서울 입주시장 체감경기가 이달 들어 꽁꽁 얼어붙은 것으로 나타났다. 대출요건 강화 등 각종 규제 여파에다 동남권을 위주로 대규모 입주 물량이 단기간 몰린 영향이다.
19일 주택산업연구원에 따르면 이달 서울 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 78.5로 전월 대비 2.6포인트 하락했다. 서울 HOSI 전망치가 70선으로 내려앉은 것은 2017년 6월 조사 이래 처음이다. HOSI는 주택공급업자들이 느끼는 입주 경기를 수치로 나타낸 지표다. 100 이상이면 낙관하는 응답 비율이 높다는 뜻이고, 100 미만이면 그 반대다.
서울은 전국 17개 시·도 중 유일하게 전월 대비 전망치가 하락했다. 김덕례 주산연 주택정책연구실장은 “이달에도 서울, 인천, 경기 일대에 입주물량이 몰려 수도권을 중심으로 전국적인 입주여건 악화가 지속될 것으로 전망된다”고 설명했다.
이달 전국 HOSI 전망치는 71.3으로 지난달보다 7.3포인트 올랐다. 서울을 제외한 모든 지역 전망치가 전월 대비 올랐지만 여전히 기준선을 크게 밑도는 것으로 나타났다. 경남(80.7), 대전(80.0), 세종(80.0)만 80선을 기록했다.
지난달 전국 입주율은 72.1%로 집계됐다. 15개월째 70% 선이다. 서울을 비롯한 수도권 입주율은 80% 선을 나타냈다.
지방 입주율 처음으로 70%선 무너져…"기존 집 안 팔린다"부동산 규제 강화 기조 속에서 입주 물량이 대폭 늘면서 서울 등 수도권 입주경기에 대한 부정적 인식이 확산했다.19일 주택산업연구원에 따르면 이달 전국 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 71.3으로 전월보다 7.3포인트 오르며 5개월 만에 70선을 회복했다.하지만 송파구를 중심으로 대단지 입주가 이뤄진 서울 HOSI 전망치는 78.5로 2017년 6월 조사 이래 최저치를 기록했다.HOSI는 공급자 입장에서 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 단지의 입주 여건을 종합적으로 판단하는 지표다.100을 기준치로 그 이상이면 입주 여건이 양호하다는 것을, 그 미만이면 입주 여건이 좋지 않음을 의미한다.서울은 전국 17개 시·도 중 유일하게 전월 대비 전망치가 하락하며 처음으로 70선으로 내려앉았다.다른 지역은 전월 대비 오르긴 했지만, 여전히 기준선에는 크게 못 미쳐 입주경기에 대한 부정적 전망이 우세하다는 것을 보여줬다.경남(80.7), 대전(80.0), 세종(80.0)은 80선을 기록했고, 나머지 대부분 지역은 60∼70선에 머물렀다.충남(56.5)과 강원(55.5)은 5개월째 50선에 그쳤다.지난 1월 전국 HOSI 실적치는 전월 실적치보다 2.6포인트 떨어진 64.9였다.이 수치는 2017년 9월부터 5개월 연속으로 60선을 기록하고 있어 입주경기가 상당 기간 좋지 않은 것으로 판단됐다.지역별로는 대전(84.0), 서울(82.1)이 80선, 세종(76.1)과 경남(74.0), 광주(73.0), 대구(72.4), 경기(70.9) 전남(70.5)이 70선을 기록했고 그 외 지역은 40∼60선으로 나타났다.기업 규모별 HOSI 전망치는 대형업체 71.5, 중견업체 70.9로 대형업체는 전월보다 7.0포인트, 중견업체는 8.3포인트 상승했다.지난 1월 입주율 72.1%로 2017년 6월 조사 이래 가장 낮았다.서울(86.7%)과 수도권(83.7%)은 80% 선으로 비교적 양호했지만, 지방(69.6%)은 처음으로 70% 선이 무너졌다.주요 미입주 사유로는 '기존 주택매각 지연' 37.0%, '세입자 미확보' 24.7%, '잔금대출 미확보' 23.3% 등의 순으로 나타났다.전셋값 하락과 정부 규제 강화 등 영향으로 '기존 주택매각 지연'의 응답 비중이 지난달에 이어 증가세를 이어갔다.이달에는 전국 81개 단지 모두 4만5천230가구가 입주 예정이다.입주 물량은 수도권(2만6천901가구)과 영남권(1만238가구)에 82.1%가 몰려 있다.연구원은 "인천·경기 등 수도권을 중심으로 입주예정물량이 집중됨에 따라 해당 지역에 입주를 앞둔 사업자는 시장 모니터링과 입주 지원시스템을 강화할 필요가 있다"고 말했다./연합뉴스
