[집코노미TV] 경남 부동산시장 큰손 파산…집부자 줄도산 신호탄?

최진석 기자

전형진 기자

입력2019.04.04 07:00 수정2019.04.04 10:21

'집'중탐구

창원 192채 임대사업자 파산

▶최진석 기자
이슈가 있으면 언제든 한다, 집중탐구! 안녕하세요 집코노미TV입니다. 유감스럽게도 오늘은 또 무거운 이야기를 드리게 됐습니다. 경남 창원과 진해 등지에서 아파트를 무려 192채나 세를 주던 임대사업자가 파산했다는 소식입니다. 전형진 기자, 갭투자 때문에 이렇게 된 건가요? 어떻게 된 일이죠?

▷전형진 기자
네, 결론부터 말씀드리면 갭투자 물건도 있고 아닌 것도 있습니다. 등기상으로 이 임대사업자는 상속받은 집과 본인이 분양받은 아파트를 갖고 2001년부터 임대사업을 시작했습니다. 그런데 일대 중개업소들 얘기를 들어보면 적당한 가격에 집이 나올 때마다 세를 안고 매입했다, 그러니까 추가로 갭투자를 하면서 규모를 불렸다고 합니다. 경남 지방에선 아주 유명한 분이었다고 해요. 도합 200채 정도 되니까 그 규모 때문에 유명한 거겠죠.

▶최진석 기자
200채나 되면 세입자가 들어오고 나갈 때 보증금 받고, 돌려주고 이런 절차도 제대로 관리가 안 될 것 같은데요. 결국 파산까지 이르게 된 건 여기서 현금흐름이 꽉 막혀서인가요?

▷전형진 기자
말씀하신 현금흐름 부분이 결정타가 된 것으로 보입니다. 충청 지역에서 요양병원 사업도 하던 분이라고 하는데, 창원 현지에서 나오는 얘기들을 종합해보면 결국 집값과 전세가격 하락을 견디지 못하고 지난해 여름 개인회생 신청을 하게 된 경우입니다. 대부분 소형 아파트라 세입자들의 보증금은 1억원 미만이었어요. 그런데 이 임대사업자가 파산하는 시점엔 전셋값이 6000~7000만원 선까지 내렸습니다. 집값도 9000만원 정도로 고점 대비 반토막이 난 상태였죠.

▶최진석 기자
그러니까 그 시점에 새로운 세입자를 7000만원에 받더라도 기존 세입자에게 돌려줄 1억원엔 모자라고, 그렇다고 9000만원에 집을 팔더라도 보증금이 1000만원 부족하네요. ‘깡통 전세’군요.

▷전형진 기자
네. 만약 3채를 갖고 있다가 그 중에 1채만 깡통이 나와도 계산이 복잡해지는데 갖고 있는 200채가 다 그렇게 됐으니 사고가 날 수밖에 없죠. 아까 말씀하신 대로 현금흐름이 꽉 막히게 된 겁니다. 현지에는 이 정도 규모는 아니지만 한계에 봉착한 갭투자자들이 많다, 이런 얘기도 나오고 있습니다.

▶최진석 기자
그렇죠. 갭투자 하시는 분들, 특히 소액 갭투자 하시는 분들은 돈이 생기는 족족 집을 더 사니까요. 그런데 연초에 저희가 이런 깡통전세 기획기사를 내니까 정부에선 “깡통 전세가 우려할 수준이 아니다, 공포가 과대됐다, 집 처분해서 보증금 돌려주면 되지 않느냐” 이런 발표도 했잖아요?

▷전형진 기자
현실을 모르는 거죠. 깡통이 될 정도로 집값이 떨어지는 건 이미 집이 안 팔리고 있다는 소리인데 여기서 어떻게 처분을 할까요. 물론 이런 전세사고는 정부를 탓해야 하는 일은 아니고 투자자들이 자성해야 하는 문제이긴 합니다.

▶최진석 기자
창원 사건의 세입자들은 어떤 상황인가요?

