[집코노미]청량리역 분양가 10억원 통할까
이번주는 모두 7개 단지가 청약을 받는다. 많은 관심이 쏠리는 청약 단지는 서울 동대문구 ‘청량리역 한양수자인 192’가 꼽힌다. 15일 1순위 청약을 접수한다. 1순위 청약에 앞서 지난 10~11일 ‘사전 무순위 청약’을 받았으며 1만4376건의 신청이 접수됐다. 사전 무순위 청약은 1·2 순위 청약 접수 전 미계약에 대비해 사전 예약을 받는 제도로 서울에서는 이번에 청량리 한양수자인이 처음 채택했다.
청량리역 한양수자인 192는 동부청과시장(용두동 39-1 일대)을 재개발한 단지다. 최고 59층 4개 동, 총 1152가구 규모다. 이중 일반분양은 1129가구다. 지하철 1호선, 분당선, 경의중앙선, 경춘천, KTX강릉선, ITX-청춘 등이 정차하는 청량리역 역세권이다. 예비타당성 조사를 통과한 GTX C노선 이용시 강남 삼성역까지 1개 정거장이다. 예비타장성 조사가 진행 중인 GTX B노선도 경유할 예정이다.
일부 주택형에는 팬트리(식품저장실), 현관 창고, 드레스룸 등을 적용한다. 전용면적 124·162㎡ 타입은 펜트하우스로 꾸민다. 이 외에도 피트니스센터, 게스트하우스, 스카이라운지, 커뮤니티라운지 등의 특화된 커뮤니티시설과 컨시어지 서비스를 적용할 계획이다.
☞분양가 체크
3.3㎡당 평균 분양가는 2570만원이다. 전용면적 84㎡ 기준 최저 8억1800만원부터 최고 10억8200만원으로 구성돼 있다. 저층 일부를 제외하고는 분양가가 9억원을 넘어 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출을 받을 수 없지만, 시공사인 한양이 분양가 9억원 이상 가구에 대해서도 중도금 대출 알선을 추진 중이다. 분양가는 주변 시세와 비슷한 수준이다. 인근 래미안 크레시티는 전용 84㎡는 10억3000만원에 최근 거래됐다. ‘롯데캐슬노블레스’ 전용 84㎡ 매물은 12억5000만~13억원에 나와 있다.
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세영종합건설은 18일 대구 동구 방촌동 1093의 1 일대에 들어서는 ‘방촌역 세영리첼’ 1순위 청약을 받는다. 403가구(전용면적 82~84㎡) 규모다. 대구도시철도 1호선 방촌역이 가까운 역세권 단지다. 단지 주변에 주민센터, 방촌시장, 홈플러스 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 금호강 수변공원이 가까워 가벼운 산책을 즐기기 좋다.
◆위례 리슈빌 퍼스트클래스, 주변 시세보다 ‘저렴’
모델하우스는 6곳에서 문을 연다. 19일 모델하우스를 개관하는 위례신도시 ‘위례 리슈빌 퍼스트클래스’가 관심을 받고 있다. 서울 송파구 위례지구 A1-6블록 일대에 들어서는 단지다. 전용면적 105~130㎡ 총 494가구 규모로 구성됐다. 송파대로, 서울외곽순환고속도로 등을 이용하면 서울과 수도권으로 이동하기 편리하다. 위례신사선(예정), 우남역(예정) 등 교통 호재가 있다.
☞분양가 체크
분양업계는 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 분양가가 3.3㎡당 2100만~2200만원 수준에서 책정될 것으로 전망하고 있다. 앞서 공급된 북위례 힐스테이트가 3.3㎡당 1833만원에 분양된 것과 비교하면 260만~360만원 비싼 가격이지만 주변 시세와 비교하면 저렴하다. 위례신도시 중 송파권역에 위치한 장지동 송파푸르지오의 전용 108㎡ 지난해 말 실거래가는 10억 후반대부터 11억원대에 형성돼 있다. 3.3㎡당 2620만원 수준이다. 장지동 W공인 관계자는 "위례신도시 아파트의 경우 행정 구역에 따라 가격차가 뚜렷하다“며 ”송파권역의 아파트가 가장 비싸고 선호도도 높다“고 설명했다. 이 아파트는 행정구역상 서울에 속해 청약물량의 50%는 서울 1년이상 거주자에게 우선 배정한다. 나머지 50%는 서울 1년미만 거주자와 경기 인천 청약자에게 돌아간다.
