[집코노미] 모델하우스 관람 순서 '꿀팁'

입력2019.01.23 10:23 수정2019.01.23 13:37

송도부자의 모델하우스 제대로 보는 법⑥

모델하우스란 건설사에서 아파트를 짓기 전에 집의 구조를 완공 시와 동일한 형태로 미리 구축하고 판매 촉진을 목적으로 공개하는 견본주택이다. 부동산에 관심 있거나 내 집 마련을 준비하는 사람이라면 한번쯤은 모델하우스에 방문해본 경험이 있을 텐데 별다른 준비 없이 방문했다가는 제대로 보지도 못하고 시간만 낭비하는 허무한 상황이 생길 수 있다.

효과적인 관람을 위해서는 ‘사전 준비’를 철저히 하는 것이 중요하다. 사전 준비란 △ 지하철역과는 얼마나 떨어져 있는지, 만약 도보로 이동하기 어렵다면 버스는 얼마나 자주 운행을 하는지 △ 백화점, 병원, 마트 등 주변 편의시설은 어떤 게 있는지 △ 학교는 단지 내에 있는지, 수준은 어느 정도이고 학원가는 근처에 있는지 △ 공원이나 녹지공간은 이용 가능한지 등을 파악하는 것이다.

이 외에도 △ 그 지역의 확실한 호재는 어떤 게 있고 진행은 얼마나 됐는지 △ 단지 근처로 타 아파트의 추가 분양이 있는지 △ 향후 입주 물량은 언제 쏟아지는지 등을 미리 파악하고 꼼꼼히 따져보는 것을 추천한다. 모델하우스에 방문 시 문의 사항도 간단히 메모해두는 습관을 가지면 좋다.

사전 준비가 완료 됐다면 이제는 모델하우스를 방문하면 된다. 모델하우스는 실제 집을 꾸며놓은 견본주택 뿐만 아니라, 단지모형, 광역위치도, 분양 상담석 등이 구획으로 나눠져 있다. 효과적인 관람을 위해서는 광역 위치도→단지 모형→단위 세대→분양 상담석 순으로 돌아보는 것이 좋다.

◆광역위치도로 입지 장단점 파악

광역위치도는 모델하우스에 가면 가장 먼저 봐야 하는 곳이다. 현장을 중심으로 교통, 상권, 학군, 녹지공원 등에 대한 기본적인 내용과 개발 호재에 대한 정보들이 있어 전체적인 상황 파악을 하는데 도움을 받을 수 있다. 항시 도우미가 배치되어 있기 때문에 자세한 설명을 들을 수 있다. 미리 조사한 내용과 다르거나 의문 사항이 있으면 바로바로 질문을 할 수도 있다.

◆완공후 단지 모습 파악 가능한 단지모형

단지모형은 일반적으로 모델하우스의 공용 홀 중앙에 자리 잡고 있는 경우가 많다. 아파트 단지 크기의 1/80 ~ 1/120 정도로 스케일을 축소해서 만든 미니어쳐(miniature)라고 생각하면 된다. 입주 후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 막기 위해 건설사에서는 단지 모형을 아주 정교하게 만든다. 이것만 잘 분석해도 실제 건축 될 아파트의 모습을 미리 예측하고 정보를 얻을 수 있다. 단지모형에서는 크게 4가지 정도를 체크하면서 봐야 한다. △ 남향의 위치 파악 △ 동간거리 및 조망권 △ 단지 내 차도 및 지상 주차장 △ 1층 필로티인지 및 단차 등이다.

◆단위세대 유닛에선 평면·마감재 눈여겨 봐야

사전 조사를 통해 전반적인 내용을 파악하고 광역 위치도와 단지 모형을 보면서 상품의 가치를 확인했다면 이제는 가장 중요한 단위세대를 파악해야 한다. 그러기 위해서는 아파트의 평면이 어떻게 빠졌는지, 마감재 수준은 어떤지, 분양가는 어느 정도이고 해당 금액에는 어떤 옵션 상품들의 포함되어 있는지 등을 자세히 살펴봐야 한다.

