하반기 서울 청약, 차익 10억 로또 아파트 나온다

이유정 기자

입력2019.07.17 17:09 수정2019.07.17 17:09 지면B1

정부, 민간택지 분양가 상한제 도입 예고

올 하반기 아파트 분양시장이 전에 없이 뜨겁게 달아오를 전망이다. 정부가 아파트 신규 분양가를 직간접적으로 규제하면서 시세차익 기대가 커져서다. 하반기 전국에선 총 18만8682가구(총 가구 기준), 서울에만 3만363가구가 분양된다. 분양가 규제의 직격탄을 맞게 될 서울 강남 등에서 시세차익이 최대 10억원까지 기대되는 ‘로또 아파트’가 나올 것으로 보인다. 전문가들은 “청약가점이 65점 이상인 실수요자들은 적극적으로 신규 분양 물량을 공략하되, 가점이 낮다면 선호도가 낮은 동이나 향을 전략적으로 청약해야 한다”고 조언했다.

수도권서 10만 가구 분양

지난해 9·13 대책의 직격탄을 맞은 상반기 주택시장 분위기는 대체로 냉랭했다. 6월 중순 이후 서울 강남을 중심으로 집값이 반등하기는 했지만 거래량이 급감했고 대부분 지역은 집값 하락으로 고전했다. 이런 분위기 속에서도 청약시장 열기는 지난해 못지않았다. 수요가 많은 데다 분양가 규제를 받는 서울과 수도권 주요 지역에 청약통장이 몰렸다. 위례신도시는 평균 130 대 1이 넘는 경쟁률이 나오기도 했다.

하반기에는 이 열기가 더 달아오를 전망이다. 분양보증을 활용해 분양가를 통제하는 주택도시보증공사(HUG)가 지난달 말부터 심사기준을 강화했다. HUG와 분양가 힘겨루기를 하며 분양 일정을 미뤘던 알짜 단지들 중 상당수도 추가 규제 움직임에 원래대로 선분양에 나설 확률이 높아졌다. 싼 가격에 좋은 상품이 대거 풀리는 셈이다.

부동산114에 따르면 하반기 물량의 대부분은 경기(총 가구 기준 7만4070가구)와 서울(3만363가구)에서 분양된다. 지방에서는 대구(1만150가구) 광주(1만81가구) 부산(9977가구) 등 수요가 많은 광역시를 중심으로 분양이 진행된다.

서울에서는 오는 25일 1순위 청약을 받는 동대문구 전농동 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65(청량리4구역)’ 등 10여 개 단지가 연내 분양을 계획했다. 이 중 청약통장을 사용할 수 있는 일반분양 물량은 1만2201가구 규모다. 이달 중에는 대우건설이 동작구 사당동 사당3구역을 재건축해 짓는 ‘이수푸르지오더프레티움’과 청량리역롯데캐슬SKY-L65, 응암4구역을 재건축하는 ‘e편한세상 백련산’ 등이 모델하우스 문을 열고 분양을 시작한다. 가장 큰 시세차익이 기대되는 곳은 이수푸르지오더프레티움이다. 지하 3층∼지상 15층, 11개 동, 514가구 규모로 153가구(전용 41∼84㎡)가 일반분양된다.

서울 강북권에서 가장 높은 65층으로 지어져 랜드마크 기대가 큰 롯데캐슬SKY-L65는 25일 청약이 예정돼 있다. 지하 7층~지상 최고 65층, 1425가구 규모로, 이 중 1263가구가 일반분양으로 나온다. 전용 84㎡ 1163가구, 102㎡ 90가구, 169~177㎡ 펜트하우스 10가구로 구성돼 있다. 응암4구역을 재건축하는 e편한세상백련산은 총 358가구 중 전용 59~84㎡ 120가구를 일반분양한다. 지하철 6호선 응암역·새절역과 3호선 녹번역이 가깝다.

