지난해 9월 미국 동포 서모씨가 한국 정부를 상대로 제기한 첫 ‘공시지가 토지 수용’ 투자자-국가 간 소송(ISD) 사건을 맡을 국제 중재판정부가 구성된 것으로 확인됐다. 국가배상 규모가 33억원으로 비교적 소액이지만 정부가 패소할 경우 30여 년간 이어져온 토지 보상 제도에 일대 변혁이 불가피하기 때문에 이르면 연내 확정될 소송 결과에 관심이 쏠리고 있다.국제중재판정부 구성27일 법조계에 따르면 법무부 국토교통부 등 관련 부처로 구성된 정부 분쟁대응단과 소송 당사자인 서씨는 이달 초 중재인 한 명씩과 의장중재인 등 세 명의 중재판정부 구성을 마쳤다. ISD는 양 당사자가 중재인 한 명씩을 선임하고 당사자들 합의로 의장 중재인 한 명을 임명해 판정부를 구성한다. 중재지로 한국을, 중재기관으로 홍콩국제중재센터를 선정했다.서씨는 중재인으로 홍콩 법률회사 데뵈(Des Voeux)의 베니 로 변호사를 선임했다. 정부 측 중재인은 도널드 맥레이 캐나다 오타와대 법학부 명예교수가 선정된 것으로 알려졌다. 중재판정부의 재판장 역할을 하는 의장중재인은 브루노 지마 미국 미시간대 법대 교수가 내정됐다. 그는 국제사법재판소(ICJ) 판사로도 활동했다. 서씨와 정부 측에서 쟁점만 추려 ‘신속절차’로 진행할 경우 2~3년 이상 걸리는 일반 ISD와 달리 연내 결과가 나올 가능성도 있다.‘공정시장가격’≠‘공시가격’ 논란사건의 발단은 2001년으로 거슬러 올라간다. 서씨는 2001년 서울 마포에서 주택 및 토지 188㎡를 3억3000만원에 사들였다. 2012년 마포구는 그해 서씨 보유 토지가 포함된 대흥2구역을 재개발구역으로 지정했다.이듬해인 2013년 미국 시민권을 획득한 서씨는 2016년 서울시지방토지수용위원회, 2017년 중앙토지수용위원회 등을 거쳐 제안된 9억5000만원(약 85만달러)가량의 수용가에 대해 “시장가격에 미치지 못한다”며 수령을 거부했다. 당시 일반 분양된 신규 주택의 분양가는 전용면적 85㎡ 기준 7억원 안팎이었다. 서씨가 퇴거를 거부하자 지역 재건축조합은 소송을 걸었고, 2017년 1월 서울서부지방법원은 조합의 손을 들어줬다.서씨는 이후 한·미 자유무역협정( FTA)을 근거로 시장가격으로 보상하지 않는 국내 토지보상 체계에 문제가 있다며 작년 9월 ISD 의향서를 제출했다. 소송 가액은 당시 공시가격과 실거래가 간 차액 및 정신적 피해보상을 포함한 33억원 규모다. 한·미 FTA 11조에는 각종 보상에 대해 ‘공정시장가격’을 기준으로 한다고 명시돼 있다. 그러나 토지보상금은 직전 발표된 표준지 공시지가를 기반으로 이용상황, 토지형상, 감정평가 등을 고려해 결정된다.서씨, 재개발 지정 후 귀화…자격 논란도론스타, 엘리엇매니지먼트 등으로부터 이미 6조원대 ISD를 제기당한 정부가 30억원대 ISD에 촉각을 곤두세우고 있는 것은 패소에 따른 파장 때문이다. 만약 패소하면 한국에서 토지를 수용당했던 동포와 외국인들이 일제히 비슷한 소송을 제기할 가능성이 높다. 보상 규모만 수십조원에 달할 것이란 추산도 나온다. 우리나라의 연간 토지보상 규모는 10조~20조원이고 외국인이 보유한 국내 토지는 여의도의 약 84배 규모인 239㎢로 감정가만 30조2000억원에 달한다.국토부는 ‘외국인 투자활성화에 따른 토지수용 및 보상제도 정비 방안’ 연구용역을 발주해 오는 3월까지 받기로 했다. 