정부가 등록 임대주택에 대한 세금·대출 혜택을 축소하기로 했다. 임대사업자로 등록하면 집값의 70~80%까지 대출이 되고, 양도소득세도 거의 내지 않는다. 투자자들이 이런 혜택을 보기 위해 집을 사서 대거 임대주택으로 등록하는 부작용이 나타나고 있어서다.
김현미 국토교통부 장관은 지난달 31일 정부세종청사 인근에서 기자간담회를 열어 “등록 임대주택에 대한 세제 혜택이 일부 과한 부분이 있다”며 “개선책을 관계기관과 협의 중”이라고 밝혔다. 그는 “임대등록 활성화는 무주택자가 8년 이상 거주할 수 있도록 하는 효과가 있다”면서도 “최근 임대등록의 혜택을 집을 새로 사는 수단으로 역이용하는 경향이 일부 있는 것으로 판단된다”로 설명했다. 등록 임대사업자는 작년 말 26만 명에서 올 7월 말 33만6000명으로 급증했다.
정부가 지난해 12월 취득세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 장기보유특별공제 등의 혜택을 담은 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표한 영향이다. 정책 발표 9개월 만에 세금·대출 혜택 축소를 검토키로 하면서 정부가 부동산시장의 혼선을 부추기고 있다는 지적이 나오고 있다.
국토부는 또 여러 기관에 흩어져 있던 임대차 관련 정보를 통합한 ‘주택임대차 정보시스템’을 이달부터 가동해 다주택자의 탈세를 차단하기로 했다.
“정부 규제가 어떻게 나오더라도 노원구 사람들은 개의치 않습니다. 개발 호재가 많고 저평가됐다는 인식이 강합니다.”정부가 ‘8·27 부동산 대책’을 내놨지만 중저가 주택이 밀집한 서울 동북부 지역 상승세는 오히려 가팔라지고 있다. 서울 집값 상승을 주도하던 강남3구와 마포·성동구에선 호가 급등이 일단 멈췄다. 개발 계획 발표가 연기된 여의도와 용산의 집값은 주춤하는 모습이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “블루칩·옐로칩 지역이 눈치 보기 장세에 들어간 가운데 중저가 지역의 키 맞추기가 본격화되고 있다”고 진단했다.◆무섭게 오르는 ‘노·도·강’2일 일선 중개업소에 따르면 지난 주말 서울 부동산시장은 정부 부동산 대책에 별다른 영향을 받지 않는 모습이었다. 노원·도봉·강북구 등 동북권은 여전히 뜨거웠다. 도봉구 창동 신도브래뉴1차 전용 84㎡는 지난주 6억5000만원에 거래됐다. 지난 5월 5억2000만원에 거래된 주택형이다. 창동 I공인 관계자는 “창동역 복합환승센터에 KTX·GTX 등이 들어오는 등 호재가 있어 주변 아파트가 다 오르고 있다”고 설명했다. 창동 H공인 관계자는 “중심지 집값과 너무 벌어졌다”며 “정부 규제가 나와도 매도인들은 최소한 연말까지는 집값이 계속 오른다고 보고 있다”고 말했다.1998년 입주한 상계동 은빛2단지 전용 59㎡는 최근 3억4000만원, 3억4500만원, 3억5000만원에 연이어 거래됐다. 7월 최고가는 3억1500만원이었다. 단지 인근 A공인 관계자는 “서울 전체적으로 상승세가 뚜렷하다 보니 호가를 실거래가 대비 2000만~3000만원씩 올리거나 매물을 거두는 집주인이 늘었다”고 설명했다.노·도·강 이외엔 양천구 목동의 상승세가 두드러졌다. 계약될 때마다 신고가 기록을 새로 쓰고 있다. 7단지 전용 66㎡는 최근 12억원에 거래됐다. 호가는 14억원까지 나왔다. 전용 59㎡(저층)는 12억원, 전용 101㎡는 18억원에 거래됐다. 목동 E부동산 관계자는 “갭투자보다는 실거주 목적으로 사는 사람이 많다”며 “정부의 추가 대책 발표로 인한 영향이 거의 없다”고 말했다. K공인 대표는 “박원순 서울시장이 목동선 등 도시철도사업을 조기 착공하겠다고 발표한 뒤 목동과 신월동 아파트 가격이 뛰고 있다”며 “매도·매수자 모두 이번 정부 대책에 대해선 물어보지 않는다”고 말했다.◆강남3구 단기 급등세 진정강남권에선 단기 급등세가 진정되는 모습이다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 17억5000만원, 전용 84㎡는 19억원에 지난달 말 거래됐다. 