물량 더 늘어날 수도

경기에서는 북위례에 분양 물량이 집중돼 있다. 우미건설이 위례신도시 A3-2블록에서 ‘위례신도시우미린2차’ 422가구를 일반분양할 예정이다. 호반건설도 A1-2블록 ‘위례 호반써밋I’ 689가구와 A1-4블록 ‘위례 호반써밋Ⅱ’ 700가구 분양을 준비 중이다. 선주희 부동산114 책임연구원은 “공공택지인 북위례는 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 저렴했다”며 “상반기와 마찬가지로 하반기에도 상당한 수요가 몰릴 것”이라고 내다봤다.

과천시에선 갈현동 공공택지인 과천지식정보타운 S9블록에 GS건설이 짓는 ‘과천제이드자이’, 과천주공1단지를 재건축하는 ‘과천퍼스트푸르지오써밋’ 등이 시장의 관심을 받는다. 지하철 4호선 과천역 초역세권 단지로, 1571가구 중 509가구를 일반분양한다. 광명시에선 광명철산주공7단지 재건축(총 1313가구 중 698가구 일반분양), 김포시 마송택지개발지구에 짓는 ‘e편한세상김포로얄하임(574가구)’ 등이 예정돼 있다. 지방에선 GS건설이 선보이는 대구 ‘신천센트럴자이’, 광주 ‘중흥3구역제일풍경채’, 부산진구 ‘가야롯데캐슬골드아너’ 등이 관심을 끈다.

하반기 추가로 물량이 풀릴 가능성도 높다. 정부가 민간택지 분양 아파트에 대한 분양가 상한제를 고려하고 있어서다. 이 제도가 시행되면 HUG 심사를 통한 분양가보다 오히려 가격이 더 낮아질 가능성이 높다. 후분양을 유력하게 고민했던 주요 단지들도 고민에 빠졌다. 서울에서만 래미안라클래시(일반분양 115가구), 원베일리(346가구), 반포주공1단지(1567가구), 브라이튼여의도(454가구), 힐스테이트세운(899가구) 등이 분양 방법과 시기를 놓고 재검토에 들어갔다. 권일 부동산인포 팀장은 “2007년에도 분양가 상한제가 도입되기 전 유예 기간에 밀어내기 분양이 유행했다”며 “수익성 악화를 우려하는 조합과 건설사들이 분양을 서두를 가능성이 높다”고 전망했다.

가점 모호하면 ‘B급 전략’ 짜야

전문가들은 수요 유형별로 하반기 청약 전략을 새로 짜야 한다고 조언했다. ‘로또’에 대한 기대 때문에 주택 수요자들까지 청약 대기 수요로 돌아설 공산이 커서다. 그만큼 청약경쟁률이 높아지고 청약에 당첨될 확률은 낮아지는 셈이다. 리얼하우스에 따르면 강화된 HUG 기준을 적용하면 둔촌주공, 잠실진주, 힐스테이트세운 등의 분양가가 시세의 50% 수준에 정해질 전망이다. 고분양가 관리지역인 수도권 주요 도시와 대구 수성구 등 지방에서도 20~40%대 수준의 시세차익을 기대할 수 있다. 조은상 리얼투데이 본부장은 “규제지역 내 예비당첨자 비율 확대로 가점이 낮거나 청약요건을 갖추지 못한 수요자는 무순위 청약을 노리기가 어려워졌다”며 “가점이 모호한 실수요자들은 저층 등 비선호 상품에 전략적인 접근을 해볼 수 있다”고 조언했다.

