급매라지만…은마 전용 76㎡ 18.5억→14억 '뚝'

윤아영 기자

입력2019.02.26 17:21 수정2019.02.27 02:46 지면A26

작년 최고가보다 4.5억 하락
재건축 지지부진 등 영향

서울 강남의 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트(사진) 전용면적 76㎡ 물건이 지난달 14억원에 거래됐다. 지난해 이 주택형의 최고 거래가격에 비해 4억5000만원 떨어졌다.

26일 서울부동산정보광장에 따르면 은마아파트 전용 76㎡가 지난달 24일 14억원(1층)에 실거래됐다. 이 주택형의 최고가 거래는 지난해 9월 18억5000만원(12층)이었다. 대치동 A공인 관계자는 “1층 코너 매물에다가 집주인이 사정상 급하게 팔다 보니 시세보다 저렴하게 나온 급매 매물”이라고 전했다.

지난 1월에도 3억원가량 떨어진 15억6800만원에 손바뀜됐다. 이어 이달 20일 15억6000만원에 실거래된 물건도 등장했다. 현재 매매호가는 15억원 중반대에 형성돼 있다.

은마아파트는 재건축 사업 진행이 지지부진하면서 인근 다른 재건축 단지들에 비해 가격 하락폭이 큰 편이다. 은마아파트주택재건축정비사업조합설립추진위원회는 49층 초고층 재건축 계획을 추진하다가 2017년 8월 서울시 도시계획위원회로부터 ‘미심의’ 판정을 받은 후 지난해 8월까지 총 다섯 번의 퇴짜를 맞았다.

주변의 강남 아파트들도 올해 들어 ‘거래절벽’이 지속되면서 가격이 1억~2억원가량 떨어지고 있다. 서초구 잠원동 신반포4차 전용 96㎡는 이달 지난해보다 2억원 이상 떨어진 17억원에 거래가 이뤄졌다. 송파구 재건축 단지인 잠실주공5단지는 지난해 10월 19억원이던 전용 76㎡가 이달 들어 16억5000만원까지 호가가 떨어졌다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

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'35층 재건축안' 네 번째 보류…은마 주민 시위 나선다

서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’(사진)가 재건축 계획 심의를 촉구하는 시위를 벌인다. 서울시 35층 규제에 맞게 정비계획안을 변경했지만 시가 연달아 반려해서다.19일 정비업계에 따르면 ‘은마아파트주택재건축정비사업조합설립추진위원회(추진위)’는 최근 주민 소식지를 통해 이번주부터 서울시청 앞에서 집단 항의에 나선다고 밝혔다. 추진위는 20일 열리는 서울시 도시계획위원회(도계위)에 정비계획안이 상정되지 않을 경우 최소 세 차례 이상 항의 집회를 할 계획이다. 서울시의 늦장 행정으로 재건축 사업이 지연되고 있다는 판단에서다.은마아파트가 서울시에 제출한 정비계획안은 다섯 차례나 반려됐다. 서울시 도계위는 2017년 8월 추진위가 제출한 49층 초고층 재건축 계획안에 대해 ‘미심의’ 판정을 내렸다. 이후 주민 투표를 거쳐 35층으로 계획을 수정하고 그해 12월 도계위에 자문을 신청했으나 또다시 보류 판정을 받았다. 지난해 3월에 제출한 계획안도 도계위 산하 소위원회에서 기반시설과 경관계획 부족을 이유로 반려됐다. 같은 해 6월과 8월에도 같은 이유로 소위원회로부터 재심의 통보를 받았다.추진위는 연내 조합설립까지 마친다는 연간 활동 계획도 공개했다. 도계위 심의를 상반기까지 마무리하고 오는 6월부터 조합설립 동의서를 걷겠다는 계획이다. 추진위는 계획대로 진행될 경우 오는 11월까지 조합설립인가와 건축심의 신청이 가능할 것으로 보고 있다. 추진위 관계자는 “내년 사업시행인가 신청을 목표로 잡고 있다”고 말했다.일각에선 추진위가 지나치게 낙관적인 계획안을 제시하고 있다고 지적한다. 한 주민은 “계획대로 한치의 오차 없이 진행돼도 그처럼 속도를 내기 어렵다”며 “지난해부터 일부 주민을 중심으로 제기돼온 1 대 1 재건축 움직임을 차단하기 위해 추진위가 낙관론을 펴고 있다”고 지적했다.이 단지 일부 주민은 ‘은마아파트소유자협의회(은소협)’를 출범했다. 은소협은 용적률을 기존 300%에서 250%까지 낮춰 가구 수를 줄이는 대신 임대주택 기부채납을 하지 않는 방안이 유리하다고 주장하고 있다. 출범 초기 300여 명 정도였던 은소협의 구성원은 최근 800여 명까지 불어났다. 한 정비업계 관계자는 “장기간 사업 지연으로 은마아파트 내에서도 정비안을 두고 의견이 엇갈리고 있다”며 “주민 내분이 향후 재건축 사업의 속도에 큰 영향을 줄 수 있다”고 말했다.민경진 기자 min@hankyung.com
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[집코노미TV] 3억~5억원 급락…작년 상승분 다 반납한 아파트 속출

