서울 한강변에서 재건축 사업을 추진 중인 반포주공1단지 1·2·4주구(사진) 부지 내 LH(한국토지주택공사) 명의 땅을 둘러싼 분쟁이 가열되고 있다. 지난달 반포1단지 1·2·4주구 재건축 조합이 LH에 등기부상 토지 소유권에 대해 소송을 제기하자 LH도 협의 대신 법정 다툼에 나서기로 했다.14일 정비업계에 따르면 LH는 지난주 반포1단지 1·2·4주구 재건축 조합이 제기한 민사소송 소장을 송달받고 응소에 나서기로 했다. 법률 자문을 거치고 소송전을 위한 법률대리인 선정 작업에 들어갔다.이번 소송 대상지는 반포1단지 1·2·4주구 내 토지 2만687㎡다. 반포1단지는 1973년 분양 때 단지 전체 땅 지분을 각 가구 소유자 단위로 나누는 대신 동별로 나눠 가졌다. 이 때문에 자투리 땅과 경계녹지 등 일부 부지가 LH 소유로 남아 있다. LH는 이 땅 일부는 단독 소유로, 나머지는 지분 형태로 등기상 소유권을 갖고 있다.주민들은 1990년대까지는 재건축 대지 지분 등에 큰 의미를 두지 않아 등기 이전을 요구하지 않았다. 주민들은 재건축 논의가 나온 2000년 LH에 토지 반환을 요구해 2002년 토지를 입주자 공동 재산으로 이전할 수 있다는 답변을 받았다. 하지만 등록세가 많이 든다는 이유에서 대부분 입주민이 등기를 거부한 것으로 알려졌다.반포1단지 1·2·4주구 조합은 40년 이상 주민이 거주해 사실상 토지를 소유한 만큼 점유취득 시효가 완성됐다는 점을 근거로 소송에 나섰다. 반면 LH 측은 분양 당시 대지 지분을 나누는 방식이 지금과 달랐던 만큼 조합이 현재 LH 명의로 된 부지의 소유권을 주장할 수 없다고 맞서고 있다.반포1단지 1·2·4주구는 2090가구를 헐고 5748가구 규모의 새 아파트를 짓는 재건축 사업지다. 조합은 작년 12월 관리처분인가를 받은 후 본격 소송 절차에 나섰다. 관리처분인가를 받아야만 조합이 당사자 자격으로 소송에 들어갈 수 있다.이번 소송전으로 반포1단지 내 재건축 사업은 한동안 혼란을 겪을 것이라는 전망이 나온다. 올해 기준 부지 가치가 약 9500억원으로 추산되는 데다 이해관계가 복잡하게 얽혀 있기 때문이다. 반포1단지에서 개별 재건축을 추진 중인 3주구 조합도 일부 땅에 대해 등기상 소유권을 주장하고 있다.땅 명의 문제가 해결되지 않으면 착공에 나서기 어렵다. LH 땅 소유권이 이전되기 전까지는 공사를 시작할 경우 법적으로 문제가 될 수 있다는 게 정비업계 관계자들의 중론이다. 소송 등으로 착공이 늦어지면 그만큼 금융비용이 늘어난다. 한 정비사업 분야 변호사는 “땅 등기 소유권 이전에 대해서 LH가 그냥 양보한다면 실무 담당자들이 배임 혐의를 적용받을 수 있어 끝까지 소송을 벌일 수밖에 없을 것”이라며 “인근 반포1단지 3주구에도 LH 소유 부지가 있어 향후 소송전으로 재건축 사업이 장기간 표류할지도 모른다”고 내다봤다.선한결 기자 always@hankyung.com
