국토부·LH '대토 면적 2~3년 앞당겨 확정' 추진

보상금 풀리면 주변 집값 자극…주민 재정착 유도
토지 출자받아 '리츠 설립'…"5년간 30% 이상 수익"
3기 신도시 조성에 나선 정부가 막대한 현금 보상금이 풀리는 것을 막기 위해 현금 대신 땅으로 보상하는 방안을 활성화하기로 했다. 6만6000가구 규모의 신도시가 조성될 예정인 경기 남양주 왕숙지구.  /한경DB

3기 신도시 조성에 나선 정부가 막대한 현금 보상금이 풀리는 것을 막기 위해 현금 대신 땅으로 보상하는 방안을 활성화하기로 했다. 6만6000가구 규모의 신도시가 조성될 예정인 경기 남양주 왕숙지구. /한경DB

정부와 LH(한국토지주택공사)가 3기 신도시 조성 때 풀리는 토지보상금을 최소화하기 위해 대토보상을 활성화한다. 보상받을 대토의 면적을 부지 조성 전으로 앞당기고, 대토보상리츠(부동산투자회사)를 활성화하는 방식을 통해서다. 대토보상은 토지를 수용당하는 원주민에게 현금 대신 신도시 내 땅으로 보상하는 방식이다. 보상으로 풀린 현금이 주변 부동산시장을 자극하는 것을 막고, 원주민 재정착률을 높이는 효과가 있다.

대토보상 불확실성 제거

3일 국토교통부와 LH에 따르면 정부는 3기 신도시 토지수용 과정에서 대토 면적을 현재보다 2~3년 앞당겨 확정하기로 했다. 이를 위해 ‘공공주택특별법’ 개정을 추진 중이다.

3기 신도시 보상금, 현금보다 땅으로…'대토보상리츠'도 활성화

지금은 LH가 약 2~3년의 부지 조성을 거쳐 대토 공급계약을 맺을 때 대토 면적을 최종 확정하고 있다. 원주민으로선 부지 조성 공사 전 대토 면적을 알지도 못한 채 대토보상을 선택할지를 결정해야 한다. 대토보상보다 현금보상이 많은 이유다. 국토부 관계자는 “대토보상 신청 시점에 대토 면적을 확정해 불확실성을 제거할 계획”이라고 설명했다.

대토 전문 시행사인 웰스어드바이저스의 김재연 대표는 “토지 소유자들이 향후 받을 대토의 면적을 미리 확정받으면 이를 활용해 다양한 투자사업을 구상할 수 있다”며 “예측 가능성이 높아진 만큼 대토보상제도가 더욱 활성화될 것”이라고 평가했다.

공공택지 조성을 위한 토지를 보상할 때는 현금보상이 원칙이다. 토지 소유자가 원할 경우 채권보상 또는 대토보상을 선택할 수 있다. 정부가 3기 신도시를 포함해 30개 공공택지를 새로 조성할 예정이어서 보상금액은 20조원을 넘을 전망이다.

국토부 관계자는 “막대한 보상 자금이 풀리면 서울 등 수도권 집값이 다시 들썩일 가능성을 배제할 수 없다”며 “최대한 대토보상을 활성화할 계획”이라고 설명했다.

2007년 도입한 대토보상은 아직 활성화돼 있지 않다. 토지보상이 아직 끝나지 않은 과천지식정보타운이 23%로 그나마 높은 편이다. 국토부는 남양주 왕숙(1134만㎡), 하남 교산(649만㎡), 인천계양 테크노밸리(335만㎡), 과천(155만㎡) 등 대규모 공공택지 보상을 이르면 내년에 시작할 예정이다.

공공택지 개발이익 공유

국토부는 공공택지 조성의 개발 이익을 원주민과 공유하기 위해 대토보상리츠도 도입한다. 토지 소유자로부터 대토로 받은 용지를 출자받아 리츠(부동산투자회사)를 설립한 뒤 공동주택 및 상업용 건물을 짓는 개발사업을 하는 것이다. 사업이 완료되면 발생한 이익을 투자자(대토 보상자)에게 배분한다. 원주민 1인당 받을 수 있는 대토 면적이 넓지 않은 점을 감안해 대토 부지를 모아 개발사업을 한다.

그동안 이런 대토를 활용한 시행사업은 주로 민간 영역이었다. 이번에는 LH가 대토보상리츠를 도입해 주도적으로 이끌어가겠다는 포석이다. 민간 시행사들은 상업용지에 주상복합 및 오피스텔을 건설해 높은 수익률을 올려왔다. LH는 앞으로 대토를 모아 아파트로 개발하는 사업에 주력할 방침인 것으로 알려졌다. 미분양이 발생하면 LH가 매입하는 구조여서 투자 리스크가 거의 없다. LH가 신용보강을 해주는 까닭에 조달 금리도 낮다. 전문가들은 대토보상리츠의 기대 수익률이 사업 기간 5년 동안 30% 이상에 달할 것으로 예상했다. LH는 자산관리회사(AMC)로도 참여할 방침이다.

다만 대토보상 제도를 활성화하려면 양도소득세 감면비율을 높여야 한다는 지적이 나온다. 대토보상 토지의 양도소득세 감면비율은 15%로 현금보상(10%)보다 5%포인트 높은 수준이다. 채권 보상을 택할 경우 감면비율이 40%에 달한다. 김 대표는 “양도소득세 감면 총액 상한이 1억원”이라며 “감면비율을 높이면 더 많은 사람이 대토보상을 선택할 것으로 예상된다”고 말했다.

서기열 기자 philos@hankyung.com

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