한 국제중재 전문가는 “공시지가 중심 수용제도에 대해 국제법적 평가를 받게 된 것”이라고 설명했다.이미 공시지가에 실제 가격이 충분히 반영됐다는 의견도 있다. 법조계 관계자는 “공시지가가 차츰 현실화되는 추세인 데다 시장가격 역시 호가 위주의 ‘의미 없는’ 가격도 있다”며 “현 제도가 한·미 FTA에 크게 배치되지 않을 것”이라고 했다. 서씨가 토지를 매입하고 재개발 절차가 논의된 시점에는 국적이 한국인이었다는 점도 논란거리다. 현재 외국인이라는 이유만으로 ISD 소송 자격을 얻는다면 이를 악용할 이민자가 많을 것이라는 게 정부 측 우려다.안대규 기자 powerzanic@hankyung.com
국토교통부가 24일 ‘2019년도 표준단독주택 공시가격’을 발표하면서 아파트 공시가격도 크게 올릴 예정이라고 밝혔다. 가격 상승분을 적극적으로 공시가격에 반영하겠다는 것이다. 공시가격에 대한 궁금증을 문답 형식으로 정리했다.▶전국과 서울 주택 공시가격 상승률이 역대 최고인 것이 맞나.“전국은 역대 최고이고 서울도 그런 것으로 알고 있다.”▶시세반영률을 주민 의견 수렴 과정에서 공개한 예상치보다 내렸다. 반발을 고려한 건가.“의견 수렴 과정에서 지방자치단체와 많은 분의 의견을 들었다.”▶중·저가 주택과 고가 주택 분류 기준을 시세 15억원으로 했다. 이유는.“종합부동산세 부과 기준으로 잡았다. 시세 15억원이면 종부세 부과 기준인 공시지가 9억원 정도가 된다.”▶작년 중반에 아파트 가격이 급등했다가 연말에 하락세를 보였다. 어떻게 반영하는가.“아파트의 시세분석은 아직 완료되지 않았다. 9·13 대책 이후에 시장상황이 바뀌었다. 전년도 시세변동률을 감안하는데 매년 1월 1일이 기준이다. 시장상황을 반영할 계획이다.”▶앞으로 시세 중심으로 공시가격을 산정하겠다고 했는데 산정방식이 어떻게 바뀌는 건가.“지금까지는 시세 기준이 아니라 전년도 공시가격을 기준으로 더하거나 빼는 방식으로 산정했다. 앞으로는 시세를 적극적으로 반영하도록 하겠다.”▶공시가격 로드맵이 중요하다고 보는데 이와 관련된 준비가 돼 있나.“유형별·가격대별 형평성을 맞추겠다는 정부 방침은 변함이 없다. 고가 주택은 공동주택과 비슷한 수준으로는 가야 한다는 목표를 가지고 가겠다. 속도 조절도 하겠다.”▶건강보험료 부과체계 개편에 대해 구체적으로 설명해달라.“2022년 7월에 2단계 개편을 통해 재산 보험료를 추가로 완화하려 하고 있다. 작년 7월 이전 지역가입자의 보험료 중에 재산이 차지하는 비중이 48%였는데 7월 이후 4%포인트 정도 떨어졌다. 2단계 개편을 하게 되면 재산반영률이 40.6% 수준으로 낮아질 것으로 보인다.”▶재산세 특례는 어떤 방식을 검토하고 있는가.“종부세는 고령자(70세) 감면 규정이 있다. 현재 재산세는 이런 규정이 없는데 도입을 검토하는 것으로 알고 있다. 교육부도 장학금 혜택이 줄어들지 않도록 다양한 방법을 검토하겠다.”최진석 기자 iskra@hankyung.com