같은날 경기 부천시 원미구 원미동의 ‘이안 더 부천’과 경기 화성시 오산동의 ‘동탄역 삼정그린코아 더베스트’도 모델하우스를 공개한다. 경기 수원시 팔달구 우만동의 ‘우만 한일베라체 ECO PLUS’ 모델하우스도 내방객을 맞는다.
안혜원 기자 anhw@hankyung.com
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[집코노미] 2년 후 새 아파트 전셋값 상승 가능성 높다
전국 곳곳에서 전셋값이 떨어져 역전세난이 벌어지고 있는데 뜬금없이 ‘전세난’ 가능성을 언급하는 것은 섣부를 수 있다. 하지만 2년 후에는 전세난이 벌어질 가능성이 상당히 높아 보인다.일시적 공급과잉에 기인한 전세난[표]는 전국 아파트의 월평균 거래량을 나타낸 것이다. 진한 색은 전월세 거래량이고 흐린 색은 매매 거래량이다. 그런데 2018년 이후 전월세 거래량이 급속히 늘어나고 있다. 지난 1~2년간 수도권을 중심으로 집값이 크게 오르면서 집값에 부담을 느낀 실수요자들이 매매 시장보다 임대 시장으로 많이 돌아섰다는 것을 의미한다. 정부의 강력한 집값 상승 억제책도 일조했다.그런데 시중에 이처럼 전세 수요가 늘었다면 전셋값 상승률이 상당히 높아야 상식적이다. 하지만 지금은 전세난이 아니라 역전세난이 벌어지고 있다. 전세 수요가 늘어난 것 이상으로 전세 공급도 늘어났기 때문이다. 전세 공급이 늘어난 이유는 주택 공급이 절대적으로 늘어난 것과 임대 사업의 활성화에 기인한다. 2015년에 대거 분양한 물량이 작년부터 입주를 시작하면서 시장에 공급과잉 사태를 불러일으켰고 8·2조치 이후 다주택자들이 대거 주택 임대 사업을 신청하면서 시장에 임대 매물이 쏟아져 나왔다. 이 때문에 많은 사람들이 공급과잉에 대해 우려하고 앞으로도 공급과잉이 지속되는 것 아니냐고 우려하고 있다. 하지만 공급과잉에 대한 우려는 기우에 불과하다. 국토교통부에 따르면 2011년부터 2018년까지 월평균 아파트 착공 실적은 2만9247채다. 그런데 2015년 착공 실적은 4만1457채로 평년보다 42%나 많다. 보통 착공에서 입주까지 3년이 소요되는 점을 감안하면 작년에 입주한 물량이 이처럼 많았다는 것을 의미한다.그런데 연도별 착공 실적은 2016년 이후 조금씩 줄어들었다. 2016년 3만6473채, 2017년 3만1580채가 착공됐다. 이는 올해의 입주량도 만만치 않을 것을 예고하는 것이고 2020년에도 역대 평균치보다 약간(8%) 많은 물량이 입주를 기다린다는 것을 의미한다. 하지만 조금 기간을 넓혀 살펴보면 2년 후인 2021년에는 입주 물량이 역대 평균치 이하로 떨어지게 된다. 공급과잉 상태에서 벗어나게 된다는 뜻이다. 결국 2년 후 전세를 갱신할 때는 지금과는 다른 시장 상황이 펼쳐질 가능성이 높다는 것이다.임대 사업자의 신규 등록이 눈에 띄게 줄어들고 있다는 것도 2년 후 전세난 가능성을 예고해 준다. 임대 시장의 안정이라는 목표하에 정권 초기에는 임대 사업을 장려했던 현 정부가 9·13조치를 계기로 정책 방향을 급선회하게 됐다. 임대 사업자가 예상보다 급격하게 늘어나 매매가가 급등했다고 판단했기 때문이다. 