◆분양상담과 현장방문도 필수

단위세대 관람을 마치고 나면 분양상담을 받는 것이 좋다. 여기서 청약제도, 분양가, 입지, 중도금 대출 등 많은 정보를 알 수 있기 때문에 대기 줄이 길다고 해서 그냥 지나치지 말고 꼭 상담 받을 것을 추천한다. 상담을 받을 때는 ‘이 아파트가 왜 좋은지’, ‘왜 사야하는지’를 단도직입적으로 물어보는 게 좋다. 상담사는 개발 호재, 우수한 입지 조건, 저렴한 분양 가격 등을 내세우며 훌륭한 아파트라고 지속적으로 어필하는데 계속 듣다보면 본인도 모르게 ‘묻지 마 겟(get)’을 하게 되는 경우가 생길 수 있기 때문이다.

본인의 통장 가입기간, 예치 금액, 부양가족 수, 무주택 여부, 희망 평형 등을 명확하게 알려주고 ‘맞춤 상담’을 받는 것이 좋다. 상담을 마친 후에는 실제 아파트를 짓는 부지를 찾아 진행 중인 공사 상황, 주변 여건 등이 상담 받은 내용이 일치하는지 확인해보고 근처 중개업소에 방문해서 실거래되는 아파트 시세와 분양가를 비교해 진짜 저렴한 건지 파악해야 한다.

신규 아파트 분양 소식은 Apt2you의 ‘분양정보/청약경쟁률’ 코너에서 기간별, 지역별 등으로 자세히 확인이 가능하다.

남경엽 아이앤씨컴퍼니 대표(필명 송도부자)
정리=집코노미

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[인터뷰] 피눈물 났던 거제 지역주택조합, 눈물 닦아준 이 사람