한국감정원 주간 매매수급 동향 지수 73.2…5년11개월만에 가장 낮아부산 45.1로 전국 최저…대전·전남 등지는 매도자보다 매수자 더 많아최근 정부의 강력한 규제 대책으로 매물 대비 집을 사려고 하는 수요자들이 2013년 침체기 수준으로 감소했다.매수심리가 그만큼 위축됐다는 의미다.18일 한국감정원에 따르면 이달 11일 조사 기준 서울 아파트 주간 매매수급 지수는 73.2로, 2013년 3월11일(71.8) 이후 약 5년11개월 만에 최저 수준을 기록했다.매매수급 지수는 한국감정원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 '0'에 가까울수록 수요보다 공급이 많음(매수자 우위)을, '200'에 가까울수록 공급보다 수요가 많음(매도자 우위)을 의미한다.수치가 100에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 것을 뜻한다.서울 아파트 매매수급 지수는 지난해 9월10일 조사에서 116.3까지 오르는 등 공급(매물)보다 수요자가 많았다.그러나 작년 9·13대책 발표 직후 꺾이기 시작해 5개월 만에 지수가 2013년의 70대 초반 수준으로 떨어졌다.2013년은 부동산 규제와 글로벌 경제위기 여파 등으로 신규 주택공급과 매매 거래가 크게 위축된 시기다.한국감정원 관계자는 "9·13대책 이후 대기 수요자들이 매수 의사를 철회하고 관망세로 돌아선 반면, 집주인들은 대출과 세금 규제가 강화로 급매물을 내놓고 있어 매매수급 지수도 크게 떨어졌다"고 말했다.최근 집값이 하락하긴 했지만 일부 고가의 재건축 단지 등을 제외하고는 실제 하락폭이 크지 않고 대출 규제와 공시가격 및 보유세 인상 등으로 집값이 추가 하락할 것이라는 전망이 많아 투자수요는 물론, 실수요자들도 관망하는 분위기다.권역별로 서북권 아파트의 매매수급 지수가 60.1로 가장 낮았고 도심권(64.4), 강남 4구인 동남권(74.0), 동북권(75.1), 서남권(78.3) 등의 순이었다.매수심리 위축은 거래량 감소로 이어지고 있다.서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1천877건(신고건수 기준)으로 2013년 이후 1월 거래량으로는 6년 만에 최저치를 기록했다.이달은 설 연휴까지 끼면서 16일 현재 거래량이 700건에 그치고 있다.서울 용산구 한강로의 한 중개업소 대표는 "집값이 오를 때는 단기간에 수억원이 올랐지만 하방 경직성이 있다보니 아직 그만큼 떨어지진 않았다"며 "가격이 지금보다 좀 더 내려가야 대기 매수자들이 움직일 것"이라고 말했다.서울뿐만 아니라 경기도의 매수심리도 한풀 꺾이는 분위기다.2월 현재 경기도의 매매수급 지수는 87.8로 2013년 9월2일(87.8) 이후 5년5개월 만에 가장 낮았다.깡통주택·깡통전세 위험이 커지고 있는 지방과 지방 5대 광역시의 매매수급 지수는 각각 74.3, 74.9로 떨어졌다.청약조정지역 등 규제 이후 집값이 하락중인 부산의 아파트 매매수급 지수가 45.1로 전국에서 가장 낮았고 경남(50.2)과 울산(57.1), 제주(60.9) 등도 타 지역보다 매수심리가 많이 위축됐다.반면 지방 일부는 매수심리가 여전했다.대전(102.4)과 전남(102.0)은 기준선인 100을 넘어 매도자보다 매수자가 더 많은 것으로 조사됐다.광주광역시(99.7)와 세종(94.2), 대구(92.9)도 지수가 90을 넘었다./연합뉴스
