정부가 이번주 서울 집값을 잡기 위해 부동산종합대책을 내놓을 예정인 가운데 새로 지정할 공공택지 입지에 대한 우려가 증폭되고 있다. 정부가 서울 수요를 충족시키기 어려운 경기도 외곽에 공공택지를 대거 지정할 움직임을 보이고 있어서다. 부동산 전문가들은 “서울 주택 수요 분산 역할을 제대로 하지 못하고 있는 상당수 2기 신도시 사례를 반면교사로 삼아야 한다”며 “수요가 있는 곳에 공공택지를 공급해야 서울 집값을 잡을 수 있다”고 강조했다.
10일 국토교통부에 따르면 2003년 이후 정부가 지정한 수도권 2기 신도시는 화성 동탄1·2, 김포 한강, 파주 운정, 광교, 양주(옥정·회천), 위례, 성남 판교, 고덕 국제화, 인천 검단 등 10곳(60만여 가구)이다. 적게는 7조원에서 많게는 13조원을 들여 개발한 신도시들이지만 서울 수요자들이 외면하면서 양주 옥정, 김포 한강, 파주 운정 등의 아파트값은 지난달 0.2~0.4% 하락했다. 서울 집값이 급등하고 있는데도 이들 신도시에는 서울 실수요자가 거의 이동하지 않아서다.
또 양주 회천은 지구 지정 15년 만인 올해 택지 공급에 들어갔다. 주택 수요가 턱없이 부족해서다. 검단신도시 규모는 절반 수준으로 줄었다. 광교, 동탄1·2신도시 등은 인기 신도시지만 서울 수요 분산엔 한계가 있다. 서울과 너무 멀어 수도권 남부에 직장을 둔 실수요자 비중이 80% 안팎이다.
서북·동북권 신도시들은 서울 중심부와 멀리 떨어져 있거나 교통수단이 미흡하다는 점이 가장 큰 문제로 꼽힌다. 상황이 이런데도 정부는 수도권 외곽에 택지를 개발하려는 움직임을 보이고 있다. 지난 5일 신창현 더불어민주당 의원이 공개한 8개 공공택지 후보에 안산 시흥 의정부 등의 4곳이 포함됐다.
김승배 피데스개발 대표는 “그린벨트를 풀어야 한다면 서울 접근성이 뛰어난 곳을 선택해야 한다”며 “도심 재건축·재개발도 활성화해 양질의 주택 공급을 늘려야 한다”고 강조했다.
홍장표 소득주도성장 특별위원회 위원장(전 청와대 경제수석·사진)이 부동산 가격을 잡기 위해 보유세를 높여야 한다고 주장했다. 이해찬 더불어민주당 대표, 장하성 청와대 정책실장 등에 이어 당·정·청 고위관계자들이 연일 강도 높은 부동산 대책을 주장하는 모양새다.홍 위원장은 10일 한 라디오 방송에 나와 “부동산 시장에 거품이 만들어지고 있다”며 “(이를 막기 위해) 보유세 인상을 고려해볼 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “거품이 있다고 판단되면 시장에만 내버려둘 수만은 없다”며 “적재적소에 규제라는 것은 항상 필요하다”고 강조했다.그러면서 “부동산값은 최대한 안정시키는 것이 정부의 기본 철학”이라며 “특히 ‘투기적 수요를 잠재우겠다’는 강력한 규제를 하겠다는 사인을 여러 번 보냈다”고 설명했다. 홍 위원장은 “적어도 부동산 가격이 비정상적으로 올라간다고 생각하는 경우에는 거품이 있을 수 있다”며 “거품을 그대로 놔두면 또다시 다른 큰 문제를 유발한다”고 강조했다.그는 최근 부동산 가격이 급등한 데 대해 “잠재적으로 향후에 수도권 부동산 공급이 부족하지 않을까 하는 일부 우려가 있다”며 “심리적인 불안이 부동산 가격의 상승을 가져왔다”고 설명했다. 다만 공급 부족 탓은 아니라고 선을 그었다. 그는 “그동안 정부에서 쭉 발표해 왔듯이 수도권과 서울 주위에 국토교통부가 관련된 택지들을 개발해서 실제로 공고하고 있다”며 “이런 상황에서 서울은 공급이 부족하지 않다”고 말했다.홍 위원장은 대신 넘쳐나는 유동 자금이 부동산으로 흘러들어가고 있다고 지적했다. 특히 “대기업·수출 중심 경제구조가 더 이상 낙수효과로 이어지지 않고 있다”며 “부동산에서 이런 자금이 자연스럽게 빠져나가게 해야 한다”고 강조했다. 아울러 “소득주도성장을 통해 소득을 늘려서 그 부채를 줄여나가는 것이 관건”이라며 “조만간 정부의 소득주도성장 정책 관련 시간표를 작성해 제시하겠다”고 밝혔다.박재원 기자 wonderful@hankyung.com