집값이 떨어지면서 전국 곳곳에서 비명이 쏟아지고 있다. 서울 강남이야 작년의 상승분에도 못미치게 떨어졌다지만 지방은 상황이 심각한 상태다. 준공 후 미분양 아파트는 물론 기존의 아파트들도 집값이 폭락하고 있다. 무리하게 대출을 받아 산 집은 매입 당시보다 떨어졌다. 문제는 이 같은 분위기가 단순히 주택시장 때문이 아니라는 점이다. 지역경제의 기반이 흔들리면서 주택시장까지 흔들고 있다는 점에서 상황은 더욱 심각하다.주택시장 중 기존의 아파트나 분양 아파트도 문제지만, 지방에서 가장 문제로 꼽히는 사업장은 '지역주택조합'(지주택) 아파트다. 무주택 지역주민들이 조합을 만들어 아파트를 짓는 사업이다. 지역주택조합 아파트는 사업기간이 일반 분양 아파트 보다 길지만, 저렴한 가격에 내집 마련을 하려는 지역민들이 선호하는 편이다. 하지만 지방에서 사업을 진행중인 지역주택조합들은 마냥 늘어지는 사업기간만 탓할 수 없는 상황이 됐다. 조합원들의 실직과 이로인한 이탈, 금융비용의 증가 등으로 신용불량자까지 내몰리고 있어서다.이처럼 어려움을 겪고 있는 지역주택조합 시장에서 최근 단비같은 소식이 전해졌다. 지역주택조합 사업을 임대주택으로 변경했다는 것이었다. 그것도 미분양과 지역경제 침체로 어려운 경남 거제시에서였다. 임대주택이 되다보니 내 소유의 집은 아니다. 하지만 분양으로 전환할 수 있는 조건이 붙었고, 사업이 일단 진행되면서 안정적인 주거기반을 마련했다는 점에서 조합원들의 긍정적인 평가가 있었다. 지역주택조합이 임대주택으로 전환된 건 국내에서 처음이었다. 전환과정에서 금융·관리·실무 등을 총괄한 바른자산운용의 구중목 대표(사진)를 22일 만나 그간의 과정을 들어봤다. 구 대표는 한양증권 투자금융팀 팀장과 바로투자증권 기업금융센터 상무를 거쳐 작년 1월 바른자산운용을 설립했다.◆임대주택으로 전환된 지역주택조합 사업장은 어디인가?"경남 거제시 연초면 한내리에 연초 지역주택조합이다. 2015년 4월에 1040가구로 조합설립인가를 받았고 2015년 8월에 토지소유권 이전이 완료됐다. 이후 '연초한내 서희스타힐스'라는 이름으로 조합원을 모집했다. 당시 조선업 업황도 좋았고 고현항 항만재개발에 대한 기대감으로 조합원 모집이 수월했다고 한다. 당시 거제도 아파트들의 가격이 3.3㎡당 800만원 중반정도였는데, 이 단지는500만원 후반~ 600만원대에 모집했다. 그러니 조합원 모집이 수월했고 700명 가량의 조합원을 모았었다."◆사업 초기에는 순조로워 보인다. 언제부터 문제가 발생했나."조선경기 침체 등으로 조합원들이 이탈하기 시작했다. 조합원이 이탈하고 주변 집값이 빠지면서 사업성도 떨어지기 시작했다. 지주택 사업은 일반 분양을 통해 사업성을 높이는데, 주변 집값이 폭락하니 어쩔 도리가 없었다. 사업시행기간은 2017년 6월부터 2019년 12월까지였다. 조합원 개개인 명의의 토지비대출이 만기가 경과되기 시작했다. 2016년 8월에 대출을 1차 연장했지만 뾰족한 수가 없는 상태였다. 조합원들은 거제 조선사나 관련 기업 종사자들이 대부분이었다. 조합원들이 일자리를 잃은데다 대출을 안고 있으니 신용불량자로 내몰릴 처지였다. 그 때즈음 조합쪽에서 연락이 왔다."◆아파트 규모를 1040가구에서 883가구로 줄이는 등 사업계획승인 내용을 변경했다."2017년에 이 쪽 사업을 들여다보기 시작했는데, 정말 심각한 상태였다. 사업이 망가진건 둘째치고 이로인해 조합원들의 가정도 파탄나기 일보직전이었다. '돈을 얼만큼 벌자' 보다는 '사업을 살리고 보자'는 마음으로 뛰어들었다. 사업을 살리자면 사업성을 높이는 게 우선이었다. 그러자니 빠른 의사결정이 필요했는데, 조합의 의결 정족수도 채우기가 어려웠다. 사업성도 잡고 의사결정을 위해 단지의 가구수를 줄였다. 보통 아파트 시행에서 가구수를 늘리려고 하는 것과는 반대로 간 거다. 다행히 2017년 4월에 883가구로 사업계획승인을 받았고, 이를 바탕으로 5월에는 대출을 연장할 수 있었다."◆대출을 세번이나 연장했다. 