다음달 말부터 신규 분양 시 중대형 아파트 등 추첨제 물량 가운데 75%가 무주택자에게 우선 공급된다. 분양권이나 입주권을 갖고 있는 사람도 유주택자로 분류돼 새 아파트 분양 당첨이 어려워질 전망이다. 무주택 실수요자에게 새 아파트를 우선 공급하겠다는 정부 의지가 반영된 새 제도가 시행되는 까닭이다. 이는 당장 분양을 앞둔 위례신도시 등에 적용될 예정이어서 파장이 예고된다.◆기존 주택 안 팔면 ‘3년 징역형’국토교통부는 ‘9·13 주택시장 안정대책’의 후속 조치로 이 같은 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 일부 개정안을 12일 입법예고한다고 11일 발표했다. 개정안은 관계기관 협의와 법제처 심사 등을 거쳐 11월 말 공포되고 시행될 계획이다.아파트 청약 시 가점제 물량을 제외하고 추첨제로 공급하는 물량의 75%를 무주택자에게 배정하는 내용이 핵심이다. 나머지 물량은 무주택자와 1주택 실수요자(기존 주택 처분 조건)에게 우선 공급하고, 이후에도 남는 주택이 있으면 유주택자에게 배정될 예정이다. 추첨제 물량은 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 초과 아파트 물량의 50%, 청약과열지역(조정대상지역)에서는 전용 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과분 70% 등이다.1주택자가 기존 주택을 처분하겠다는 조건을 걸고 아파트에 당첨됐을 경우 입주 가능일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 팔아야 한다. 이를 이행하지 않으면 공급계약이 취소된다. 시장 상황에 따라 불가피하게 처분하지 못하면 500만원 이하의 과태료를 내야 한다. 이런 경우를 제외하면 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 내야 한다.또 앞으로는 아파트 분양권과 입주권 소유자도 유주택자로 간주된다. 아파트 분양에 당첨(분양권) 또는 조합원 입주자로 선정된 지위(입주권)를 얻어 공급계약을 체결했거나 분양권·입주권을 매수해 매매 잔금을 완납하는 날(실거래신고서상)부터 주택을 소유하고 있는 것으로 보겠다는 것이다. 다만 이번 개정안은 다음달 말 시행일 이후에 취득한 분양권부터 적용된다.고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “지금까지는 청약 당첨 후 입주 전 당첨된 입주권을 팔면 무주택자로 인정받을 수 있었지만, 앞으로는 모두 유주택자로 간주되기 때문에 아파트 당첨 확률이 지극히 낮아질 것”이라고 평가했다.◆유주택 부모 부양가족 인정 안해주택을 소유하고 있는 부모의 집에 같이 살면서 부양가족으로 청약가점을 늘리는 불합리한 부분도 개선했다. 현재 60세 이상 직계존속(부모나 자식)이 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 동안 주민등록상 한 가구를 이뤄 함께 살고 있으면 무주택자로 간주해 부양가족 점수(1인당 5점)를 인정했다. 이를 이용해 청약가점을 부풀려 주택을 당첨받는 사례도 많았다. 그러나 앞으로는 주택을 소유한 직계존속은 부양가족 가점 산정 시 제외된다.부적격 당첨이나 계약 포기로 발생한 미계약분이나 미분양 주택을 분양할 때도 청약시스템을 통해 사전 공급 신청을 할 수 있도록 개선했다. 신혼기간 중 주택을 처분한 이력이 있으면 신혼부부 특별공급에서 제외하기로 했다.이 같은 주택공급 규칙 개정으로 이달 중 예정됐던 북위례 아파트 분양이 연기됐다. GS건설이 짓는 ‘위례포레자이’ 견본주택 오픈이 이달 19일에서 오는 12월로, 현대엔지니어링이 선보이는 ‘힐스테이트 북위례’도 이달 분양 예정이었으나 다음달 말이나 12월로 분양을 미뤘다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양을 준비하고 있는 GS건설과 현대엔지니어링 측에 연말로 분양 연기를 통보한 것으로 알려졌다. 주택공급 규칙 개정으로 청약제도가 바뀐 영향으로 향후 다른 아파트 단지도 청약이 미뤄질 수 있다고 부동산 전문가들은 전망했다.서기열 기자 philos@hankyung.com