올 상반기 가장 승산이 높은 내 집 마련 전략으로 분양시장 청약이 꼽혔다. 한국경제신문이 최근 건설업체, 은행, 대학 등의 국내 부동산 전문가 50명을 대상으로 올 상반기 시장 전망과 투자 전략을 설문조사한 결과다.“실수요자에겐 청약보다 나은 방안 없어”대부분의 부동산 전문가들이 실수요자와 투자자 각각 청약시장에 진입하는 것이 일반 매매시장 등보다 유리하다고 응답했다. 상반기 실수요자 주택 마련 전략으로 전문가 중 58%가 민간아파트 청약을, 20%가 신혼타운 등 공공분양주택 청약을 추천했다. 기존 주택을 매입하라는 전문가는 10%에 불과했다. 민간 전월세에 거주, 공공 임대주택 입주를 추천한 응답은 각각 6%였다. 아파트 대신 오피스텔 등 역세권 소형 주택 마련을 추천한 전문가는 없었다.서울 등 수도권 분양시장은 시장 조정기에도 집값 하락 위험이 상대적으로 적다는 것이 전문가들 설명이다. 주택도시보증공사(HUG)는 분양승인 과정에서 사실상 분양가 상한제를 적용하고 있다. 신규 단지는 최근 1년 이내 인근 분양단지의 공급가 110% 이하로 분양가를 책정해야 한다. 1년 내 분양단지가 없는 지역에선 인근 시세 평균의 110%를 넘을 수 없다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “요즘 신축 단지 분양가는 주변 기존 단지보다 싸게 책정되는 경우가 많고, 매매시장에선 신축 단지 선호 현상이 이어지고 있다”며 “일대 집값이 일부 조정받더라도 신규 분양단지는 타격이 덜해 실수요자라면 당분간 청약 당첨보다 나은 내 집 마련 방안은 없을 것”이라고 말했다.무주택 실수요자 진입 여건이 넓다는 것도 전문가들이 청약시장을 추천한 이유다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 “작년 ‘9·13 주택시장 안정 대책’ 등으로 기존 1주택 보유자와 다주택자의 청약 요건이 까다로워지면서 무주택자의 청약 당첨 기회가 늘었다”며 “작년 부동산 규제가 이어지면서 올해로 분양이 연기된 물량이 10만 가구 이상이라 무주택자들이 이 중 유망 단지 물량을 노려볼 만하다”고 말했다.전문가 절반 “투자도 분양단지가 가장 유리”전문가들은 실수요가 아닌 투자자들에게도 청약시장을 추천했다. 전문가 중 54%가 신규 분양단지를 유망 투자처로 추천했다. 3기 신도시 등 개발 예정지나 그린벨트 토지(20%), 재건축주택(4%), 재개발주택(4%), 근린상가 등 상업시설(4%), 중소형 빌딩(4%) 등의 답이 뒤를 이었다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “기존 주택 매매시장은 좀 더 조정받을 여지가 있다”며 “반면 올 상반기 서울 분양시장은 서초구 방배 경남아파트를 재건축하는 ‘방배그랑자이’, 송파구 거여2-1구역 재개발 단지인 ‘롯데캐슬’ 등 비교적 좋은 입지를 갖춘 분양단지가 많아 시장이 급격히 위축되지는 않을 것”이라고 말했다.전문가들은 올 상반기 주요 입지 청약시장 열기가 일반주택 매매시장에도 영향을 줄 것으로 내다봤다. 고준석 동국대 겸임교수는 “최근 서울 집값 보합·하락세의 주요 원인은 각종 규제가 수요의 시장 진입을 억눌렀기 때문”이라며 “내 집 마련 실수요자들은 여전히 남아 있어 직주근접이 가능한 강북·강남권 주요 단지 청약 경쟁률 등 시장 변수에 따라 수요심리가 오를 여지가 있다”고 말했다.이상우 유진투자증권 연구원은 “서울은 주택 수급 불균형이 여전하기 때문에 당장은 매수심리가 수그러든 것 같아도 어딘가 불만 지펴지면 번질 수 있는 상태와 같다”며 “올해 강남권에서만 10개 단지가 분양을 앞두고 있는데, 여기에서 청약 경쟁률이 높게 나올 경우 대기 수요자들의 주택 매수심리가 확 올라갈 수 있다”고 짚었다. 