▷전형진 기자
안타깝게도 이사를 나가지도 못하는 상황인 것으로 파악됐습니다. 일부는 전세대출도 끼고 들어왔을 정도로 경제적인 여유가 많지는 않으신 걸로 알고 있는데, 결국 이렇게 실패하는 투자는 타인에게도 피해를 끼치게 되는 거죠. 창원의 경우엔 법원에서 아직 회생인가가 나지 않아서 경매도 중단됐어요. 1순위 세입자들은 여기서 배당을 받아야 보증금이라도 건지는데 기약없이 기다리게 됐습니다. 사실 창원 부동산시장이 밝지 않아서 응찰이 있을지, 낙찰가 수준이 어느 정도일지 가늠하기 어렵습니다.

▶최진석 기자
192채 주인은 부동산 불패 신화를 믿은 게 패착이군요.

▷전형진 기자
그렇습니다. 한때 창원은 한강 이남에서 집값이 가장 비싸다는 말이 나올 정도였으니까요. 창원산업단지가 워낙 잘나가던 터라 불과 3~4년 전까지만 해도 전문가나 대형건설사조차 창원 집값이 떨어질 거란 상상도 못했죠. 그러나 조선·기계·자동차 등 지역 기반산업이 무너지면서 창원 집값도 무너졌죠. 이렇게 미래에 어떤 돌발변수가 생길지 신이 아니고선 모릅니다. 항상 최악의 경우를 상정해두고 리스크 관리를 해야 한다는 게 이번 사건의 시사점으로 보입니다.

▶최진석 기자
말씀 잘 들었습니다. 들을수록 우울해지는 소식입니다. 투자하시는 분들께서 오늘 이야기를 꼭 반면교사로 삼았으면 좋겠다는 생각이 듭니다. 그리고 저희가 여러 차례 이 방송을 통해 말씀드렸지만 세입자 분들은 전세보증보험에 꼭 가입하시기 바랍니다. 임대차기간의 절반이 경과하면, 그러니까 2년 계약 기간 중에 1년이 경과하면 못 들어요. 집주인 동의 없어도 가입이 가능하니까 전세계약 즉시 전세보증보험에 가입하시기 바랍니다. 이상 집코노미TV였습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석·전형진 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미] 어쩌다…창원 192채 임대사업자 파산