“2기 신도시 실패 사례를 ‘반면교사’로 삼아라.” 부동산 전문가들은 2000년대 택지개발 성공·실패 사례를 참고해 새 택지개발에 나서야 한다고 강조했다. 양주 옥정·회천, 파주 운정, 김포 한강 등 2기 신도시 4곳은 서울 집값 안정에 별 도움이 안 됐다는 게 전문가들의 평가다. 서울에서 너무 멀고 전철망도 없거나 충분하지 않아서다. 반면 서울 강북 뉴타운과 판교신도시는 성공 사례로 꼽았다. 기반시설이 잘 갖춰진 서울 시내에 있거나 서울 접근성이 뛰어나 강남 수요 분산에 톡톡히 기여했다. 전문가들은 수요자들이 원하는 곳에 택지를 공급해야 한다고 강조했다. 전철망을 확실히 갖출 것도 주문했다. 2기 신도시와 서울을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX)도 서둘러 건설해 2기 신도시의 취약점을 보완해야 한다고 입을 모았다.◆서울 수요 분산효과 미미부동산114에 따르면 올해 파주, 김포, 양주옥정 등 3개 2기 신도시의 입주물량은 3만5181가구에 이른다. 양주옥정(2038가구), 파주운정(1만964가구), 김포(2만2179가구) 등이다. 서울 연간 아파트 수요량인 5만 가구를 상당 부분 흡수할 수 있을 만한 물량이다.하지만 수요자들이 외면하면서 아파트값도 약세를 면치 못하고 있다. 한국감정원에 따르면 김포시 아파트 매매가격은 지난달 전달 대비 0.29% 떨어졌다. 파주시는 같은 기간 0.46%, 양주시는 0.24% 하락했다. 적게는 7조원(양주신도시)에서 많게는 13조원(파주운정)에 가까운 자금을 투입해 개발한 신도시들이 서울 집값 안정에 전혀 기여하지 못하고 있는 것이다. 양주신도시 회천지구는 수요가 부족해 지구 지정 시점에서 10년 이상 지난 올해 용지 공급에 나섰다. 인천 검단신도시는 수요가 부족해 절반 정도만 개발하기로 했다.서울 도심에서 반경 20㎞ 이내에 건설된 분당, 일산 등 수도권 1기 신도시와 달리 반경 30~40㎞ 권역에 건설된 태생적인 입지의 한계가 가장 큰 단점으로 꼽힌다. 그나마 판교 위례 등 서울과 접한 곳에 조성된 2기 신도시는 서울 수요 분산에 기여하고 있다는 평가다. 그러나 여기서도 교통망이 제때 갖춰지지 않아 입주민이 큰 불편을 겪고 있다. 위례신도시는 정부 교통행정의 난맥상이 집약된 대표적 사례다. 2008년 수립된 광역교통계획이 10년이 지나도록 전혀 실행되지 않고 있다.◆“교통 인프라 부족”이처럼 열악한 입지여건을 보완하려면 GTX나 서울 지하철 연결 등 광역교통망 개선이 수반돼야 하지만 교통망 신설은 10년 가까이 답보상태에 머물고 있다. 김포 한강신도시엔 아직 전철이 없다. 대중교통이 버스뿐이다. 광역버스(8600번, 1004번) 등을 타면 광화문까지 1시간을 훌쩍 넘긴다. 공기 지연으로 오는 11월 예정이던 김포도시철도(한강신도시~김포공항) 개통은 내년으로 넘어갔다.김포신도시 주민 강휘호 씨(27)는 “서울을 오가는 데 2시간 넘게 걸리다 보니 서울 가는 길은 말 그대로 지옥”이라며 “신도시 안에 조성된 버스 노선도 배차 시간이 길고 노선이 한두 개에 그쳐 취업 후엔 서울로 이사할 것”이라고 말했다.옥정지구와 회천지구로 이뤄진 양주신도시는 2기 신도시 중에서도 교통이 가장 열악하다. 