▶최진석 기자안녕하세요. 집코노미TV 집중탐구입니다. 최근 서울 주요 지역 아파트 실거래가가 급락하면서 작년 상승분을 고스란히 반납한 곳도 있다고 합니다. 작년 매매가격 상승폭이 컸던 아파트일수록 하락속도도 더 빠르다고 하는데요. 현장을 취재한 민경진 기자 나와 있습니다. 민 기자, 안녕하세요? 어떤 단지가 그렇게 많이 떨어졌어요? ▷민경진 기자송파구 잠실동에 있는 ‘리센츠’ 아파트 아시나요? 2000년대 후반에 입주한 단지인데요. 이 단지 전용면적 84㎡ 매물이 지난달 13억5000만원에 거래됐습니다. 지난해 9월 최고 18억 3000만원에도 거래됐던 면적대예요. 작년 초 가격 17억2000만원보다도 더 낮게 이번에 거래된 셈이죠. ▶최진석 기자전 고점 대비 4억8000만원 떨어졌고, 이게 작년 상반기하고는 완전 정반대 모습이네요. 민 기자, 이렇게 작년 연초 가격 밑으로 실거래가가 내려간 단지가 또 있어요? ▷민경진 기자이게 한두 곳이 아닙니다. 서울 강남권 고가 아파트 또는 재건축 단지에서 작년 상승분을 모두 반납하거나 작년 연초 가격보다 낮은 가격에 거래되는 단지들이 속속 출현하고 있는데요. 앞서 말씀드린 ‘리센츠’ 아파트와 인접한 ‘엘스’ 전용 89㎡도 작년 1월 최고가 대비 2억1000만원 내려간 12억5000만원에 거래됐습니다. 2018년 초가 아니라 2017년 초 가격으로 돌아가고 있는 거죠. ‘은마’ 전용 84㎡도 지난 달 17억원에 매매거래 됐습니다. 작년 9월 최고가가 20억5000만원이었는데 그것보다 3억5000만원이 내려갔죠? 작년 1월 최고가랑 비교해보면 그때 최고가가 18억원 정도였는데 연초 가격보다 1억원가량 다시 떨어졌습니다. 이렇게 말씀드린 단지들을 보면 지난해 상승장에서 입지 여건이 좋은 강남권 단지들, 재건축이라는 재료가 있어서 상승이 굉장히 빠르고, 상승폭이 컸던 단지들입니다. 그런 단지들이 많이 오른 단지일수록 그만큼 빨리 내려가고 있는 상황인 것 같습니다. ▶최진석 기자지난해 서울 집값이 전반적으로 많이 올랐잖아요? 가장 빨리, 또 가장 많이 오른 곳의 가격부터 떨어지기 시작했으니 이제 다시 서울 주택시장이 하락 점으로 돌아섰다고 볼 수 있는 건가요? ▷민경진 기자일단 지금은 거래가 거의 없는 ‘거래 절벽’ 상황입니다. 지난해 11월부터 12월까지 서울 아파트 거래 건수가 5800여 건 정도 됩니다. 이제 2017년 같은 기간에 비해서는 40%가량밖에 안 됩니다. ▶최진석 기자절반도 안 되네요? ▷민경진 기자네. 2016년 같은 기간에 비해서는 4분의 1 수준입니다. 굉장히 많이 줄었죠. 거래가 거의 없는 상황인 만큼 지금이 전 고점대비 3억~5억원가량 아파트 실거래가가 내렸다고 해서 과연 이런 거래 사례들이 대표성이 있는지는 조금 더 고민해봐야 할 것 같습니다.▶최진석 기자그런데 고가 주택이나 다주택 보유자들에 대한 매도 압력이 높아진 건 사실이죠? ▷민경진 기자네, 맞습니다. 매도 압력이 높아지니까 물건을 앞으로 내놓을 확률이 높은 거죠. 이전에는 전용 85㎡이하 주택을 임대 등록을 하면 최대 70%까지 양도세 감면혜택을 받을 수 있었어요. 장기보유특별공제혜택이라는 것이었는데요. 그런데 9·13 대책으로 공시가격 6억 원 이상 주택에 대한 장기보유특별공제혜택이 사라지게 됩니다. 양도세를 내고 나면 남는 게 없다는 이야기죠. ▶최진석 기자게다가 이게 공시지가 현실화로 그렇게 비싼 주택들은 보유세를 더 내야 하는 거잖아요? ▷민경진 기자예, 맞습니다. 보유세 부담이 커질 수밖에 없는 상황인데요. 공시가격이 올라가면 고가주택 보유자들의 보유세 부담은 굉장히 늘어나게 됩니다. 