경남 창원에서 한 임대사업자가 파산하면서 부동산시장이 충격에 휩싸였다. 이 임대사업자 소유 아파트만 200채가량인 까닭이다. 현금흐름을 고려하지 않은 채 세를 안고 무리한 투자를 하다가 파산까지 몰렸다는 게 현지 중개업소들의 얘기다. 법원이 회생 인가 여부를 결정할 때까지 경매조차 진행할 수 없어 세입자들의 피해가 눈덩이처럼 커질 전망이다.◆192채 소유자 파산26일 창원 성산구 대방동 일대 중개업소들에 따르면 ‘대방그린빌’ 41가구를 소유한 임대사업자 김모 씨에 대한 법원의 회생절차가 진행 중이다. 김 씨는 이 아파트 외에도 진해구 자은동 ‘성원아파트’ 33가구 등 창원과 김해 일대에 아파트 192채를 소유한 것으로 알려졌다. 지난해 여름 현금흐름이 막히면서 세입자들의 보증금을 돌려줄 수 없게 되자 경매를 막기 위해 개인회생을 신청했다. 파산한 것이다. 대방동 A공인 관계자는 “충북 옥천에서 요양병원을 운영하는 등 사업도 같이 하고 있었지만 몇 년째 창원 집값과 전셋값이 떨어지면서 파산으로 몰렸다”며 “엮인 채권자만 법인을 포함해 200명이 넘는다”고 전했다.김 씨 소유 아파트의 등기부등본에 따르면 그는 2000년대 초반부터 임대사업을 했다. 2001년께 상속받거나 본인이 분양받은 아파트로 임대사업을 시작했다. 이후 여윳돈이 생길 때마다 세를 안고 집을 사들여 규모를 키운 것으로 전해진다. 주로 매매가액이 1억원 안팎으로 크지 않은 소형 아파트다. 자은동 B공인 관계자는 “싼 게 나올 때마다 세를 안고 2000만~3000만원만 들여 추가로 매수했다”며 “경남 지역에선 가장 유명한 임대사업자”라고 말했다.현지 중개업소들은 김 씨가 3~4년 전부터 위기에 몰린 것으로 보고 있다. 2015년 말부터 창원의 집값과 전셋값이 크게 떨어지기 시작한 영향이다. 한두 집에서만 세입자가 퇴거해도 현금흐름이 막힐 수 있는데, 워낙 많은 부동산을 소유하고 있다보니 대응이 불가능했다는 것이다. B공인 관계자는 “창원엔 당시 고점 대비 1억원 이상 가격이 빠진 아파트가 숱하다”면서 “애초 현금을 많이 쥐고 있지 않았던 데다 집이 팔리지도 않으니 결국 파산까지 몰린 것”이라고 설명했다.김 씨가 다수 소유한 성산구 대방동 대방그린빌 전용 39㎡ 전세가격은 2016년만 해도 9000만~1억원 수준을 유지했다. 그러나 김 씨가 파산한 지난해 여름엔 6000만~7000만원 선까지 내렸다. 새로 새입자를 들일 땐 기존 세입자에게 3000만~4000만원을 돌려주고 내보내야 했던 셈이다. 같은 기간 매매가격은 1억6000만원에서 9000만원 안팎으로 반토막났다. 집을 팔더라도 기존 세입자의 보증금을 온전히 돌려줄 수 없는 ‘깡통 전세’가 된 것이다.◆“애꿎은 세입자만 피해”피해는 고스란히 세입자들에게 돌아왔다. 집주인이 파산하면서 보증금이 묶여 오도가도 못하게 된 것이다. 일부 세입자는 이사 계획까지 세워두고도 보증금을 돌려받지 못해 퇴거하지 못하고 있는 것으로 알려졌다. 한 중개업소 관계자는 “대부분 전세보증금 7000만~8000만원 정도의 소액 세입자”라며 “2000만~3000만원의 전세대출까지 끼고 있는 집도 많다”고 말했다.