김현미 국토교통부 장관은 10일 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 도입과 관련해 "검토할 때가 됐다.
대상과 시기, 방법에 대해 면밀하게 검토하고 있다"고 말했다.
김 장관은 이날 국회에서 열린 경제 분야 대정부질문에 출석해 "분양가 상승률이 서울 아파트 가격 상승률의 2배가 넘을 만큼 높게 형성돼 있다"면서 이같이 밝혔다.
김 장관은 "실수요자가 부담하기에 높은 분양가로 주변 부동산의 가격 상승효과를 가져온다"며 "높은 분양가를 그대로 둬서는 시장이 불안정해져 실수요자의 부담 면에서 검토해야 할 때가 됐다"고 설명했다.
그러면서 분양가 상한제의 목표에 대해 "분양가를 낮춰서 실수요자의 부담을 줄이고, 시장 안정을 가져오는 것"이라고 덧붙였다.
김 장관은 '어떤 조건을 만족하면 도입하느냐'는 자유한국당 김현아 의원의 질의에 "어떤 조건에서 언제 도입할지 여기서 말하는 것은 빠르다"며 "시장에 미치는 영향이 있어서 어떤 방식으로 언제 발표할지는 시장 상황을 보고 말하겠다"고 밝혔다.
그는 "분양가 상한제가 도입되면 저렴한 아파트가 만들어질 것이라고 말하는 분이 계시는데 공공택지 공급 아파트에 이미 분양가 상한제를 적용하고 있다"며 "위례나 세종 이런 지역에서 고품질 아파트가 공급되고 있다"고 설명했다.
그는 또 "2010년 이후 다시 공급이 회복돼서 분양가 상한제가 시장 공급 부족을 가져온다는 말에 동의하기 어렵다"고 말했다.
김 장관은 "정부는 어떤 경우에도 시장이 정상적으로 작동하는 것을 원한다.
그러나 그 과정에서 최소한의 주거 복지를 누리지 못하는 서민들에 대해 보완책을 마련하는 것도 정부의 책무"라며 "모든 것을 다 시장에 맡겨둘 수 없다"고 강조했다.
공시지가 결정과 관련해서는 "단독주택은 아파트에 비해 현실화율이 굉장히 낮았고, 지금도 낮다"며 "아파트나 단독주택 모두 다 같이 균형을 맞추다 보니 저평가된 단독주택의 현실화율을 높였다"고 답했다.
3기 신도시 추진에 따른 1·2기 신도시 보완 대책에 대해서는 "8월에 대도시권 광역교통망에 대한 기획안을 발표할 것"이라며 "그 안에 자유로에서부터 강변북로를 지나는 대심도(大深度·지표 기준 40ｍ이상 깊이의 공간) 고속도로 계획안이 포함되지 않을까 생각한다"고 말했다.
정부가 민간택지 분양가상한제 도입을 기정사실화함에 따라 서울 용산구 ‘한남더힐’ ‘나인원한남’ 등처럼 민간임대주택 제도를 활용해 분양가를 높이려는 시도가 늘어날 전망이다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 주택을 공급하면 일정 의무 임대기간이 끝난 뒤 자유롭게 분양가를 책정할 수 있어서다.최고급주택, 임대 전환할까민간임대아파트는 의무 임대기간이 끝난 뒤 일반분양을 할 때 분양가 규제를 받지 않는다. 사업 시행자로선 선분양에 적용되는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사나 후분양까지 포괄하는 분양가상한제를 피할 수 있다. 실제 분양가 규제를 피하기 위해 민간임대주택법에 따라 아파트를 공급한 사례도 있다. 용산 옛 단국대 부지에 들어선 고급 주거단지 한남더힐이 대표적이다. 이 단지는 2007년 9월 민간택지에 대한 분양가상한제가 처음 도입될 때까지 사업계획승인을 받지 못해 상한제 적용 대상에 들었다. 그러자 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 주택 공급 방식을 임대 후 분양으로 바꿨다. 4년 의무 임대기간이 지난 뒤 감정가대로 분양전환을 하는 방식이다. 상한제를 적용받았다면 분양가격은 3.3㎡(평)당 2000만원대에 그친다. 2013년 분양전환 때 가격은 5000만~8000만원에 달했다.