분양가가 9억원을 초과하면 중도금 집단대출이 불가능하기 때문에 자금 여력에 대한 분석도 필수다. 실거주 목적이 아니라면 전매제한 기간이 얼마나 되는지도 따져봐야 한다. 김광석 리얼하우스 대표는 “무주택 기간을 잘못 계산하거나 청약가점 항목을 제대로 입력하지 못해 당첨이 취소되면 오랜 기간 청약 기회를 박탈당할 수 있다”고 설명했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com

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1주택 양도소득세 비과세 혜택, 2년 이상 거주·보유 등 6가지 요건 맞아야

1주택을 보유한 사람은 그간 양도소득세를 걱정할 필요가 없었다. 특별하게 신경을 쓰지 않아도 비과세를 인정받는 것이 어렵지 않았기 때문이다. 그런데 내년부터 1주택을 보유한 사람도 양도소득세가 많이 나올 수 있다. 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건이 까다로워졌기 때문이다. 1주택을 보유한 사람은 1세대1주택 양도소득세 비과세를 놓쳐서는 안 된다. 양도소득세의 혜택 중 1세대1주택 비과세가 가장 큰 혜택이기 때문이다. 5년 전에 4억원에 구입한 아파트를 7억원에 매각한다고 가정해 보자. 만약 비과세가 인정된다면 양도소득세는 없을 것이다. 그런데 비과세를 인정받지 못하면 양도소득세는 9000만원 넘게 계산된다. 1주택 보유자 대부분이 직장인인 것을 고려하면 감당하기 어려운 세금이다.1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받는 요건은 다음과 같다. 첫째, 거주자라야 한다. 둘째, 세법에서 인정하는 독립세대 요건을 만족해야 한다. 셋째, 독립세대를 기준으로 매각할 당시 1채의 주택을 보유하고 있어야 한다. 넷째, 2년 이상 보유해야 한다. 다섯째, 2017년 8·2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다. 여섯째, 고가주택이 아니어야 한다.2021년 이후 주택을 매각한다면 1세대1주택 양도소득세 비과세 판단을 위한 ‘보유’의 개념이 달라진다. 보유기간 개념은 원칙적으로 취득할 때부터 매각할 때까지의 기간이다. 2021년 1월 1일부터 다주택보유자가 주택을 순차적으로 매각하고 마지막으로 남겨진 1채의 주택을 매각할 때 비과세 판단을 위한 2년 보유기간은 직전 주택을 매각한 날 이후부터 2년을 계산한다. 즉 다주택보유자가 주택을 매각하는 경우 마지막 1채의 주택만 남겨진 상태에서 2년 이상 보유해야 한다는 것이다. 물론 1주택을 보유한 사람이 주택을 추가적으로 구입해 일시적으로 2주택이 된 경우는 이 규정을 적용하지 않는다.2021년 이후 ‘2년 이상의 보유기간’을 판단할 때 주의해야 하는 부분이 있다. 이 규정은 2021년 이후 취득한 주택부터 적용하는 것이 아니라 2021년 이후 매각하는 주택부터 적용한다는 것이다. 그래서 2021년 매각할 당시 1주택이라 하더라도 다주택자가 직전에 매각한 주택이 매각한 날부터 2년이 경과되지 않았다면 2021년 매각하는 마지막 주택도 양도소득세 비과세는 불가능해진다. 3채(A, B, C)의 주택을 보유한 홍길동 씨가 A주택은 2019년 8월에 매각하고, B주택은 2020년 1월 매각했다고 가정해보자. 홍씨가 마지막으로 남겨진 C주택을 매각하면서 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받으려면 매각은 언제까지 해야 할까? 두 가지 방법이 있는데 2020년 12월 31일까지 매각하거나 2022년 1월 이후 매각해야 비과세가 인정될 것이다. 2년 이상 보유기간의 개념이 2021년 이후에 매각하는 주택부터 달라지기 때문이다.2년 이상의 보유 기간을 판단할 때 주의해야 할 요소가 하나 더 있다. ‘2년 이상 거주 요건’이다. 2017년 8·2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 2년 이상 거주해야 1세대1주택으로 양도소득세 비과세가 가능하다. 그런데 비과세 판단을 위한 거주 요건은 소득세법에서는 다음과 같이 설명하고 있다. 취득할 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다고 설명하고 있다. 비과세 판단을 위한 ‘2년 이상 보유’ 개념이 2021년부터 달라지는 만큼 ‘2년 이상 거주’의 개념도 달라질 가능성이 크다. 2년 이상 거주해야 하는 요건은 2년 이상 보유기간 중 거주해야 한다고 설명하고 있기 때문이다. 그래서 다주택보유자가 주택을 순차적으로 매각하고 마지막 남아 있는 주택을 매각할 때 과거에 2년 이상 거주한 실적으로는 비과세가 불가능할 수 있다. 결국 안정적으로 1세대1주택 양도소득세 비과세를 인정받고자 한다면 마지막 1채로 남겨진 상황에서 2년 이상의 보유와 거주 실적을 같이 만들어야 할 것이다.원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장
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"민간택지 분양가상한제 땐 사업 끝나가는 재개발 신축단지 수혜"

