입주자격은 혼인 7년이내 부부, 혼인증명 가능한 예비부부 포함
순자산 2억5060만원 넘으면 신청할 수 없어
신혼부부 맞춤형 주택 ‘신혼희망타운’이 21일부터 분양을 시작한다. 첫 공급 지역은 위례신도시와 평택 고덕지구다. 위례신도시에는 총 508가구 규모의 신혼희망타운이 지어진다. 이 중 분양주택이 340가구, 장기임대(행복주택)가 169가구다. 21일 입주자 모집공고를 하고 27~28일 청약 신청을 받는다. 계약은 내년 3월 이뤄진다. 고덕 신혼희망타운은 분양 596가구, 행복주택 295가구 등 총 891가구 규모다. 오는 28일 모집공고를 내고 내년 1월15~16일 청약을 받는다. 계약 시점은 내년 4월이다.
Getty Images Bank 위례신도시, 주변보다 3억~4억원 싸
신혼희망타운의 가장 큰 장점은 주변 시세 대비 낮은 분양가다. 분양주택의 분양가는 시세의 60~80% 선이 될 전망이다. 위례 신혼희망타운 전용면적 46㎡의 예상 분양가는 3억9700만원, 전용 55㎡는 4억6000만원 정도다. 3.3㎡당 1900만원 수준이다. 총액을 기준으로 주변 시세보다 3억원가량 낮다. 현지 K공인 관계자는 “아직 북위례 분양이 시작되지 않아서 정확한 비교는 힘들다”면서도 “위례중앙역 주변 전용 51㎡가 7억원 중후반~8억원 정도니까 4억6000만원이라면 엄청 싼 것”이라고 말했다.
서울 송파구 장지동 ‘송파위례24단지 꿈에그린’ 전용 51㎡ 시세는 8억원 선이다. ‘송파위례22단지 한라비발디’의 동일 면적 매매 시세는 7억5000만~7억7000만원 정도다. 성남 수정구 창곡동 ‘위례자연앤센트럴자이’ 시세 역시 7억원 중반에 형성돼 있다. 위례 G공인 대표는 “수요가 가장 많은 소형 면적 전용 59㎡는 9억~9억5000만원까지 올랐다”고 말했다.
평택 고덕지구 전용 55㎡의 분양가가 2억3800만원, 전용 46㎡ 분양가는 1억9900만원이다. 3.3㎡당 990만원 정도다. 주변 시세보다는 다소 저렴한 편이지만 위례신도시만큼은 아니다. 고덕신도시에서 지난해 분양한 다른 공공주택의 분양가는 3.3㎡당 1080만~1180만원 정도였다. 전용 59㎡ 분양가는 2억6000만~2억8000만원으로 신혼희망타운이 3000만~4000만원 정도 낮은 편이다. 고덕지구를 제외한 평택 구도심 시세는 3.3㎡당 680만~900만원으로 훨씬 낮다.
위례신도시 신혼희망타운 조감도 혼인 7년 이내 신혼부부 청약 가능
신혼희망타운 입주 자격은 무주택 가구 구성원으로, 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부이며 입주자 모집 공고일로부터 1년 이내에 혼인사실 증명이 가능한 예비 신혼부부 또는 만 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족에게 주어진다. 재혼 부부도 신혼부부로 인정된다. 결합 전 각자 키우던 자녀도 인정받는다. 한부모 가정의 결혼 기간은 자녀의 나이에 비례해 산정한다. 만 2세 이하 자녀가 있으면 결혼 기간 2년 이내 신혼부부와 같은 자격이 주어진다. 신혼희망타운 청약자의 소득은 맞벌이 신혼부부는 도시근로자 월평균 소득의 130%(650만원), 외벌이는 120%(600만원) 이하로 제한된다. 부동산·자동차·예금·주식 등을 합친 금액에서 빚을 뺀 순자산이 2억5060만원을 넘으면 신청할 수 없다.