올해도 어김없이 ‘공시지가 몸살 시즌’이 돌아왔다. 논란의 프레임은 똑같지만, 올해는 좀 더 뜨겁다. 올해는 정부가 매기는 부동산값(공시지가)을 작년보다 더 높게 책정하겠다고 밝혔기 때문이다. 이를 두고 한편에서는 ‘징벌적 세금폭탄’이 쏟아질 것이라고 반발하고, 다른 쪽은 ‘지나친 엄살’이라고 맞선다. 공시가격을 더 올려 달라고 아우성인 곳도 있다.정부가 매년 내놓는 공시지가는 보유세(종합부동산세+재산세)를 비롯해 양도소득세 증여세 상속세 등 부동산 세금을 걷는 자료가 된다. 건강보험료, 기초노령연금, 기초생활보장 등 국민복지 부담금 근거 기준이 되기도 한다. 이를 포함해 57가지의 행정업무에 쓰일 정도로 중요한 자료다. 모든 국민이 주시하는 이유다.반복되는 '공시가격 갈등'국토교통부는 올해 ‘표준단독주택 공시가격’을 24일 공개했다. 작년 대비 전국 평균 9.13%, 서울은 17.75% 올랐다. 2005년 주택가격 공시제도 도입 이후 최고 수준이다. 전국 표준주택 공시가격 상승률은 최근 수년간 4∼5%였다. 서울은 5∼7%였다.올해 단독주택 공시지가 상승률을 두고 서울 강남·용산권 일대 고가 주택 주민들은 정부가 ‘징벌적 보유세 폭탄’을 쏟아붓는다며 반발하고 있다. 신도시개발 예정지와 재개발 예정구역 등의 시민들은 더 올려 달라고 아우성이다. 공시가격을 높이면 보상비를 더 받을 수 있어서다. 국토부는 “전국 단독주택의 95%는 상승폭이 크지 않아 ‘세금폭탄 주장’은 과장됐다”고 반박한다. 현재 단독주택 공시지가의 시세 반영률은 평균 53%로 매우 낮다. 즉 시세보다 47%정도 싸게 가격이 매겨졌다는 뜻이다. 따라서 올해 상승률이 높아졌다고 해도 조세저항 등을 논할 정도는 아니란 게 정부 주장이다.공시지가는 ‘표준지공시지가’와 ‘개별공시지가’로 구분된다. 단독주택은 전국에서 22만 가구의 ‘샘플주택(표준주택)’을 뽑아 가격을 먼저 매긴다. 이를 토대로 전국 개별단독주택의 공시가격을 책정한다. 아파트는 1300만 가구를 전수조사한다. 땅값은 전국 3309만 필지 가운데 약 50만 필지를 표준지(작년 기준)로 선정하고 가격을 책정한다. 이를 근거로 전국의 필지별 땅값을 결정한다. 전국 모든 단독주택과 아파트의 올해 공시가격은 4월 말 발표된다.시세 반영해 현실화해야공시지가와 관련한 반복되는 사회적 갈등은 시세(실거래가)와의 격차가 극심한 게 원인이다. 공시지가는 특히 공정성과 합리성에서 의심받아서는 안 된다. 시장가격과의 격차도 크면 안 된다. 하지만 공시지가는 실행 초기부터 이런 당위성이 무시된 채 매겨졌다.현행 공시지가 제도는 부동산정책 근간과 시장 관행의 후진성을 보여주는 징표로 비판받을 수 있다. 이른 기간에 바로잡아야 하는 이유다. 정부도 ‘현실화율 목표’를 정하고 점진적 조정을 해왔다. 현 정부는 공시지가 불합리성을 해소하고, 집값 안정화 및 공정조세에도 도움이 되도록 하겠다는 의지를 보여 왔다. 하지만 실행 과정에서 아쉬운 점이 눈에 띈다. 공시가격 현실화를 논할 때 집값 급등 지역이나 고가 주택 보유층 등 지역·계층의 곁가지 언급이 과도하다. 집값 안정을 부각시키는 것도 거슬린다. 공시가격 현실화에 대한 원론적 설명을 더 강조하는 게 좋을 듯싶다. 곁가지가 많으면 오히려 정책 신뢰성을 떨어뜨릴 수 있다. 공시가격이 제대로 정착되면 과세 불합리성을 상당 부분 해소하고, 부동산시장 안정화에도 자연스럽게 기여할 수 있다.yspark@hankyung.com
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