“민간택지에 분양가 상한제가 적용된다면 사업이 거의 끝나가는 재개발구역이 수혜를 볼 수 있습니다.”이정열 열정공인 대표(사진)는 “이미 일반 분양이 끝난 구역들의 입주권 가치는 더욱 오를 것”이라며 이같이 말했다. 정부가 검토 중인 분양가 상한제가 도입되면 대다수 정비사업의 수익성이 악화하는 반면 신축 단지는 공급 감소로 인한 반사이익을 볼 수 있기 때문이다. 이 대표는 국방과학연구소(ADD) 연구원 출신 현업 공인중개사다. 필명 ‘열정이 넘쳐’로 더 잘 알려져 있다. 재개발·재건축사업의 수익성을 예측하는 방법을 제시해 이름을 알렸다. 최근 ‘돈되는 재건축·재개발2’를 펴낸 그를 만나 재개발 투자의 해법을 들었다.“규제 온몸으로 맞을 텐가”이 대표는 민간택지 분양가 상한제를 ‘치명적 규제’로 정의했다. 일반분양가는 제한받는 반면 조합원분양가는 오를 수밖에 없는 구조여서다. 그만큼 투자 수익은 낮아진다. 그는 “이미 관리처분계획 인가를 받은 구역까지 상한제가 적용되면 확정된 비례율(조합원의 종전자산 평가액 대비 분양수입 비율)이 떨어진다”며 “이 경우 추가분담금을 내야 하기 때문에 수익은 더욱 낮아진다”고 설명했다.그는 분양가 상한제가 적용되면 이미 일반분양이 끝난 구역을 눈여겨봐야 한다고 조언했다. 이 대표는 “정비사업을 통한 새 아파트 공급이 당분간 끊긴다는 의미기 때문에 신축의 희소성은 더욱 커질 수밖에 없다”며 “1~2년 뒤 입주할 수 있는 곳들의 입주권 프리미엄은 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다.분양가 상한제가 전국 모든 지역에 일괄 적용되는 것은 아니다. 투기지역, 투기과열지구, 고분양가 관리지역 등이 우선 상한제 대상 지역으로 지정될 것으로 업계에선 내다보고 있다. 이 대표는 이런 점을 들어 “서울의 투자 환경이 가장 나쁘다”고 지적했다. 정책에 의해 수익이 축소될 수 있는 위험이 높기 때문이다. 규제가 집중된 데다 지난해 상승장에서 이미 너무 높은 프리미엄도 형성됐다. 이 대표는 “차라리 규제가 없는 곳으로 가는 게 대안”이라고 말했다.그는 지방 대도시와 광역시를 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 다만 정비사업이 한꺼번에 진행돼 4~5년 뒤 새 아파트 입주가 몰릴 예정인 곳은 투자를 조심해야 한다. 집들이가 진행될 때 주변 집값은 물론 재개발구역 가격도 내릴 수밖에 없어서다. 분양권이 넘쳐나면 세금 문제 등이 복잡한 입주권의 매력은 상대적으로 더욱 감소한다. 이 대표는 “수년 동안 정비사업이 활발했던 부산이 현재 이 단계”라며 “광주의 경우 2~3년 뒤, 최근 가격이 많이 오른 대전도 5~6년 뒤엔 입주가 집중될 전망”이라고 말했다.