박원순 서울시장(사진)이 서울 도심의 고층 오피스(업무용) 빌딩에 공공임대주택과 분양주택을 공급하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔다. 정부의 도심 상업지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 완화 방침에 맞춰 서울 도심을 일본 도쿄 롯폰기힐스처럼 고밀도 개발하겠다는 취지다.
스페인을 방문 중인 박 시장은 지난달 30일(현지시간) 기자간담회에서 “도심과 떨어진 외곽에 주택을 공급해선 부동산 가격 상승을 막을 수 없다는 게 전문가들 지적”이라며 “중산층에 도심 임대주택을 공급하고 보증금을 상당한 정도로 받은 뒤 그 재원으로 (서민용) 공공임대주택을 더 지으면 모두가 ‘윈윈’할 수 있다”고 말했다.
그는 정부가 추진 중인 3기 신도시에 대해 사실상 무용론을 밝히면서 도심 복합개발을 주장했다. 박 시장은 “(신도시에서 도심으로) 출퇴근하는 데 한두 시간을 투자해야 하다 보니 젊은 직장인들이 몇억원 빚을 내서라도 서울로 들어가려고 한다”며 “주거용 공간이 포함된 높은 건물을 도심에 조금만 지어도 지역을 활성화하는 데 큰 변화가 생길 수 있다”고 강조했다.
박 시장은 그린벨트(개발제한구역) 해제에도 부정적 의견을 밝혔다. 그는 “그린벨트를 풀지 않는 범위 안에서 주택을 공급해야 한다”며 “분양이 많아지면 주택 가격에 문제가 생기니 공공임대를 위주로 하면서 도심에 주거와 업무공간이 복합된 높은 건물을 올리자는 것”이라고 설명했다. 정부는 지난달 21일 부동산 대책을 내놓으면서 서울 상업·준주거지역에서 임대주택을 공급하는 조건으로 용적률을 500~600%까지 올려주겠다고 밝혔다.
일본 도쿄의 얼굴이 하루가 다르게 바뀌고 있다. 주거 업무 상업 등 다양한 기능을 갖춘 대형 복합단지가 잇따라 들어서고 있어서다. 주거 기능까지 갖춘 복합단지는 도심 회귀에 따른 주택 부족 문제 해결, 경기 활성화 등에 크게 기여하고 있다는 평가를 받고 있다.오랫동안 도쿄는 지진 등을 우려해 초고층 빌딩과 대규모 상업시설 건설에 소극적이었지만 최근 들어 분위기가 180도 바뀌었다. 용적률 완화 등을 통해 적극적으로 도심 복합개발을 지원하고 있다.니혼게이자이신문에 따르면 일본 재개발 지역의 절반 정도가 주거 기능을 포함해 복합개발되고 있다. 도심역세권에 들어서는 복합단지의 인기가 치솟고 있어서다. 이들 복합단지는 지역 재생에도 톡톡히 기여하고 있다. 지난달 13일 도요코선 시부야역 근처에 지하 4층~지상 35층의 복합 상업·업무 빌딩인 ‘시부야스트림’이 문을 열었다. 고층부 사무 공간에는 글로벌 정보기술(IT) 기업 구글의 일본법인이 입주했고, 중간층에는 엑셀도큐호텔이 자리 잡았다. 1~3층에는 30여 개 유명 레스토랑과 슈퍼마켓 등이 입점했다. 이 건물은 시부야를 중심으로 반경 2.5㎞ 이내 지역인 하라주쿠, 오모테산도, 아오야마, 다이칸야마, 에비스, 나카메구로 등과의 연계를 강화해 재개발을 추진한다는 도큐그룹의 ‘광역 시부야 지역’ 구상의 일환으로 들어섰다.소니 본사 등이 있는 도쿄 남부 시나가와 지역에선 시나가와 신역이 건설되고 있다. 70%가량 공정이 진행된 신역사는 식당가 등이 밀집한 복합 상업시설로 세워질 예정이다. 앞으로 신역사 주변에 고층빌딩 7개 동이 건설될 계획이며 총 사업비 5000억엔(약 4조8782억원)이 투입되는 대규모 프로젝트의 일환으로 진행되고 있다.도쿄의 재건축·재개발 붐은 이들 지역에만 한정된 것이 아니다. 2012년 아베 신조(安倍晋三) 일본 총리 집권 이후 부동산 규제 완화와 도쿄 올림픽 개최 등으로 재개발 수요가 폭증하면서 최근 몇 년간 도쿄 전역이 다시 꾸며지고 있다. 