그는 “강북권에선 청량리역세권 일대 분양 성적 여파가 클 것”이라며 “몇 년 전 신길뉴타운이나 고덕동 일대처럼 여러 단지가 줄줄이 분양을 앞두고 있어 그간 낙후된 이미지를 벗고 신규 주거지로 부상할 수 있기 때문”이라고 덧붙였다.분양시장 양극화 전망…입지 따져야분양시장이라고 해도 모든 사업장이 유망한 것은 아니다. 전문가 중 74%가 올 상반기 서울 등 기존 분양 호조 지역에서도 입지별로 양극화가 나타날 수 있다고 내다봤다. 그간 분양 호조였던 지역에서 높은 청약 경쟁률이 이어질 것이라고 응답한 이는 18%에 그쳤다. 권 팀장은 “대출 규제와 청약 자격 요건 강화 등에 걸려 분양시장에 진입하지 못한 수요가 늘면서 신규 분양 단지도 입지별로 경쟁률 성적이 갈리는 양극화 현상이 나타날 것”이라고 내다봤다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “최근 냉각된 주택 경기가 청약시장 분위기에도 영향을 미칠 것”이라며 “서울에서도 입지나 분양가 등에 따라 주택 청약이 미달되는 사업장이 속출할 수 있다”고 말했다.최근 대출 규제, 청약 요건 강화 등으로 분양시장이 실수요자 위주로 재편되면서 입지나 가격 변수 영향이 커졌다는 분석도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양시장이 무주택 실수요자 중심으로 재편되면서 시장의 가격 민감도가 이전보다 커졌다”며 “분양가와 입지 등에 따라 수요 차이가 상당할 전망이라 이들 변수를 잘 살펴 청약에 나서야 한다”고 조언했다.설문에 참여한 분들강영훈 ‘부동산스터디’ 카페 대표, 강은현 EH경매연구소 대표, 고승일 니소스 대표, 고준석 동국대 겸임교수, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김광석 리얼투데이 공동대표, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김민규 파인드아파트 대표, 김선관 삼일산업 사장, 김승배 피데스개발 대표, 김신조 내외주건 사장, 김연화 기업은행 부동산팀장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김종율 보보스부동산연구소 대표, 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원, 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장, 김한모 HMG 대표, 김혜현 알투코리아투자자문 이사, 도재용 태원피엔에이 대표, 박석훈 대우건설 상무, 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산위원, 서홍 한양 부사장, 손상준 도우아이앤디 대표, 신도진 랜드앤하우징 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 부동산투자자문센터장, 양지영 양지영R&C연구소 소장, 유재석 프런티어마루 부사장, 이남수 신한은행 부동산투자자문센터장, 이상우 유진투자증권 연구원, 이영진 이웰에셋 대표, 이윤상 유성 대표, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 이중혁 서연글로벌 사장, 이창동 밸류맵 리서치팀장, 이창언 랜드비전 대표, 이현수 한화건설 마케팅팀장, 임채우 국민은행 부동산수석전문위원, 장영호 CLK 대표, 채상욱 하나금융투자 연구위원, 최성욱 산하이앤씨 대표, 최창욱 건물과사람들 대표, 하용환 석진건설 대표, 함영진 직방 빅데이터랩장, 허윤경 건설산업연구원 연구위원, 호한철 반더펠트 대표, 홍록희 대림산업 상무, 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장, 황용천 해밀컨설팅 대표(가나다순)선한결 기자 always@hankyung.com
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