[집코노미] "도쿄는 3.3㎡당 2억, 서울 1억원은 예상된 일"

민경진 기자

입력2018.09.03 09:44 수정2018.09.03 16:29

모리빌딩도시기획 출신 日 부동산 전문가
박희윤 HDC현대산업개발 개발운영사업본부장 인터뷰

일본 도쿄 미나토 구 시바우라와 도쿄 만의 간척지인 오다이바를 연결하는 '레인보우 브리지'. 한경DB

서울 반포동에서 3.3㎡당 1억원(공급면적 기준) 아파트가 나왔다. 이를 두고 거품 논란이 거세다. 정부도 나서서 '업계약'의 의심된다며 실거래가 조사에 나서겠다고 밝혔다. 국내 최고의 일본 부동산 전문가는 여기에 대해 어떻게 생각할까. 한경 <집코노미>가 일본의 대표 디벨로퍼인 모리빌딩도시기획에서 12년간 일한 박희윤 HDC현대산업개발 개발운영사업본부장을 긴급 인터뷰했다.

▶일본에선 최고급 주택 가격이 어느 정도인가?

“3.3㎡당 2억원 정도다. 2000년대 들어 재개발을 통해 공급된 도쿄 역세권의 복합단지들이 그 정도 가격이다. 롯폰기힐스, 도라노몬힐스 등이다. 일본에선 보통 3.3㎡당 1억원을 넘어서는 정도면 최고급으로 본다. 요즘은 이 정도 가격에 분양되는 복합단지 내 아파트가 수시로 나온다. 복합단지는 상업 업무 문화시설을 모두 갖추고 있어 원스톱 라이프가 가능하다. 역세권 복합단지 중에서 외국인이 많이 몰려 사는 곳이 인기다.”

▶우리나라에선 한강변이 1등이다. 일본에서 역세권 복합단지가 1등인 이유는.

“일본에선 전통적으로 역세권이 대세다. 철도망을 축으로 주거지가 들어서 있어서다. 여기에 복합개발로 부가가치가 더욱 높아졌다. 도쿄 도심에 복합 개발한 것들이다. 그런 집들이 3.3㎡당 1억5000만원을 넘어간다.”

▶도쿄에선 수변 주거지의 인기는 어느 정도인가.

“일본의 수변 지역은 바닷가다. 오다이바 레인보우브리지 주변에 대거 들어서고 있는 타워맨션도 역세권 복합단지와 함께 최고급 주거단지 대우를 받고 있다. 역세권 복합단지와 바닷가 타워맨션이 쌍벽을 이루고 있는 셈이다.”

▶반포동의 3.3㎡당 1억원이 거품인가.

“우리나라 경제 규모를 감안할 때 1억원 시대가 올 것으로 예상하고 있었다. 수급이 꼬이면서 생각보다 1억원 시대가 빨리 왔다. 그리 놀라운 일은 아니라고 본다. 다만 1억원 아파트가 무한정 확산할 수는 없다. 최상위급 부자들이 살 수 있는 아주 일부 아파트가 1억원 시대를 맞이할 것이다. 압구정동 현대·한양 아파트도 재건축되고 나면 3.3㎡ 당 1억원 이상 할 것으로 본다. 한남뉴타운도 가능성이 높다고 본다. 외국인이 거주하고 싶어하는 지역이어서다. 여기에 살면 밤에 이태원에 나가 즐길 수 있다. 일본처럼 한국에서도 외국인이 거주하는 지역이 뜰 가능성이 높다.”

▶일본형 부동산가격 폭락이 올까.

“일본형 폭락은 이미 지나갔다고 본다. 글로벌 금융위기 즈음이 일본형 폭락이 일어난 시점이었다. 버블이 붕괴된 시점이다. 일본 부동산 값 폭락의 본질은 버블 붕괴다. 서울 부동산 버블 붕괴는 이미 2008~2013년 사이에 일어났다. 지금 우리는 일본의 2003년경에 해당한다. 버블이 붕괴된 뒤 시장이 회복국면에 들어간 시점이다.”

도쿄 미나토 구에 있는 롯폰기 일대 거리. 도쿄의 대표적인 일루미네이션 명소로 꼽힌다. 한경DB

▶일본의 집값 하락기가 길었던 이유는.

“정부 정책의 잘못이 크다. 집이 충분한 데도 집을 계속 공급했다. 경기를 지탱하기 위해서다. 부동산시장 침체가 시작됐음에도 호황 때와 비슷한 수준으로 10년 동안 더 공급했다. 이게 패착이었다. 집이 너무 많이 지어졌다. 우리나라와 다른 점이다.”