새 건물이나 창의적인 도시재생사업안에 용적률 인센티브를 준 점이 큰 영향을 미쳤다. 대표적인 것이 2014년 개관한 ‘도라노몬힐스’다. 부동산 개발회사 모리빌딩이 차량 정체를 해결하기 위해 도로를 건물 지하로 내고 그 위에 빌딩을 짓자고 제안해 들어섰다. 용적률 인센티브가 적용된 도라노몬힐스는 이후 도쿄의 새로운 랜드마크가 됐다.지난해 문을 열며 일본 최고 번화가인 긴자의 ‘얼굴’로 들어선 지하 6층~지상 13층의 긴자 최대 복합시설 ‘긴자6’는 긴자지역 최초의 백화점인 마쓰자카야가 있던 자리를 재개발했다. 긴자6 역시 마쓰자카야백화점 부지와 그 옆 블록 2개를 통합해 세워져 긴자 인근 지역 상권에 활력을 더하고 있다.도쿄=김동욱 특파원 kimdw@hankyung.com
서울 도심 업무빌딩 내 임대·분양주택을 공급하겠다는 박원순 서울시장의 복합개발 방식에 대해 전문가들은 대체로 긍정적인 반응을 보였다. 동시에 도시계획의 효율성을 높이려면 현행 재건축·재개발 규제가 완화돼야 한다고 입을 모았다.김승배 피데스개발 사장은 “서울처럼 밀도가 높은 도시에서는 한 건물에 다양한 시설을 한꺼번에 집어넣는 개발 방식이 효율적”이라며 “시민들이 직장이 밀집된 도심과 가까운 지역에서 살면서 출퇴근하는 ‘직주근접’ 방식으로 도시가 재편되는 것은 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등에서 나타나고 있는 세계적인 추세”라고 말했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원도 “업무 빌딩의 공실을 주택으로 활용하면 교통 등 기존 기반시설을 이용할 수 있어 비용이 그만큼 적게 들 것”이라고 평가했다.그동안 한국에서 이 같은 복합개발이 어려웠던 건 개발시대 수립된 도시계획의 잔재 탓이란 견해가 지배적이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 전국 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 네 가지 용도지역으로 구분돼 있다. 여기서 시작된 토지 용도의 한계로 주택·오피스·상업시설 등을 한데 모은 복합개발은 사실상 불가능했다.전문가들은 나아가 도심의 재개발·재건축 관련 규제를 완화하는 것이 필요하다고 지적한다. 박 위원은 “복합개발 방식만으로 도심 주택 공급 부족을 완전히 해결하긴 어렵다”며 “주거지의 재개발·재건축 규제를 완화하는 방안이 더욱 빠르게 대규모로 주택을 공급하는 지름길”이라고 강조했다.서기열/양길성 기자 philos@hankyung.com
서울시내에 주거 상업 업무 문화 등 다양한 기능을 갖춘 복합단지가 들어설 전망이다. 박원순 서울시장(사진)이 도심 복합단지 개발을 허용하겠다고 밝혀서다. 서울시는 그동안 복합개발을 억제해왔다. 주거지역엔 집을, 상업지역엔 업무·상업시설을 짓도록 했다. 원칙적으로 정해진 용도지역에 맞는 건축물만 허용했다. 그러나 박 시장의 발언은 기존 정책을 완전히 뒤집는 것을 의미한다. 상업지역에도 집이 함께 들어설 수 있도록 하겠다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “일본 도쿄의 롯폰기힐스처럼 주거 업무 상업 문화 기능이 어우러진 복합단지가 가능해진다는 의미”라며 “경제 환경 변화에 맞춰 도심 토지를 효율적으로 활용할 수 있는 길이 열렸다”고 설명했다.◆“도심 내 빌딩에서 임대·주택 공급”박 시장은 지난달 30일(현지시간) 스페인 바르셀로나에서 기자간담회를 열고 “도심은 주로 업무 빌딩이어서 저녁엔 텅텅 비어 있다”며 “도심에 들어서는 높은 빌딩 일부에 공공임대나 분양주택을 배치하는 방안을 고려하고 있다”고 밝혔다. 