정부 산하 국책연구기관인 국토연구원이 집값 안정 목적으로 부동산 세제를 강화하면 역효과가 발생할 것이라는 우려를 정부에 전달한 것으로 확인됐다. 중장기적으로 오히려 집값을 더욱 상승시키는 부작용이 있다는 경고다.
7일 국무조정실에 따르면 경제인문사회연구회 산하 연구기관인 국토연구원은 지난 3월 국민경제자문회의에 제출한 ‘중장기 부동산시장 전망과 정책과제’ 연구용역 보고서에서 양도소득세와 보유세 인상이 미칠 파급효과에 대한 의견을 밝혔다. 국민경제자문회의는 주요 경제정책에 대해 대통령의 자문에 응하는 대통령 직속기구다.
국토연구원은 보고서에서 양도세를 올리면 단기적으로는 집값 안정 효과가 있지만, 중장기적으로는 매물이 줄고 세금 인상분이 가격에 전가돼 오히려 집값을 상승시키는 역효과가 나타날 것으로 우려했다. 재산세 종합부동산세 등 보유세를 강화하는 경우에도 마찬가지로 단기적으로는 집값을 안정시킬 수 있지만, 장기적으로는 큰 폭의 가격 상승을 초래할 가능성이 있는 것으로 분석했다.
국토연구원은 이에 따라 집값이 오를 때는 부동산 세제 강화보다는 금리 인상이나 담보인정비율(LTV) 인하 등을 통해 대응할 것을 주문했다. 집값 상승을 억제하면서 주택 거래도 활성화하기 위해서는 오히려 보유세를 완화할 것을 권고했다.
정부와 여당은 ‘8·27 부동산 대책’ 후속으로 종부세를 지난달 확정된 세법 개정안보다 강화하는 방안을 검토하고 있다. 세법 개정안은 과세표준 6억원 초과 주택의 종부세율을 현행 0.75~2.0%에서 0.85~2.5%로 올리고, 3주택자에 대해서는 0.3%포인트를 추가 과세하는 내용을 담고 있다. 당정은 또 전국 43곳 청약조정지역 내 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건의 실거주 기간을 2년에서 3년으로 확대하는 등 양도세 강화 방안도 협의하고 있다.
국토연구원은 내년부터 2021년까지는 입주 물량 증가와 금리 인상에 따라 부동산시장이 침체할 것으로 내다봤다. 오히려 이 시기에는 정부가 미분양주택을 매입하고 일부 조정대상지역을 해제하는 등 부동산 활성화 대책이 필요할 것으로 전망했다.
경제·인문사회연구회는 5일 이사회를 열고 국토연구원 원장에 강현수 충남연구원 원장(왼쪽)을 선임했다. 또 에너지경제연구원 원장으로 조용성 고려대 식품자원경제학과 교수(오른쪽)를 선임했다. 강 원장은 서울대 산업공학과를 나와 국토연구원 위촉연구위원과 대통령 자문 국가균형발전위원회 위원, 한국공간환경학회 회장, 녹색성장위원회 위원 등을 역임했다. 조 원장은 에너지경제연구원 연구위원, 환경부 중앙환경정책위원회 위원, 서울에너지공사 에너지연구소장, 녹색성장위원회 위원 등을 역임했다. 임기는 3년이다.고경봉 기자 kgb@hankyung.com
국토연구원은 건설 및 주택 분야의 대표적인 싱크탱크다. 국토교통부 등 주요 정부 부처와 LH(한국토지주택공사) 같은 공기관의 연구 용역을 맡고 있다. 주택 쪽을 담당하는 국토연구원 부동산시장연구센터에는 14명이 근무한다. 이곳에서 최근 ‘국토정책 브리프’를 통해 올해 전국 부동산시장 전망치를 내놨지만 온 국민의 관심사인 서울 전망치는 내지 않았다. 왜일까.이번 브리프에서 ‘올해 전국 매매가격은 보합, 전세가격은 0.5% 하락세를 보일 것’으로 예측했다. 지역별로 수도권 매매가격은 0.7% 오르고 지방은 0.6% 하락할 것으로 전망했다. 전세가격은 준공(입주) 물량 증가 여파로 수도권이 보합, 지방은 1% 안팎 빠질 것으로 예상했다.국내 연구기관 중 제대로 된 부동산 가격 예측 모델을 갖춘 곳으로는 국토연구원 한국감정원 주택산업연구원 한국건설산업연구원 등이 꼽힌다. 증권회사도 일부 모델을 갖고 있을 수 있지만 시계열 모형 등 가장 단순한 형태일 가능성이 높다. 