대치동 M공인 관계자는 “은마 전용 84㎡가 20억원을 돌파하지는 못하고 있다”며 “다주택자와 고가 1주택자 보유세 강화 방안이 나오자 매수자들이 추격 매수를 자제하는 분위기”라고 말했다.압구정동 현대아파트의 호가는 여전하다. 현대14차는 최근 신고가를 냈다. 전용 84㎡가 지난달 말 26억원에 거래됐다. 2월 고점(25억원)보다 1억원 뛰었다. 서초구 반포자이 전용 84㎡ 호가는 24억~26억원 선이다. 지난달 중순 23억5000만원에 거래된 주택형이다. 송파구 잠실 리센츠 전용 84㎡는 지난달 17억1000만원에 팔렸다. 최근 호가는 18억원 선이다. 6월 15억2000만~15억9000만원에 팔린 주택형이다.마포구와 성동구도 비슷한 분위기다. 마포구 염리동 H공인 관계자는 “가격 급등세는 진정된 것 같다”며 “마포 일대 대장주인 마포래미안푸르지오에서 한강이 보이는 전용 84㎡ 로열층 호가가 최근 15억원으로 정점을 찍은 뒤 더 오르지 못하고 있다”고 말했다. 인근 S공인중개 대표는 “여의도, 용산 개발 보류에 대한 영향이 없는 건 아니지만 마포가 워낙 도심 접근성이 좋기 때문에 매수 문의는 이어지고 있다”고 전했다. 성동구 옥수동 Y공인 대표는 “정부가 재건축·재개발 규제를 강화함에 따라 핵심 지역 공급이 더 줄어들 것으로 보인다”며 “이런 예상 때문에 소유자들이 매물을 내놓지 않아 가격 급등세는 진정됐지만 매물 품귀 현상은 여전하다”고 말했다.◆용산·여의도 호가 하락 조짐박 시장이 개발계획 발표를 보류한 용산과 여의도 일대에선 관망세가 뚜렷했다. 일부 아파트 단지에선 매물이 조금씩 쌓이고 있다. 호가 하락 조짐도 나오고 있다. 이촌동 T공인 관계자는 “북한강성원 전용 59㎡가 10억원 후반~12억원에 3~4건 매물로 나와 있지만 매수 문의가 눈에 띄게 줄었다”며 “박 시장의 개발 계획 발표 보류에 일부 집주인이 동요하고 있다”고 전했다. 이촌동 K공인 관계자는 “대림아파트 전용 84㎡ 매물이 14억원대에 나와 있는데 매수자들이 관심을 보이지 않는다”며 “매수 문의는 뚝 끊겼는데 물건은 조금씩 나오면서 가격이 떨어질 분위기”라고 말했다. 여의도 M공인 관계자는 “개발계획 발표 철회 후 분위기를 물어보는 연락이 많이 온다”며 “다만 급하게 팔겠다고 내놓는 집주인은 없다”고 현장 분위기를 전했다.최진석/윤아영/허란/민경진 기자 iskra@hankyung.com
이번주에는 전국 4곳에서 4179가구(오피스텔 포함)가 1순위 청약을 받는다. 모델하우스는 지방 중소 규모 단지를 중심으로 전국 4곳에서 개장한다. 지방 부동산 경기 침체, 부동산 대책 등의 영향으로 가을 분양이 대거 미뤄지는 모양새다.현대건설은 3일 경기 고양시 삼송지구 도시지원시설 S4-2, 3블록에 들어서는 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’ 오피스텔의 1순위 청약을 받는다. 전용면적 18~29㎡ 1381실(2블록)과 1132실(3블록)로 조성한다. 지하철 3호선 삼송역을 걸어서 이용할 수 있다. 단지 인근에 수도권 광역급행철도(GTX) A노선이 2024년 개통할 예정이다. 현대산업개발은 같은 날 경기 평택시 장당동 154의 2 일원에 짓는 ‘평택 고덕 아이파크’ 오피스텔의 청약을 받는다. 전용 21~35㎡ 1200실 규모다. 삼성전자 반도체공장, 평택일반산업단지가 가깝다.삼정은 4일 대구 달성군 다사읍에 들어서는 ‘다사역 삼정그린코아더베스트’의 청약을 받는다. 전용 59~84㎡ 464가구 규모다. 이 중 197가구를 일반분양한다. 대구 지하철 2호선 다사역이 도보권에 있다.모델하우스는 4개 단지에서 개관을 준비 중이다. 부산 문현동 ‘부산 대연마루 양우내안애 퍼스트’, 강원 고성군 토성면 ‘고성봉포 코아루오션비치’ 등이다. 대연마루 양우내안애 퍼스트는 전용 59~84㎡ 560가구 규모다. 이 중 일반 분양 물량은 124가구다.민경진 기자 min@hankyung.com