이 때문에 9·13조치 이후 규제 지역 내에서의 주택 임대 사업을 억제하는 방향으로 정책이 펼쳐지고 있다. 이에 따라 올해 2월 신규 주택 임대 사업자 등록은 5111명으로, 2017년 11월 이후 최저 수준의 월별 신규 등록을 기록했다.2년 후 문제가 될 지금의 전셋값그러면 임대 등록이 왜 이처럼 급감할까. 한마디로 혜택이 크게 줄었기 때문이다. 투기 지역이나 투기 과열 지역과 같은 규제 지역에서 주택 임대 사업을 위해 새로 주택을 취득하면 양도세가 중과되며 종합부동산세도 합산 배제 혜택이 없다. 한마디로 규제 지역에서는 임대 사업의 목적으로 집을 사지 말라는 의미다. 이는 매매 시장에서 투자 수요를 위축시키면서 매매 시장 안정에 기여할 것은 명약관화하다. 하지만 어떤 정책이든 그 대가는 지불해야 한다. 임대 등록이 줄어든다는 것은 임대 물건이 귀해진다는 의미이고 전셋값 상승의 빌미가 된다. 물론 임대 사업에 등록되지 않은 임대 물건이 시장에 나올 수 있지만 전월세 상한제가 적용되지 않기 때문에 전세난을 방지하는 데는 도움이 되지 않는다. 그러면 실수요자라고 할 수 있는 세입자는 어찌 대응하면 될까. 최근의 전셋값 하락은 일시적인 공급과잉에 기인한 것이다. 쉽게 말해 새 아파트 입주가 몰리면서 세입자를 찾지 못한 집주인들이 앞다퉈 전셋값을 내렸기 때문이다. 실제로 한국감정원에 따르면 5년 이하 아파트는 2년 전에 비해 6.4% 하락해 낡은 아파트보다 하락률이 훨씬 큰 상태다. 이는 단기간에 입주 물량이 몰렸기 때문이다.그런데 이처럼 새 아파트의 전셋값이 낮아지면 같은 전세금으로 이왕이면 더 새 아파트, 더 넓은 아파트에 살아보고자 하는 사람이 생기기 마련이다. 문제는 2년 후다. 그때는 공급 물량이 줄어들면서 전셋값이 지금보다 많이 뛰게 되는데, 이때 싸게 들어갔던 새 아파트의 전셋값 상승이 더 높아질 가능성이 있다. 결국 싼값에 새 아파트에서 살아볼 기회는 앞으로 2년에 불과하다는 뜻이다. 문제는 사람의 심리가 한 번 좋은 것을 경험하면 삶의 질을 낮추기 어렵다는 것이다. 넓은 집에 살게 되면 그에 맞는 가구도 장만하게 되고 살림도 이것저것 늘어나게 된다. 이런 상태에서 2년 후 전세금에 맞추기 위해 좁은 집으로 이사하기는 불가능에 가깝다. 늘어난 가구에 비해 수납공간이 턱없이 부족하기 때문이다.그러면 어떻게 해야 할까. 첫째, 현재의 낮은 전셋값은 일시적일 가능성이 높기 때문에 자신의 자산 규모에 비춰 너무 크거나 비싼 전셋집에 들어가지 말아야 한다. 눈높이를 필요 이상으로 높이지 말라는 뜻이다.둘째, 가능한 한 임대 사업자의 물건을 찾아야 한다. 일반 다주택자는 2년 후 당연히 전세금을 대폭 올릴 것이다. 하지만 임대 사업자는 임대료를 5% 이상 올릴 수 없기 때문에 2년 후에도 상대적으로 싼값에 같은 집에서 계속 살 수 있다. 더구나 임대 사업자인 집주인이 새로 세입자를 구하더라도 임대료 인상은 5% 이상 할 수 없으므로 기존 세입자와의 계약을 선호한다. 부동산 중개 수수료라도 아낄 수 있기 때문이다. 이 때문에 주택 임대 사업자의 주택에 세를 사는 것이 세입자로서는 전세금도 적게 올리고 본인이 살고 싶은 만큼 주거 안정을 누릴 수 있어 유리한 것이다. 세입자라도 현재 상황만 보지 말고 2년 후를 내다보며 현명한 선택을 해야 할 때다.글=아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자