하지만 세입자들이 보증금을 돌려받는 것도 요원하다. 김 씨의 아파트 가운데 74채에 대해 진행 예정이던 경매는 모두 중지됐다. 법원이 회생절차를 개시했지만 아직 인가가 나지 않은 까닭이다. 회생절차가 개시되는 순간 경매는 모두 중지된다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “법원이 회생인가를 결정할 때까지 적게는 6개월에서 길게는 1년 정도 경매가 중단되기 때문에 이를 악용하는 경우도 더러 있다”며 “경매가 빨리 진행돼 보증금을 배당받아야 하는 세입자들로선 낭패를 보게 된 셈”이라고 설명했다.경매로 나온다고 해도 제값을 받게될 확률은 높지 않다는 게 현지 분위기다. 창원 부동산시장의 상황이 좋지 않아 아무도 응찰하지 않거나 보증금 아래로 낙찰될 수 있어서다. 경남 지역 아파트 경매 낙찰가율은 지난달 기준 71.11%다. 감정가 1억원짜리 집이라면 경매에서 평균 7110만원에 낙찰이 이뤄졌다는 의미다. 여기서 만약 최우선변제권을 가진 세입자의 보증금이 8000만원이라면 응찰자는 7110만원에 아파트를 낙찰받고도 추가로 890만원을 떠안아야 한다. 응찰률이 저조할 것이란 예상이 나올 수밖에 없는 이유다.현지 중개업소들을 이와 비슷한 사례가 더욱 늘어날 것으로 우려하고 있다. 대방동 A공인 관계자는 “수십채를 임대하고 있는 갭투자자들이 많다”며 “경기가 바닥을 치고 있기 때문에 이미 위험한 상황에 몰리고 있는 것으로 안다”고 전했다. C공인 관계자는 “현금 한 푼 남겨두지 않고 있는 대로 갭투자를 했다가 빠져나가지 못한 사람들도 있다”면서 “집을 팔아봤자 세입자 보증금도 못 빼준다”고 꼬집었다.◆집값 2년 11개월 내리 하락창원 아파트는 한때 서울을 제외하곤 가장 비쌌다. 그런 평가는 쏙 들어간 지 오래다. 조선과 기계공업 등 지역 기반산업 위축으로 부동산에 몰리던 돈이 빠져나가고 있어서다.경기가 가라앉은 상황에서 공급이 크게 몰린 게 집값 하락을 부추겼다. 지난 2년 동안 창원 전역에서 3만 가구 가까이 입주한 데 이어 올해도 1만607가구가 집들이를 할 예정이다. 그동안 활발하게 진행되던 도심 정비사업은 멈춰서거나 풍비박산이 났다. 최근 분양했던 한 재개발 아파트는 미분양이 극심해 일반분양 물량을 아예 공공임대로 전환했다. 일부 준공 단지는 궁여지책으로 분양가 보장제까지 들고나왔다. 준공 1년 후에도 시세가 분양가를 밑돌면 분양금액을 환불해주는 제도다.집값 하락세는 좀체 멈추지 않고 있다. 2016년 -3.69%를 기록한 창원 아파트 매매가격 낙폭은 2017년 -9.37%, 지난해 -10.73%로 점점 커졌다. 올해도 3월 현재 -1.62%를 기록 중이다. 전국 평균(-0.81%)의 두배에 달하는 낙폭이다. 한국감정원 주간조사에선 2016년 4월 둘째주부터 152주(2년 11개월)째 한 차례도 반등하지 못하고 내렸다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미TV] 광양·거제·창원이 수상하다…스타강사 작전설 '솔솔'

