세대 구성원에게 주택을 매각하면 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까? 홍길동 씨(56) 사례로 비과세 여부를 판단해보자. 홍씨는 서울 마포구에 있는 주택을 매각하려 한다. 17년 전에 구입해 계속 거주했다. 그런데 2017년 4월 서울 강남의 아파트를 추가로 구입해 현재 2주택이다. 일시적인 2주택이기 때문에 3년 이내에 마포 주택을 매각하려는 것이다. 유예기간(3년) 중 매각해야 1세대1주택으로 양도세 비과세를 받을 수 있다. 그런데 팔리지 않는다. 유예기간이 지나면 양도세 비과세 효과는 사라지고 양도세가 중과세될 형편이다. 그래서 홍씨는 같이 살고 있는 27세 아들에게 해당 주택을 매각하고자 한다. 정상적인 가격으로 매매계약을 하고 실제 매매대금을 치른다면 홍씨는 1세대1주택으로 양도세 비과세를 인정받을 수 있을까.
세대 기준으로 1주택을 보유한 사람이 세대 구성원에게 실제로 주택을 매각하면 양도세 비과세는 가능하다. 취득 자금에 대한 원천만 확실하다면 대학생인 자녀나 배우자에게 매각해도 된다. 그런데 여기서 주의해야 할 부분이 있다. 동일 세대 구성원에게 주택을 매각할 때 1주택 양도세 비과세는 일시적 2주택을 포함하지 않는다. 주택을 추가적으로 구입해 일시적으로 2주택인 된 상황에서는 양도세 비과세가 불가능하다는 얘기다. 유일하게 1주택만 보유한 상황에서 세대 구성원에게 매각할 때만 비과세가 가능하다.
일시적 2주택인 상황에서 제3자에게 기존 주택을 매각할 때 양도세 비과세가 가능한 상황과 비교된다. 세법에서는 한 채의 주택만 보유한 상황에서 세대 구성원에게 주택을 매각하는 것은 1주택에 대한 비과세 권리를 이전하는 것으로 해석한다. 1주택에 대한 비과세 판단은 어차피 세대를 기준으로 판단하는데, 세대 구성원 간 주택을 매각하더라도 여전히 1주택이 유지되는 것으로 보기 때문이다.
반면 주택을 추가로 구입해 2주택인 상황에서 세대 구성원에게 주택을 매각하면 매각한 이후에도 세대를 기준으로 판단하므로 여전히 2주택이다. 그래서 세대 구성원에게 주택을 매각할 땐 일시적 2주택이라는 개념도, 유예기간이라는 개념도 없다. 그냥 2주택인 상황에서 주택을 매각한 것으로 해석한다. 2주택인 상황에서 세대 구성원에게 주택을 매각하는 경우 3년(조정대상지역에서 2018년 9월 4일 이후에 취득한 주택은 2년) 이내에 기존 주택을 매각하더라도 기존에 2주택이 유지된 것으로 해석해 양도세가 과세된다. 문제는 이렇게 매각하는 주택이 조정대상지역에 있는 경우다. 세대 기준으로 2주택인 상황에서 주택을 매각하는 것으로 해석하기 때문에 양도세가 중과세되고 장기보유특별공제가 배제된다.
이런 유형의 양도세 중과세는 가족 간에 증여하는 경우에 많이 발생한다. 올해부터 달라지는 종합부동산세와 공시가격 상승으로 주택을 자녀나 배우자에게 증여하려는 사람이 상당히 늘어났다. 그리고 증여세를 줄일 목적으로 주택에 담보된 채무(은행대출)와 전세보증금 등을 승계시키는 조건으로 증여하려는 사람들도 있다. 이렇게 채무 등을 승계시키는 조건으로 증여하는 것을 ‘부담부증여’라고 한다. 부담부증여로 주택의 소유권을 넘기면 증여세의 과세표준이 줄어들기 때문에 증여세 부담은 상당히 감소한다. 다만 증여하는 사람에게 양도세가 나온다. 증여자 입장에서 부동산과 함께 명의를 변경한 채무나 보증금을 매각하는 주택의 대가로 해석하기 때문이다.