일반적인 지주택 사업장에서는 쉽지 않은 과정이다."그렇다. 사업이 불확실한데 대출을 연장해줄 금융기관은 없다. 가장 깔끔한 방법은 사업주체에게 부지를 매각하는 것이다. 하지만 거제도의 시장 상황을 감안하면 어떤 사업주체가 분양리스크까지 감수하면서 들어오겠는가. 여기서 생각한 게 임대주택으로의 전환이다. 사업부지를 임대주택건설사업자에게 매각한 후, 조합원이 임대아파트에 입주하는 방안이다. 아파트가 준공되고 4년 후에는 분양전환되는 방식이다. 조합원들에게는 정말 쉽지 않은 결정이었다. 집을 '소유'할 것으로 기대했는데, 우선'임대'밖에 방법이 없다고 제안을 했으니 말이다. 최선은 아니지만 손실을 최소화하자고 설득했다."◆조합원들이 내 집 마련의 꿈을 접고 임대로 전환을 수락하던가."당연히 어려웠다. 지역주택조합 조합원의 자격조건을 보면 안다. 조합원이 되려면 청약통장은 필요없지만, 무주택 세대주이거나 전용 85㎡ 이하 주택소유자여야 한다. 남아 있던 조합원들은 거제에서 오랫동안 무주택으로 살아온 분들이었다. 피눈물이 나는 시간들이었다. 이제야 집없는 설움을 털겠다고 기대했는데, 또 임대아파트에 들어가라니 당연히 갈등이 있었다. 하지만 지주택 아파트는 일반 아파트를 분양받듯 시간만 지나면 입주할 수 있는 게 아니다. 조합원들은 이러한 점을 간과했다가 날벼락같은 일을 만났다고 생각했다. 울고 싸우고를 반복했다. '임대주택이라도 최대한 안정적으로 주거조건을 만들자', '신용불량자는 되지 말자'며 서로를 다독였다."◆사업 계획 변경이 쉽지 않았을 것으로 보인다. 기존 지주택에 포함됐던 사업자들도 있었을 텐데."사실 이 부분이 우리 회사와 내가 할 일이었다. 지주택이 임대주택으로 변경된 사례가 없다보니 사업 계획 변경 작업이 이만저만 어려운 게 아니었다. 부지매각에 있어서는 기존 임대사업부지 대비 우량한 위치에 임대주택을 확보할 수 있다고 설득했다. 임대사업자 입장에서는 안정적 사업부지를 우선 확보한데다 미분양 우려도 해소할 수 있다. 조합원들이 일단 임대로 들어가니 안정적인 수요가 보장되기 때문이다. 시공사로 이미 선정됐던 서희건설도 변경해야 하는 상황이었다. 토지를 매각하고 사업주체가 바뀌면 시공사를 다시 선정해야되기 때문이다. 새로운 모델이었지만 1년여를 뛰어다니면서 승락을 받아냈다."◆사업은 어떻게 정리됐나."작년 11월말에 최종적으로 마무리가 됐다. 조합총회를 통해 해산을 결정했다. 부지가 매각되면서 대출상환도 완료했다. 새로운 시공사로 시온건설을 선정했고, 단지명도 '한내 시온 숲속의 아침뷰'로 변경했다. 883가구 중 659가구는 공공임대이고 224가구는 민간분양 형식이다. 659가구는 조합원 분으로 일단 임대로 들어가지만, 4년을 거주하고 5년차에는 분양으로 전환할 수 있다. 사업시행기간은 2021년 4월말까지다."◆전국에 지역주택사업이 멈춰있는 곳들이 많다."현재 파악되는 것만도 전국에 200여개의 지역주택조합 사업장이 있다. 이들은 임대주택사업으로 사업을 변경할 수 있는 대상지인 셈이다. 지역주택조합 조합원은 무주택 서민으로 주거안정화를 절실히 필요하다. 조합에 가입한 것 때문에 안정적인 주거생활이 불가능하고 신용불량의 위험까지 떠앉고 있다. 임대주택으로라도 주택을 적기게 공급하게 되면 주거안정성 효과가 클 것으로 보인다."◆바른자산운용의 향후 계획은?"올해 1월로 설립 1주년을 맞았다. 우선 닥친 사업은 대구문화방송(MBC) 매각이다. 현재 주관사를 맡고 있고 매각 절차를 본격적으로 시작했다. 오는 5월 말 최종 인수후보자를 정한 후 이르면 상반기 중으로 거래가 마무리될 것으로 보인다. 부동산펀드도 꾸준히 운용할 예정이다. 지주택을 임대로 전환한 경험을 살려 다른 사업장들도 도와주고 싶다."김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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[집코노미TV] 족집게 채상욱 "9·13 체제선 집값 반등 기대 말라"