인근 외인아파트 부지에 건축 중인 나인원한남 또한 민간임대주택으로 공급됐다. 시행사인 디에스한남은 지난해 3.3㎡당 6300만원대에 분양하려고 했다. 그러나 HUG가 4000만원대를 제시하면서 분양보증신청을 반려했다. 결국 규제를 피하기 위해 한남더힐 방식을 선택했다건설업계는 서울 여의도 MBC 부지나 용산 유엔사 부지 등 대형 복합단지들이 민간임대주택 전환을 시도할 가능성이 있다고 전망했다. 땅값만 수천억원대인 데다 소수의 자산가를 겨냥해 최고급으로 건축하는 까닭에 분양가가 과도하게 억눌리면 수지타산을 맞출 수 없어서다. 여의도 MBC 부지를 6000억원에 사들인 신영 컨소시엄은 당초 올해 오피스텔(849실)과 주상복합 아파트(454가구)를 모두 분양할 예정이었다. 하지만 분양가 규제를 이중으로 받게 되면서 구체적인 분양 일정은 물론 방식까지 결정하지 못하고 있다.시행사인 일레븐건설이 매입한 유엔사 부지는 땅값만 1조원이다. 일레븐건설 관계자는 “아직 건축심의 단계여서 구체적인 분양 방법을 논하긴 이르다”고 설명했다.이에 대해 정부는 최소한의 규제 장치는 마련돼 있다고 설명했다. 국토교통부 관계자는 “사업자가 임대를 사업목적에 포함해 사업승인을 받고 지어야만 민간건설임대주택으로 활용할 수 있다”고 설명했다. 그는 다만 “준공 후에도 단지 전체가 미분양인 경우에는 해당 시·군·구청장의 승인을 받아 임대주택으로 전환할 수 있다”고 설명했다.정비사업은 규제 피하기 어려울 듯재건축·재개발 등 정비사업장들은 상한제를 피하려면 일반분양분을 전월세로 일단 돌린 뒤 분양가상한제가 폐지되기를 기다릴 수밖에 없을 전망이다. 도시 및 주거환경정비법에 따라 인허가를 받은 터라 민간임대주택으로 전환하는 게 제도적으로 어려워서다.그러나 상한제가 폐지될 시점을 가늠할 수 없는 게 변수다. 건축 공사비에 대한 이자 부담도 만만치 않을 전망이다. 후분양할 경우 분양 시점 전까지 들어갈 공사비를 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 조달해야 한다. 대형 사업장은 PF 대출 이자비만 1000억원대를 넘을 것이란 계산이 나온다. 조합 해산이 늦어지는 것도 단점이다. 정비업계 한 관계자는 “수년 뒤 분양전환 시점의 주택경기가 좋으리란 보장이 없는 데다 상한제 지정이 해제될 가능성도 장담할 수 없기 때문에 신중하게 조합원 의견을 모아야 한다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
정비업계 관측…"강남권 재건축 분양가, HUG 기준보다 크게 낮아질 것"2007년 제도 도입 당시 정부 시뮬레이션 "평균 분양가 20% 하락" 전망민간택지에도 분양가 상한제가 도입되면 분양가격이 얼마나 떨어질까.건설업계에서는 분양가 상한제의 세부 시행 기준을 봐야 겠지만 실제 상한제가 도입되면 강남권 재건축 단지의 분양가가 20∼30%가량 낮아질 것이라는 전망을 내놓고 있다.서울 구별로 땅값과 분양가가 달라 획일화할 순 없지만, 현재 아파트값이 높은 강남권에서는 주변 시세보다 낮은 것은 물론 주택도시보증공사(HUG)의 관리 하의 분양가보다도 20∼30% 내려갈 수 있다는 것이다.분양가 상한제는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 정하는 방식이다.이 때문에 현재 분양가 자율화 제도 하에서 책정한 분양가에 비해 낮아질 가능성이 크다.2007년 5월 국토교통부는 민간택지 분양가 상한제 도입 기준을 발표하고, 상한제 적용에 따른 분양가 인하 효과를 추정한 시뮬레이션 결과를 공개했다.당시 정부는 상한제 적용 이후 전국의 분양가가 16∼29%, 평균 20%가량 떨어질 것으로 예상했다.