양도세 감면 혜택도 사라지고 보유세도 늘어난다면 더 이상 다주택자, 고가주택 투자자들이 물건을 들고 있을 이유가 없어지는 거죠. 4월쯤 공시가격이 발표 나면 우리 피부에 좀더 와닿지 않을까, 생각합니다. ▶최진석 기자이렇게 이제 매도 압력도 높아지고 세금 부담도 커진 상황에서 올해 올해 입주 물량도 만만치 않잖아요? ▷민경진 기자예. 올해 입주물량이 서울에서 전체 5만2000여 가구 정도입니다. 그 중에 반절 정도가 서울 동남권, 그러니까 서초, 강남, 송파, 강동구. 집값이 가장 많이 올랐고, 요새 가장 많이 떨어지고 있는 곳에 몰려 있습니다. 또 내년에도 4만 여가구가 또 입주를 합니다. 올해 입주 물량 5만 가구는 작년의 2배 수준으로 굉장히 많다고 말씀드릴 수 있겠고요. ▶최진석 기자올해와 내년에 거의 9만 가구 이상이 입주가 되는 거네요. ▷민경진 기자아무래도 입주물량이 일거에 몰리면 전셋값에는 영향을 주는 경우가 많아요. 보통 전셋값과 매매값이 속도는 다르지만 같은 방향으로 가는 경우가 있죠. 오르면 같이 오르고, 내리면 같이 내릴 수도 있고. 그런 부분에서 이런 것들이 올해의 서울 집값은 약세장이다, 이런 것의 근거가 될 수 있지 않을까 생각합니다. ▶최진석 기자서울의 강남권 고가주택, 재건축 주택 말고 다른 지역 상황은 어때요? ▷민경진 기자다른 지역도 서울 강남권 고가 주택 정도는 아니지만 실거래가가 작년 고점 대비 1억원 이상 떨어진 단지들이 속출하고 있습니다. 대표적인 게 2014년 입주한 ‘마포래미안푸르지오’인데요. 4단지 전용 59㎡가 작년 11월 10억3000만원에 매매 거래됐어요. 10억, 굉장히 비싸보이죠? 그런데 이 단지가 작년 8월만 해도 12억에 거래된 단지입니다. 석 달 만에 실거래가가 1억7000만원 내려갔죠. 또 재미있는 게 있습니다. 지난해 이런 상승장에서 보면 강북 뉴타운 내에서 신축 단지 가격이 비싸지고, 주변에 있는 10년~20년차 구축 단지들도 키맞추기를 하면서 가격이 올라가는 경우가 있었는데요. 그렇게 올라갔던 단지들의 실거래가가 이제 빠지는 상황입니다. 예컨대 전농답십리뉴타운에 ‘전농SK아파트’라는 곳이 있습니다. 전용 84㎡가 지난 달에 작년 9월 최고점보다 5400만원 낮은 6억4500만원에 거래됐습니다. 오름폭이 크지 않았기 때문에 하락폭도 비교적 크진 않습니다. 그렇지만 5000만원 가까이 내리긴 내렸죠.신길뉴타운도 마찬가지입니다. 신길뉴타운에서 전용 84㎡ 기준 10억원이 넘는 아파트는 ‘래미안에스티움’이 처음이었는데요. 1997년 입주한 ‘신길한성아파트’라는 곳이 지난해 9월 전용 134㎡가 8억9800만원까지 거래됐다가 지난달엔 다시 8억원으로 내려갔습니다. ▶최진석 기자이런 현상을 듣고 보니까 고가주택만의 일이 아니었네요. 오는 4월까지 줄줄이 나오는 주택 공시가격 발표가 집값의 분수령이 될 것 같은데, 아까 얘기하셨듯이 지켜봐야겠네요. 민 기자, 말씀 잘 들었습니다. 집코노미TV, 다음 시간에도 부동산에 대한 긴급 이슈를 집중탐구에서 들고 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. 기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장진행 최진석·민경진 기자 촬영 신세원 기자 편집 오하선 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴
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[집코노미] "3억~5억 급락"…작년 상승분 모두 반납한 아파트 속출

