'집'중탐구

1월 서울 아파트 매매 시황


▶최진석 기자
안녕하세요. 집코노미TV 집중탐구입니다. 최근 서울 주요 지역 아파트 실거래가가 급락하면서 작년 상승분을 고스란히 반납한 곳도 있다고 합니다. 작년 매매가격 상승폭이 컸던 아파트일수록 하락속도도 더 빠르다고 하는데요. 현장을 취재한 민경진 기자 나와 있습니다. 민 기자, 안녕하세요? 어떤 단지가 그렇게 많이 떨어졌어요?

▷민경진 기자
송파구 잠실동에 있는 ‘리센츠’ 아파트 아시나요? 2000년대 후반에 입주한 단지인데요. 이 단지 전용면적 84㎡ 매물이 지난달 13억5000만원에 거래됐습니다. 지난해 9월 최고 18억 3000만원에도 거래됐던 면적대예요. 작년 초 가격 17억2000만원보다도 더 낮게 이번에 거래된 셈이죠.
[집코노미TV] 3억~5억원 급락…작년 상승분 다 반납한 아파트 속출

▶최진석 기자
전 고점 대비 4억8000만원 떨어졌고, 이게 작년 상반기하고는 완전 정반대 모습이네요. 민 기자, 이렇게 작년 연초 가격 밑으로 실거래가가 내려간 단지가 또 있어요?

▷민경진 기자
이게 한두 곳이 아닙니다. 서울 강남권 고가 아파트 또는 재건축 단지에서 작년 상승분을 모두 반납하거나 작년 연초 가격보다 낮은 가격에 거래되는 단지들이 속속 출현하고 있는데요. 앞서 말씀드린 ‘리센츠’ 아파트와 인접한 ‘엘스’ 전용 89㎡도 작년 1월 최고가 대비 2억1000만원 내려간 12억5000만원에 거래됐습니다. 2018년 초가 아니라 2017년 초 가격으로 돌아가고 있는 거죠. ‘은마’ 전용 84㎡도 지난 달 17억원에 매매거래 됐습니다. 작년 9월 최고가가 20억5000만원이었는데 그것보다 3억5000만원이 내려갔죠? 작년 1월 최고가랑 비교해보면 그때 최고가가 18억원 정도였는데 연초 가격보다 1억원가량 다시 떨어졌습니다. 이렇게 말씀드린 단지들을 보면 지난해 상승장에서 입지 여건이 좋은 강남권 단지들, 재건축이라는 재료가 있어서 상승이 굉장히 빠르고, 상승폭이 컸던 단지들입니다. 그런 단지들이 많이 오른 단지일수록 그만큼 빨리 내려가고 있는 상황인 것 같습니다.
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▶최진석 기자
지난해 서울 집값이 전반적으로 많이 올랐잖아요? 가장 빨리, 또 가장 많이 오른 곳의 가격부터 떨어지기 시작했으니 이제 다시 서울 주택시장이 하락 점으로 돌아섰다고 볼 수 있는 건가요?

▷민경진 기자
일단 지금은 거래가 거의 없는 ‘거래 절벽’ 상황입니다. 지난해 11월부터 12월까지 서울 아파트 거래 건수가 5800여 건 정도 됩니다. 이제 2017년 같은 기간에 비해서는 40%가량밖에 안 됩니다.

▶최진석 기자
절반도 안 되네요?

▷민경진 기자
네. 2016년 같은 기간에 비해서는 4분의 1 수준입니다. 굉장히 많이 줄었죠. 거래가 거의 없는 상황인 만큼 지금이 전 고점대비 3억~5억원가량 아파트 실거래가가 내렸다고 해서 과연 이런 거래 사례들이 대표성이 있는지는 조금 더 고민해봐야 할 것 같습니다.

▶최진석 기자
그런데 고가 주택이나 다주택 보유자들에 대한 매도 압력이 높아진 건 사실이죠?

▷민경진 기자
네, 맞습니다. 매도 압력이 높아지니까 물건을 앞으로 내놓을 확률이 높은 거죠. 이전에는 전용 85㎡이하 주택을 임대 등록을 하면 최대 70%까지 양도세 감면혜택을 받을 수 있었어요. 장기보유특별공제혜택이라는 것이었는데요. 그런데 9·13 대책으로 공시가격 6억 원 이상 주택에 대한 장기보유특별공제혜택이 사라지게 됩니다. 양도세를 내고 나면 남는 게 없다는 이야기죠.