▶최진석 기자이슈가 있으면 어디든 간다, 언제든 한다! 이번 시간은 집코노미TV의 개국 멤버이자 부동산 시장 약세장을 가장 먼저 주장해 화제가 됐던 하나금융투자의 채상욱 위원님 모셨습니다.첫 출연 때 약세장을 주장하셨는데 지금 그런 분위기로 흘러가고 있습니다. 지금 상황 어느 정도로 보고 계신가요?▷채상욱 위원지난해 11월까지는 그래도 주택매매거래가 좀 됐는데 12월부턴 사실상 거의 되지 않아서 실거래 기준으로 보면 작년 여름 고점 대비 10% 이상 하락한 단지가 많이 나왔죠. 그런데 지금 호가를 보면 그 가격보다 더 낮아진 것들도 있어서 하락세가 완연하다, 이렇게 말씀드리고 싶어요. 다만 제가 약세 전망할 때 전국 모든 시장에 공통적으로 약세가 아니라 공시가격 6억원이 넘는 고가주택 중심으로 하락세가 확인되지 않겠나, 이렇게 말씀드렸었죠. 이들 부동산 같은 경우에는 11월에 실거래가격을 경신한 데도 있고, 약세 영향을 같이 받는 데도 있어요. 약간 혼재된 상황인 것 같아요. 지수 전체적으로는 서울시 같은 경우 하락세인 건 맞습니다. 다른 지역은 침체기가 지속되는 지역도 있고 경기도는 지역마다 약간 다르게 나타나네요.▶최진석 기자말씀하신 것처럼 12월부터는 거래량이 굉장히 적어요. 매도자와 매수자의 눈치보기 분위기가 있는 것 같은데 이게 언제까지 갈까요? ▷채상욱 위원저는 이 국면이 4월 말에 2019년 공시가격이 나오면 해소될 걸로 생각합니다. 9·13 대책이나 8·2 대책이나 해당 시점 이후에 매수하려는 투자수요를 잡은 거잖아요. 그러나 현재 이미 다주택자인 사람들이 보유주택을 처분할지 안 할지는 또 다른 시장의 변화요인이에요. 그런데 4월 말에 공시가격이 나와서 다주택자들이 보유 부담 때문에 일부 처분하게 됐을 때, 그게 특히 고가 부동산이라면 투자수요가 받아줄 수 있는 분위기가 아니기 때문에 하락 압력이 더 거세질 수밖에 없다고 생각하는 거죠.매수자들은 유동성을 넓힐 수 있는 상황이긴 한데요. 매수자도 두 종류입니다. 소위 무주택매수는 대출을 일으키고 살 수 있으니까 정말 좋은 기회라고도 볼 수 있고요. 다만 1주택에서 갈아타는 분은 종전주택도 처분이 잘 안 되니까 팔면서 동시에 사고 이런 것들이 아주 부드럽게 연결되는 환경은 아닌 것 같아요. 그래서 자가주택을 처분하고 처분주택에서 전세로 거주하다가 매매로 매수하거나 이런 선택을 하는 게 바람직해 보이는 것 같고요. ▶최진석 기자실제로 그런 시도가 많이 생기겠네요. ▷채상욱 위원서울이나 경기권에 입지가 양호한 주거 상품 가격이 많이 하락했기 때문에 사려는 의지가 올라오고 있다고 생각이 되는데, 그분들도 기존 주택을 처분하고 넘어가야 되는 경우들도 많거든요. 이런 것들이 막히고 있어서 거래가 더더욱 없는 게 아닌가 하는 생각이 듭니다.▶최진석 기자하반기에는 이런 분위기가 더 심화될까요? 어떻게 보세요? ▷채상욱 위원그렇게는 생각 안 합니다. 이런 게 있는데요. 2019년은 2018년 대비 변화폭이 크잖아요. 일단 9·13 대책 체제가 연초부터 시작한 것이고요. 2019년 공시가격도 대폭 상승될 것으로 예상되고요. 그래서 다주택자 보유부담도 늘어나는 첫 해라고볼 수 있죠. 그런데 2019년 대비 2020년을 생각해보면 공시가격도 어느 정도 현실화가 됐고, 특별하게 또 세금이 올라간다거나 그런 건 아니죠. 