[집코노미TV] 빅데이터로 본 신설 황금 전철노선

최진석 기자

입력2019.07.05 08:00 수정2019.07.05 08:00

'집'터뷰

조영광 대우건설 하우스노미스트

▶최진석 기자
빅데이터를 통해서 사람들이 어떤 교통망을 선호하는지, 어떤 교통망의 효과가 강력한지도 볼 수 있나요?

▷조영광 연구원
전에도 말씀드린 것처럼 설문조사엔 한계가 있기 때문에 검색량이 중요합니다. 네이버 검색량을 따져보면 수도권에선 신안산선과 인덕원선, 소사원시선, 월판선 등 4개가 가장 높습니다. 이 가운데선 신안산선이 150만건으로 가장 높아요. 나머지 노선들은 20만건 정도예요.

▶최진석 기자
압도적이네요.

▶조성근 부장
기간은 어떻게 되나요?

▷조영광 연구원
올해 1월부터 5월 말까지입니다.

▶최진석 기자
신안산선을 겨냥한 실수요나 투자전략을 짜는 게 안전하고 괜찮은 수익을 얻을 수도 있다는 생각을 해도 되겠네요?

▷조영광 연구원
신안산선은 안산부터 여의도까지, 그러니까 서울 중심 업무지까지 이어지는 노선입니다. 시착지와 종착지의 집값 차이가 많이 나는데, 다르게 보면 조금 더 저렴한 가격으로 서울 출퇴근을 하는 셈이죠.

▶최진석 기자
월판선은 판교를 지나고 경강선과 붙어서 강릉까지 갈 수 있어서 나름 알짜 노선인 것 같은데 검색량이 낮네요.

▷조영광 연구원
철도계획이 빛을 보려면 수요를 흡수할 수 있는 대단지를 지나야 합니다. 그런데 월판선의 월곶은 시흥이죠. 시흥은 택지가 모두 분산돼 있어요. 특정 지역만 해당 역을 활용할 수 있어요. 판교도 특정 지역만 가능하고요. 경강선이 지나는 광주도 일부 지역만 가격이 급등했습니다.

▶조성근 부장
어디서 조사한 거죠?

▷조영광 연구원
이건 사실 돈 내고 해야 합니다. 구글 트렌드는 공짜이지만 이 데이터는 트랜드 트래커라고 돈을 지불하고 하고 있는 게 있어요.

▶최진석 기자
개인적으로 내는 거예요?

▷조영광 연구원
제가 냈겠어요? 회사에서…. 어쨌든 두 가지를 더 말씀드리면 수도권광역급행철도(GTX) A~C노선 가운데 어떤 노선의 검색 총량이 많을까요? 이 가운데선 B가 가장 높습니다.

▶최진석 기자
A가 아니고요?

▷조영광 연구원
A는 2등입니다. 3기 신도시가 나오면서 B에 대한 관심이 급증한 거죠. 그런데 연관검색어를 보면 재미있어요. GTX-B와 가장 연관된 검색어는 송도 집값입니다. 이 노선이 송도부터 남양주까지 잇는 노선이잖아요. 대부분은 B노선을 송도와 연관해서 본다는 거죠. 송도는 좋은 학군과 기업이 있지만 서울 출퇴근이 어렵다는 게 단점이었으니까요.

올해 2월에 제2차 서울도시철도망 구축계획이 발표됐죠. 경전철 얘기입니다. 사실 개인적으론 경전철이 집값에 큰 영향을 미치진 않는다고 보고 있어요. 우이신설선 때문에 강북이 올랐다기보단 강남이 너무 올라서 따라 올랐다고 보는 게 맞는 것 같고요. 어쨌든 경전철 가운데선 목동선의 검색량이 가장 높았어요. 목동선은 사실 반전이 있는 노선입니다. 원래는 절반가량은 지상으로 계획이 됐다가 모두 지하화하는 것으로 바뀌었어요. 철도가 빛을 발하려면 대규모 단지가 노선에 걸쳐야 하는데 목동선은 신정뉴타운도 끼고 있죠. 연관검색어는 서부트럭터미널이 잡힙니다. 이 부지가 정부에서 시범첨단물류단지로 지정하면서 지하엔 물류단지를 조성하고 지상으론 문화·쇼핑시설을 짓는다는 계획을 세웠던 곳이에요. 목동현대백화점의 10배 정도 규모고요.

