서울 아파트 전세가율 5년 3개월來 최저
송파구 첫 40%대…성북구 84.5→68.1%
서울 동작구 흑석뉴타운7구역을 재개발해 지난해 11월부터 입주를 시작한 ‘아크로리버하임’. 한경DB

서울 동작구 흑석뉴타운7구역을 재개발해 지난해 11월부터 입주를 시작한 ‘아크로리버하임’. 한경DB

서울 주요 지역 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율이 5년 3개월 만에 가장 낮은 수준을 기록한 것으로 나타났다. 강남·서초·송파구 등 강남3구와 동작구 등 입주가 몰린 지역의 전세가율은 조사 이래 최저 수준으로 집계됐다.

◆‘강남3구’ 전세가율 역대 최저

30일 KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 59.4%을 기록했다. 2013년 9월 이후 가장 낮은 수준이다. 전국 평균인 71.1%와 비교하면 격차가 크다. 서울 전세가율은 2017년만 해도 70%대를 초중반을 유지했지만 지난해 60% 선으로 내려앉은 뒤 11월부터 50%대에 진입했다. 작년까지는 매매가격이 크게 오르면서 전세가격과 차이가 벌어졌다. 올 들어선 새 아파트 입주 충격으로 집값 하락폭보다 전셋값 하락폭이 더 커 전세가율이 추락하고 있다.

집들이가 몰린 강남3구 전세가율은 조사 이래 최저 수준까지 떨어졌다. 강남구의 전세가율은 48.6%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 낮은 것으로 나타났다. 최근 개포지구에서 재건축을 마친 아파트들이 입주를 시작한 영향이다. 다음 달 ‘래미안블레스티지(1957가구)’를 시작으로 연내 3200여 가구가 집들이를 할 예정이다. 2014년 보금자리 입주를 제외하면 최근 10여 년 사이 가장 많은 입주 규모다.
[집코노미] 강남3구 전세가율 역대 최저 추락…줄줄이 40%대 진입

인근 서초구(52.7%)와 송파구(49.9%) 역시 KB가 자치구별 전세가율을 조사한 2013년 4월 이래 가장 낮은 수준을 보였다. 송파구 전세가율은 2년 전만 해도 60% 중반을 웃돌았지만 지난 연말엔 처음으로 50%선을 밑돌았다. ‘송파헬리오시티(9510가구)’가 역대 최대 규모 집들이를 시작해서다. 이 아파트 전용면적 84㎡의 평균 전세가격은 지난 10월 7억2777만원이었지만 이달엔 6억965만원(반전세 제외)으로 떨어져 6억원 선 붕괴 초읽기에 들어갔다. 현지 중개업소들에 따르면 조건부 급전세 물건은 5억원 선 아래로도 왕왕 나온다.

잠실 일대에선 역전세난 우려도 나온다. 현재 전세가격이 2년 전 전셋값에 못 미쳐서다. 신천동 ‘파크리오’ 전용 59㎡ 전세가격은 2년 전 6억 후반~최고 7억원 선이었지만 최근엔 6억원 초중반대다. 전세 만기가 도래하면 집주인이 새 세입자 보증금에다 자신의 돈을 보태 기존 세입자에게 내줘야한다. A공인 관계자는 “동남권 물량을 감안하면 내년이 역전세난이 심각할 것”이라며 “지난해엔 소형 면적대 전세도 7억원을 넘겨 거래된 게 많아 충격이 클 가능성이 높다”고 전망했다.

◆‘갭 투자의 성지’도 옛말

[집코노미] 강남3구 전세가율 역대 최저 추락…줄줄이 40%대 진입

강남3구 외에도 용산구(49.0%)와 영등포구(52.4%), 동작구(59.0%)의 전세가율이 역대 최저치를 기록했다. 동작구는 지난해 가을만 해도 전세가격이 주간 0.40% 이상 상승하며 서울에서 가장 가파르게 올랐다. 그러나 11월 ‘아크로리버하임(1073가구)’ 입주 직후부터 떨어지기 시작해 지난주엔 -0.36%를 기록하면서 서울에서 가장 많이 내렸다.

전세가율이 80%를 웃돌아 갭 투자자들이 몰리던 지역들도 상황은 마찬가지다. ‘갭 투자의 성지’로 불리던 성북구 전세가율은 지난달 68.1%를 나타내 역대 최고이던 2016년 5월(84.5%) 대비 16.4%포인트 가까이 떨어졌다. 전세보증금을 승계한 채로 6억원짜리 집을 산다면 과거엔 9300만원이 필요했지만 이젠 1억9000만원가량 필요해진 셈이다. 길음뉴타운 막차 물량인 ‘래미안길음센터피스(2352가구)’ 등 성북구에서만 6000가구 이상이 연내 집들이를 앞두고 있어 전세가격은 더 낮아질 가능성이 높다고 주변 중개업소들은 예상했다.

입주 물량이 많지 않아도 전세가율이 떨어진 지역도 많다. 1~2년 전 대비 20%포인트가량 내린 동대문구(62.7%)와 성동구(58.1%) 등이 대표적이다. 지난해 집값이 천정부지로 치솟는 동안 전셋값이 거의 움직이지 않은 영향이다. 답십리동 ‘래미안위브’ 전용 84㎡의 매매가격은 지난해 연초 7억원 중후반대였지만 연말엔 10억원을 넘어섰다. 하지만 같은 기간 전세가격은 5억원 초중반대를 유지했다.

서울에서 전세가율이 가장 높은 곳은 중랑구(70.8%)인 것으로 나타났다. 지난해 초와 비교해 10%포인트가량 떨어지긴 했지만 서울에서 유일하게 70%선을 웃돌았다. 연간 매매가격 상승률이 9.0%로 서울 다른 지역보다 낮았던 데다 새 아파트 입주도 거의 없었던 영향으로 풀이된다.

올해 서울에선 지난해보다 17% 정도 늘어난 4만3000여 가구가 입주하는 까닭에 전셋값 낙폭이 더욱 커질 가능성이 있다고 전문가들은 예상했다. 입주 쇼크는 강남보다 강북이 더 크게 나타날 전망이다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “강북은 새 아파트 입주가 진행되는 동안 전세수요 증가 요인이 없지만 강남은 재건축 이주가 줄줄이 이어진다”며 “잠실 미성·크로바와 진주아파트 이주가 주변 전세가격을 밀어올릴 가능성이 있다”고 전망했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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