옥정지구는 지하철은커녕 여의도·광화문 등 서울 주요 업무지구로 향하는 광역버스도 없다. 7호선 도봉산역과 양주 옥정을 잇는 도봉산포천선 사업은 시공사 선정이 수차례 유찰돼 표류 중이다. 2009년 6월 입주한 경기 파주 운정신도시는 서울 광화문까지 출퇴근 시간이 차로 1시간30분가량 소요된다. 검단신도시의 사정도 녹록지 않다. 한 중견 건설회사 대표는 “검단신도시는 용지 입찰에 참여해야 할지 망설이고 있다”며 “서울과 바로 연결되는 전철망이 없기 때문”이라고 지적했다.유정훈 아주대 교통시스템학과 교수는 “기반시설을 제대로 조성하지 않고 주택 공급에만 급급한 현행 택지개발의 부작용이 곳곳에서 불거지고 있다”며 “지금이라도 교통망 확충에 적극 나서야 한다”고 말했다.◆‘적재적소’에 택지 공급해야부동산 전문가들은 서울 집값을 안정시키기 위해선 서울 접근성이 뛰어난 곳에 신규 택지지구를 지정해야 한다고 강조했다. 지난 5일 신창현 더불어민주당 의원이 공개한 8곳의 신규 택지 후보지 중엔 서울 집값 안정 효과를 보기 어려운 곳이 많다는 지적이다. 곽창석 도시와공간 대표는 “정부는 공급 규모 부풀리기 유혹에서 벗어나야 한다”고 강조했다.채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “서울의 집값이 올라가는 건 서울을 쉽게 오갈 수 있는 ‘서울세력권’에 대한 수요자의 열망이 크기 때문”이라며 “도심지역을 개발하거나 서울 강남 등과의 접근성이 좋은 지역을 신규 택지로 지정해야 집값 안정 효과를 볼 수 있을 것”이라고 조언했다.이정선/최진석/양길성 기자 leeway@hankyung.com
10년 전만 해도 서울 강북보다 경기도 주요 신도시 집값이 비쌌다. 지금은 거꾸로다. 서울 뉴타운 집값이 신도시 집값을 압도하면서 강남 수요를 분산하는 데 톡톡히 기여하고 있다.서울 뉴타운 중 집값이 가장 높을 것으로 예상하는 곳은 한남뉴타운이다. 전문가들은 향후 정비사업이 완료되면 전용면적 84㎡ 가격이 20억원을 훌쩍 넘을 것으로 전망한다. 현재 이 일대 소형빌라 지분 가격은 3.3㎡(평)당 1억원을 웃돈다. 보광동 통일공인 관계자는 “33㎡ 이하 소형 빌라 지분은 구역과 관계없이 3.3㎡당 1억원을 웃돈다”며 “서울 중심부에 있어 교통이 편리하고 용산 개발까지 예정돼 있어 서울에서 가장 비싼 지역이 될 것”이라고 전했다.강북에 입지한 뉴타운 아파트의 상승세도 가파르다. 돈의문뉴타운에 들어선 ‘경희궁자이’ 전용면적 84㎡는 지난 8월 13억6000만원에 거래되며 신고가를 썼다. 현재 호가는 14억5000만원이다. 아현뉴타운 대장주로 꼽히는 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 59㎡는 지난달 말 12억2000만원에 실거래됐다. 지난 1월 최고가(9억3000만원) 대비 2억9000만원가량 올랐다. 두 단지 모두 지하철 5호선을 이용해 여의도·종로·광화문·공덕 등 중심 업무지구로 이동하기 편리한 게 특징이다.연말 입주를 앞둔 흑석뉴타운 ‘아크로리버하임’의 분양권은 올 들어 최고 13억8300만원에 거래됐다. 분양가에 비해 최소 5억원가량 웃돈이 붙었다. 흑석뉴타운 역시 여의도·강남권과 인접해 있고 한강대교·동작대교를 거쳐 용산지역으로 출퇴근하기 편리하다. 전문가들은 흑석뉴타운과 인접한 노량진뉴타운도 전용 84㎡가 10억원 이상 호가하는 지역이 될 것으로 전망했다.이상우 유진투자증권 연구위원은 “고소득 직장이 밀집한 도심 중심업무지구와 가까운 데다 여러 재개발구역을 묶어 체계적으로 개발한 덕에 신도시 부럽지 않은 기반시설을 갖췄다”며 “마을 가꾸기 식의 도시재생을 고집하지 말고 강북 노후 주거지역을 체계적으로 개발해 강남 수요를 분산해야 한다”고 말했다.민경진 기자 min@hankyung.com