임대주택사업자 등록은 작년 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 정부의 대출·세금 규제를 피할 수 있는 ‘해방구’ 역할을 해왔다. 기존 다주택자는 임대사업자로 등록해 종합부동산세 강화, 다주택자 양도소득세 중과 등의 규제를 피했다. 새로 집을 산 투자자는 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등의 규제를 받지 않고 집값의 70~80%까지 대출 받았다. 8년 이상 집을 보유하는 임대사업자가 늘면서 시장에선 매물이 잠기는 부작용이 나타났다. 집값 상승세가 이어졌고, 주택담보대출 규모도 계속 늘어났다. 정부가 등록 임대주택에 부여하는 세금·대출 혜택을 줄이기로 한 이유다.◆“정책 의도와 다른 역효과”김현미 국토교통부 장관(사진)은 지난달 31일 기자간담회에서 “무주택자에게 안정적으로 임대주택을 공급하기 위해 임대주택 활성화 방안을 도입했다”면서도 “부동산 시장에서는 이 제도가 집을 많이 살 수 있는 혜택으로 보고 있다”고 말했다. 그는 이어 “정책의 효과가 처음 설계했을 때 의도와 다르게 나타나고 있다”며 정책의 오류를 인정했다.정부는 지난해 12월 무주택 세입자의 주거 불안을 해소하기 위해 ‘임대주택 활성화 방안’을 발표했다. 세입자가 4년 혹은 8년 동안 안심하고 살 수 있도록 했다. 임대료 인상폭도 연 5% 이내여서 전월세 부담도 적다.이 같은 임대주택 공급을 늘리기 위해 정부는 지난 4월부터 다주택자 등에 대해 양도소득세와 종합부동산세 등 과세를 강화하면서도 등록 임대사업자에겐 양도세 중과 배제(공시가격 6억원 이하 주택) 등의 혜택을 부여했다. 8년 임대할 경우 양도소득세의 장기보유특별공제율을 기존 50%에서 70%로 상향 조정했다. 내년부터는 2000만원 이하 임대소득에 대해 정상 과세하면서도 8년 임대의 경우 임대소득세를 75% 감면해주기로 했다. 종합부동산세의 과표를 계산할 때 8년 임대주택(6억원 이하 주택)은 합산하지도 않는다. 이 같은 혜택을 누리기 위해 다주택자들이 기존 주택 가운데 일부를 임대주택으로 등록하면서 등록 임대사업자 수는 작년 말 26만 명에서 올 7월말 33만6000명으로 29.2% 늘었다. 등록 임대주택 수도 같은 기간 98만 가구에서 올 7월 말 117만6000가구로 20% 증가했다.◆신규 매입 시 혜택 축소의도는 좋았지만 등록 임대주택에 대한 혜택이 정부 규제를 회피하는 수단으로 이용됐다. 이준구 서울대 경제학부 교수는 최근 페이스북에 “임대 사업자에게 과도한 특혜가 주어지고 있고 이는 정부의 부동산 투기억제책의 예외조항과 같은 것”이라고 지적했다. 그는 “투기 억제책의 핵심은 다주택자에게 무거운 세금 부담을 안기는 것인데 이와 같은 특혜로 억제책이 무력화되는 결과가 빚어지게 된다”며 “임대주택 등록제는 부동산 투기에 꽃길을 깔아주는 것과 마찬가지”라고 비판했다.주택 소유자가 임대주택으로 등록할 때 의무 임대기간을 4년, 8년으로 정하면서 주택 매물이 잠기는 부작용도 발생했다. 이는 거래량 감소로 이어져 최근 서울의 집값 상승을 부추기는 한 요인으로 작용했다. 서울 노원구 상계주공 7단지에 등록된 임대주택은 338가구로 전체 2634가구의 12.8%에 달한다. 상계주공 7단지의 지난해 1년 매매 건수는 101건이다. 3년치 거래량을 넘는 물량이 임대주택으로 묶여 있는 셈이다. 경기 분당 탑마을 주공아파트는 전체 701가구 가운데 132가구가 임대주택으로 등록돼 등록 임대 비율이 19%에 육박한다. 한 부동산 전문가는 “평균적으로 전체 가구 수의 3%가량이 매물로 나오지 못하고 있다”며 “매물 잠김 현상이 집값 급등의 주요 원인”이라고 지적했다.혜택 축소는 신규 매입자에 한해 시행될 전망이다. 국토부 관계자는 “기존에 보유하고 있던 주택을 임대주택으로 등록할 때 주는 세제혜택은 유지한다”며 “서울 등 일부 과열지역에서 투자 목적으로 신규 주택을 취득하면서 임대주택을 등록하는 다주택자를 규제하겠다”고 말했다. 금융당국은 임대업이자상환비율(RTI) 규제 강화와 LTV 규제 신규 적용 방안을 동시에 검토 중이다. 향후 세금 감면 혜택 축소 방안도 나올 것으로 예상된다.서기열 기자 philos@hankyung.com
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