지난 8일 국회 본회의에서 소득세법과 종합부동산세법 등 주요 세금 관련 21개 세법 개정안이 통과됐다. 부동산 관련 세제 개편은 최근 부동산시장 과열로 뜨거운 감자가 된 상황이다. 종합부동산세의 경우 개정안 통과로 인해 다주택자의 세금 부담이 가중될 전망이다.이번 세법 개정안에서 또 한 가지 눈에 띄는 부분은 주택임대소득에 대한 세원 관리 강화다. 그동안 임대사업자라 하더라도 사업자등록을 하지 않는 이상 세원 관리를 체계적으로 하기 어려운 부분이 많았다. 임대소득이 연 2000만원 이하인 분리과세 임대소득만 있는 사업자의 경우 올해까지는 과세가 유예돼 사업자등록을 강제하지 않은 측면도 있어 보인다. 하지만 앞으로는 임대소득에 대한 과세 시스템이 대폭 개선된다.우선 연 임대소득 2000만원 이하 분리과세 임대소득만 있는 임대사업자도 사업자등록 대상으로 추가했다. 등록하지 않으면 가산세를 부과하도록 하는 규정이 신설됐다. 따라서 2020년 1월1일 이후 사업자등록을 하지 않고 임대사업을 한다면 해당 기간 수익에 대한 가산세를 내야 한다. 3주택 이상 보유자는 보증금에 대해서도 소득세가 부과된다. 임대보증금 과세에서 배제되는 소형 주택의 기준은 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하 주택으로 조정된다. 이 기준에 맞지 않는 비(非)소형주택 보증금은 모두 간주임대로 계산을 통해 과세 대상이 된다.국토교통부는 부처마다 흩어져 있던 임대차 상황을 종합하는 주택임대차정보시스템(RHMS)을 구축해 정보를 파악 중이다. 향후 국세청에선 이 자료를 참고해 임대소득 미신고자의 세금탈루 여부 등을 검증할 예정이다.그동안 사업자등록 없이 월세를 받거나 전세를 주고 있었던 임대사업자들의 경우 앞으로는 세무서에 사업자등록을 하고 임대소득에 대한 소득세를 납부해야 한다. 여기서 중요한 건 소득세법에 따른 사업자등록을 해야 한다면 ‘민간임대주택에 관한 특별법’상 단기민간임대주택이나 장기일반민간임대주택(민간임대주택)으로도 등록해야 하는지 여부다. 임대주택으로 등록하면 취득세와 재산세, 임대소득세, 종부세, 양도소득세 등과 관련한 여러 가지 세제 혜택을 받을 수 있어서다.‘9·13 부동산 대책’을 통해 임대주택에 대한 세제 혜택은 일부 없어지거나 축소된 게 많다. 하지만 활용 여부에 따라서는 여전히 임대 등록이 절세 측면에서 훨씬 유리한 선택이 될 수 있다.보유 중인 주택이나 새로 계약한 주택을 임대주택으로 등록해야 하는지 고민이 된다면 어떤 기준에 따라 판단해야 할까. 최소한 다음 세 가지 질문에 대해 확인을 거쳐야 한다.첫째 장기 보유해도 좋은 물건인지 여부다. 임대주택에 대한 세제 혜택은 그냥 주어지는 게 아니다. 등록에 따른 의무를 이행했을 때만 받을 수 있다. 단기임대는 4년, 장기임대는 8년 동안 의무적으로 임대해야 한다. 의무기간에 임의로 양도하면 과태료가 부과된다. 의무기간이 경과하기 전엔 특수한 경우를 제외하곤 말소할 방법도 없기 때문에 보유기간에 대한 확실한 계획을 세우고 등록하는 게 좋다.둘째 세제 혜택 요건을 충족하는지에 대한 확인이다. 임대등록에 대한 문의 중 대부분은 이 요건을 혼동하는 데서 발생한다. 세금 항목별로 요건이 상이한 데다 최근 1년 동안 임대주택 관련 정책 변화가 많다 보니 자칫 잘못하면 혜택은 없이 의무만 이행해야 할 수도 있어 주의가 필요하다. 적어도 본인이 등록하려는 주택이 규제지역에 있는지, 전용면적이나 공시가격 기준을 충족하는지에 대해 정확하게 확인한 뒤 등록해야 한다.마지막으로 특수한 상황에선 꼭 등록하는 게 훨씬 유리한 경우가 있다. 예컨대 일시적 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하는 2주택자라 하더라도 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 나머지 한 채가 일정한 요건을 갖춘 임대주택이라면 비과세특례를 적용받을 수 있다. 다주택자의 경우엔 양도할 때 중과세율을 피할 수도 있다. 전략에 따라 세금을 크게 줄일 수 있는 셈이다.미국의 아버지로 불리는 벤자민 프랭클린은 “이 세상에 죽음과 세금 외에 확실한 건 없다”는 말을 남겼다. 부동산 시장에서도 진리에 가까운 말이다. 그동안 세금에 크게 신경을 쓰지 않았던 사람이라도 앞으로는 세금 관리에 더욱 주의를 기울여야 한다. 종부세 인상과 양도세 중과로 인해 절세 전략을 제대로 세우지 못한다면 차익은 얼마 되지 않을 수 있어서다. 임대소득세를 납부하지 않았던 임대사업자 또한 세금 납부를 피해가기 어려울 것이다. 본인 상황과 목적에 맞는 효과적인 절세 전략이 필요한 시점이다.