서울의 전용면적 84㎡ 규모의 한 아파트는 분양가가 자율화에 비해 25% 낮아지고, 동일 주택형의 주변 시세에 비해서는 29% 하락할 것으로 예상했다.정부는 2007년과 현재와 땅값이나 건축비 등 제반 여건이 달라졌지만 상한제로 인한 가격 인하 효과는 상당할 것으로 보고 있다.이번에 분양가 상한제가 시행되면 일반 분양가가 강남 재건축 단지의 후분양 예상 금액은 물론이고, 주택도시보증공사(HUG)의 기준 금액보다도 대폭 낮아질 것이라는 예상이다.HUG 관리하에서 현재 강남권 재건축 단지의 분양가는 3.3㎡당 4천500만∼4천700만원 선에 결정되고 있다.최근 분양가 문제로 HUG와 갈등을 빚다 후분양으로 전환했던 강남구 삼성동 상아2차의 경우 HUG의 요구 가격은 일원동 '디에이치 포레센트' 수준인 3.3㎡당 4천569만원이다.이 아파트의 분양가가 상한제 적용으로 25%만 내려간다고 가정해도 일반 분양가가 3.3㎡당 3천425만원으로 하락한다.현재 이 아파트 주변 시세는 3.3㎡당 6천500만∼7천만원 선으로, 분양가가 시세 대비 '반값 아파트' 수준으로 떨어지는 것이다.상아2차 재건축 조합은 분양가 상한제가 실제 도입, 적용될 경우 '준공후 분양' 방침을 철회하고 다시 상한제 시행 전에 선분양을 하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.국토부 관계자는 "시뮬레이션을 해본 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 HUG 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다"며 "상한제가 도입되면 분양가 인하 효과는 확실히 나타날 것"이라고 말했다.건설업계는 분양가 상한제 적용시 감정평가를 통해 결정하는 택지비를 정부가 얼마나 인정해줄지가 관건이 될 것으로 보고 있다.땅값이 전체 분양가에서 차지하는 비중이 50∼70% 이상이기 때문이다.정부는 토지비를 감정평가한다고 하지만 시세의 50∼60% 선인 공시지가를 토대로 감정평가가 이뤄지기 때문에 아무리 시세를 감안해도 평가금액이 시세의 80%를 넘지 못할 것으로 전문가들은 예상한다.정비업계에서도 현재 강남 재건축 사업의 분양가가 HUG 요구 금액보다 20∼30% 이상 낮아질 것이라는 전망이 나온다.지난해 11월 분양한 서초구 A단지의 경우 일반분양가격이 3.3㎡당 평균 4천650만원이었는데 토지 감정평가금액(종전자산 평가액)과 공사비, 각종 사업비 등을 더해 산정하는 조합원 분양가는 3.3㎡당 2천800만∼3천만원 선으로 일반분양가와의 격차가 35% 이상 벌어졌다.조합원 분양가 결정 시점과 일반분양가 결정 시점간 시차를 감안하더라도 일반분양가가 현재 HUG 기준에 따른 분양가 대비 25∼30% 이상 낮아질 가능성 수 있다는 관측이다.이 금액으로 실제 분양이 이뤄지면 상한제 도입으로 그만큼 강남권 분양가를 낮추는 효과를 거두는 셈이다.반면 조합 입장에선 수익성이 악화돼 사업 지속 여부를 고민할 것으로 보인다.정비업계의 한 관계자는 "분양가가 현재보다도 20∼30%나 떨어진다면 조합 입장에서는 재건축 사업에 대한 매력이 사라지는 것"이라며 "조합원들간 견해차가 커 사업을 중단할 가능성이 크다"고 전망했다.다만 땅값이 높지 않은 비강남권에서는 대체로 분양가 인하 효과가 강남권보다는 낮을 것으로 예상된다.일반분양 물량에 따라서도 분양가 인하 효과가 달라질 것으로 업계는 보고 있다.조합원분은 분양가 상한제 대상이 아니기 때문에 일반분양분이 적은 경우보다 많은 경우에 분양가 인하 효과가 더 크다는 것이다.국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "최근에는 일반분양분이 거의 없는 사실상 1대 1 재건축도 많아지면서 대체로 재건축보다 재개발 사업의 일반분양이 많은 편"이라며 "이 때문에 강남을 제외한 비강남권에서는 재건축보다 재개발 사업이 상한제로 인한 분양가 영향을 더 많이 받을 수 있다"고 진단했다./연합뉴스