▶한국에서 가장 유망하게 보는 지역은?

“용산이다. 외국인이 가장 거주하길 원하는 지역이다. 이태원이 있어서다. 여기 가면 언어 장벽 없이 마음껏 ‘나이트 라이프’를 즐길 수 있다. 국내 부자들도 외국인이 많이 사는 곳에 살고 싶어한다. 계획대로 개발되면 용산은 최고의 업무중심지·부촌이 될 것이다. 게다가 용산은 한강까지 끼고 있다. 우리는 도쿄의 행보를 따라가고 있다. 도쿄역 주변 마루노우치는 우리의 광화문에 해당한다. 전통적인 업무지역이다. 그다음 개발된 신주쿠는 우리의 강남에 해당한다. 그 다음에 개발된 곳이 롯폰기힐스다. 여긴 우리의 용산과 비슷한 곳이다. 서울에도 롯폰기힐스 같은 곳이 생길 거다.”

서울 용산역 일대 항공사진. 2017년 입주한 '래미안 용산 더 센트럴'을 비롯해 이 일대에 주상복합 건물들이 속속 들어서고 있다. 한경DB

▶우리나라가 일본보다 잘한 부동산 개발은.

“일본은 우리나라의 3가지를 부러워한다. 그린벨트(개발제한구역), 청계천 개발, 판교개발 등이다. 일본은 그린벨트를 도입하지 못했다. 도쿄를 둘러싼 녹지 축 확보에 실패하면서 도시가 너무 확장됐다. 일본은 청계천 같은 도시재생을 꿈도 못 꾼다. 일본에선 청계천에 훨씬 앞서 니혼바시 위 고가도로 철거를 추진했다. 일본판 청계천 개발로 불리는 프로젝트다. 그러나 아직도 그대로다. 이것저것 재는 게 많아서 우리처럼 신속하게 일을 추진하지 못한다. 근본적으로 우리와 달리 토지주의 100% 동의가 있어야 개발이 가능하다. 일본에선 토지 수용 제도가 없다. 판교를 부러워하는 이유는 자족형 신도시여서다. 일본의 신도시는 베드타운이다. 이게 노후화되면서 사회 문제가 되고 있다. 우리 판교는 테크노밸리 조성에 힘입어 자급자족도시로 거듭났다.”

▶일본 부동산시장의 최신 트렌드에 대해 알고 싶다면 어떻게 해야 하는가.

“‘백문이 불여일견(百聞不如一見)’이다. 무조건 가봐야 한다. 3가지를 보면 된다.우선은 도심 역세권이 어떻게 개발되는지 봐야 한다. 그리고 일본 교외에서 무슨 일이 일어나고 있는지 관찰해야 한다. 마지막으로 리조트가 어떻게 개발되고 있는지 보면 좋다.”

▶우리 도시와 일본 도시의 다른 점은.

“우리 도시는 미국식과 일본식이 섞여 있다. 일본은 철저히 전철 중심이다. 철도를 급행화시켜 직주근접을 구현했다. 우리는 전철중심이기도 하고, 도로 중심이기도 하다. 또 다른 점은 일본엔 원도심이 하나밖에 없다는 점이다. 우리 도시들은 서울처럼 구도심과 신도심이 있다. 도시 문제를 해결하려 할 때 접근법이 달라야 하는 이유다. 따라서 일본 부동산을 볼 때는 철저히 본질을 보려고 노력해야 한다. 겉모습만 보고 벤치마킹해선 실패한다.”

민경진 기자 min@hankyung.com

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[집코노미] 잘 나가던 세종시, 8개월 만에 집값 하락한 이유