그렇기 때문에 시장 역시 변화에 적응할 것이라고 생각해요. 올해 대비 내년은 상대적으로 변화폭이 적을 가능성이요. 4월에 공시가격을 발표하면 5월부터 하반기 장이 제가 볼 땐 9·13 대책 체제를 시장이 적응해가는 그런 과정에서 고가주택이 가장 약세인 시점이 아닌가 싶어요. 2020년이 되면서부터는 계속 유지가 될 거 같아요.▶최진석 기자지금 ‘헬리오시티’도 입주를 하고 있는데 하반기에는 고덕에 입주가 많고요. 개포쪽도 물량이 꽤 있습니다. 특히 강남과 동남권 입주물량은 어떤 영향을 미칠까요? ▷채상욱 위원입주라는 게 확실히 전세가격 하락에 영향을 많이 주는 것 같아요. 장기적으로는 다주택자들이 주택 구매를 꺼리기 때문에 전세가 상승 압력이 좀 높다고 생각을 하고 있는데 단기적으로는 확실히 영향은 있는 것 같습니다. 다만 연단위로 봤을 때요. 작년이 입주물량이 사상 최대였어요. 왜냐면 2015년이 분양물량 사상 최대였거든요. 그래서 3년 시차를 두고 가장 많은 입주가 있었고, 올해는 작년보다 감소합니다. 내년엔 더 감소하게 돼요. 입주의 파고가 이미 약간 정점을 지났다고 생각하고 있어요. 그래서 올해 하반기로 갈수록 전세가는 안정화가 될 것 같아요. 하락세를 멈추지 않을까 이렇게 생각을 하고 있습니다.▶최진석 기자그렇다면 매매가격까지 조정을 받나요? ▷채상욱 위원아뇨. 매매는 매매의 논리가 완전히 적용을 하기 때문에 달라요. 전세는 실수요로만 구성돼 있고요.▶최진석 기자 분양권과 입주권 타격이 좀 있을 거 같은데 어떻게 보세요?▷채상욱 위원 지난해 인터뷰 했을 때 입주권 타격을 말씀을 드렸죠. 지난 7일 세법시행령 개정안 발표했을 때 내용을 보면 분양권과 입주권 관련된 것도 있어요. 그동안은 양도소득세 이월과세를 적용받지 않아서 이렇게 거래를 하시는 분이 계셨어요. 가상의 인물을 말씀드려 볼게요. 예컨대 5억원에 분양을 받았는데 8억원이 됐다면 이걸 배우자에게 증여하는 거죠. 배우자가 이 물건을 10억원에 매매했어요. 그럼 배우자는 8억원에 취득해서 10억원에 팔았으니 2억원의 차익을 낸 거잖아요. 그런데 양도세 이월과세라는 규정이 있어요. 증여받은 자산을 5년 이내에 처분하면 매각한 자산 취득 원가가 8억원이 아니라 5억원이 돼요. 그래서 5억원에 사서 10억에 매각한 세금에 대해 양도세를 내는 거죠. 그래서 보통 증여받은 건 5년 이내에 처분 안 하십니다.그런데 분양권과 입주권은 여기서 예외였어요. 그러니까 증여 받자마자 처분해도 되는 거죠. 이걸 절세라고 해서 굉장히 많이 했었는데 이번 세법 시행령 개정안에 분양권과 입주권도 이월과세를 적용하기로 했어요. 다만 2월에 통과할 걸로 예상한 건데 그렇다면 이달 중에 팔고 싶을 거 아녜요. 프리미엄 붙은 분양권을 절세로 팔고 싶을 테니 분양권과 입주권을 지금 팔려는 그런 의지가 많아진다면 약간 매도 압력이 높아진다고 볼 수 있겠죠.기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 자막 민경진·이주현 기자 편집 오하선 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴
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[집코노미TV] "법도 깡통전세 세입자 보호 못 해…예방이 최선"