재건축 관리처분인가 단지 소급 논란에 국토부 "문제 없다" 일축현행 3개월 집값 상승률 비교 대상 '물가상승률'로 바꾸면 '대전' 사정권민간 상한제 전매제한 현행 3∼4년에서 대폭 강화될 듯…62개 원가항목도 공개해야정부가 민간택지에도 분양가 상한제 재도입을 기정 사실화함에 따라 적용 기준을 어떻게 정할지 관심이 쏠리고 있다.강남권 재건축 단지를 비롯해 민간 아파트 사업을 앞두고 있는 건설업계는 정부가 마련한 상한제 기준에 따라 사업을 서두르거나, 최악의 경우 중단할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.국토교통부는 현재 주택법 시행령상의 분양가 상한제 적용 기준으로 바꿔 이르면 이달중 입법예고에 들어갈 방침이나 세부적인 기준은 공개하지 않고 있다.현재 주택법 시행령상 민간택지내 분양가 상한제가 적용되려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다는 필요조건을 일단 충족해야 한다.이런 지역 가운데서 ▲ 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과, 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역, 혹은 ▲ 직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가하는 등 3가지 부가 조건을 하나라도 충족하는 지역에 대해 상한제가 적용된다.업계에선 일단 정부가 '3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역'의 기준을 '물가상승률 초과' 또는 '물가상승률의 1.5배 초과' 정도로 강화할 것이라는 예상이 나온다.분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 청약경쟁률이 5∼10대 1 요건에 부합하는 지역은 있지만 앞선 전제조건이 너무 까다로워 상한제 대상 지역이 없다고 보기 때문이다.통계청에 따르면 현재 소비자 물가상승률은 지난 6월 0.2% 하락하는 등 등락을 거듭하고 있다.최근 3개월간 전국의 물가상승률은 4월 0.4%, 5월 0.2%, 6월 -0.2%로 3개월 합계 0.4% 올랐다.상한제의 직접적인 타깃이 될 서울의 소비자 물가지수는 4∼6월 석달간 0.3% 상승했다.이에 비해 한국감정원 조사 기준 전국 아파트값은 최근 3개월간 1.0% 하락했고 서울은 0.63% 내려 1차 전제 조건을 충족하지 못한다.이 기간 강남구와 서초구는 각각 0.34%, 0.44% 떨어졌다.주택도시보증공사(HUG) 조사 결과에 따르면 지난 5월 기준 서울 아파트 평균 분양가는 ㎡당 778만원(3.3㎡당 2천571만원)으로 최근 1년 새 12.5% 올랐다.부가 조건인 분양가 상승률 요건은 충족하지만 집값 상승률이 물가상승률보다 낮아 현재로선 상한제 대상 지역이 없는 셈이다.감정원 통계상 지방에선 대전시의 아파트값이 광역시·도 기준으로 전국에서 유일하게 최근 3개월간 0.5% 상승했다.이 지역의 소비자 물가지수는 최근 3개월 누적 0.4% 올라 집값 상승률이 물가상승률을 초과한다.만약 정부가 '물가상승률의 2배'인 전제조건을 '물가상승률'로만 바꿔도 대전시는 당장 상한제 적용대상이 된다.대전시의 최근 1년간 분양가 상승률이 20.51%에 달해 부가 요건을 총족하기 때문이다.정부는 현재 구체적인 시뮬레이션을 거치며 적용 기준을 어떻게 바꿀지 고민 중이다.