부담부증여로 증여한 주택이 조정대상지역에 있고 2주택이거나 3주택 이상인 상황이었다면 양도세는 중과세된다. 보유 기간에 대한 장기보유특별공제도 배제된다. 물론 세대 기준으로 1주택만 보유한 상황에서 진행한 부담부증여였다면 양도세 부담 없이 증여세를 줄일 수 있을 것이다. 세대 기준으로 1주택인 경우 양도세 비과세 효과를 볼 수 있기 때문이다. 결국 1세대1주택 양도세 비과세 대상인 주택을 부담부증여하는 경우 증여세와 양도세를 동시에 줄이기 때문에 절세 폭은 상당히 커진다. 그래서 세대 구성원에게 주택을 부담부증여로 증여할 때 1주택인지, 일시적 2주택인지 여부는 상당히 중요하다.
일시적 2주택인 상황에서 자녀에게 부담부증여를 할 때 양도세 비과세 효과를 볼 수 있는 경우도 있다. 다만 두 가지 요건을 충족해야 1주택에 대한 양도세 비과세 효과를 볼 수 있다. 첫째, 증여받는 자녀가 ‘독립세대요건(①혼인했거나 ②만 30세 이상이거나 ③직장생활하는 경우)’을 갖춰야 한다. 둘째, 증여하기 전에 세대를 분리해 실제로 부모와 별도로 거주해야 한다.
다만 배우자는 세법상 스스로 독립세대 구성이 불가능하기 때문에 주소를 옮겨 부담부증여를 하더라도 동일세대 구성원에 증여한 것으로 판단하기 때문에 여전히 양도세는 부과된다.
아파트 분양시장에 봄 성수기가 시작됐다. 겨우내 웅크리고 있던 건설사들이 본격적으로 분양에 나서며 올 2분기 서울을 비롯해 수도권, 대구, 부산 등 전국적으로 10만여 가구의 분양이 쏟아질 예정이다. 부동산 전문가들은 “지난 1~2월 수도권에서 진행된 청약 결과가 일부 부진한 모습을 보여 봄 분양시장도 지역별 양극화가 나타날 것”이라고 전했다.강북 알짜 ‘청량리 3총사’ 분양 개시당장 이번주 전국에서는 15곳에서 모델하우스가 개관한다. 올해 서울 강북권 분양시장에서 최대어로 꼽히는 동대문구 청량리 역세권 일대 3개 재개발 단지도 본격적으로 분양에 돌입한다. 정부의 분양가 규제로 주변 시세보다 저렴해진 새 아파트 분양을 노리는 투자자들이 많다. 첫 주자는 효성중공업의 ‘청량리역 해링턴 플레이스’다. 29일 분양홍보관을 열고 아파트 220가구, 오피스텔 34실을 분양한다. 이어 한양의 ‘청량리역 한양수자인 192’가 분양에 나선다. 한양은 다음달 5일 입주자 모집 공고를 내고 모델하우스를 연다. 롯데건설도 다음달 동대문구 청량리 4구역(전농동 620의 47)에 롯데캐슬 SKY-L65를 선보인다.2분기에는 전국적으로 154개 단지, 10만여 가구가 분양을 기다리고 있다. 부동산 전문 리서치업체인 리얼투데이 조사에 따르면 올 2분기에는 전국 총 154곳 13만9306가구(오피스텔 제외, 임대 포함)가 공급될 예정이다. 이 중 일반공급 물량은 9만9186가구다. 이는 올 1분기 일반공급 물량(3월 예정 포함) 5만6414가구 대비 4만2772가구 늘어난 수치다. 또한 지난해 2분기 분양실적(4만4861가구)과 비교해도 5만4325가구 증가했다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “올해는 지난해 청약제도 개편과 주택보증공사의 분양보증 연기 등으로 인한 물량 및 분양 시기가 미뤄지던 지방에서 분양이 재개되며 작년 대비 물량이 늘어난 것으로 분석된다”고 설명했다.시·도별로 물량을 살펴보면 경기 48곳 3만5803가구, 부산 11곳 1만554가구, 대구 14곳 9310가구, 서울 26곳 8781가구, 인천 11곳 8323가구, 세종 5곳 4039가구, 대전 4곳 3792가구 등의 순이다. 