부동산시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰! 이번 시간엔 전세에 대해서 알아보겠습니다. 법무법인 열린의 대표변호사이자 부동산 전문 변호사, 정충진 변호사 모셨습니다. ▶최진석 기자부동산 시장이 심상치 않을 때 전세로 거주하는 분들도 불안하죠. 의도하지 않은 리스크 때문에 피해를 볼 수도 있으니까요. 요즘에 심심찮게 역전세, 깡통전세라는 말이 나오는데요. ▷정충진 변호사역전세란 이런 겁니다. 전세를 계약하면 2년 정도 살지 않습니까. 이 계약 만기가 도래해 퇴거하려고 하는데 전세보증금이 많이 떨어진 거예요. 집주인들의 경우 보증금을 돌려줄 때 기존에 받았던 보증금을 어디 적금에 들어 놨다가 2년 후에 빼서 주진 않습니다. 그러다 보니 2년 전보다 전셋값이 떨어지게 되면 새로운 임차인을 들여서 보증금을 돌려줘야 하는데요. 그 가격에 차이가 생기다 보니까 보증금을 돌려주지 못하는 그런 사태가 발생합니다. 이게 역전세죠. ▶최진석 기자그럴 때 세입자는 어떻게 해야 하나요? ▷정충진 변호사일단 자신의 보증금을 돌려 받으려면 보증금반환소송을 진행해 살던 집에 강제경매를 넣는 방법이 있고요, 아니면 소유자의 다른 재산에 경매를 넣는 방법도 있습니다. 그렇지만 평생 동안 소송 한 번 안 해 본 국민들이 태반이죠. 또 소송을 한다면 비용과 시간도 들죠. 스트레스도 받습니다. 제가 변호사이긴 합니다만 소송을 권하고 싶진 않아요.▶최진석 기자퇴거하려던 세입자가 다른 곳이 이미 전세나 매매계약을 했다면 중도금도 내고 잔금도 치러야 하는데 말이죠.▷정충진 변호사맞습니다. 계약을 파기하게 되면 계약금 같은 경우 몰수당할 수도 있죠. ▶최진석 기자소송 전에 지급명령제도라는 게 있다고 들었는데요. ▷정충진 변호사네. 소송이긴 한데 약식입니다. 소송은 보통 6개월 이상 걸리는데 지급명령은 2~3개월 안에 돼요. 약식이라 금방 끝날 것처럼 느껴지겠습니다만 일단 집주인이 돈이 없어 보증금을 못 돌려주는 상황인 거잖아요. 어떻게 보면 집주인 입장에선 시간을 끌어야 되는 상황이죠. 지급명령이라는 게 간단한 절차로 판단을 받을 수 있다 해서 많이들 선호하십니다만 오히려 집주인이 이의신청을 하게 되면 소송으로 다시 돌아가요. 이렇게 되면 처음부터 소송을 진행했으면 되는 건데 먼 길을 돌아가는 셈이죠. 이런 제도들을 정확히 알고 활용을 하셔야 하는 면이 있습니다. ▶최진석 기자소송에서 이겨도 집주인이 이의신청을 할 수 있잖아요. ▷정충진 변호사네, 항소할 수 있죠. 그런데 보통은 가집행이라고 해서 1심만 이기면 이를 갖고 경매를 넣을 수 있는 권리가 주어지기 때문에 보통 1심에서 끝난다고 보시면 될 것 같아요. ▶최진석 기자이미 둑 터지면 뭐합니까. 둑이 안 터지게 해야겠죠. 예방할 수 있는 방법은 어떤 게 있나요? ▷정충진 변호사2년 후 재계약을 하거나 옮겨야 한다는 점을 감안하면 입주물량이 얼마나 몰리는지 유심히 볼 필요가 있어요. 역전세난이 일어날 수 있으니까요. 투자자들만 공부하는 게 아니라 임차인들도 부동산 공부를 할 필요가 있죠. 자신의 소중한 재산을 지키기 위해서는요. 전세가율이 너무 높거나, 아니면 갭 투자자의 투자가 몰린 지역은 웬만하면 안 들어가는 게 바람직할 거예요. 