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[집코노미TV] "부자 되는 첫걸음 종잣돈 마련…'4대적'부터 멀리해야"
▶고준석 교수오늘이 벌써 3번째 수업이네요. 2주 동안 종잣돈 마련 계획 잘 생각해보셨어요?▷양길성 기자지난주에 “월 소득의 60%는 저축”하고, “종잣돈 5000만원이 모이면 부동산 투자를 시작”하라고 말씀하셨는데요. 근데 친구들하고 제가 이 얘기를 했어요. 월급도 그렇게 많은 것도 아니고 여자친구 만나 데이트도 해야 되고, 해외여행도 가야 되고, 심지어는 차를 사려고 고민중인 친구들도 있는데 ’너무 현실적이지 않다’ 이런 얘기들을 하더라고요. 종잣돈 마련의 최대 적이 뭐가 있을까요?▶고준석 교수종잣돈 마련의 최대 적은 첫 번째 자동차 사는 거예요. 자동차를 사면 목돈 들어가잖아요. 할부로 사면 할부금을 내야 하잖아요. 유지비 들어가잖아요. 그 다음에 이게 있으면 음식을 먹더라도 좋은 데를 다녀야 해요. 주차장 있는 데는 음식값이 비싸요.두 번째는 여행입니다. 해외여행. 해외여행은 회사에서 보내줄 때만 다니면 돼요. 그때만 가더라도 충분하다는 것. 우리가 해외여행을 나가면 아무리 싼 티켓을 구입해서 나가도 동남아 같은 경우에는 200만원 정도 들어요. 유럽 같은 데 가면요. 혼자 가면 500만원 정도 들어갑니다. 둘이가면 600만~700만원 드는데 이것을 모을려면 50만원씩 1년 모아야 갔다 올 수 있는 돈이에요. 50만원이 적은 돈이 아니거든요. 세 번째는 신용카드. 내가 돈이 없어도 월급 타면 결제할 수 있다는 생각을 하잖아요. 신용카드가 소비를 굉장히 많이 부추기고 있어요. 신용카드가 아닌 현금, 체크카드를 쓰자. 체크카드는 소득공제도 더 많이 되고 있어요. 네 번째는 커피예요. 커피는 사실 아무 것도 아니라고 생각하지만 친구가 사줄 때만 마시자. 선배가 사줄 때만 먹자. 내 돈으로 사먹지 말자. 이거 한 잔에 5000원이면 밥값하고 똑같거든요. 커피를 매일 하루에 한 잔씩 줄이면 5000원씩 줄이면 얼마예요. 15만원이에요. 이 돈, 이거 어떻게 할 거냐는 이야기예요. 1년 모으면. 작은 것 같지만 이런 습관들이 내 집 마련의 4대 적이다, 이런 것은 하면 안 된다. 당장 내 지갑 열어서 신용카드 있는 사람들은 부러뜨려야 하는데, 제 강의를 들을 때는 “아 그게 맞아!” 그런데 강의 듣고 나서는 편리하니까 그냥 써요.▷양길성 기자교수님 또 엄청난 악플에 시달리시겠네요. 젊은 사람들 너무 모르시는 거 아니에요? 여행도 가고 소셜네트워킹서비스(SNS) 사진도 올리고, 젊었을 때 차도 좀 끌고 싶고 한 건데 커피도 마시지 말라 그러면 친구들 다 떨어져 나오는 거 아니에요?▶고준석 교수그럴 수도 있는데요. 내 행복의 관점을 소비하는 데 두느냐 저축하는 데 두느냐. 꼭 저축해서 허리띠를 졸라맨다고 해서 내가 불행하고 친구들 다 떨어져 나가고 그런 건 아니라는 거예요. 