수도권인 경기와 인천에서는 다산신도시, 검단신도시 등 신도시와 시흥 장현지구, 인천 루원시티 등 도시개발구역에서 분양 물량이 나올 전망이다. 서울에서는 삼성동 ‘상아 2차’, 서초동 ‘서초 그랑자이(무지개 재건축)’, 일원동 ‘디에이치 포레센트(일원대우)’ 등 강남 재건축·재개발 단지 위주로 공급 물량이 예정돼 있다. 지방은 세종, 대구, 부산, 광주 등에서 대형 건설사가 1000가구 이상 대단지 위주로 분양할 계획이다.지역별 ‘온도차’ 보이는 분양시장지난해 청약 열기가 뜨거웠던 수도권 청약 분위기는 올 들어 차분해지고 있다. 직방에 따르면 올 1~2월 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 전국 12.2 대 1, 수도권 2.8 대 1, 지방 23.4 대 1을 기록했다. 지난해 2분기 19 대 1까지 청약 경쟁률이 올라갔던 수도권은 올 들어 급락했다. 분기별로 보면 수도권은 2015년 이후 최저치다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “수도권은 주택 공급에 관한 규칙 개정으로 분양시장이 무주택자에게 우선권이 돌아가면서 청약 가수요가 감소해 1순위 청약 경쟁률이 하락했다”고 설명했다.전체 분양가구 중 청약 접수가 미달된 가구를 의미하는 1순위 청약 미달률도 수도권은 지난해에 비해 늘어났다. 2019년 1~2월 1순위 청약 미달률은 전국 16.9%, 수도권 21.4%, 지방 11.5%로 조사됐다. 지방은 분기별로 2015년 이후 가장 낮은 수준이지만 수도권은 지난해 4분기 11.5%에 비해 두 배 가까이 늘었다.서울은 청약시장 당첨 가점이 지속적으로 떨어지고 있다. 집값이 급등하고, 청약이 인기를 끈 작년과는 대조적인 모습이다. 지난달 1순위 청약을 받은 서울 서대문구 ‘홍제역 해링턴 플레이스’도 최저 당첨 가점이 36점이었다. 지난해 3월 분양한 강남구 ‘디에이치자이개포’는 최저 당첨 가점이 60점을 넘었다. 작년 12월 평균 91.6 대 1의 청약 경쟁률을 기록한 은평구 ‘DMC SK뷰’는 최저 당첨 가점이 55점이었고 청약 만점(84점) 당첨자까지 나왔다.부동산 전문가들은 올해 서울에서 분양한 아파트 가격이 주변 시세와 비슷한 수준으로 책정되면서 청약시장 열기가 사그라들고 있는 것으로 분석하고 있다. 분양가격이 9억원 넘는 아파트는 중도금 대출이 되지 않아 수억원의 현금이 필요하다는 점도 수요자 부담을 높였다. 반면 지방은 지난해 말부터 집값이 오른 대구·광주 등 일부 광역시를 중심으로 청약 수요가 활발히 움직이면서 오히려 과열된 모습을 보이고 있다. 서울과 수도권에 비해 규제가 강하지 않아 단기 투자 목적의 수요자가 유입됐다는 분석이다.틈새시장 ‘잔여 가구’ 노려볼 만지난해 무주택자를 중심으로 청약제도가 개편되면서 청약 부적격자가 속출해 잔여 가구가 늘자 이를 노리는 수요자도 증가하고 있다. 지난달 대구 중구 남산동에서 분양한 ‘남산 자이 하늘채’ 아파트의 잔여 가구 44가구 모집에는 2만6649명이 몰려 경쟁률이 605.6 대 1에 달했다. 1순위 청약 경쟁률(84.3 대 1)보다 7배 이상 높아졌다. 같은 달 진행한 서울 동대문구 용두동 ‘e편한세상 청계센트럴포레’의 잔여 가구 추첨에도 60가구 모집에 3000여 명이 몰렸다.잔여 가구는 공급자(분양 주체)가 입주자 모집공고를 통해 입주자를 모집한 후 미계약·부적격을 이유로 남은 물량에 대해 분양 신청을 받는 것이다. 