국토연구원은 거시계량모델, 시계열모델, 시스템다이내믹스 등 다양한 모델을 접목해 결과치를 산출한다. 2010년 전문가를 자문해 모델을 개발한 뒤 8년째 매 분기 주요 변수를 반영해 업데이트하고 있다.국토연구원 관계자는 서울 주택시장의 핵심 변수로 △재건축·재개발 등 정비사업 공급 규모 △오는 4월 양도세 중과가 매매시장에 미치는 영향 △보유세 부과 때 반응 등을 꼽았다. 정비사업을 통해 시장에 공급되는 물량을 정확하게 예측하는 게 쉽지 않다는 게 첫 번째 변수다. 건설사들이 재건축·재개발 공급 물량과 예정 시기를 잡지만 인허가와 가격(일반분양가) 변수에 따라 분양 시기가 유동적이다. 다주택자들이 양도세와 보유세에 어떻게 대응할지도 미지수다. 일부는 지난해 하반기부터 자녀 증여에 나섰고 지방 등의 아파트를 처분해 서울의 ‘똘똘한 한 채’를 보유한다는 전망까지 다양하다.공급 물량과 세금 등의 변수에 따라 거래량이 크게 달라질 가능성도 있다. 그래도 수도권 매매가격 전망치가 0.7%로 나온 건 서울의 강세 영향이 크기 때문이라고 유추할 수 있다. 국토연구원 내부적으로는 서울 아파트 상승률을 1.5~2% 정도로 예상하고 있다.김진수 기자 true@hankyung.com
올해 수도권 아파트 매매가격은 0.7% 오르고 전세 가격은 보합세를 보일 것으로 전망됐다. 지방은 하락세를 이어갈 것이라는 분석이 나왔다.국토연구원은 ‘국토정책 브리프’를 통해 올해 전국 매매가격은 보합, 전세가격은 0.5% 하락세를 보일 것이라고 8일 밝혔다.지역별로 수도권 매매가격은 0.7% 오르고 지방은 0.6% 하락할 것으로 점쳐졌다. 전세가격은 준공(입주)물량 증가 여파로 수도권이 보합, 지방은 1% 안팎 빠질 것으로 예상됐다.변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “정책적 요인과 준공 물량 증가, 금리 인상, 심리적 위축 등이 주택시장에 큰 영향을 미치고 있다”며 “저금리와 풍부한 유동성 때문에 재개발·재건축 등 호재가 있는 지역을 중심으로 주택가격 상승 가능성도 있다”고 분석했다.지난해 ‘8·2 부동산 대책’에 이은 ‘10·24 가계부채 관리대책’,‘11·29 주거복지로드맵’ 등 잇단 대책이 주택 시장 안정을 불러올 것이라는 지적이다.올해 전국 미분양 주택은 공급과잉 우려, 양도세 과세, 금융 규제 등의 영향으로 7만~8만 가구 규모로 예상됐다. 지난해 11월 말 기준 전국 미분양주택은 5만7000여가구였다.주택 인허가실적은 2016년 64만가구에서 지난해(11월 누계 기준) 55만3000가구로 줄어든 데 이어 올해도 50만가구 안팎으로 전망됐다.주택 매매 거래량도 장기 평균(90만가구)보다 낮은 80만가구 수준에서 머물 것으로 내다봤다.국토연구원은 전반적인 공급 물량 관리를 통해 시장을 연착륙하는데 정책의 초점을 맞춰야 한다고 강조했다. 이를 위해 세밀한 시장 모니터링을 통해 정책이 미치는 영향을 점검하고 급격한 시장 위축 현상이 발생하지 않도록 정책 강도를 조정할 필요가 있다고 지적했다. 또 국지적 역전세난에 대비해 저렴한 주택에 대한 보증금 반환 대책 강구, 긴급 주거지원 강화, 공적 임대주택 확대 등 지역별 주급 여건을 고려한 임차인 보호 제도도 확충할 필요가 있다고 덧붙였다. 이와 함께 가격의 급격한 변화를 최소화하기 위해 공공택지 개발지역에 대한 토지거래허가구역 지정, 후분양제의 단계적 도입, 주택은행제 실시 등 시장 안정을 위한 후속 조치를 검토할 필요가 있다고 설명했다.김진수 기자 true@hankyung.com
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