내가 소비하면서 “그래 내가 한잔 살게”, 소비하면서 “으쌰으쌰” 이럴 때만 친구들이 또 많아요. 내가 어려운 일 닥치면 친구들이 안 와요. 이것보다는 실속을 챙기면서 사회생활하는 하는 게 훨씬 좋다고 보고요. 내가 저축하는 건 불행하다, 행복하지 않다 그렇게 얘기하는 건 아닌 것 같아요. 우리가 월급을 타서 소비를 지양하고 저축을 한다. 내 집 마련의 꿈을 키워간다, 여기에 대한 행복은 그 무엇과도 바꿀 수 없는 행복일 거예요. 생각을 한번 바꾸라고 권하고 싶어요. ▷양길성 기자다음주에 뵙겠습니다.(4편에 계속)기획 집코노미TV·네이버 경제M출연 양길성 기자·고준석 동국대 겸임교수촬영 김인별·오하선·이시은 인턴기자 편집 한성구 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴
![[집코노미TV] "부자 되는 첫걸음 종잣돈 마련…'4대적'부터 멀리해야"](https://img.hankyung.com/photo/201904/01.19412201.3.jpg)
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[집코노미] 브레이크 없는 창원 집값…선분양 포기 단지 속출
“몇 년 뒤엔 상황이 좀 나아지겠죠.” (경남 창원 마산회원구 A정비사업조합 관계자)경남 창원 재건축·재개발 단지들이 착공을 앞두고 속속 후분양 카드를 만지작거리고 있다. 집값이 3년 넘게 떨어지고 있어 현재로선 분양을 엄두도 낼 수 없는 까닭이다. 그렇다고 사업을 마냥 미루기도 힘들어 ‘고육지책’으로 후분양을 검토 중이다. 2~3년 뒤 경기가 개선된다면 분양에 성공할 수도 있단 계산에서다.◆진퇴양난 끝에 후분양12일 창원 마산회원구 정비업계에 따르면 양덕2동지구재건축조합이 일반분양을 앞두고 분양 시점을 아파트 준공 시점으로 연기했다. 정비사업은 착공 시점에 선분양을 하는 게 일반적이다. 하지만 창원 부동산시장이 수년째 되살아날 기미를 보이지 않자 후분양으로 급선회한 것이다. 사업을 차일피일 미뤄봤자 조합원 손실만 늘어나기 때문이다.조합은 최근 대의원 전원 찬성을 받아 사업추진방식을 후분양으로 바꾸기로 의결했다. 시공사와 협의가 끝나면 조합 총회를 통해 후분양 여부가 최종 결정된다. 후분양으로 의견이 모아지면 공사는 일단 삽을 뜨게 된다. 조합 관계자는 “대안이 마땅치 않은 상황”이라며 “공사 예정 기간이 41개월로 비교적 긴 편이어서 그동안 경기가 개선되길 기대하고 있다”고 말했다.주변 다른 단지도 상황은 비슷하다. 마산합포구 교방1구역재개발조합은 700가구가량의 일반분양분에 대해 후분양과 공공지원 민간임대(옛 ‘뉴 스테이’) 전환 등을 검토중이다. 이 구역 또한 이주와 철거까지 마친 상태다. 정비사업 마지막 관문인 관리처분계획인가를 받은 지는 이미 3년이나 지났다. 최병일 참다운공인 대표는 “분양을 앞두고 있는 정비사업이 옛 마산 일대에만 5곳”이라며 “후분양을 선택한다면 일시에 분양이 몰리는 걸 피해가는 효과도 있다”고 설명했다.창원에서 관리처분인가를 받았지만 아직 착공하지 못한 정비사업지는 모두 6곳이다. 합성2구역은 현금청산자들과의 마찰 등으로 1년째 이주가 끝나지 않았다. 회원2구역과 양덕4구역은 조합장 재선거를 앞두고 있다. 