▶최진석 기자
게다가 이게 공시지가 현실화로 그렇게 비싼 주택들은 보유세를 더 내야 하는 거잖아요?
[집코노미TV] 3억~5억원 급락…작년 상승분 다 반납한 아파트 속출

▷민경진 기자
예, 맞습니다. 보유세 부담이 커질 수밖에 없는 상황인데요. 공시가격이 올라가면 고가주택 보유자들의 보유세 부담은 굉장히 늘어나게 됩니다. 양도세 감면 혜택도 사라지고 보유세도 늘어난다면 더 이상 다주택자, 고가주택 투자자들이 물건을 들고 있을 이유가 없어지는 거죠. 4월쯤 공시가격이 발표 나면 우리 피부에 좀더 와닿지 않을까, 생각합니다.

▶최진석 기자
이렇게 이제 매도 압력도 높아지고 세금 부담도 커진 상황에서 올해 올해 입주 물량도 만만치 않잖아요?

▷민경진 기자
예. 올해 입주물량이 서울에서 전체 5만2000여 가구 정도입니다. 그 중에 반절 정도가 서울 동남권, 그러니까 서초, 강남, 송파, 강동구. 집값이 가장 많이 올랐고, 요새 가장 많이 떨어지고 있는 곳에 몰려 있습니다. 또 내년에도 4만 여가구가 또 입주를 합니다. 올해 입주 물량 5만 가구는 작년의 2배 수준으로 굉장히 많다고 말씀드릴 수 있겠고요.

▶최진석 기자
올해와 내년에 거의 9만 가구 이상이 입주가 되는 거네요.

▷민경진 기자
아무래도 입주물량이 일거에 몰리면 전셋값에는 영향을 주는 경우가 많아요. 보통 전셋값과 매매값이 속도는 다르지만 같은 방향으로 가는 경우가 있죠. 오르면 같이 오르고, 내리면 같이 내릴 수도 있고. 그런 부분에서 이런 것들이 올해의 서울 집값은 약세장이다, 이런 것의 근거가 될 수 있지 않을까 생각합니다.

▶최진석 기자
서울의 강남권 고가주택, 재건축 주택 말고 다른 지역 상황은 어때요?

▷민경진 기자
다른 지역도 서울 강남권 고가 주택 정도는 아니지만 실거래가가 작년 고점 대비 1억원 이상 떨어진 단지들이 속출하고 있습니다. 대표적인 게 2014년 입주한 ‘마포래미안푸르지오’인데요. 4단지 전용 59㎡가 작년 11월 10억3000만원에 매매 거래됐어요. 10억, 굉장히 비싸보이죠? 그런데 이 단지가 작년 8월만 해도 12억에 거래된 단지입니다. 석 달 만에 실거래가가 1억7000만원 내려갔죠.

또 재미있는 게 있습니다. 지난해 이런 상승장에서 보면 강북 뉴타운 내에서 신축 단지 가격이 비싸지고, 주변에 있는 10년~20년차 구축 단지들도 키맞추기를 하면서 가격이 올라가는 경우가 있었는데요. 그렇게 올라갔던 단지들의 실거래가가 이제 빠지는 상황입니다. 예컨대 전농답십리뉴타운에 ‘전농SK아파트’라는 곳이 있습니다. 전용 84㎡가 지난 달에 작년 9월 최고점보다 5400만원 낮은 6억4500만원에 거래됐습니다. 오름폭이 크지 않았기 때문에 하락폭도 비교적 크진 않습니다. 그렇지만 5000만원 가까이 내리긴 내렸죠.
[집코노미TV] 3억~5억원 급락…작년 상승분 다 반납한 아파트 속출

신길뉴타운도 마찬가지입니다. 신길뉴타운에서 전용 84㎡ 기준 10억원이 넘는 아파트는 ‘래미안에스티움’이 처음이었는데요. 1997년 입주한 ‘신길한성아파트’라는 곳이 지난해 9월 전용 134㎡가 8억9800만원까지 거래됐다가 지난달엔 다시 8억원으로 내려갔습니다.

▶최진석 기자
이런 현상을 듣고 보니까 고가주택만의 일이 아니었네요. 오는 4월까지 줄줄이 나오는 주택 공시가격 발표가 집값의 분수령이 될 것 같은데, 아까 얘기하셨듯이 지켜봐야겠네요. 민 기자, 말씀 잘 들었습니다. 집코노미TV, 다음 시간에도 부동산에 대한 긴급 이슈를 집중탐구에서 들고 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석·민경진 기자 촬영 신세원 기자 편집 오하선 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

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