9·13 대책서 '다주택'에 포함

보유세·양도세 부담 늘어나고
전용 60㎡ 주택 3년 전매 금지
이주비 대출도 제한 가능성

반포주공1·잠실 진주 등 비상
‘9·13 주택시장 안정화 대책’에 따라 조합원 입주권 보유자가 무주택자에서 제외되면서 ‘1+1 재건축’이 직격탄을 맞게 됐다. 이번 규제를 적용받게 된 서울 서초구 반포동 반포주공1단지.  /연합뉴스

‘9·13 주택시장 안정화 대책’에 따라 조합원 입주권 보유자가 무주택자에서 제외되면서 ‘1+1 재건축’이 직격탄을 맞게 됐다. 이번 규제를 적용받게 된 서울 서초구 반포동 반포주공1단지. /연합뉴스

서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구), 잠실 진주 아파트 등 재건축 시장에서 인기를 모으던 ‘1+1 재건축’ 방식이 걸림돌을 만났다. ‘9·13 주택시장 안정화 대책’과 연내 개정이 예정된 주택공급 규칙 등으로 세금과 대출, 거래 등에 부담이 늘어서다. 규제가 잇따라 나왔는데도 일부 세부 사안은 아직 정확한 가이드라인이 나오지 않아 불만과 우려의 목소리가 커지고 있다.

◆“관리처분 이후엔 다주택자”

1+1 재건축은 조합원이 대지 지분이나 평가금액이 높은 기존 주택 한 채를 통해 재건축 후 새 아파트 두 채를 받는 방식이다. 이때 받는 새 집 두 채는 합산했을 때 기존 주택의 평가금액이나 전용면적 범위 이내이고, 둘 중 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 한다.

예를 들어 전용 158㎡ 주택 한 채를 소유하고 있다면 전용 84㎡와 59㎡ 두 채를 받을 수 있다. 자녀 독립 등으로 가구 구성원 수가 적어져 큰 집이 필요하지 않거나 노후생활을 위한 임대 수익을 얻으려는 조합원들이 선호했다. 재건축 조합들도 수요층이 두터운 중소형 아파트 공급을 늘릴 수 있어 이런 방식을 택했다.

'입주권=주택' 규정…'1+1 재건축'에 직격탄

문제가 꼬인 것은 9·13 대책에서 조합원 입주권 보유자를 무주택자에서 제외하겠다고 발표하면서다. 기존엔 재건축 관리처분인가 이후 입주권이 나오더라도 새 단지 준공 후 소유권 이전 등기를 마친 때부터만 주택으로 인정했다. 9·13 대책에 따라 다주택자 대상 대출 규제가 강화되면서 입주권 두 개를 받는 1+1 재건축 신청자들은 졸지에 대출을 제약받게 됐다.

◆종부세·대출 규제 ‘직격탄’

9·13 대책에 따라 1주택 보유자가 1+1 재건축 입주권을 얻으면 곧바로 2주택자가 돼 세 부담이 커진다. 일단 1가구 2주택자가 되면 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 없다. 정부가 개편을 예고한 재산세·종합부동산세 등 보유세도 더 늘어난다. 보유주택 두 채를 합산한 공시가격이 6억원을 넘으면 종부세 부과 대상이 된다. 서울 인기 지역의 1+1 재건축 신청자 대부분은 이 기준에 해당할 전망이다.

정부와 여당이 지난 8월 발의한 보유세 개편안에 따르면 서울 등 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 세 부담 상한선이 기존의 두 배 수준으로 오른다. 재산세와 종부세를 합친 보유세가 전년의 150%를 넘지 못하게 한 것을 300%까지 상향 조정할 예정이기 때문이다. 집값이 많이 오르면 보유세 부담이 전년의 최대 3배 수준으로 뛸 수 있다는 얘기다. 여기에 정부가 추진 중인 공시가격 현실화까지 맞물리면 서울 강남권 재건축 단지 1+1 신청자가 내야 할 보유세는 크게 늘어날 가능성이 높다.

◆입주권 팔기도 쉽지 않아

1+1 재건축 신청자가 세 부담을 피해 매도에 나서기도 쉽지 않다. 일단 1+1 재건축을 통해 받은 전용 60㎡ 이하 주택은 이전고시 후 3년간 전매가 금지된다. 다른 주택 한 채도 이전고시 전까지는 개별적으로 팔 수 없다. 이전고시는 새로 지은 아파트를 조합원 명의로 돌리는 절차로 재건축 사업의 마지막 단계다. 이전고시 후 전용 60㎡ 초과 주택을 팔기로 결정한 경우에도 다주택자가 됐으므로 양도세가 10%포인트 중과 적용된다. 만약 기존에 재건축 주택 한 채 외에 다른 주택을 보유한 경우엔 관리처분인가 후 3주택 이상 보유자가 돼 양도세가 20%포인트 늘어날 수 있다.

이주비 대출에도 빨간불이 켜졌다. 규정 해석에 따라 1+1 재건축 신청자는 이주비 대출을 아예 못 받을 수도 있어서다. 불확실성이 늘면서 당분간 1+1 재건축을 겨냥한 노후 단지의 중대형 주택 투자 열기가 잦아들 것이란 전망이 나온다. 서초구 반포동의 B공인 관계자는 “1+1 재건축이 세금이나 대출 등에서 제약 사항이 많아지면서 찾는 이들이 다소 줄었다”며 “기존 투자자 중엔 소형 한 채는 임대사업 물건으로 등록해 장기보유특별공제를 받는 방법 등을 알아보는 이들이 늘었다”고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com

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