고의로 안팔면 3년 이하 징역형 처벌…분양권 소유자도 '1주택' 간주국토부, 주택공급 규칙 개정안 입법예고…내달 말부터 시행1주택자가 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약을 받은 경우 기존 집을 6개월 이내에 처분해야 한다.집을 내놨으나 여의치 않은 경우 500만원의 과태료가 처해지지만 고의성이 있다고 판단되면 3년 이하의 징역형 등 강력한 처벌이 가해진다.국토교통부는 9·13 주택시장 안정대책 등의 후속 조치로 무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되게 하기 위해 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 오는 12일 입법예고한다고 11일 밝혔다.개정안은 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 11월 말께 공포·시행된다.우선 분양권 등 소유자는 무주택자에서 제외된다.현재 청약에 당첨되면 소유권 이전 등기를 할 때부터 유주택자로 분류되지만 앞으로는 분양권과 입주권을 처음 공급받아 공급계약을 체결하는 날이나 해당 분양권 등을 매수해 매매 잔금을 완납하는 날부터 주택을 소유한 것으로 간주된다.국토부는 미분양 분양권을 최초 계약한 경우는 예외로 했다.물론 미분양 분양권 최초 계약자로부터 매수한 경우는 유주택자가 된다.이는 주택공급규칙 시행일 이후 분양권 등을 계약하거나 취득한 경우부터 적용된다.기존 주택을 처분하는 조건으로 주택을 우선 공급받은 1주택자는 입주 가능일부터 6개월 이내에 주택 처분을 완료해야 한다.대출 등 금융에서는 기존 주택 처분 기한이 2년인데 비해 청약은 6개월로 매우 짧다.이를 어길 경우 공급계약이 취소된다.집을 팔기 위해 매물로 내놓는 등 나름의 노력을 했으나 시장 상황에 의해 집을 팔지 못한 경우 500만원 이하의 과태료에 처해진다.하지만 아예 집을 내놓지 않는 등 집을 처분하기 위한 행위를 하지 않는 등 고의성이 있다고 판단되면 3년 이하의 징역형이나 3천만원 이하의 벌금을 물린다.이에 온라인에서는 과도한 처벌 조항이라며 반발하는 여론이 제기되고 있다.일부 네티즌들은 '입주 6개월 이내에 무슨 수로 기존 주택을 팔아야 하나', '거래는 안 되도록 막아놓고 징역형까지 가하느냐'는 등의 글을 올리고 있다.국토부 관계자는 "실수요자 보호를 위해 기존 주택 처분 기한을 짧게 했다"며 "청약은 다른 사람의 기회를 가져가는 것인 만큼 엄격한 잣대가 필요하다"고 말했다.이와 함께 국토부는 추첨제 공급 시 무주택자에 대한 우대를 강화한다고 밝혔다.현재 추첨 시 유주택자도 1순위로 청약할 수 있는 등 주택 소유 여부와 관계없이 동등한 기회를 제공하고 있다.그러나 앞으론 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시에서는 추첨제로 입주자를 선정할 때 추첨 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고 잔여 주택도 무주택자와 1주택 실수요자에게 먼저 공급한다.미계약이나 미분양 주택을 공급하기 위해 등록된 관심 고객을 대상으로 선착순 또는 일정 시점에 모이도록 해 추첨식으로 공급해 여러 불편사항이 발생했으나 앞으로는 청약시스템을 통해 사전 공급신청을 접수할 수 있도록 했다.이렇게 되면 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등이 줄어든다.민영주택 특별공급 주택은 무주택 세대 구성원인 세대원만 신청할 수 있었으나 이제는 세대원의 배우자도 청약할 수 있게 된다.입주자 모집 공고일 기준으로 무주택 세대 구성원이면 신혼부부 특별공급 자격이 부여됐지만 신혼 기간 주택을 소유한 적이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외해 주택이 실질적 무주택 실수요자에게 공급될 수 있도록 했다.금수저 자녀가 부모집(자가)에 같이 살면서 부양가족 점수를 받는 불합리도 개선된다.60세 이상 직계 존속이 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 동안 세대별 주민등록표상에 같이 등록돼 있으면서 실제 동거하는 경우 부양가족 점수가 부여되고 있으나 앞으론 주택을 소유한 직계 존속은 부양가족 가점 산정에서 제외된다.주택 사업 주체와 주택을 공급받는 사람은 계약서를 작성할 때 전매행위 제한 기간이나 기존 주택 처분 조건 미이행 시 처분되는 사항을 계약서에 명시하도록 의무화된다./연합뉴스