서울시가 재건축·재개발 등 정비사업 전 과정에 개입해 층수, 디자인, 단지분할 등을 사실상 결정하겠다고 지난 13일 발표하면서 재건축 추진 단지들에 비상이 걸렸다. 서울시가 공공성에 초점을 맞춘 가이드라인을 제시하면 사업성 추락이 불가피한 까닭이다. 주택시장 전문가들은 이번 발표로 재건축 단지 투자 매력이 확 떨어졌다고 분석했다.강남권 재건축 추진 단지 반발이번 발표로 재건축 초기 단지는 사업 추진 여부부터 불투명해졌다는 평가다. 서울시는 정비계획 수립 이전 단계부터 개입해 정비계획 가이드라인을 주민에게 먼저 제시할 예정이다.올초 재건축 설명회를 연 양천구 목동·신정동 일대 주공1~14단지, 정밀안전진단을 준비 중인 마포구 성산시영 등 재건축 초기 단지들은 불만의 목소리를 높이고 있다.목동 일대 재건축 단지 주민 모임인 양천연대 관계자는 “일부 단지에선 당분간 재건축 추진을 하지 않는 게 낫지 않겠느냐는 목소리가 나온다”며 “몇몇 단지는 정밀 안전진단을 위해 모금에 나서는 등 사업을 강행한다는 방침이지만 일부는 안전진단 신청 시점부터 재고할 수 있다는 분위기”라고 말했다. 강남구의 한 재건축 추진 단지 관계자는 “공공의 가이드라인으로 사업성이 떨어지면 조합원 간 이견이 생겨 사업이 표류할 가능성이 있다”고 우려했다.이미 자체 정비계획을 마련한 단지도 걱정이다. 건축설계 단계에서 현상설계 공모와 공공건축가와의 협업 등을 필수로 거쳐야 해서다. 설계사 선정을 하지 못한 강남구 압구정 3~5구역, 대치미도, 개포경남1~2차·개포우성3차·개포현대1차 통합재건축 등이 그런 예다. 서초구 반포 일대의 한 재건축 조합장은 “강남권 주요 단지는 이미 건축계획 등을 수립할 때 공공건축가가 많이 개입하고 있다”며 “기존에도 스카이라운지, 문주 등 특화설계 반영안을 놓고 실랑이를 벌인 곳이 많은데 공공의 개입 강도가 더 세지면 심각한 난항이 예상된다”고 말했다.서울시는 올 상반기 4곳에서 시범사업을 해보고 새 규정 적용 대상 범위를 확정할 계획이다. 시범사업지는 재건축·재개발 구역 중 구릉지, 대단지 등 유형을 다양화해 선정한다. 서울시 관계자는 “시범사업 후 제도를 정교화해 적용 구역을 정할 것”이라며 “아직 정비계획이 결정되지 않은 곳은 제도를 모두 적용받을 전망”이라고 말했다.2030년엔 100만 가구가 적용 대상가이드라인과 함께 도입되는 아파트 조성 기준도 정비사업의 수익성을 크게 떨어뜨릴 것으로 전문가들은 예상했다. 이는 서울에서 시행되는 모든 아파트 정비사업에 적용된다. 서울시에 따르면 서울 아파트 166만여 가구 중 56%인 약 93만 가구가 2030년에 재건축 연한(준공 30년)을 넘긴다. 새 원칙에 따르면 새 단지는 150ｍ×100ｍ 규모를 넘어설 수 없다. 곳곳에 외부와 연결되는 보행로를 만드는 등 열린 공간으로 조성한다. 대단지를 중소 규모 단지 여러 개로 쪼개겠다는 얘기다.서울시는 또 아파트지구, 택지지구 등 대단지 아파트 밀집지역에 대해선 전체적인 지구단위계획을 세우기로 했다.한 정비업계 관계자는 “이번 조치로 지구단위계획이 나오기 전엔 각 구역이 정비계획을 내밀어도 아무 의미가 없을 것”이라며 “정비계획을 심의할 때 주변 단지를 비롯해 일대 지역과의 도시계획 정합성, 녹지·통경축, 일조·조망권 등을 따지다보면 개별 사업이 속도를 내기 힘들다”고 말했다.서울시가 재건축에서 이른바 성냥갑 아파트를 지양하도록 하는 기조도 사업성엔 ‘독’이 될 전망이다. 한 대형 건설사 관계자는 “상한 용적률만큼 성냥갑 모양으로 단지를 지어야 일반분양분을 충분히 확보해 사업 이익이 난다”며 “디자인을 다양화하고 심의 절차가 까다로워지면 사업이 지지부진해질 가능성이 높다”고 말했다.“재건축 투자 매력 뚝”주택업계에선 재건축 투자 매력이 확 떨어졌다는 지적이 나온다. 작년 부활한 재건축초과이익환수제에 더해 사업 발목을 잡을 것으로 예상되는 새 규제가 사업 단계마다 더해져서다. 