물건은 많으니까요. 전세보증보험도 생각해볼 수 있습니다. 집주인이 돈을 안 돌려주면 보증보험회사에게 받고, 소송 등은 보증보험사에서 진행하는 거죠. ▶최진석 기자주택도시보증공사(HUG)에서 진행하죠?▷정충진 변호사네. 요즘은 서울보증보험(SGI)에서도 진행을 하고요. 과거엔 가입할 때 집주인 동의가 필요했는데 이젠 그렇지 않아요. 그래서 많이 활성화되고 있습니다. ▶최진석 기자그런데 보증보험도 만기가 한 달 지난 뒤에나 돈을 받을 수 있더라고요.▷정충진 변호사맞습니다. 바로 주는 건 아녜요. 일단은 집주인한테 한 달 동안은 계속 문자도 보내고,계속 닦달을 해야 합니다. 그럼에도 안 줬을 때 이제 보증보험회사에서 대신 주는 거죠. 그런데 임차인이 보증금을 돌려받을 권리를 이 회사에게 양도하는 과정이 있기 때문에 관련 절차를 거치다 보면 2~3주 정도는 훌쩍 지나요. 보증보험에 들면 만기 때 바로 보증금을 찾아서 새 집에 계약할 수 있다, 이렇게 오해하시면 안 된다는 거죠. ▶최진석 기자서울의 역전세난은 더 심해질까요? 심해진다면 어느 정도 지속될까요? ▷정충진 변호사한시적으로 금방 해결될 문제일 것 같아요. 구조적으로 보면 이주가 밀렸던 재건축 단지들이 다시 이주를 시작하기 때문이죠. 전세값이 떨어진 시점에서 이주 수요들이 움직이면 역전세가 아니라 오히려 전세난을 걱정해야 될 정도 수준까지 이르고요. 다만 지방, 구조적으로 무너져 있는 김해나 창원, 거제 이런 곳들은 매매가격이 떨어지면서 전세도 같이 무너지고 있거든요. 그런데 공급은 또 늘어나고 있죠. ▶최진석 기자임차인등기명령 신청이란 것도 있던데요. ▷정충진 변호사세입자의 전입신고가 선순위 권리보다 빠르다면 임차인을 보호해줘야 하죠. 경매로 넘어갔을 때 낙찰자에게 대항할 수 있는 힘, 이걸 대항력이라고 하거든요. 그런데 당장 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야하는 상황이 발생했다고 쳐요. 그런데 만약 퇴거하게 되면 존립도 떼야 하고 기존에 갖고 있던 임차인의 권리들이 다 소멸되거든요. 대항력이나 확정일자 이런 것들, 경매에서 배당을 요구할 수 있는 권리들이 말이죠. 다 소멸된다면 기본적으로는 손해죠. 그럼 이주를 할 수가 없는 거예요. 그런 상황에서 부득이 이사를 가야한다면 해당 주택의 등기부에 임차권등기명령을 신청해서 기존의 대항력과 확정일자를 유지하는 겁니다.▶최진석 기자어쩔 수 없이 이사를 가야할 경우 기존에 확보해 놨던 권리들이 유효하도록 해놓는 게 임차권 등기명령 신청이란 것이군요. 어디다 신청하나요? ▷정충진 변호사거주하고 있는 집을 관할하는 법원입니다. 신청서를 냈을 때 이유가 있으면 그냥 바로 결정이 나고 등기 후에 임차권이 기재가 됩니다.▶최진석 기자말씀 잘 들었습니다. 전세입자라면 놓치지 말아야 핵심 정보였습니다. 역전세난과 전세보증금 반환에 관련해 고려해야 할 부분들, 그리고 예방하는 방법에 대해서 차근차근 알아봤습니다.기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 자막 민경진 기자 편집 한성구 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