인기 단지라도 부적격 당첨으로 당첨이 취소되거나 대출이 어려워 계약을 포기하는 등의 이유로 미계약분이 발생한다. 잔여 가구는 청약통장이나 가점 등이 필요 없고 만 19세 이상 조건을 갖추면 신청할 수 있다. 청약 재당첨 제한도 없으며 가구주 및 거주지역 기준도 유연한 편이다.부적격 당첨자 등 이미 당첨이 됐다가 취소된 미계약분을 제외하고, 순위 내 청약 미달로 남은 미분양 가구에 대해서는 주택으로 간주하지 않는다는 것도 또 다른 장점이다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “기존 청약으로는 새 아파트에 당첨되기 어렵다 보니 잔여 가구 청약과 같은 틈새시장에 수요자들이 몰리고 있다”며 “다만 자금 여력이 되는지와 입지, 분양가 등을 따져 보고 신중하게 접근해야 한다”고 조언했다.다만 올 3월부터 서울과 같은 투기과열지구나 청약과열지구에서는 부적격·미계약분 공급 방식이 바뀌어 주의해야 한다. 기존에는 모델하우스에서 현장 추첨을 하거나 선착순으로 신청을 받았지만 3월 이후에는 부적격·미계약에 따른 잔여 물량이 20가구 이상일 경우에는 청약시스템인 ‘아파트투유’를 통해 사전 신청해야 추첨 대상자가 될 수 있다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
경기 성남시 수정구 금토동 그린벨트(개발제한구역) 내 토지가 매각 중이다. 총 44계좌(계좌당 약 331㎡)를 지주가 직접 매각한다. 매각가는 3.3㎡당 120만원부터다.금토동은 경부고속도로와 서울외곽순환도로가 교차하는 판교분기점(JC)과 지하철 신분당선을 이용할 수 있는 교통 요지다. 양재IC에서 차량으로 10분 거리로 대왕판교IC에서는 직접 출입이 가능하다. 복선전철인 월곶~판교선 개통도 예정돼 있다.2017년 11월 국토부가 발표한 자료에 따르면 금토동에는 그린벨트를 해제해 3400가구 규모 공공택지와 판교 제3테크노밸리가 조성될 계획이다. 2023년까지 판교 제2·3테크노밸리가 들어서면 미래형 혁신기업과 핀테크(금융기술) 등 산업 근로자를 위한 주거공간이 마련될 전망이다.이 토지는 남측과 서측이 판교 제3테크노밸리와 맞닿아 있으며 판교 제2·3테크노밸리의 핵심이라 할 수 있는 2구역 중심지에 접해 투자 가치가 높다는 평가다. 필지는 계약 선착순으로 배정되며 잔금 납부 즉시 소유권을 이전한다.
한양은 경기 구리시 수택동 556 일원에 ‘한양수자인 구리역’을 분양한다. 수택지구에 주택재건축사업으로 공급되는 역세권 단지다. 지하 3층~지상 20층, 7개 동, 총 410가구 규모다. 전용면적별로 59㎡ 95가구, 84㎡ 67가구 등 총 162가구를 일반분양한다.경의중앙선 구리역이 도보 5분 거리인 역세권 아파트로 서울 출퇴근이 쉽다. 2023년 개통 예정인 서울지하철 8호선 연장선(별내선)이 들어서면 잠실까지 승차시간 기준 20분대면 이동할 수 있다. 북부간선도로, 서울외곽순환도로, 구리포천고속도로 등 다양한 도로망을 이용해 서울로 진입할 수도 있다.구리시 중심부와 가까워 생활 편의시설이 풍부하다. 걸어서 롯데백화점, CGV를 이용할 수 있다. 롯데마트, 이마트, 구리전통시장, 구리도매시장 등 여러 쇼핑시설에서 장을 볼 수 있다.인접 학교가 많은 학군도 장점이다.토평중·고, 구리중·고, 구리여중·여고, 수택고, 인창중·고가 가까워 다양한 교육환경을 누릴 수 있다.모델하우스는 경기 구리시 교문동 263에 들어설 예정이다.