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[집코노미] 새 아파트 전셋값 5000만원…영종도의 비명

수년 전 미분양으로 홍역을 치른 인천 영종하늘도시가 또 심상치 않다. 전셋값이 폭삭 주저앉았다. 일부는 서울 강북의 옥탑방이나 반지하방과 비슷한 수준까지 내렸다. 새 아파트 입주가 몰린 영향이다. 수요가 제한적인 곳에 공급이 단기 집중된 게 원인이다. 신혼부부들에겐 헐값에 둥지를 마련할 기회다.◆전용 84㎡ 전셋값 5000만원4일 인천 중구 중산동 일대 중개업소들에 따르면 영종도 일대에서 ‘전세 바겐세일’이 진행되고 있다. 정상 가격보다 7000만~8000만원을 낮춘 급전세도 나온다. 입주하는 새 아파트가 늘자 집주인들이 세입자를 먼저 구하기 위해 경쟁적으로 가격을 낮추는 것이다.올해 입주 7년째를 맞은 ‘영종동보노빌리티’ 전용면적 84㎡는 최근 5000만원에 전세거래됐다. 서울의 웬만한 소형 원룸 전세가격보다 낮다. 같은 주택형의 정상 전세가격은 1억2000만~1억3000만원 선이지만 집주인이 대출을 끼고 있는 탓에 싼값에 매물로 내놨다. 중산동 A공인 관계자는 “물건이 나온 당일 바로 계약이 이뤄졌다”며 “융자 규모가 큰 데다 세입자가 귀하다 보니 저렴한 값에 내놓았던 집”이라고 전했다.주변엔 전셋값이 1억원을 밑도는 아파트가 흔하다. 지난 1월 입주한 ‘e편한세상영종국제도시오션하임’ 전용 84㎡는 9000만원에 여전히 세입자를 구하고 있다. 역시 집주인이 대출을 낀 조건이라 싸게 나왔다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 이 경우 전세입자가 등기부 상 은행보다 후순위가 된다. 만약 집이 경매로 넘어간다면 세입자는 보증금 일부를 돌려받지 못할 우려가 있어 전세보증보험 등의 안전장치를 마련해야 한다.대출이 없어도 사정은 마찬가지다. ‘영종센트럴푸르지오자이’ 전용 84㎡는 무융자 전셋집이 8000만~9000만원 선에 다수 나왔다. 수분양자들이 내야하는 잔금에 딱 맞춘 가격대다. 이달 중순으로 입주가 마무리되기 때문에 잔금이 급한 집주인들이 전셋값을 확 내린 것이다. 신축 단지를 중심으로 급전세가 늘면서 주변 아파트도 유탄을 맞고 있다. 2013년 입주한 ‘영종신명스카이뷰주얼리’ 전용 56㎡는 대출 없는 전세 호가가 7000만원 안팎이다. 연초 1억원대에 비해 크게 떨어진 가격이다.◆6년 전 ‘악몽’ 재연되나6년 만에 다시 터진 공급 폭탄이 영종도 전세시장을 뒤흔들었다. 지난해 8월 ‘영종스카이시티자이(1034가구)’를 시작으로 1년여 동안 5개 단지 5297가구가 쉬지 않고 입주했다. 오는 9월엔 2개 단지 1409가구가 또 집들이를 할 예정이다. 영종도 인구가 7만5000명 안팎에 불과한데 3인 가구 기준으로 2만명이 살 수 있는 집이 1년 새 추가로 지어진 셈이다.영종도는 송도국제도시와 청라국제도시보다 서쪽에 있는 외딴 섬이다. 인천국제공항과 반도체기업 스테츠칩팩코리아 상주 인원이 사실상 주택 수요의 대부분이다. 이 때문에 수년 전 대규모 미분양과 공실로 홍역을 치르기도 했다. 2012년 하반기~2013년 초까지 8800여 가구가 한꺼번에 입주했는데 악성 미분양이 줄지 않자 건설사들이 할인분양을 시작하면서 입주민들과 갈등을 빚었다.생활 여건이 불편한 것도 수요를 더욱 제한하는 요인이다. 종합병원이 없어 주민들은 응급실에 가려면 육지까지 나가야 한다. 대중교통 여건도 좋지 않다는 평가다. 주택가와 멀찌감치 떨어져 있는 공항철도마저 수도권 통합 요금제가 적용되지 않는다. 예컨대 서울역에서 청라국제도시역까지 이동할 경우 통합요금제 적용으로 1850원이 든다. 그러나 청라국제도시에서 영종역까지 한 정거장만 더 이동해도 요금은 2750원으로 오른다. 해당 구간은 독립요금제가 적용되는 까닭이다. 중산동의 한 중개업소 관계자는 “대중교통을 이용하면 교통비를 줄일 수 있다고 하지만 영종도에서 그런 말은 통하지 않는다”고 꼬집었다.주변 개발 호재는 많다. 영종도 북단에 미단시티 복합리조트가 2021년 개장을 목표로 공사를 진행 중이다. 약 100만㎡의 인스파이어 복합리조트는 인천국제공항 제2터미널 인근서 다음 달 착공할 예정이다. 하지만 대부분 관광·휴양시설이어서 주택 수요 증가로 이어질지는 미지수라는 게 현지 분위기다.영종도 부동산업계는 2025년 개통 예정인 제3연륙교에 기대를 걸고 있다. 인천대교와 영종대교가 인천공항에 초점을 맞춰 선형이 짜인 반면 제3연륙교는 청라국제도시와 영종도 주택가를 바로 이어주기 때문이다. 부평·부천 등 주변 출퇴근도 쉬워진다. 중산동 B공인 관계자는 “내년 착공 예정인 사업이지만 조기 착공할 수 있도록 주민들이 민원을 많이 넣고 있다”며 “지금 꺾인 매매·전세가격은 다리 개통 시점까지 쉽사리 반등하기 힘들 것으로 보인다”고 전했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com