고수의 눈 - 황현 랜드스타에셋 대표

외부변수로 인한 금리인상은
부동산시장에 '부정적 시그널'

정부의 고강도 부동산대책이
줄잇는 상황서 금리가 오르면
부동산 가격은 오르기 힘들어
공격 투자보다 보수적 접근을
"금리인상기 부동산 투자, 기본에 더 충실해야…입지 좋은 매물 싸게 살수 있는 호기 될수도"

최근 국회 국정감사에서는 금리 인상을 통해 부동산시장 과열을 막을 수 있는지를 두고 갑론을박이 벌어졌다. 미국은 연말 한 차례 더 금리 인상을 하기로 예고한 상황이다. 금리가 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 짚어볼 만한 의미가 충분한 시점이다.

미국은 2015년부터 지속적으로 금리를 올리고 있다. 올해만 세 번째 인상하면서 정책금리는 연 2~2.5%가 됐다. 하지만 한국은 연 1.5%로 11개월째 동결 중이다. 경제지표 악화와 가계부채 증가, 경기 침체가 부담이지만, 미국과의 기준금리 격차가 75bp(1bp=0.01%포인트)로 외국인 투자자본 유출을 심각하게 고민할 수밖에 없다. 이달 30일 열리는 한국은행 금융통화위원회에서 기준금리 인상은 불가피하다는 관측이 나오는 이유다.

금리와 부동산의 인과관계

금리와 부동산 시장은 직접적인 인과관계로 파악하기보단 경제 저변 상황에 대한 분석이 선행돼야 전망이 가능하다. 부동산 가격이 급등한 노무현 정부 시절 금리 추이를 보면 2004년부터 2007년 8월9일까지 일곱 차례에 걸쳐 기준금리가 연 5%까지 인상됐다. 같은 기간 대출금리는 연 8%까지 올랐다. 2008년 글로벌 경제위기를 겪은 이후 2010년부터 2011년 6월까지는 기준금리를 연 3.25% 수준으로 인상했지만 전국 부동산 가격은 8%가량 상승했다.

이 같은 예를 살펴보면 금리 변동만으로 부동산 시장을 설명하거나 예측하기 어렵다는 결론이 나온다. 금리가 인상되면 대출금리가 오르면서 부동산 매매나 투자에 대한 수요를 위축시키고 시세나 임대가가 하락하는 게 자연스러운 현상이겠지만 과거의 지표는 왜 반대로 흘러갔을까.

금리는 인플레이션과 경기 상황으로 결정된다. 인플레이션이 과하면 진정을 위한 금리 인상을 한다. 불황기에는 부양을 위한 금리 인하, 호황기 때는 진정을 위한 금리 인상을 통해 조절한다. 금리 인상은 투자심리 위축으로 이어질 수 있지만 인플레이션이 뚜렷한 상황에서는 화폐가치 하락에 대한 반사적 효과인 실물자산 가치 증가로 이어진다. 대표적 실물자산인 부동산의 경우 보유 욕구 증가라는 현상으로 이어지기도 쉽다.

과거 노무현 정부와 글로벌 경제위기 때 금리 인상은 경기 회복이나 유동성 확보라는 긍정적인 시그널로 시장에서 받아들였다. 실물경기가 회복되면서 부동산 가격 또한 상승했다고 분석할 수 있다.

하지만 이달 말 한은이 금리를 인상한다면 과거의 금리 인상과 성격이 다르다. 경기 과열이나 인플레이션 진정효과를 위한 금리 인상이 아니라 외부변수에 인한 금리 인상이어서다. 정부의 부동산 규제 의지가 반영된 강한 부동산 대책들이 줄지어 쏟아진 현재는 과거처럼 금리 상승이 부동산 가격 상승으로 이어진다고 확신하기 어렵다.

관망만이 답인가

투자자들이 부담을 느끼는 상황에서는 매수 경쟁자가 적기 때문에 우량 부동산을 매수할 가능성이 생길 수도 있다. 다만 그동안은 대출을 통한 공격적인 투자가 가능했다면 현재부터는 보유 현금을 충분히 활용하고, 매도 타이밍을 확실히 설정해 위험하지 않게 시장에 접근해야 한다. 위험하고 어려울수록 기본이 금과옥조다. 기본이라고 부르지만 이것만큼 유지하기 어려운 것이 없다.

부동산에서 기본은 입지다. 시장이 침체되면 입지에 따라 양극화가 심화된다. 금리 인상이 진행되면 개인과 회사가 보유했던 우량 매물이 자금 압박을 이기지 못해 시장에 나온다. 누군가에게는 저렴하게 입지 좋은 부동산을 취득할 수 있는 호기이기도 하다. 오르는 부동산을 만나기 위해서는 기본에 더 충실할 수밖에 없다.

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