작년 9·13 대책 이후 아파트값이 3억~5억원 가까이 떨어지면서 작년 상승분을 몽땅 까먹은 단지가 속출하고 있다. 작년 상승분이 클수록 하락폭도 큰 모양새다. 전문가들은 고가 주택 및 다주택 보유자의 세부담이 크게 늘어나는 데다 입주물량이 풍부해 서울 집값이 당분간 약세 흐름을 이어갈 가능성이 높다고 전망했다. ◆고가·재건축아파트값 작년 초 수준 회귀11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 ‘잠실리센츠’ 전용 84㎡는 지난달 13억5000만원에 매매 거래됐다. 서울 집값 상승세가 가팔랐던 지난해 9월 최고가(18억3000만원)에 비해 4억8000만원 떨어졌다. 작년 연초 최고가(2월·17억2000만원) 수준도 한참 밑돌았다. 잠실동 J공인 관계자는 “하락폭이 급격해 가족 간 증여 거래일 가능성이 있다”며 “전용 84㎡는 이달 들어서 15억8000만원에 거래됐고 급매물은 15억원 초중반에 나오고 있다”고 설명했다.이 단지와 인접한 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 59㎡는 작년 12월 12억5000만원에 거래되면서 실거래가가 지난해 최고가(11월·15억2750만원)에 비해 대폭 하락했다. 이 단지 가격은 작년 상승분을 모두 까먹은 것은 물론 2017년 하반기 수준까지 밀렸다.강남구 대치동 ‘대치삼성1차(2000년)’ 전용 97㎡는 이달 17억5000만원에 손바뀜했다. 지난해 최고가인 20억4500만원보다 2억9500만원가량 떨어지면서 작년 연초 수준으로 실거래가가 떨어졌다. 역삼동 ‘대림e편한세상’ 전용 59㎡는 이달 초 13억2000만원에 매매 거래됐다. 작년 1월 13억5000만원에 거래된 주택형이다. 지난 9월에는 최고 16억원까지 거래됐다. 현재 이 평형의 호가는 13억5000만원정도다. 작년 연초 수준으로 내려앉았다. 강남권 재건축 단지도 작년 연초 실거래가에 비해 한참 낮은 가격에 거래되고 있다. 잠실동 ‘주공5단지’ 전용 76㎡는 지난달 17억4000만원에 매매 거래됐다. 작년 9월 최고 19억1000만원에 거래됐으나 석 달 새 작년 연초 가격 수준 아래로 떨어졌다. 강남구 대치동 ‘은마’ 전용 76㎡는 현재 14억6000만원에 매물로 나와 있다. 작년 여름 18억 이상에 실거래된 주택형이다. 이 단지 84㎡ 2층은 최근 17억원에 매매 거래됐다. 작년 9월 최고 20억5000만원에 거래된 주택형이다. 작년 초 최고가격인 18억원보다 1억원 가량 떨어졌다. 비강남권 인기주거지역에서도 마찬가지 현상이 나타나고 있다. 양천구 ‘목동신시가지10단지’ 전용 105㎡는 지난 9월 최고 14억4950만원에 거래되며 작년 연초대비 1억5000만원 정도 상승했다. 하지만 작년 12월 같은 평형 매물이 13억1000만원에 거래되면서 작년 고점 대비 1억3000만원 가량 다시 떨어졌다. 최고급 주거 단지로 알려진 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 233㎡도 이달 작년 고점(48억5000만원)보다 2억7000만원 정도 낮은 45억8000만원에 거래됐다.◆강북 뉴타운도 1~2억원 급락강북 뉴타운아파트값도 작년 고점 대비 1~2억원 급락했다. 지난해 서울에서 집값이 가장 많이 뛴 마포구(9.87%)에서는 최고가 대비 1억원 이상 내려간 가격에 매매 거래가 이뤄지고 있다. 