이들 구역 또한 갈등을 봉합하는 대로 후분양 논의가 본격 진행될 것이란 게 현지 분위기다.하지만 준공 시점까지 창원 지역 경기와 부동산 가격이 개선되지 않는다면 조합 입장에선 더 큰 손실이 날 수 있다. 금융 비용 때문이다. 선분양의 경우엔 착공과 동시에 분양을 진행하면서 일반분양자들의 계약금과 중도금 등으로 공사비를 조달한다. 후분양은 공사 기간 동안 돈이 들어올 구석이 없다. 금융권 PF(프로젝트 파이낸싱)로 막대한 돈을 끌어와야 한다. PF 이자가 반영된 공사비와 분양가는 오를 수밖에 없다. 미분양으로 이어질 경우 PF 원금을 돌려줄 수 없는 상황으로 몰린다. 한 대형 건설사 정비사업팀 관계자는 “후분양으로 높아진 분양가를 창원 시장에서 받아낼 수 있을지 의문”이라며 “위험 부담이 크기 때문에 차라리 이주비 이자 부담만 하면서 착공을 늦추는 것이 유리할 수도 있다”고 말했다.◆줄줄이 미분양 ‘공포’정비사업 조합들이 높은 위험 부담에도 후분양 계산기를 두드리는 건 창원 부동산시장 상황이 바닥을 뚫을 지경이어서다. 지난해 분양한 단지들은 모두 처참한 성적표를 받아들였다. ‘창원롯데캐슬프리미어(회원1구역)’는 일반분양 545가구 가운데 472가구에서 미분양이 났다. 뒤따라 분양한 인근 ‘e편한세상창원파크센트럴(회원3구역)’은 856가구를 모집했는데 95%에 해당하는 816가구가 팔리지 않았다. A공인 관계자는 “분양률이 건설사가 밝힌 것보다 저조해 조합원들이 충격을 받았다”고 전했다.이들 단지는 결국 공공지원 민간임대로 선회했다. e편한세상창원파크센트럴은 초기 계약자들에게 계약금의 배액을 돌려주고 민간임대 사업자를 공모 중이다. 창원롯데캐슬프리미어는 분양가 보장제와 중도금 무이자, 잔금 이자 지원, 발코니 확장비 지원 등의 조건을 내건 판촉에도 미분양이 해소되지 않자 민간임대 전환을 검토 중이다. 계약 해지 사태를 빚어 단지가 통째로 미분양이 났던 마린애시앙부영(전 마산월영부영·4298가구)이 준공돼 재분양 채비 중인 것도 분양을 앞둔 조합들에겐 공포다.집값은 야속하게 내리는 중이다. 창원 아파트 매매가격은 이달 둘째주까지 172주 연속 반등하지 못했다. 지난해 연말 한 차례 보합(0.00%)을 기록했을 뿐 3년 반 가까이 마이너스 변동률이다. 미분양은 쌓이는 중이다. 국토교통부에 따르면 창원의 미분양 아파트는 6808가구로 경기도 전체 미분양 가구수에 육박한다. 재분양 예정인 부영아파트를 제외해도 2475가구로 전국 지자체 가운데 가장 많다. 시장 상황을 지켜보기 위해 사업승인만 받아두고 아직 착공하지 않은 민간 아파트도 10개 단지 6836가구다.이상우 유진투자증권 연구위원은 “시장 상황이 불안한 데다 제조업 부진이 깊어 분양을 앞둔 정비사업조합은 고민이 깊어질 수밖에 없다”며 “부산까지 이어지는 동해남부선이 개통되면 옛 마산 지역의 수요 여건은 개선될 여지가 있다”고 내다봤다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
![[집코노미] 브레이크 없는 창원 집값…선분양 포기 단지 속출](https://img.hankyung.com/photo/201904/01.19399218.3.jpg)