청약자 중 입주자를 선정할 때는 2단계 가점제를 적용한다. 신혼일수록 당첨 확률이 높다. 전체 물량의 30%를 혼인 2년 이내인 부부나 예비부부에게 가점제로 우선 공급하기 때문이다. 가구 소득이 낮을수록, 해당 지역 연속 거주기간이 길수록, 입주자저축납입인정 횟수가 많을수록 가점이 높다. 1단계 가점표는 9점 만점이다. ①가구소득 ②해당 지역 연속 거주기간 ③입주자저축납입인정 횟수 등 3개 항목에 각 1~3점을 준다. 우선 공급된 30%를 뺀 나머지 70% 물량은 1단계 낙첨자와 그 외 신청자격이 있는 부부를 대상으로 다시 가점제로 뽑는다. 미성년 자녀가 많을수록, 무주택 기간이 길수록 당첨 가능성이 높다. 2단계는 가점표가 12점 만점이다. ①미성년자 수 ②무주택 기간 ③해당 지역 연속 거주기간 ④입주자저축납입인정 횟수 등 4개 항목에 각 1~3점을 부여한다.
시세차익 최대 50% 환수
분양가가 2억5060만원을 초과하는 신혼희망타운 입주자는 수익공유형 모기지 대출(분양가의 30~70%)을 의무적으로 받아야 한다. 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%(한도 4억원)까지 지원한다. 대신 주택을 팔거나 대출금을 상환할 때 시세차익의 일정 비율을 시세차익 규모, 대출 기간, 자녀 수 등에 따라 주택도시기금과 나눠야 한다. 시세차익의 최대 50%에서 최저 10%를 환수한다.
대출 이용 기간이 길고, 정산 시점의 자녀 수가 많으면 환수 비중이 최대 10%까지 줄어든다. 분양가의 70%를 대출받을 경우 대출 기간이 10년 미만으로 짧고, 정산 시점에 자녀가 없다면 매각차익의 절반을 기금이 가져간다. 대출 기간이 10~14년 이하, 자녀가 1명 있을 경우에는 기금이 가져가는 정산비율이 30~38%로 줄어든다. 대출 만기가 20~30년, 자녀가 2명 이상이면 기금 정산비율이 최하 기준인 10%로 떨어진다.
위례신도시에서 공급하는 신혼희망타위례신도시에서 공급하는 신혼희망타운의 추정 분양가(전용면적 55㎡)는 4억6000만원으로, 계약자 모두가 분양가의 30~70%를 수익공유형 모기지로 대출받아야 한다. 나중에 집을 팔 때 기금과 시세차익을 나눠야 한다는 의미다. 고덕 신혼희망타운은 분양가가 낮아 해당 사항이 없다.
신혼희망타운 입주민에게는 강화된 전매제한과 거주 의무가 적용된다. 시세보다 낮은 가격에 분양받아 차익을 누리려는 투기 세력을 사전에 차단하기 위한 조치다. 공공택지 내 분양가격이 인근 시세의 70% 미만인 주택은 전매제한 기간 8년·거주 의무기간 5년이 적용된다. 분양가격이 인근 시세의 70~85%인 주택은 전매제한 기간 6년·거주 의무기간 3년, 인근 시세의 85~100%인 주택은 전매제한 기간 4년·거주 의무기간 1년이 적용된다.
국토교통부가 예상한 위례신도시 신혼희망타운 분양가는 인근 ‘위례자연앤센트럴자이’ 전용 51㎡ 6억5000만~7억원의 65~70% 수준이다. 따라서 전매제한 기간은 8년, 거주 의무기간은 5년 적용이 유력하다. 고덕 신혼희망타운은 시세 대비 85~100% 정도여서 전매제한, 거주 의무기간이 상대적으로 짧을 것으로 예상된다.
