작년 시세반영률 주택 51.8%, 아파트 68.1%…내년도 인상 불가피
'비쌀수록 공시가 많이 올렸다' 서울 시세 25억원 초과 주택 상승률 37.54%
서민 취약층 부담은 제한적…재산세 고령자 특례 검토


국토교통부가 24일 공개한 표준 단독주택 공시가격 상승률은 전국이 9.13%, 서울은 17.75%로 역대 최대 상승률을 기록했다.

특히 용산과 강남, 마포 등지의 고가 단독주택 밀집지역은 상승률이 30%를 넘기며 폭등했다.

그러나 올해가 끝이 아니라 내년에도 공시가격 상승이 이어질 것이라는 전망이 우세하다.

◇ 고가주택 현실화율 70%까지 높인다
국토부는 이날 "서민이 거주하는 아파트에 비해 불균형이 심각했던 초고가 단독주택은 현실화율을 공동주택 수준까지 상향할 방침"이라고 밝혔다.

올해 전국의 표준단독의 공시가격을 시세와 비교한 현실화율(시세 반영률)은 50.3%다.

작년 기준으로 부동산 유형별 시세반영률을 보면 단독주택은 51.8%로 토지 62.6%, 공동주택 68.1%에 비해 현저히 낮은 수준이다.
[공시가격 인상] 고가주택 시세반영률, 아파트 수준 70% 대로 올린다

이 때문에 내년 이후에도 고가주택 밀집지역의 공시가격 상승은 불가피할 전망이다.

국토부는 이날 공시가격을 설명하면서 초고가 단독주택의 공시가격이 지나치게 낮아 형평성 확보 차원에서 고가주택 위주로 공시가격을 올려 고가 단독 밀집지역의 상승률이 특별히 높게 나왔다고 설명한다.

국토부는 표준단독 주택의 공시제도를 도입할 때부터 시세반영률이 매우 낮았으며, 가격 상승분도 제때 반영하지 못해 유형·지역·가격대별 불균형이 심화했다는 입장이다.

이 때문에 국토부는 최근 실거래가 등 가격이 급등했거나 공시가격과 시세와의 격차가 현저히 컸던 시세 15억원을 초과한 고가 단독주택을 중심으로 형평성을 높였다고 한다.

시세 15억원 주택은 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세 납부 기준인 공시가격 9억원 수준이다.

가격(시세) 구간대별 공시가격 변동률을 보면 고가 주택일수록 높은 것으로 분석된다.

서울에서 3억원 이하 주택은 6.58% 올랐지만 3억~6억원은 8.45%, 6억~9억원은 9.35%, 9억~15억원은 11.11%, 15~25억원은 23.56% 등으로 올랐고 25억원 초과 주택은 상승률이 37.54%에 달했다.

국토부 관계자는 "전체 표준주택의 98.3%(21만6천 가구)인 시세 15억원 이하 중저가 주택의 평균 시세상승률은 5.86%"라고 말했다.
[공시가격 인상] 고가주택 시세반영률, 아파트 수준 70% 대로 올린다

이날 국토부는 고가 단독주택에 대한 공시가격을 크게 높인 이유를 상세히 설명했다.

시세가 많이 오른 고가 단독은 서민이 거주하는 공동주택과 비교해 심하게 저평가됐다는 것이 국토부의 판단이다.

울산 남구의 아파트는 시세가 5억8천만원인데 작년 공시가격은 4억2천만원으로 재산세는 90만원이 나왔다.

하지만 마포의 연남동 단독주택은 시세가 15억1천만원임에도 공시가는 3억8천만원밖에 되지 않아 재산세도 울산의 아파트보다 적은 80만원이 나왔다.

국토부는 단독이나 아파트 등 동일한 유형의 주택에서도 시세가 급등했던 곳일수록 장기간 현저히 저평가돼 있어 조세 역진 현상도 발생했다고 밝혔다.

용산구 한남동의 단독은 시세가 34억5천만원이나 공시가는 13억원으로 시세반영률이 37.7%였고 마포 서교동의 단독은 시세는 71억3천만원이지만 공시가는 15억3천만원이어서 시세반영률이 21.4%밖에 되지 않았다.

그러나 대전 중구의 한 단독주택은 시세는 3억원인데 공시가는 2억원으로 시세반영률이 66.6%에 달했다.

국토부는 일부 고가 단독주택은 주택 공시가격(건물+토지)이 해당 주택의 공시지가보다 낮게 나타나는 현상까지 발생했다고 밝혔다.

용산구 한남동 단독주택의 작년 공시가격은 57억1천만원인데 개별공시지가는 64억원으로 땅값만 따진 가격이 더 비쌌고, 강남구 청담동 단독은 공시가는 55억9천만원인데 개별공시지가는 64억7천만원이었다.
[공시가격 인상] 고가주택 시세반영률, 아파트 수준 70% 대로 올린다

◇ 재산세 고령자 특례 검토…서민은 부담 크지 않게
정부는 공시가격 인상이 서민 부담이 되지 않도록 종합적인 대책을 강구하겠다고 밝혔다.

국토부와 기획재정부, 보건복지부 등이 참가한 범정부 TF가 작년 11월부터 가동돼 건강보험료, 기초연금, 장학금 등에 대한 서민 부담 경감방안을 마련할 예정이다.

정부는 일단 대다수 중저가 단독주택 등은 공시가격 인상 폭이 낮아 복지제도의 대상인 중산층 이하 서민에 대한 영향은 크지 않을 것으로 예상했다.

그러나 개별가구 부담이 크지 않도록 보완책을 강구한다.

특히 행정안전부는 재산세에 대해 고령자에 대한 세부담 특례를 주는 방안을 검토 중이다.

현재 종합부동산세는 70세 이상 고령자에 대해 세금을 감면해주는 제도가 있는데, 이를 재산세로 확대한다는 것이다.

이는 재산이 주택밖에 없는 고령자가 세금부담 때문에 허덕일 수 있다는 여론이 제기된 데 따른 조치로 해석된다.

건강보험료는 소득 중심 부과체계 개편에 맞춰 재산보험료 비중을 지속적으로 줄이고 기초생활보장 재산 기준을 개선하는 한편, 기초연금의 2020년 선정기준액을 조정하는 방안을 추진한다.

복지부 관계자는 "작년 7월부터 재산보험료 비중을 줄여 지역 가입자의 보험료 부담이 많이 줄었다"며 "기초생활보장과 관련해서는 수혜자가 재산이 많지 않아 공시가격 인상의 영향을 받는 사례가 많지 않겠지만 공시가격 반영을 일정 부분 유예하는 방안을 검토 중"이라고 말했다.
[공시가격 인상] 고가주택 시세반영률, 아파트 수준 70% 대로 올린다

/연합뉴스

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