리스크 최소화 전략 짜야이 대표는 향후 수익성이 높은 곳을 고르기 위해선 사업성을 스스로 분석할 줄 알아야 한다고 강조했다. 정비기본계획만으로도 대략적 추정이 가능하다는 게 그의 설명이다. 이 대표는 “기본계획상 전체 가구수에서 토지등소유자수 대비 일반 분양이 차지하는 비율과 가구당 평균 대지지분을 따져봐야 한다”며 “이를 통해 새 아파트가 얼마나 늘어나고 어떤 면적대로 구성될지 예측할 수 있기 때문”이라고 말했다. 조합원분양가와 프리미엄을 합친 가격이 주변 시세를 웃도는 수준이라면 사업성에 의한 차익보단 시세 상승 여력을 기대해야 한다.사업성을 보다 면밀히 따져보기 위해선 조합별 정비사업비 추산액도 체크해야 한다. 주식으로 비유한다면 회사 재무제표이기 때문이다. 이 대표는 “금액이 아니라 비율을 따져 기타비 비중이 얼마나 되는지를 점검해야 한다”며 “조합이 ‘비상금’으로 남겨둔 예비비 비율이 높다면 입주 때까지 장기투자를 고려해볼 만하다”고 설명했다. 향후 관리처분계획변경을 통해 남는 돈을 정산하고 환급해주는 금액이 커지기 때문이다.사업 진행 단계별로는 여러 가지 포인트를 고려해볼 수 있다. 첫째는 조합설립인가 전후 시점이다. 앞으로 사업 추진에 대한 불확실성 때문에 프리미엄이 거의 없거나 낮기 때문이다. 다만 이때는 사업 좌초라는 리스크를 헤지할 전략을 갖고 있어야 한다. 이 대표는 “투자금을 극단적으로 줄이기 위해 원룸 또는 반지하를 샀다간 사업이 어그러졌을 때 매도하지 못할 확률이 높다”며 “3~4인 가구가 살 만한 넓은 면적대의 빌라를 산다면 구역에서 해제되더라도 수요가 꾸준하다”고 귀띔했다. 재개발구역 안에 들어선 아파트도 고려해볼 만하다. 향후 가로주택정비사업 등을 노려볼 수 있어서다.두 번째는 사업시행계획인가를 받은 구역에 투자하는 방법이다. 사업시행인가를 받은 뒤엔 감정평가(종전자산평가)를 하는데 이때 조합원분양가와 차이가 크면 실망 매물이 나올 수 있는 까닭이다. 이 대표는 “거꾸로 감정가액이 높게 나와도 원주민 매물이 출회할 수 있다”며 “이미 프리미엄이 많은 붙은 상태이기 때문에 빌라보다 단독주택을 노리는 게 조금 더 저렴하게 매수하는 방법”이라고 설명했다.그는 수익 실현은 시기보다 세율에 초점을 맞춰야 한다고 강조했다. 양도소득세율이 누진 구조이기 때문이다. 이 대표는 “1년 이상 보유한 경우 차익이 1억5000만원을 넘어가는 순간부터 세율이 35%에서 38%로 변한다”며 “다주택이라면 비과세가 불가능하고 조정지역에선 중과세율이 적용된다”고 말했다.이 대표는 “중요한 건 ‘꼭지’에 팔 생각을 버려야 한다는 점”이라며 “자신의 물건을 승계하는 매수자에게도 기대 수익이 있어야 매도가 쉽다”고 당부했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com