서울 아파트값이 지난달부터 상승 전환한 것을 감안해 물가상승률 등 상한제 적용 문턱을 낮추되, '투기과열지구' 또는 '투기지역'으로 한정해 적용대상을 서울·과천 등 수도권으로 한정할 가능성도 제기된다.지방 주택시장이 침체한 상황에서 상한제 규제까지 적용하기는 부담이 된다는 지적도 있기 때문이다.그러나 이 경우 대전·대구·광주시 등 일부 광역시의 고분양가 문제가 해결되지 않기 때문에 특정 규제지역으로 제한을 둘지는 지켜봐야 한다.현재 지방 투기과열지구는 대구시 수성구 한 곳 뿐이다.아직 일반분양을 하지 않은 재건축·재개발 단지는 대부분 상한제의 사정권에 들 것으로 보인다.현재 주택법 시행령에서 재건축·재개발 사업은 상한제 시행 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제를 적용하게 돼 있다.그러나 정부는 상한제 적용 도입 이유 중 하나가 후분양을 통해 분양가 규제를 피해가려는 단지에 대한 대응인 만큼 상한제 시행 이후 '입주자 모집공고'를 하는 단지부터 규제를 적용하는 방안을 검토하고 있다.이 때문에 시장에서는 소급 논란이 일고 있다.한 대형 건설사 관계자는 "관리처분인가가 난 단지들은 일반분양가를 포함해 사업계획과 추가부담금이 확정된 곳들인데 이런 단지들까지 상한제를 적용해 일반분양가를 낮추면 수익성이 악화한다"며 "조합의 추가부담금이 늘어나면 재건축을 찬성하던 사람들도 반대로 돌아서는 등 혼란이 불가피하고 사업도 차질을 빚을 수 있다"고 말했다.이에 대해 국토부 관계자는 "과거 상한제는 제도 도입 이후 기준을 바꿀 때마다 적용 시점이 매번 달랐다"며 "시장 상황에 맞춰 적용대상을 바꿀 수 있고, 소급 여부와 무관하다"는 입장이다.실제 참여정부 시절 제도 도입 당시 한때는 일반 사업은 사업승인 신청분, 재건축·재개발 사업은 사업계획인가 신청 단지부터 상한제가 적용됐다.시장 여건에 따라 기준을 달리 적용할 수 있다는 것이다.국토부 관계자는 "분양가 상한제에 대한 적용 기준을 아직 검토 중이나 상한제 도입 취지가 시장에 충분히 나타날 수 있도록 적용 기준 등을 손질할 것"이라고 말했다.2007년 상한제 첫 도입 당시에는 충분한 유예기간을 주며 '밀어내기식' 분양도 이뤄졌지만 지금은 상한제 제도가 있는 상태에서 그럴 필요가 없고, 법망을 빠져나가는 단지가 나오도록 할 필요도 없다는 의미다.분양가 상한제가 시행되면 전매제한도 함께 강화될 것으로 보인다.현재 투기과열지구내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한은 3∼4년이다.분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용된다.그러나 현재 상한제 대상이 아닌 주택도 청약조정지역에서는 3년의 전매 제한이 적용되는데 상한제 주택은 지금보다도 더 높은 수준의 시세차익이 예상됨에 따라 앞으로 민간택지내 상한제 전매제한 기간도 지금보다 늘어날 전망이다.국토부 관계자는 "분양가 상한제가 시행되면 전매제한 기간도 같이 손질하게 될 것"이라고 말했다.현재 공공택지 분양가 상한제 대상 아파트의 전매제한 기간은 규제지역 여부, 시세차익 규모에 따라 최소 3년에서 최대 8년까지다.상한제가 도입되면 분양승인을 받을 때 공공택지 상한제 대상 수준인 62개의 원가 항목도 공개해야 한다.정부는 현재 분양가 상한제의 실효성을 높이기 위해 지방자치단체의 분양가심사위원회 명단과 회의록도 모두 공개하는 방향으로 법률 개정을 추진하고 있어 과거 상한제 적용 시절보다 더욱더 깐깐하게 분양가 심사가 이뤄질 전망이다./연합뉴스
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