같은 동네 토지 공시가 상승률이 누가 평가했느냐에 따라 두 배 이상 차이 나는 것으로 드러났다. 국토교통부의 직접적인 통제를 받는 한국감정원이 올해 공시가를 민간 전문가인 감정평가사보다 더 많이 올린 결과다. 정부가 발표하는 공시가에 대한 신뢰성 논란이 불가피할 전망이다.
7일 한국경제신문이 삼성동 홍제동 등 서울지역 10개 동을 골라 올해 예정된 ‘표준단독주택 공시가격 상승률’과 ‘표준지 공시지가(땅값) 상승률’을 비교한 결과 단독주택 공시가격 상승률은 26.9%에 달했지만 공시지가 상승률은 12.7%에 그쳤다. 단독주택 가격은 토지분과 건물분의 합이다. 건물은 매년 감가상각되기 때문에 단독주택 가격의 대부분은 토지 가격이다. 20년 이상 노후 주택은 매매 거래 시 땅값만 계산한다. 국토부 관계자는 “단독주택은 대지지분이 작은 아파트와 달리 건물이 아니라 토지가 가격의 대부분을 차지한다”고 설명했다.
이런 이유로 작년까지만 해도 단독주택 공시가격 상승률은 공시지가 상승률과 거의 비슷했다. 작년 서울 표준단독주택 공시가격 상승률은 7.9%, 공시지가 상승률은 6.9%였다. 2017년에는 두 공시가 상승률이 약 5.5%로 같았다. 곽창석 도시와공간 대표는 “공시가격의 신뢰도가 완전히 무너졌다”며 “평가 주체에 따라 이처럼 달라지는 고무줄 가격을 믿고 누가 세금을 내겠느냐”고 지적했다.
B씨는 3년 전 직장에서 은퇴하며 서울 방배동 2층짜리 다가구 주택을 노후대비용으로 매입했다. 기존에 거주하던 사당동 전용면적 84㎡ 아파트를 판 돈에다 퇴직금을 보태 8억5000만원에 샀다. 2층에 직접 거주하고, 1층은 세를 줬다. 1층은 보증금 1억원에 월세로 100만원을 받다 지난해 120만원으로 올렸다. 월세에 연금을 합쳐 250만원 내외가 A씨의 생활비다.하지만 올해 국토교통부에서 A씨의 집 공시가격을 54% 올리겠다고 고지하면서 시름이 깊어졌다. 표준주택인 A씨의 집 공시가격은 지난해 6억100만원에서 올해 9억2400만원으로 오를 예정이다. 지난해에도 전년 대비(5억2900만원) 13.6% 올랐지만 이 정도까지는 아니었다. 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 예상 세금을 계산해보니 재산세가 지난해 97만4880원에서 올해 133만원으로 오른다. 여기에 공시가격이 9억원을 넘으면서 종합부동산세도 소액이지만 납부하게 됐다.보유세 증가보다 더 큰 문제는 건강보험료다. 작년까지 A씨는 다른 소득이 없어 아들의 피부양자로 올라 있었다. 주택임대 소득도 과세 대상이 아니었다. 하지만 올 5월부터 임대소득이 과세되면서 내년 10월부터는 매달 20만원 이상 건강보험료를 납부하게 됐다. A씨는 “있는 돈을 모두 쏟아부어 산 집인데 가지고만 있어도 내야 할 세금이 계속 오르니 애물단지나 마찬가지”라며 “건강보험료까지 내려면 생활비를 대폭 줄여야 한다”고 한탄했다.서울 단독(다가구)주택 공시가격이 대폭 오를 것으로 전망되면서 소득이 없는 주택 소유자들의 우려가 커지고 있다. 기존에 내지 않던 건강보험료를 납부하게 되거나 보유세 부담이 더해져서다.망원동에 3층짜리 다가구주택을 보유한 B씨도 요즘 마음이 심란하다. 지난해 6억9500만원이던 주택의 공시가격이 올해 10억800만원을 넘을 예정이라고 통보받아서다. 1년 만에 공시가격이 55% 상승했다. B씨는 이 집에서 15년째 살고 있다. 집값은 10억원이 넘지만 B씨의 소유 지분은 3분의 1에 불과하다. 1층과 2층은 전세를 주고 있다. 전세보증금은 모두 집 대출금 상환에 썼다. B씨는 은퇴 후 자식들의 용돈과 연금에 의존해 생활하고 있다. B씨는 “3억원짜리 집을 보유하고 있는 것이나 마찬가지인데 10억원 집에 해당하는 세금을 내야 한다”며 “부자들만 납부한다는 종부세까지 내게 돼 웃어야 할지 울어야 할지 모르겠다”고 말했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
부동산 가격을 산정하는 권한이 국토교통부 산하 한국감정원으로 집중되면서 신뢰가 생명인 공시가격이 정부 의지에 휘둘리고 있다는 지적이 나온다.2016년 9월 시행된 감정평가사법과 한국감정원법 부동산가격공시법 등 3개 법에 따라 감정평가 전문가인 민간 감정평가사의 업무는 표준지 공시지가 산정으로 축소됐다. 1000여 명의 감정평가사가 전국 50만 표준지 조사·평가 업무를 맡는다. 여기서 최종적으로 결정된 표준지 공시가격을 바탕으로 지방자치단체가 개별 토지의 특성을 반영해 개별 공시지가를 자동 산정하는 구조다.3법이 시행되면서 표준 단독주택 공시가격 산정업무가 한국감정원으로 넘어갔다. 주택은 연립 아파트 등 공동주택과 단독주택으로 나뉜다. 단독주택은 한국감정원이 표준주택 22만 가구의 공시가격을 산정한다. 