그는 “다만 분양이 많아지면 주택가격 문제가 발생하기 때문에 공공임대를 주로 공급해야 한다”고 덧붙였다. 박 시장은 이런 식으로 확보한 공공임대주택을 중산층에 공급해야 한다고 말했다. 도심 한복판에 중산층이 거주할 수 있는 공공임대주택 공급을 크게 늘리면 집값도 잡고 도심 공동화 문제도 해결할 수 있어서다. 그는 “지금까지는 임대주택을 기초생활수급권자 중심으로 공급해왔는데 앞으로는 도심 고층 건물에도 넣어 중산층에게 제공해야 한다”며 “대신 임대보증금을 상당한 정도로 받아 추가로 공공임대를 짓는 재원으로 활용하면 된다”고 강조했다.◆‘한국판 롯폰기힐스’ 등장하나서울시는 이를 위한 제도적 기반도 마련하고 있다. 지난달 21일 정부가 발표한 ‘9·21 주택공급 확대 방안’에 포함된 서울 상업·준주거지역·역세권 규제 완화 방안이 그것이다. 우선 서울 상업지역의 주거용 비율과 용적률을 상향 조정할 예정이다. 현재 상업지역 내 주거복합 건물의 주거 외 비율을 20~30% 이상, 주거용 사용부분의 용적률을 400% 이하로 규정하고 있다. 정부와 서울시는 주거 외 용도비율을 일괄 20% 이상으로 하향하고 주거용 사용부분의 용적률을 600%까지 올리기로 했다.준주거지역 용적률도 완화한다. 현재 서울 준주거지역 용적률은 400% 이하로 규정돼 있다. 앞으로 모든 준주거지역에서 용적률 500%를 허용한다. 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 내놓는 조건이다. 역세권(250m 이내)에서도 용도지역 변경을 통해 용적률을 상향한다. 마찬가지로 증가한 용적률의 50%를 임대주택으로 공급해야 한다. 이들 내용은 서울시가 도시계획 조례를 개정한 뒤 시행할 예정이다. 이로 인해 서울시내에 주거 상업 업무 문화 등 다양한 기능을 갖춘 복합건물이 들어설 전망이다.박 시장은 앞으로 지을 건물은 물론 기존 빌딩에서도 주택공급을 할 수 있도록 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 이와 관련, 서울시 관계자는 “기존 건물은 리모델링을 통해 주거용 시설을 추가할 수 있다”며 “이에 대한 검토가 이뤄진 것은 맞지만 구체적인 가이드라인과 조건 등은 아직 확정되지 않았다”고 설명했다. 대형 건설사 관계자는 “리모델링은 민간 사업자 주도로 이뤄지는데 공공임대와 분양 조건 등에 따라 사업성이 달라진다”며 “서울시의 정확한 정책이 나와봐야 실효성을 판단할 수 있다”고 말했다.◆그린벨트 해제 반대 재확인서울시는 그린벨트 해제 대신 도심 유휴지나 상업지역 용적률 상향 조정 등을 통한 주택 공급을 대안으로 제안해왔다. 서울시는 용적률 완화 등을 통해 2023년까지 3만4000가구를 추가 공급할 수 있다고 추정했다. 박 시장은 이날 기자간담회에서 그린벨트 해제에 반대하는 기존 의견을 재확인했다. 도시 외곽에 주택을 짓는 현 정부의 주거 정책이 잘못됐다는 지적도 했다. 그는 “서울로 출근하는 데 한 시간 반, 두 시간을 투자하다 보니 젊은 직장인들이 몇 억원을 빚내서라도 서울로 들어오려 한다”고 지적했다. 박 시장은 “젊은 직장인이나 청년들에게 공공임대주택을 제공하면 동네가 확 살아나는 효과가 있다”며 “도심 고층 주상복합을 통한 공공임대주택 공급은 도시재생과 도시 중심부의 활력을 꾀할 수 있는 그야말로 ‘양수겸장’”이라고 강조했다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
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