“옆 동네 중개업소는 한 달에 한두 건 거래한다고요? 그렇게 많이요?”1일 세종시 어진동 H공인 관계자는 “아파트 매매거래가 뚝 끊긴 지 오래됐다”면서 이같이 말했다. 올봄께부터 잦아들던 매수세가 이제는 아예 사라졌다는 말도 덧붙였다. 급매 가격으로도 거래를 성사시키기 힘들다는 게 일선 중개업소들의 얘기다.◆아파트 매매가, 8월 한달 내내 하락세콧대 높던 세종시 집값이 꺾이고 있다. 한국감정원에 따르면 세종시 아파트 매매가격 변동률은 지난주 -0.06%를 기록해 4주 연속 하락했다. 8월 누계로는 -0.21%를 나타내 8개월 만에 하락반전했다.함께 투기지역으로 묶인 15곳과 비교하면 세종시 부동산시장은 불황 수준이다. 다른 지역들은 투기지역 지정 이후 오히려 집값이 천정부지로 치솟은 반면 세종시는 바닥을 기었다. 올해 들어선 1~8월 0.98% 상승하는 데 그쳤다. 지난해 6월(2.09%) 한 달 상승률의 절반 수준이다. 투기지역 가운데선 같은 기간 동안 가장 낮은 상승률이다. 꼴지에서 두 번째인 서울 노원구도 1.76% 올랐다.지난달 실거래신고가 이뤄진 단지 대부분은 이전 거래가격에 미치지 못했다. 새롬동 ‘새뜸마을4단지 캐슬앤파밀리에’ 전용면적 84㎡를 보면 지난 5월 저층이 4억1200만원에 거래됐지만 8월엔 10층이 3억7000만원에 손바뀜했다. 세종시에서 입주가 가장 빨랐던 한솔동에선 ‘첫마을6단지 힐스테이트’ 전용 114㎡가 연중 최고가 대비 8000만원 정도 낮은 3억6000만원에 실거래됐다.도담동 도램마을 일대 매매가는 지난해 이맘때 수준으로 내려왔다. ‘도램마을17단지 모아미래도’ 전용 84㎡는 연중 최고 4억원 선에 근접했지만 최근 3억5500만원까지 떨어졌다. 현지 S공인 관계자는 “선호도가 높은 아파트는 이미 가격이 많이 오른 상태여서 부담을 느끼는 이들이 많다”며 “시세보다 1000만~2000만원 정도 낮게 내놓은 매물들만 간헐적으로 거래된다”고 전했다. ◆거래도 반토막…고·아·종(고운·아름·종촌동) 침체 심해거래는 끊긴 지 오래다. 세종시 아파트 매매거래는 점점 감소하다 7월 253건이 이뤄져 연중 최저치를 기록했다. 양도소득세 중과 시행 직전인 3월(542건)과 비교하면 줄곧 절반 수준에서 맴돈다. D공인 관계자는 “매매 거래를 한 달에 한 건 하기도 힘들다. 비수기라 전·월세 거래도 적은 편이지만 그거라도 몇 개씩 하면서 근근이 먹고 산다”며 한숨을 쉬었다. 지역 내 집값 양극화도 진행 중이다. 간선급행버스(BRT) 노선을 접하거나 금강변인 단지들은 조정을 거쳤더라도 전용 84㎡ 매매가격이 여전히 4억 중반~5억원대다. 2생활권 중심부인 새롬동 ‘새뜸마을10단지 더샵힐스테이트’나 다정동 ‘가온마을12단지 더하이스트’ 등 일부 단지는 최고 6억원을 호가하는 것으로 알려졌다. 하지만 외곽인 1-1,1-2,1-3생활권 주변은 사정이 다르다. 집값 낙폭이 커지면서 줄줄이 3억원 선 밑으로 곤두박질 중이다. 고운동 ‘가락마을9단지 신동아파밀리에’ 전용 84㎡ 저층은 지난달 2억7100만원에 실거래됐다. 중층 역시 3억원 초반대에 손바뀜했다. 중촌동 ‘가재마을4단지 세종센트레빌’ 전용 84㎡ 역시 8월 3억1400만원에 팔려 연초 대비 최고 3000만원 정도 내렸다.도담동 A공인 관계자는 “서울에서 외곽 지역을 노·도·강(노원·도봉·강북구)으로 묶어 부르는 것처럼 세종에서도 주거 선호도가 비교적 떨어지는 세 곳을 고·아·종(고운·아름·종촌동)으로 줄여 부른다”면서 “요즘엔 BRT라인과 고·아·종 집값이 최고 2억5000만원까지 벌어졌지만 사려는 사람이 없다”고 전했다. 