신규 임대사업자에 대한 세 혜택을 축소한 9·13 부동산 대책 발표 이후 10월에도 임대사업 등록자가 계속 늘어난 것으로 나타났다.24일 국토교통부에 따르면 10월 한 달간 1만1천524명이 임대사업자로 신규 등록했다.이는 지난해 같은 달(5천6명)과 비교하면 125.8% 증가해 2배 이상 늘었다.다만, 9·13 대책이 발표된 9월(2만6천279명)과 비교하면 절반 수준으로 줄어들었다.9·13 대책에서 정부는 신규로 주택을 취득해 임대사업자로 등록한 경우 양도세 등 세제 혜택을 축소하기로 했다.9월 13일 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 임대사업자는 예전의 세제 혜택을 모두 누릴 수 있어 지난달 임대사업자 등록이 폭증했다.9월 14일 이후에도 임대사업자 등록 행렬은 이어지고 있다.정부가 신규 취득하는 주택에 대해서는 임대등록을 해도 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 세제 혜택이 없지만, 기존 주택에 대해서는 종전과 동일 혜택을 계속 유지하기로 했기 때문이다.10월 임대사업자 등록은 지역별로 서울(4천169명)과 경기도(4천185명)에서 총 8천354명이 등록해 전국 신규 등록 사업자 중 72.5%를 차지했다.서울에서는 송파구(396명), 강남구(352명), 서초구(297명) 등 순이다.10월 말 현재 등록된 전국의 임대사업자는 총 38만3천여명이다.전국에서 10월 한 달간 증가한 등록 임대주택은 2만8천809채이며, 지역별로는 서울(9천247채)과 경기도(9천245채)에서 전체의 64.2%인 1만8천492채가 등록됐다10월 말 현재 등록된 임대주택 수는 총 130만1천여채다./연합뉴스
지난달 신규 임대사업자 등록자가 전달에 비해 3배로 급증한 것으로 나타났다. 정부가 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 통해 임대사업자의 세제 혜택을 축소하자 집주인들이 서둘러 임대 등록에 나섰기 때문이란 분석이다.24일 국토교통부에 따르면 9월 한 달간 2만6279명이 임대사업자로 신규 등록했다. 이는 작년 같은 달에 비해 258.9%, 전달보다 207.8% 증가한 숫자다.지역별로 이 기간 서울 1만1811명, 경기도 8822명 등 총 2만633명이 등록해 전국 신규 등록 사업자 가운데 78.5%를 차지했다. 서울에서도 집값이 비싼 강남 3구의 임대사업자 등록이 많았다. 강남구 1153명, 송파구 1010명, 서초구 887명 등 순으로 나타났다. 9월 말 기준 등록된 전국의 임대사업자는 총 37만1000여 명이다.전국에서 9월 한 달 동안 증가한 등록 임대주택은 6만9857채다. 지역별로는 서울(3만361채)과 경기(2만1630채)에서 전체의 74.4%인 5만1991채가 등록됐다. 9월 말 기준 등록된 임대주택은 총 127만3000여 채다.9월에 임대사업자 등록이 급증한 것은 9·13 대책 때문이라는 게 정부의 분석이다. 정부는 임대사업자 등록이 아파트 갭 투자에 악용되고 있다는 비판에 신규로 주택을 취득해 임대사업자로 등록한 경우 양도세 중과 배제 등 세제 혜택을 축소키로 했다. 이 같은 변화는 13일 대책 발표 이후 새로 취득하는 주택부터 적용, 13일 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 임대사업자는 이전의 세제 혜택을 모두 누릴 수 있었다.김석기 국토부 주거복지정책과장은 “정부의 혜택 축소 발표 이후 주택 소유자들이 임대주택 등록을 서둘렀다”며 “특히 대책 발표 이후 등록한 임대사업자는 정부의 추가 대책으로 앞으로 혜택이 더욱 줄어들 가능성이 있다고 판단한 것으로 보인다”고 말했다.서기열 기자 philos@hankyung.com
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