고수의 눈 - 황현 랜드스타에셋 대표

대규모 재생사업 중이거나
광역교통망 확충 지역 주목
"조정 이어지는 부동산…超양극화 대비해야"

정부는 지난해 3기 신도시 조성 계획을 발표했다. 날마다 치솟는 부동산 가격을 억제하기 위해서였다. 이후 금융규제와 세제 개편 등으로 부동산시장의 흐름은 상승에서 조정으로 변화했다. 하지만 양극화도 진행 중이다. 자금력 있는 실수요자와 투자자들은 인기지역의 미분양아파트나 부적격자 물량을 싹쓸이하고 있다. 현금 동원력이 있기 때문이다. 지역별·단지별 차별화 장세는 더욱 큰 양극화가 우려되는 상황이다. 전체 주택가격은 안정되더라도 부자들이 선호하는 지역이나 대규모 개발 호재가 있는 곳은 상승세를 지속할 것으로 보인다.

지역별·단지별 차별화 심화

2000년대 초반 부동산 대세 상승기엔 비싼 곳일수록 더 오르는 양극화가 극심했다. 최근 상승장의 시작점이었던 2016년 전후도 부동산시장에선 똑같은 현상이 반복됐다. 거주자들의 소득수준이 높고 직장이 안정적인 곳일수록 고가주택의 오름폭이 컸다. 과거 상승장을 지켜봤던 투자자들이 학습효과를 얻었기 때문이다.

종합부동산세 인상과 양도소득세 중과로 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 찾게 되는 현상도 이런 기류에 기름을 부었다. 경쟁력이 낮은 지역 부동산은 투자자들이 우선적으로 처분했기 때문이다. 대규모 도시재생사업이 진행되거나 광역교통망이 확충되는 지역의 선호도는 더욱 오를 수밖에 없다.

도심 초소형 주택을 주목하라

앞으로의 부동산시장에서 도심 초소형 주택의 가치는 갈수록 오를 전망이다. 최근 ‘거래절벽’과 불안정한 조정장세에서도 전용 40㎡ 안팎의 소형 아파트는 여전히 강세를 보이고 있다. 그야말로 ‘나홀로 질주’다. 서울 상계동 주공아파트들은 소형 면적대 아파트의 매물 부족 현상마저 나타나고 있다.

종로와 여의도 강남 등 서울 3대 도심 초소형 주택도 강세다. 하락장에 강하면서 임대수익과 시세차익을 모두 가져다주다 보니 이들 소형 아파트의 질주는 계속될 전망이다.

대형 면적대 전망은

부동산시장이 소득에 따른 양극화를 보이면서 고소득층이 많이 사는 지역의 고가 대형 아파트 상승도 이어질 것으로 보인다. 특히 강남 요지에 들어서는 새 아파트나 한강변 대형 면적대는 부유층의 선호도가 높다. 가치 상승이 이어질 수밖에 없다.

그러나 이들 지역 이외의 대형 면적대 아파트는 실수요자 위주 시장으로 재편될 확률이 높다. 고급 아파트로서의 가치가 떨어지기 때문이다. 다만 가격 하락이 크지는 않을 전망이다. 대형 면적대의 공급량이 많지 않아서다. 재개발·재건축 등 최근 이뤄지는 정비사업은 분양시장에서 선호도가 높은 중·소형 면적대 위주로 공급된다. 다만 수도권에서 대형 면적대 아파트의 비율이 높은 지역이나 지방의 대형 면적대 아파트는 가격이 예전보다 떨어질 가능성이 높다.

부동산 투자는 이처럼 흐름을 읽는 게 중요하다. 앞으로의 시장을 정확하게 예측하는 게 재테크의 기본인 까닭이다. 시장의 변화를 인식의 변화로 이끌어 부동산에 투자하는 지혜가 필요한 시점이다.

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