“왜 사표를 던졌냐고요? 투자할 시간이 모자라서요.”민경남 케이엔프로퍼티즈 대표(필명 시네케라·사진)의 8개월 전 일성이다. 올봄만 해도 그는 대표가 아니라 회사원이었다. 한 자산운용사에서 1조원을 굴리는 부동산 펀드매니저가 그의 직업이었다. 하지만 과감히 그만뒀다. 12년차 베테랑 펀드매니저가 쓴 사직의 변은 간단했다. 투자수익이 이미 연봉을 앞질렀다는 것이다. 분석할 시간이 늘어나면 경제적 자유를 더욱 빨리 이룰 수 있다는 게 그의 계산이었다. 지금도 그 계산이 맞을까. 지난 18일 그를 다시 만났다.먼저 퇴사 이후 전업투자자로서의 근황을 묻자 민 대표는 “퇴사할 때 세운 목표는 제대로 된 물건으로 1년에 1건씩만 투자하자는 것이었다”며 “다행히 강남역 주변에 괜찮은 수익형 부동산이 나와 지난여름 소유권 이전을 완료했다”고 말했다.민 대표는 집값이 꺾이고 있는 요즘도 투자하거나 내 집 장만을 목적으로 매입할 만한 부동산은 많다고 강조했다. 그는 “집값이 더 떨어지길 기다렸다가 사는 게 좋겠지만 그 시점은 신도 모른다”며 “요즘처럼 보합권에서 움직이는 시기가 차라리 매수 적기”라고 조언했다. 대부분 무주택자는 집값이 꺾여도 더 떨어질까 불안해하며 결국 매입하지 못해 나중에 후회하는 일이 비일비재하다는 것이다.그는 무주택자들이 집을 한시라도 빨리 사야 하는 이유도 조목조목 설명했다.“첫째, 전세와 비교할 수 없을 정도로 주거안정성이 높다는 점입니다. 둘째, 최근 같은 폭등장세에 최소한의 방어가 가능합니다. 셋째, 인플레이션입니다. 매년 물가가 오르고 통화량이 늘어나면서 화폐가치는 떨어지는데 저금리 예금이나 아예 이자조차 없는 전세보증금은 돌려받더라도 사실상 손실인 셈이죠. 실물자산인 부동산은 세금과 부대비용 등을 감안하더라도 가격이 매년 2.5~2.6% 안팎만 오르면 결과적으로 이득입니다.”그렇다면 어디에 집을 사면 좋을까. 민 대표는 투자 목적이라면 수시로 들를 수 있는 가까운 곳을 꼽았다. 서울이 직장이라면 서울이 최우선 순위라는 것. 전업투자자는 전국을 돌아다니는 데 문제가 없겠지만 직장인은 그럴 수 없기 때문이다.그는 “대출을 받거나 임차인을 만날 때, 집을 수리해야 할 때 등 생각보다 현장에 갈 일이 많다”며 “평일 낮과 밤, 주말 낮과 밤, 대중교통과 자동차를 이용하는 등 매입하기 전 최소 일곱 번 이상 가볼 수 있는 곳이어야 좋다”고 말했다. 멀면 멀수록 현지 중개사를 자주 만나기 어렵고 주변 시황에도 어두워진다는 이유에서다.투자를 위한 준비도 당부했다. “매물이 나왔을 때 조사를 시작한다면 이미 늦었다”는 것이다. 매수 희망 물건의 다양한 정보를 미리 준비해뒀다가 매물이 나왔을 때 바로 실행해야 물건을 놓치지 않는다는 것. 민 대표는 “모든 조사는 자료로 문서화하고 숫자로 계량화하는 습관이 중요하다”며 “설령 매수에 실패하더라도 다음 투자를 위한 좋은 자료가 남는다”고 거듭 강조했다. 집은 엉덩이가 가볍고 부지런하며 실행력 강한 사람들이 산다는 것이 그의 지론이다.최근 공급이 많았던 오피스텔 투자는 서울 기준 최소 연 4.5~5.0% 수준의 수익률을 올릴 수 있는 곳을 추천했다. 대출금리와 감가상각 등을 감안했을 때 수익률이 이 수준 이하로 내려가면 매각 때 손실이 발생한다며 주의를 당부했다. 그는 “투자하려는 오피스텔의 월세가 100만원이라면 앞으로 120만원, 130만원으로 오를 것이라는 확신이 있을 때만 사야 한다”고 강조했다.