마포구 아현뉴타운에 2014년 입주한 ‘마포래미안푸르지오4단지‘ 전용 59㎡는 지난해 11월 10억3000만원에 매매 거래됐다. 지난 8월 최고가(12억원)에 비해 1억7000만원 떨어진 수준이다.지난달 마포구 성산동 ‘성산시영’ 전용 59㎡는 6억7570만원에 거래됐다. 지난 9월 최고 8억500만원까지 거래됐지만 작년 2월 거래가격(6억8000만원) 밑으로 떨어졌다. 같은 달 아현동 ‘래미안공덕5차’ 전용 59㎡도 작년 최고가 보다 9000만원 떨어진 9억4000만원에 매매 거래됐다.청량리역사개발, 수도권광역급행철도(GTX) 노선 신설 등 개발 호재가 있는 전농답십리뉴타운 일대 아파트값도 1억원 이상 떨어졌다. 2014년 입주한 답십리동 ‘래미안위브’ 전용 84㎡는 지난달 9억4500만원에 거래됐다. 작년 9월 최고가에 비해 1억2500만원 하락했다. 지난달 전농동 ‘전농SK’ 전용 84㎡는 작년 9월 최고가보다 5400만원 낮은 6억4500만원에 거래됐다.영등포구 신길동에서 2015년 준공한 ‘래미안영등포프레비뉴’ 전용 84㎡는 이달 9억1500만원에 손바뀜하며 작년 2월(9억200만원) 수준으로 돌아갔다. 지난해 9월 최고 11억2500만원에 거래된 평형이다. 1997년 입주한 신길동 ‘한성’ 전용 134㎡는 지난달 8억원에 매매됐다. 작년 9월 8억9800만원까지 거래됐으나 석 달 새 8월 수준(7억9000만원)으로 회귀했다. 신길동 H공인 관계자는 “작년 연말부터 시세보다 1억원 떨어진 급매물들이 나타나기 시작했다”며 “그 결과 9·13 대책 이전에 11억원 넘게 팔리던 매물들이 9억원대로 주저앉았다”고 전했다.◆“급매도 안 팔려”거래가 급감하면서 급매물도 쉽게 소화되지 않고 있다고 일선 중개업소들은 전했다. 서울시에 따르면 지난해 11~12월 서울의 아파트 매매 거래 건수는 총 5861건이다. 2017년 같은 기간(1만4695건)에 비해 60%가량 감소했다. 2016년의 4분의 1 수준이다.부동산 전문가들은 거래 절벽이 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 “4월 공시가격 발표를 앞두고 강남권 고가·재건축의 보유세 폭탄이 예고되면서 이들 단지 소유자가 받는 매각 압력이 높아졌다”며 “공시가격이 모두 발표되는 오는 4월을 분기점으로 서울 주택 가격이 더 많이 떨어질 것“이라고 전망했다. 최황수 건국대학교 부동산학과 교수는 “보유세 부담 급증, 대출 규제 등 약세장을 유발한 요인들이 바뀌지 않는다면 지금의 하락세나 거래절벽이 올해 내내 유지될 것”이라며 “다만 전철 신설 등 호재가 곳은 국지적으로 거래량을 회복할 수 있다”고 전망했다.부동산 전문가들은 신규 입주가 많아 전셋값도 어느 때보다 안정세를 보일 것으로 예상했다. 부동산114에 따르면 올해 서울시에서 5만1955가구가 입주한다. 지난해 2배 수준이다. 실거래가 하락폭이 비교적 큰 서울 동남권 입주물량이 2만5422건으로 가장 많다. 이어 내년에도 동남권 1만2000여 가구를 비롯해 총 4만1314가구가 집들이를 한다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “전셋값 안정이 집값 안정에도 기여할 것”이라고 말했다.민경진/윤아영/구민기/이주현기자 min@hankyung.com