부동산114에 따르면 지난 8일 기준 서울 재건축 아파트값은 18주째 하락세를 나타냈다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “재건축 단지는 이미 재건축초과이익환수제, 정밀안전진단 강화, 이주시기 조율, 청약 시 입주권보유자 무주택자격 박탈 등 규제의 수위가 높은 편”이라며 “여기다 올해 대출 규제, 보유세 인상, 정비사업 규제 강화가 겹치면서 가격 조정이 장기화될 가능성도 있다”고 말했다.재개발은 상대적으로 영향이 작을 것이란 평이다. 강영훈 부동산스터디 카페 대표(필명 붇옹산)는 “서울 내 재개발 대상지는 대부분 정비계획을 수립해 정비구역 지정을 받았다”며 “사전 공공기획을 적용받는 초기 단계가 많지 않아 재건축보다는 영향이 덜할 것”이라고 말했다.선한결/이주현 기자 always@hankyung.com
서울 시내에서 진행 중인 초기 단계의 재건축 사업장에서 늘어날 수 있는 아파트 공급량이 1만6000여 가구에 달하는 것으로 나타났다. 한 해 서울 아파트 입주물량 절반을 웃도는 수치다. 재건축을 통한 공급 효과가 뚜렷한 만큼 규제 일변도의 재건축 정책을 전향적으로 재검토해야 한다는 지적이 일고 있다.한국경제신문이 서울에서 진행 중인 재건축 사업장을 전수 분석한 결과 구역지정, 추진위원회 구성, 조합설립 등 초기 단계에 놓인 구역은 92곳(4만7280가구)에 이르는 것으로 나타났다. 이들 사업장에서 재건축 뒤 건립되는 아파트 가구 수는 6만4022가구로, 순증분만 1만6742가구에 달했다. 최근 4년간 연평균 서울 아파트 입주량(2만8000여 가구)의 절반을 넘는 수치다.강남권 재건축 단지 증가율이 대체로 높았다. 잠실동 ‘잠실우성1·2·3차’는 기존 1842가구에서 재건축 뒤 2716가구로 874가구 증가한다. 송파동 ‘가락삼익맨숀’은 936가구에서 1650가구로 탈바꿈한다. 반포동 ‘신반포궁전’, 도곡동 ‘도곡삼호’, 개포동 ‘개포현대1차’는 가구 수가 각각 131%, 103%, 98% 증가하는 것으로 확인됐다. 비강남권에서는 이촌동 ‘한강맨션’이 717가구에서 1450가구로 두 배 넘게 늘어난다. 735가구였던 방화동 ‘방화3구역’은 재건축 뒤 1415가구가 된다.현재 초기 단계의 재건축 구역들은 재건축 초과이익환수제, 조합원 지위 양도금지 등의 규제에 이어 이번 서울시 심의 강화 조치로 좀처럼 속도를 내지 못할 전망이다. 전문가들은 재건축 사업을 통한 순증 효과가 분명한 만큼 정비사업이 늦어질수록 가뜩이나 택지난에 시달리는 서울의 수급불균형이 더 악화될 것이라고 진단한다.부동산114에 따르면 2016년 서울 아파트 분양 물량 3만8835가구 중 재건축·재개발 물량은 86%(3만3622가구)에 달했다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 새 아파트 공급은 사실상 재건축·재개발 등 정비사업에서 나오기 때문에 정비사업 지연이 향후 서울 아파트값 급등의 기폭제가 될 가능성이 크다”며 “신규 분양도 그만큼 줄기 때문에 신축 단지 중심으로 주거 수요가 더 몰릴 것”이라고 설명했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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