그는 최근 이 같은 그의 투자 마인드를 담은 《지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다》라는 책을 내기도 했다. 아직 내 집 마련을 하지 못한 무주택자와 초보 투자자 또는 중수들이 언제든 꺼내볼 수 있는 기본서를 목표로 한 책이다. 투자에 자신 있다면 민 대표처럼 누구나 전업투자자로 돌아서도 될까. 그의 답은 다음과 같았다.“‘경제적 자유’에서 ‘자유’에 대한 부분은 만족할 겁니다. 그런데 ‘경제적’이란 조건을 맞추기 위해선 회사에 다닐 때보다 열심히 일해야 합니다. 매일 오전 7시30분까지 개인 사무실로 출근할 자신이 없다면 사표는 계속 가슴에 품으세요. 그래도 그만두고 싶다면 앞으로 10~20년 동안 예상되는 현금흐름을 엑셀 시트에 구체적으로 기록해보는 게 좋습니다. 그리고 배우자에게 보여주세요. 설득할 수 없다면 회사를 정년까지 다니면 됩니다.”전형진 기자 withmold@hankyung.com
지난 10월16일부터 개정된 상가임대차보호법이 시행되고 있다. 임차인의 영업권 보장이 강화된 게 핵심 내용이다. 개정된 내용은 크게 네 가지로 나눌 수 있다.첫째, 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장됐다. 10월16일 이후부터 신규로 임대차 계약을 맺거나 갱신한 임차인은 최초 입주일로부터 10년이 안 됐다면 만기 때 임대인에게 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있다. 둘째, 권리금 회수 보호기간이 3개월에서 6개월로 연장됐다. 임차인이 가게를 다른 사람에게 넘기려고 할 때 투자한 돈을 회수할 수 있도록 임대인이 방해하면 안 된다는 내용이다. 셋째, 권리금의 범위가 전통시장까지 확대됐다. 넷째, 분쟁을 신속히 해결할 ‘상가임대차 분쟁조정위원회’를 꾸리겠다는 내용이다.사회적 이슈가 생길 때마다 여론이 형성되고 거기에 맞춰 법은 개정된다. 과거엔 계약 만기가 되면 나가라는 임대인의 요구에 많은 임차인이 눈물을 흘리며 쫓겨났다. 임대인이 계약을 연장해주지 않으면 임차인이 대항할 방법이 없었다. ‘갑의 횡포’라는 비판이 잇따르자 2013년 8월에 임차인의 영업권을 보호한다는 명목으로 계약갱신요구권 5년이 생겼다. 2016년 ‘우장창곱창집 사건’과 올해 ‘궁중족발 사건’ 등을 경험하면서 계약갱신요구권 5년으로는 영업권 보장에 한계가 있다는 주장이 힘을 받았다. 이번에 10년으로 연장된 배경이다.위 두 사건의 핵심은 돈이다. 임차인은 나갈 때 투자한 돈을 받고 나가겠다는 것이다. 그러나 임대시장 특성상 권리금이 사라진 지 오래다. 요즘은 상권이 뜨는 지역이라도 권리금을 주고 들어갈 임차인이 별로 없다. 그래서 권리금 회수기간을 6개월로 늘려도 기존 임차인이 권리금을 받고 나가기가 쉽지 않다. ‘돈을 줄 사람은 없는데 받을 사람은 있다’는 결론이 남는 이유다.대부분의 임대차 관련 분쟁은 기존 임차인과 새 임대인 사이에 벌어진다. 새 임대인은 매입한 낡은 건물을 손보고 싶어 하고 기존 임차인은 시간을 끌면서 명도비를 받으려고 한다. 최근 4~5년간 꼬마빌딩 거래가 활발해지면서 이런 분쟁이 더 늘고 있다. 부동산시장이 계속 좋을까? 최근 정부의 대출규제와 금리 인상으로 매수자도 매입을 망설이고 있다. 이번 상가임대차보호법의 개정은 가뜩이나 얼어붙고 있는 부동산시장에 또 다른 냉매제로 작용할 것 같다.오동협 < 원빌딩 대표 >