▶최진석 기자
잘 알겠습니다. 오늘 고생하셨습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 이대경 인턴PD 편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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정부 공식 통계서도 서울 아파트값 반등…강남, 4주째↑

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혼돈의 부동산 시장…전문가 4人 하반기 전망 '제각각'

서울 집값이 바닥을 지난 걸까. 올해 내리 떨어지던 서울 집값이 꿈틀대고 있다. 국민은행과 부동산114 등 민간 시장조사기관에 이어 한국감정원 통계에서도 하락세가 멈췄다. 내 집 마련을 계획 중이던 실수요자들의 고민은 깊어졌다. 베스트 부동산 전문가 4인으로부터 하반기 전망에 대해 들어봤다.“서울 아파트 값은 안떨어진다”이상우 유진투자증권 연구위원은 대표적인 강세론자다. 상반기 내내 서울 집값이 내리막을 걸을 때도 상승론을 굽히지 않았다. 그의 전망대로 서울 아파트 매매가격은 지난달 중순께부터 상승 혹은 보합으로 돌아섰다. 이 연구위원이 하반기 집값 강세를 내다보는 이유는 크게 다섯 가지다. 첫째는 입주물량 감소에 따라 전세가격 상승세가 나타나는 지역들이 있다는 점이다. 신안산선과 동북선 등 굵직한 교통 호재와 내년까지 풀릴 40조원 규모의 토지보상금도 호재로 꼽았다. 재건축 규제를 피해 리모델링을 택하는 단지들이 늘어나는 데다 상위 가구의 소득이 꾸준히 증가하고 있는 것도 그가 집값 반등을 예상하는 이유다.그는 반등세가 하반기 가속화될 것으로 전망했다. 이 연구위원은 “주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 후분양 단지가 늘어난 것도 집값 상승에 영향을 미쳤다”며 “분양을 기다리던 청약 대기 수요가 매매시장에 본격 진입하면서 집값 자극 요인이 커졌다”고 분석했다. 1주택자들이 상급지로 둥지를 옮기는 ‘갈아타기’가 강남을 중심으로 늘어나고 있는 것도 이 같은 영향이란 게 이 연구위원의 진단이다.유명 부동산 컨설턴트인 문관식 씨(필명 ‘아기곰’)는 상반기 약세의 원인을 다른 전문가들과 다르게 진단하고 있다. 문씨는 “규제 때문에 매매가격이 떨어졌다면 반대로 전세가격은 올라야 하지만 두 가지 모두 떨어졌다”면서 “예년보다 많았던 공급이 그동안 이어진 약세장의 원인”이라고 분석했다.그는 가을 이사철을 전후로 아파트값 반등이 더욱 확연하게 나타날 것으로 봤다. 시장 심리가 회복되면서 거래량도 늘고 있어서다. 문씨는 “한국은행 소비자동향지수(CSI)는 7개월째 100을 밑돌고 있지만 3월 83으로 바닥을 찍은 뒤 지난달 97까지 올랐다”면서 “내 집 마련을 고민한다면 가을이 되기 전에 매수하는 게 좋다”고 말했다.CSI는 주택시장의 대표적인 심리지수다. 이 지수가 100을 밑돌면 집값이 내릴 것으로 보는 사람이, 100을 웃돌면 오를 것으로 보는 사람이 많다는 의미다. 그는 “아직 떨어질 것으로 보는 이들이 많은 시점에 집을 구해야 저렴한 매물을 잡기 쉽다”고 귀띔했다.“앞으로 집값 더 떨어진다”집값이 더 하락할 것으로 보는 진영의 논리도 탄탄하다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 지난해 ‘9·13 대책’ 직후부터 아파트값 약세를 전망해 온 인물이다. 그의 예상대로 지난 8개월 동안 집값이 내리 떨어졌다. 채 연구위원은 “합리적으로 움직이는 투자자들이 부동산을 추가 매수하지 않았기 때문”이라며 “양도소득세와 종합부동산세 부담이 높아지면서 투자자들에겐 부동산이 가장 불리한 투자자산이 됐다”고 설명했다.그동안은 임대사업자 등록을 통해 세금 부담을 줄일 수 있었다. 하지만 9·13 대책 이후부턴 세금 혜택 기준이 까다로워졌다. 최고 70%의 장기보유특별공제(장특공제)를 받으려면 종전 전용면적 85㎡ 이하 기준 외에도 공시가격 6억원 이하(서울·수도권 기준) 요건을 갖춰야 한다.채 연구위원은 집값 바닥이 올 하반기~내년 상반기가 될 것으로 보고 있다. 올해를 끝으로 실거래가 9억원 이상의 고가 1주택에 대한 장특공제 요건이 강화되는 것도 이 같은 전망의 배경이다. 채 연구위원은 “거주하지 못했던 집(보유기간 10년)을 판다면 올해 공제율은 80%지만 내년엔 20%로 줄어든다”며 “이 같은 비거주 1주택 매물들이 절세 효과를 극대화하기 위해 시장에 나온다면 내년보다 올해의 조정폭이 클 것”이라고 내다봤다.조영광 대우건설 연구원은 하반기 서울 집값이 보합세를 보일 것으로 예상했다. 다른 전문가들과 달리 크게 오르기도 어렵고 크게 내리지도 않을 것으로 내다봤다. 최근 일부 단지의 산발적인 최고가 거래에 큰 의미를 둘 필요가 없다고 진단했다. 조 연구원은 “거래량이 예년 대비 크게 감소한 상황에서 일부 대형 면적대가 최고가로 거래된 것”이라며 “거래량은 전월 대비로 봤을 때 기저효과로 거래가 늘어난 것처럼 보일 뿐 시장 반전으로 보기엔 무리가 있다”고 설명했다.시중은행의 주택담보대출 증가량이 줄어들고 있는 것도 반전이 아닌 이유로 꼽았다. 조 연구원은 “지난달 예금은행의 주담대 증가량은 전월 5%대에서 4%대로 낮아졌다”며 “이 정도 비율일 때 주택시장이 활황을 보였던 사례는 없다”고 단언했다. 정부가 유동성이 부동산시장으로 흘러드는 것을 강하게 막고 있어 시장에 미칠 영향이 제한적일 것이란 게 그의 분석이다.“집값 떨어지길 기다리면 집 못산다”전문가들의 하반기 전망은 엇갈리지만 대체로 올 하반기가 바닥이라는 데는 이견이 없다. 내년 추가 하락이 이어지더라도 올해보단 낙폭이 크지 않을 것으로 예상하고 있어서다. 하락을 점치는 전문가들도 중·장기적으론 오히려 가격 상승을 전망하고 있다.문씨는 “집값이 떨어지길 기다리는 실수요자들은 대개 바닥을 노리다 적기에 집을 사지 못하는 경우가 많다”며 “2021년부턴 입주물량이 역사적인 평균치를 밑돌 예정이어서 중·장기적으로 가격이 오를 가능성이 높다”고 짚었다. 조 연구원 역시 입주량에 주목해야 한다고 강조한다. 조 연구원은 “2021년부터 서울 아파트 입주물량이 2만 가구대로 줄어든다”며 “올해 낙폭이 과대되지 않은 건 이 같은 장기적 흐름을 읽은 매도자들이 급매물을 내놓지 않기 때문”이라고 진단했다.정비사업 대상 단지가 늘어나는 2020년대 중반 이후론 가격 오름폭이 더 커질 수 있다는 예상도 나온다. 채 연구위원은 “리모델링 대수선 방식에 대한 해답이 나오지 않은 상황에서 1기 신도시 아파트들의 재건축 연한이 다가오고 있다”며 “현재 강남 재건축 시장처럼 무조건 뒤로 미루는 식에 그친다면 가격 충격이 클 것이기 때문에 향후 이 물량 관리가 어떻게 되는지 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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탁 트인 광폭거실…넓은 서비스 면적 제공