고운동의 한 중개업소 관계자는 “매매가 워낙 부진하다 보니 급매가격이 자꾸만 낮아져 작년 봄보다 더 싼 매물이 늘어나고 있다”며 “그런 것만 한두 개씩 거래돼 하락세가 완연해 보이는 것”이라고 설명했다.◆연 평균 1만가구씩 입주일선 중개업소들은 대규모 입주와 자족기능 부족, 불편한 교통망, 생활편의시설 부족, 정부 규제, 비수기 등이 겹쳐 집값 하락세가 나타났다고 진단했다. 도담동 J공인 관계자는 “세종시는 정부청사와 공공기관, 중개업소를 제외하면 일자리가 없다고 해도 과언이 아니다”며 “공급이 많아 전셋값이 매매가격의 30~40% 수준으로 저렴하다 보니 대전이나 청주, 공주에서 싼 전셋집을 찾아 세종까지 흘러들어온 이들도 많다”고 말했다. 정부세종청사 인근인 어진동의 한 중개업소 관계자는 “정부가 바라는 집값 안정은 투기지역 가운데 세종시만 유일하게 이뤄졌으니 이젠 풀어줘야 하는 것 아니냐”고 목소리를 높였다.투자자들 역시 발길을 돌리고 있다. 세종시 전체 아파트 매매거래 가운데 외지인 비율은 1월 87%에 달했지만 점점 낮아져 7월엔 51% 기록했다. T공인 관계자는 “투자를 문의하는 이들에게 인기 많은 아파트들을 소개하면 가격이 이미 추격매수하기 부담스러운 수준이라는 반응을 보인다”면서 “남은 공급량도 만만치 않다 보니 투자하러 왔다가 주저하는 이들이 많다”고 말했다. 한 전업투자자는 “세종시는 매매가격 대비 전세가격 비율이 50%도 되지 않아 실제 투자금액이 서울 못지않게 들어간다”면서 “만약 정부가 추진 중인 계약갱신청구권과 전·월세상한제가 도입되면 현재의 낮은 전세가율이 사실상 영원히 고정된다는 의미여서 집값 충격이 클 것”이라고 말했다.개발 2단계에 들어서 아직 남은 청사진이 많지만 당장 감수해야 할 불편도 적지 않은 게 세종시의 단점으로 꼽힌다. 특히 교통망 확충 부재에 대한 원성이 높다. 지하철 역할을 하는 BRT가 있지만 촘촘하지 않은 데다 택시도 적은 편이어서 너도나도 차를 갖고 나올 수밖에 없는 구조라는 게 거주민의 이야기다. 도담동에 거주하는 김모 씨는 “보행 중심 도시로 설계돼 걸어다닐 땐 쾌적하지만 도로가 왕복 4차선으로 좁다”면서 “외지인들이 출퇴근하는 시간엔 지금도 도로가 꽉꽉 막히는데 10년 뒤엔 어떨지 벌써부터 걱정”이라고 말했다.백화점 등 지역 거주민들이 만족할 만한 대형 편의시설도 부족한 편이다. 한 공인중개사는 “아직은 도시 활력이 떨어지다 보니 상가 공실률이 전국에서 가장 높다”면서 “그나마 있는 상권이란 것도 학원과 동네 음식점 같은 스머프 동산 수준”이라고 말했다.현지 부동산업계는 내년 상반기께 집값 변곡점이 올 수도 있을 것으로 내다봤다. 분기별 공급량으로는 지난해 2분기가 7400여 가구로 역대 최고였기 때문이다. 당시 입주한 1가구 1주택자들이 양도세 비과세를 위한 2년 보유 요건(8·2 대책 이후부터는 2년 거주)을 충족하는 시기가 내년 2분기다. 어진동 H공인 관계자는 “매물이 늘어날 수 있는 여건이 조성되는 상황에서 공급부담까지 합쳐지면 가격이 출렁일 수 있다”면서 “올해 그나마 매물 부담이 적은 건 2년 전인 2016년이 최근 몇 년 가운데 공급이 가장 적었던 시기였기 때문”이라고 전했다.부동산114에 따르면 세종시엔 올해 말까지 총 1만4000여 가구가 입주한다. 내년에도 1만1400여 가구가 집들이를 할 예정이다. 2011년 4분기 2242가구가 첫 입주를 한 이래 현재까지 총 8만여 가구가 집들이를 마쳤다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미] 강남 새 아파트, 반값에 들어가는 방법 있다