처분할 수 없는 종중재산도 주택 보유 수에 포함하지 않아비규제지역 차주, 불이익 감수 약속하면 세대원 주택 보유 확인 생략할 수 있어금융팀 = 무주택자가 대출을 신청한 뒤 주택을 상속받았더라도 이를 차주의 주택 보유 수에 포함하지 않기로 했다.9·13 대책은 주택 보유 수에 따라 대출을 강하게 조이는 것이 골자지만, 상속 주택의 경우 본인 의사와 무관하게 보유하게 된 주택으로 봤기 때문이다.종중재산 등 사실상 처분이 불가능한 주택도 차주의 보유 주택 수 산정 때 넣지 않을 전망이다.19일 은행업계에 따르면 은행연합회는 이 같은 내용 등을 담은 가계대출 규제 강화 관련 Q&A를 최근 시중은행에 배포했다.시중은행은 해당 Q&A를 세부지침 삼아 18일 주택대출 취급을 재개했다.다음은 가계대출 세부지침 일문일답.-- 현행 감독규정의 '주택담보대출에 대한 리스크관리 기준'과 시행세칙 상 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'이 유효한 상황에서 행정지도와 내용이 다른 부분이 있다면 어느 것을 우선 적용해야 하나.▲ 14일 이후 신규 대출 신청분부터는 행정지도 내용을 적용한다.예를 들어 이전에는 주택담보대출 보유 여부를 기준으로 규제를 적용했지만 14일 이후부터는 주택 보유 여부를 기준으로 강화한 규제를 적용한다.-- 차주가 대출을 신청하면서 주택, 입주권, 분양권을 금융회사에 정확하게 고지해야 하며 사실과 다르면 은행이 대출을 즉각 회수토록 했다.정확히 어떤 방식으로 시행하나.▲ 대출 약정 시에 별도의 추가약정서를 마련해 작성하도록 한다.고지 의무는 생활안정자금 대출에도 동일하게 적용하며 대출을 받는 동안 보유주택이 늘어나는지를 확인할 예정이다.-- 주택 공시가격도 국토교통부 주택소유시스템(HOMS) 개선 방향처럼 은행에서 실시간 조회가 가능해질까.▲ 국토교통부에 건의를 추진 중이다.-- 행정지도에서는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 규제지역으로 지칭하고 있다.감독규정을 개정하면 규제지역에 대한 정의가 반영될까.▲ 검토 중이다.-- 다주택 세대가 비규제지역에서 주택구입자금을 대출받을 경우 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트 차감되나.▲ 차감 규제가 적용된다.-- 비규제지역의 DTI 규제는 아파트에 한정되나.수도권의 기준은 현행과 동일할까.▲ 현행 감독규정과 마찬가지로 아파트에만 한정된다.수도권도 현행 기준과 동일하게 보며 이를 감독규정 개정안에 반영할 예정이다.-- 비규제지역에서 주택구입자금을 대출할 때 사실과 다르면 차주가 LTV 차감 등의 불이익을 감수하겠다고 밝힌 경우 차주와 세대원의 주택 보유 여부를 확인하지 않아도 되나.▲ 비규제지역에서는 차주가 대출 약정서 등에 불이익을 감수하겠다는 의사를 명시적으로 표시하면 본인과 세대원의 주택 보유 확인을 생략할 수 있다.규제지역의 경우 주택구입자금 대출과 생활안정자금 대출은 세대원 등의 주택 보유 여부와 이주비·중도금 대출 보유까지 확인한다.-- 추가약정서 제정 전까지 각 은행에서 별도 특약 문구를 마련해 대출약정서에 기재하는 방식으로 가계대출을 취급할 수 있나.▲ 9·13 대책이 발표 다음 날 바로 시행된 것을 고려해 행정지도 내용이 반영된 적합한 특약 문구를 마련하고 대출약정서 상 기재하는 방식으로 운영이 가능하다.-- 기존에는 투기지역 내 아파트 담보대출이 2건 이상인 세대에 대해 만기 연장 제한과 예외사항이 규정돼 있었다.감독규정 개정 후에도 유지되나.▲ 경과규정의 형태로 유지된다.해당 사항이 삭제될 경우 투기지역 아파트 담보대출이 2건인 차주가 만기연장 방식으로 대출을 연장할 수 있으므로 축소 조건을 유지한다.-- 복수의 심사역으로 구성한 심사역 협의회도 여신심사위원회로 볼 수 있나.▲ 필요하다면 은행 내규를 통해 여신심사위원회의 승인 사항 중 일부는 심사역 협의회 전결사항으로 위임 운영할 수 있다.하지만 기본적으로는 여신심사위원회 승인이 원칙이다.생활안정자금 대출의 예외 승인에 대한 최종 책임은 여신심사위원회에 있다.-- 상속 등 본인 의사와 관계없이 보유하게 된 주택도 보유 수를 따질 때 포함되나.▲ 대출 신청 이전에 상속받은 주택은 주택 보유 산정에 포함되고 신청 이후에 상속받은 주택의 경우 보유 수 산정에 포함하지 않는다.종중재산 등 처분할 수 없는 주택의 경우에도 처분 불가능하다는 사실만 증명하면 보유한 주택 수에 포함되지 않을 수 있다./연합뉴스
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