오피스텔은 부동산시장에 민감하게 반응하는 상품이다. 소규모, 소형면적이 많아 부지 확보가 용이하고, 주로 상업지역에 공급되기 때문에 고밀도 개발이 가능하다. 1~2인 가구 증가로 수요도 풍부한 편이다. 이에 따라 올해 전국에서 8만 실이 공급돼 2004년 이후 최고치를 기록했다. 내년에도 8만1000실이 준공 예정이어서 2년간 약 16만2000실이 공급된다. 경기도에서만 7만 실이 준공되고, 서울도 2만5000실이 준공됐거나 건설 중이다.저금리로 임대용 소형 오피스텔이 급증하면서 전용 20㎡ 이하 초소형 오피스텔 공급도 증가했지만, 오피스텔의 주력 면적은 전용 20~40㎡다. 20~40㎡ 소형 오피스텔은 2014~2017년 연간 3만 실, 올해부터 내년까지는 총 4만5000실 이상 공급될 예정이다.2015년 이후에는 아파트값 급등으로 아파트 대체용 오피스텔인 전용 60~85㎡의 중소형 오피스텔 공급도 크게 늘었다. 연간 2000~3000실 수준이던 공급 물량이 2016년 7443실, 2017년 8365실, 2018년 1만 실 이상으로 늘었고, 전체 공급 물량에서 차지하는 비중도 평균 10% 미만에서 올해 10.4%, 내년 12.7%, 2020년에는 17.4%로 증가할 전망이다.임대용 소형 오피스텔이 주로 업무중심지역이나 대학가 등 1인 임차수요가 풍부한 지역에 공급된다면 실거주자용 오피스텔은 주거환경이나 교육여건이 양호한 아파트 밀집지역에 공급된다. 신혼부부용으로는 전용 40㎡ 안팎, 3~4인 가구 대상으로는 전용 50㎡ 이상의 중소형 면적이 많고, 최근엔 아파트값 급등으로 아파트보다 저렴하고 생활편의시설이 잘 갖춰진 전용 60㎡ 이상 신축 오피스텔 공급도 많았다. 국토교통부 실거래가를 통해 올해 준공된 신축 오피스텔의 거래 사례를 분석한 결과 올해 평균 매매가격은 전국 1억9000만원이었다.지역별 거래금액은 경기가 2억4000만원, 제주가 2억2000만원, 서울이 2억1000만원으로 서울보다 경기와 제주의 거래금액이 높았다. 하지만 전용면적별 단가는 서울이 ㎡당 814만원으로 가장 높았고, 전남 488만원, 제주 458만원, 경기 436만원 순이었다.전남, 제주 등 지방의 고가 오피스텔과 수도권 오피스텔의 인기 비결은 달랐다. 전남과 제주는 거주와 관광 요소가 결합된 오피스텔의 가격이 높게 나타났다. 대표적으로 전남 여수시 덕충동 여수블루오션 오피스텔은 엑스포타운에 포함돼 주거여건이 좋은 데다 바다와 인접하고 여수엑스포공원, KTX 여수엑스포역, 여수신항이 1㎞ 이내에 있는 등 입지여건에 강점이 있어 ㎡당 500만~630만원에 거래됐다. 제주에서는 중문관광단지와 도보 10분 거리에 있는 세움엠시티 오피스텔 전용 25~41㎡의 면적당 매매가격이 ㎡당 480만~746만원으로 높았다.반면 수도권에서는 주거환경이 좋은 실거주용 오피스텔의 매매가격이 높았다. 지역별로는 하남시 매매가격이 ㎡당 742만원으로 가장 높았고 고양시가 632만원으로 뒤를 이었다. 하남시는 위례신도시와 미사지구의 오피스텔 매매가격이 높았다.학암동 위례지웰푸르지오 전용 84.61㎡는 아파트 대체용 오피스텔로 매매가격이 8억5000만~9억5000만원, 면적당 단가는 ㎡당 1000만~1120만원이었다. 망월동 힐스테이트에코미사는 전용 19.49㎡에 매매가 1억3000만~1억4000만원, 면적당 단가는 682만~759만원이었다. 고양시에서는 일산신도시와 접한 중산동 일산에스플러스타워 22~23㎡가 약 1억5000만원에 거래됐다. 면적당 단가는 655만~659만원이었다.김혜현 < 알투코리아투자자문 이사 >