대방건설이 경기 파주시 운정3지구에서 ‘파주 대방노블랜드’를 공급한다. 지하 2층~지상 20층 11개 동, 820가구 규모다. 전용면적은 59~109㎡다. 전용면적별로는 △전용 59㎡ 224가구 △전용 84㎡ 438가구 △전용 107·109㎡ 158가구로 구성된다.단지가 들어설 파주 운정3지구는 운정신도시의 마지막 개발지구다. 715만㎡ 면적에 공동주택 3만5706가구가 들어선다. 운정1·2지구(4만4464가구)와 합치면 일산신도시(7만4735가구)보다 규모가 크다.이 단지는 광폭거실과 서비스면적 특화설계로 주목받고 있다. 거실에 있던 기둥을 제거해 주방에서 거실까지 트인 개방감을 느끼게 한다. 인근 아파트 대비 최대 11.9㎡ 넓은 서비스면적도 제공한다. 펜트리 공간을 2개 제공해 수납과 공간 활용도를 극대화했다.교통 여건도 좋다. 국토교통부는 2023년 말 개통을 목표로 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 사업을 추진 중이다. 노선이 개통되면 서울역까지 20분대, 삼성역까지는 30분대에 이동할 수 있다. 주변 남북로와 파주로 이용 시 동서대로, 자유로, 제2자유로 등을 거쳐 서울·김포·일산으로 진입하기 쉽다. 여기에 지하철 3호선 파주 연장, 제2외곽순환도로(김포~파주·2024년 전 구간 개통 예정), 서울~문산고속도로(2020년 개통 예정) 등 교통망이 크게 개선될 전망이다.생활 인프라도 잘 갖춰졌다. 롯데프리미엄아울렛, 파주 출판단지, 홈플러스 등 편의시설이 가깝다. 수변공원 및 운정호수공원 등 녹지공간이 풍부한 편이다. 단지 바로 앞에는 유치원과 초등학교가 있다. 모델하우스는 파주시 와동동 1390에 있으며 입주는 2021년 10월 예정이다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com