이를 기준으로 지자체가 주택 특성에 따라 개별 주택의 공시가격을 결정한다. 공동주택은 한국감정원이 전국 1289만 가구의 공시가격을 전수조사한다.정수연 제주대 경제학과 교수는 “감정평가사가 맡던 주택 공시가격을 한국감정원이 맡으면서 평가가 아니라 산정이란 용어를 썼다”며 “산정은 실거래가의 평균을 뜻하는 것으로, 이를 기준으로 공시가격을 산정하는 것은 법률을 자의적으로 해석하는 일이자 세계에 유례가 없는 비정상적 방법”이라고 비판했다.부동산 가격을 공시하는 법적 근거는 1989년 제정된 ‘지가공시 및 감정평가에 관한 법률’이다. 당시에는 토지가격만 공시했다. 평가는 감정평가사가 맡았다. 부동산 가격공시의 폭이 주택으로 확대된 것은 2005년 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’이 시행되면서부터다. 공동주택 가격 산정은 한국감정원이 산정을 맡았고, 단독주택 가격은 감정평가사가 평가했다. 이후 2017년 공시가격부터 주택(단독·공동주택)은 한국감정원이 전담하고, 토지는 감정평가사가 조사·평가를 맡는 시스템이 정착됐다.그러나 문재인 정부 들어 한국감정원이 국토부의 지시를 직접적으로 받는 정부 산하기관이란 점에서 문제가 불거지고 있다. 정부 의지대로 공시가격을 매길 개연성이 높아져서다. 한 부동산 전문가는 “부동산 가격 급등기에 정부 정책 방향에 따라 공시가격이 크게 달라질 수 있다”며 “공시가격이 신뢰를 잃으면 조세 저항이 일어날 가능성이 있다”고 지적했다.서기열 기자 philos@hankyung.com
올해 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산의 보유세와 증여·상속세가 큰 폭으로 뛸 전망이다. 수익형 부동산이 있는 상업지역 토지 공시지가가 급등해서다. 주택이 아닌 부동산은 건물과 토지로 나눠 세금을 각각 매긴다. 건물은 0.25% 단일세율을 적용하지만 땅은 그렇지 않다. 공시지가가 확 올라 보유세가 상한선(150%)까지 오르는 곳이 속출할 전망이다. 증여세와 상속세는 오름폭이 기존의 두 배 이상으로 뛰는 곳도 많다. 보유세와 달리 상한 기준이 따로 없어서다.올해 서울시내 주요 상업지역 표준지의 ㎡당 공시지가는 작년 대비 평균 27% 오르는 것으로 나타났다. 한국경제신문이 광역상권(명동 강남역 여의도동) 지역중심상권(잠실역 사당역) 동네상권(명일동 개포동 중계동) 등 10곳을 뽑아 표준지(상업지역 172곳) 토지 공시예정가격을 전수조사한 결과다.여의도동과 명동 일대 공시지가는 작년 대비 40% 상승하는 것으로 나타났다. 명동 일대에선 상업용지 8곳의 공시지가가 작년 대비 두 배로 오른다. 여의도역 인근 오피스 부지 네 곳의 공시지가는 55~56% 오른다.다만 개포동 중계동 일대 상업·업무용도로 쓰이는 땅의 평균 공시지가 상승폭은 9% 수준에 그쳤다. 사당·방배·남현동 등 서울지하철 2호선 사당역 인근도 같은 수준이었다. 서울지하철 2·8호선 잠실역 인근 신천동·잠실동의 상승폭은 7%였다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “땅값이 비싼 곳의 공시지가를 집중적으로 끌어올린 것으로 보인다”고 말했다.신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 올해 추가 세 부담 예상치를 계산한 결과 이들 10곳에서 보유세가 상한선인 50%까지 급등하는 사례가 속출했다. 증여세는 최대 117% 급등했다. 증여세는 원칙적으로는 시가를 기준으로 계산하지만 공시지가도 활용한다. 주택보다 거래가 적고 규모가 제각각이라 시가를 정확히 확인하기 어려운 경우가 많아서다.지하 1층~지상 5층 빌딩이 자리한 명동2가의 112.9㎡ 규모 땅은 공시지가가 두 배로 올라 보유세가 상한선(150%)인 4857만원까지 오른다. 증여세는 토지로만 따져도 기존의 두 배 이상으로 확 뛴다. 오는 4월 공시지가 확정 후 토지만 증여하면 증여세 85억3699만원을 내야 한다. 공시 확정 전 증여세(39억4200만원)보다 약 46억원 많다. 역삼동 493.9㎡ 빌딩 부지는 작년 대비 공시지가가 46.57% 상승한다. 올해 보유세는 작년보다 50% 오른 8478만원이다. 이 부동산은 작년 증여세가 60억원 선이지만 4월 이후엔 약 92억5000만원을 내야 한다.우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사는 “올해 공시지가가 오르면 인상폭의 30~50%만큼 상속세가 늘어날 전망”이라며 “공시지가 반영 시점 이전에 미리 상속·증여를 해놓으려는 움직임도 많아졌다”고 말했다.선한결/이주현/구민기 기자 always@hankyung.com
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