서울 송파구 헬리오시티, 강남구 래미안 블레스티지 등 전국 20개 단지에서 7818가구의 행복주택이 다음달 공급된다. 이는 청년과 신혼부부 등을 대상으로 주변 시세보다 20~50% 저렴하게 공급하는 임대주택이다. 청년·신혼부부가 강남 부촌에 입성할 수 있는 절호의 기회다.◆강남권 알짜 단지 많아국토교통부는 올해 세 번째 행복주택 입주자 모집을 다음달 시행한다고 29일 발표했다. 전국 20개 단지, 7818가구가 대상이다. 올해 모집 물량은 총 3만5000가구로, 앞서 3월과 6월에 각각 1만4000가구와 1만 가구를 모집했다. 지역별로는 수도권 16곳(6251가구)과 지방 4곳(1567가구)이다. 내년 1월부터 단계적으로 입주를 시작할 예정이다.서울에선 8개 단지가 나온다. 이 중 4개 단지는 강남권에 자리잡고 있다. 가락 시영아파트를 재건축한 헬리오시티가 1401가구로 모집 물량이 가장 많다. 39㎡(이하 전용면적) 보증금은 7440만~9920만원, 월 임대료는 26만~35만원이다. 보증금을 높이면 임대료는 20만원 초반까지 낮출 수 있다. 개포주공2단지를 재건축한 래미안 블레스티지 112가구도 인기가 높을 것으로 예상된다. 강남구 일원동 현대아파트를 재건축한 래미안 루체하임은 50가구, 서초구 잠원동 반포한양아파트를 재건축한 신반포자이는 71가구 규모다. 모두 입지 조건이 좋아 높은 경쟁률을 기록할 것으로 전문가들은 예상했다.은평구에선 3곳이 공급 대상이다. 구파발역과 가까운 진관동 은평뉴타운 2-14지구에서 350가구를 공급한다. 은평준주거2지구에서 630가구, 신사동 효성헤링턴플레이스에서 22가구가 공급된다. 양천구 신정3지구 A6지구에선 499가구가 입주자를 모집한다. 서울 물량은 전용면적 26㎡, 39㎡, 49㎡, 59㎡ 등이 대부분이다.경기에서는 성남 고등A-1 1040가구, 화성 동탄2 A-82블록 820가구 등의 인기가 높을 전망이다. 지방에선 충남 아산탕정 1-A1블록 740가구, 전북 완주 삼봉지구 545가구, 광주 용산지구 264가구, 충북 괴산 동부지구 18가구 등 4곳에서 입주자를 찾는다. 경기와 지방의 공급 물량은 대부분 36㎡ 이내이며 대학생과 청년을 위한 16㎡ 내외의 소형 주택도 공급한다.◆시세의 반값임대료가 시세보다 20~40% 저렴한 게 가장 큰 매력이다. 서울 강남권의 경우 주변시세가 워낙 높아 행복주택 임대료는 시세의 절반 수준이다. 가장 많은 가구수를 모집하는 헬리오시티를 보면 39㎡(이하 전용면적) 보증금은 7440만~9920만원, 월 임대료는 26만~35만원이다. 보증금을 높이면 임대료는 20만원 초반까지 낮출 수 있다. 래미안 블레스티지의 경우 49㎡는 1억6000만원에 60만원, 59㎡는 1억8000만원에 70만원이다. 서울 신정3에 공급되는 전용면적 26㎡는 3800만원에 15만원 수준이다. 청년·신혼부부를 위한 버팀목 대출을 이용하면 보증금의 최대 80%까지 연 1.2~2.7%의 낮은 이율로 조달할 수 있다. 이처럼 조건이 좋다보니 청약경쟁이 치열하다. 지난 3월 진행한 1차 모집에서 평균 경쟁률 3.4대 1, 최고 경쟁률 197대 1의 기록이 나왔다. 6월 2차 모집분은 평균 경쟁률 3.7 대 1, 최고 경쟁률 99대 1을 기록했다.◆청년·신혼부부에 공급 행복주택은 작년 11월 정부가 발표한 ‘주거복지 로드맵’에 따라 청년과 신혼부부를 중심으로 공급한다. 청년은 미혼 무주택자로 만 19~39세이거나 소득활동 기간이 5년이내인 사람이 대상이다. 개인 소득이 도시근로자가구 월평균 소득의 80% 이하(세대는 100% 이하)이면서 세대 총자산이 2억1800만원 이하, 자동차 2500만원 이하를 충족해야 한다. 신혼부부는 세대원이 모두 무주택이어야 하며 결혼 7년 이내인 사람으로 한정된다. 소득 기준은 평균 소득의 100% 이하이면서 세대 총자산이 2억4400만원(자동차는 청년 기준과 동일)을 넘지 않아야 한다. 이 외에 대학생, 고령자, 주거급여 수급자, 산업단지 근로자 등에게도 일부 물량이 공급된다.거주기간은 대학생, 청년, 산업단지 근로자의 경우 6년이다. 신혼부부는 자녀가 없을 경우 6년이며, 자녀가 1명 이상이면 10년까지 살 수 있다. 고령자와 주거급여 수급자의 거주기간은 20년이다.청약 접수는 다음달 공급기관 인터넷 홈페이지를 통해 진행한다. 접수기간은 서울주택도시공사(서울지역)의 경우 9월 10∼12일, 한국토지주택공사(서울, 양평·가평·파주·성남 외 지역)는 9월 12∼18일, 경기도시공사(양평·가평·파주·성남)는 9월 5∼14일이다. 이들 기관의 홈페이지와 모바일 앱으로 접수할 수 있고 입주는 내년 1월부터 지구별로 순차적으로 진행한다. 자세한 내용은 마이홈포털이나 마이홈 전화상담실에 문의하면 된다.서기열 기자 philos@hankyung.com