영향 점검’ 보고서를 발표했다. 국책연구기관인 국토연구원은 ‘이중차분법’을 이용해 서울 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 주택가격이 연간 1.1%포인트 하락할 것으로 내다봤다. 이중차분법은 정책이 적용되는 그룹과 적용되지 않는 그룹 간 정책 성과를 측정하는 방법이다.국토연구원은 “상한제 시행으로 재건축·재개발 단지 매매 수요가 줄어들 것”이라며 “예상 개발 이익이 줄어들면서 투자 수요가 감소하고, 높은 분양가로 주변 집값이 동반 상승하는 효과도 줄어들 것”이라고 예상했다. 이로 인해 올해 전국 주택 매매가격은 1.3~1.6% 하락할 것으로 전망했다.상한제 시행에 따른 공급 부족 우려에는 선을 그었다. 국토연구원은 “지난해 주택 준공 실적이 62만7000가구로 크게 늘어난 데다 최근 3년간 주택 인허가 실적도 장기 평균치를 넘었다”며 “주거복지 로드맵, 3기 신도시 개발 등에 따른 주택 공급으로 공급 위축 가능성은 작다”고 밝혔다.이 같은 전망은 최근 서울 부동산 시장 분위기와 다르다. 서울 신축 아파트(준공 5년 이하) 매매가격은 오름세를 보이고 있다. 지난 15일 한국감정원 조사에서 35주 만에 상승 전환(0.0%)한 데 이어 22일 조사에서도 0.05% 올랐다. 지난 8일 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가 상한제 도입 계획을 밝힌 이후다. 입주 4년 차인 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡는 지난달 26억원에 손바뀜한 뒤 지금은 27억원 이상에 매물이 나와 있다. 대치동 J공인 관계자는 “상한제 시행 예고로 수익성이 악화될 것이란 우려에 재건축 수요가 신축으로 옮겨가고 있다”고 말했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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"민간택지 분양가 상한제로 서울 집값 1.1%p 추가 하락할 것"

국토연구원 분석…주택시장 '수축 국면', 올해 수도권 집값 1.2∼1.6% 하락 전망"3기 신도시 등 건설…상한제 시행해도 공급 위축 우려 적어"서울 민간택지에 분양가 상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택 매매가격이 연간 1.1%포인트 추가 하락할 것이라는 분석이 나왔다.국토연구원은 29일 발행한 국토정책 브리프에서 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%포인트 하락시키는 효과가 나타났다고 밝혔다.이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹(처치그룹)과 적용되지 않는 그룹(통제그룹)간의 정책 성과를 측정하는 방법론중 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다.국토연구원은 "정부가 민간택지로 상한제를 확대하려는 것은 재건축·재개발 단지에 대한 개발이익을 줄임으로써 이곳에 쏠린 유동자금을 분산시켜 주택시장을 안정시키겠다는 의지로 풀이된다"며 "상한제 시행으로 일부 재건축·재개발 단지에 대한 '쏠림 현상'이 완화되며 주택시장 안정에 영향을 줄 것"으로 예상했다.분양가가 종전보다 낮아져 재건축·재개발 사업의 개발 이익이 줄고, 이에 따라 높은 자본이득을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아질 것이라는 분석이다.상한제 시행으로 분양가가 하락하면 고분양가가 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 예상했다.분양가 상한제 시행으로 주택공급이 위축될 것이라는 우려에 대해서는 "지난해 주택 준공실적이 62만7천가구로 크게 늘었고, 최근 3년간 주택건설 인허가 실적도 장기 평균치를 웃돌아 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지할 것"이라고 내다봤다.이와 함께 주거복지 로드맵에서 2018∼2022년 동안 주택 100만가구 공급 계획과 3기 신도시 개발 등을 통해 수도권내에서 주택 30만가구 공급을 병행하고 있는 만큼 공급 문제가 우려할 수준은 아니라고 연구원은 설명했다.국토연구원 박천규 부동산시장연구센터장은 "과거 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 직후 인허가 물량이 줄어든 것은 글로벌 금융위기와 함께 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하다"며 "2010년부터는 분양가 상한제 시행 상황에서도 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복했다"고 말했다.국토연구원은 올해 주택매매가격 순환국면을 분석한 결과 2분기부터 전국·수도권·지방의 주택시장이 모두 '수축국면'에 진입했다고 설명했다.이에 따라 분양가 상한제 등 정부 정책이 영향을 미치면서 수도권의 주택 매매가격이 연간 1.2∼1.6%의 하락세를 보일 것으로 예상했다.전국의 주택 가격도 연간 1.3∼1.6% 떨어질 것으로 전망했다.상한제가 직접 영향을 미칠 서울의 집값은 별도로 예측하지 않았으나 상반기 상승에도 불구하고 연간 하락세로 돌아설 것으로 연구원은 내다봤다.주택 전셋값은 수도권이 연간 2.2∼2.4%, 전국이 2.1∼2.3% 하락할 것으로 예상했다.박천규 센터장은 "최근 금리 인하로 인한 유동성 증가로 주택시장의 불안 요인이 존재하는 만큼 실거주 목적 이외의 대출에 대한 관리 체계를 강화해야 한다"고 주장했다.또 지역별 맞춤형 정책 추진을 위한 주택시장의 모니터링과 사전 대응 능력을 강화해야 한다고 제언했다./연합뉴스