추가대책 '경고'에도 서울 집값 더 뛰었다
동대문구 등 투기지역 지정될 듯
국토부는 또 관계기관과 합동으로 부동산거래조사팀을 구성해 오는 13일부터 서울 전역에서 이뤄진 실거래 신고내용을 집중 점검하기로 했다.
서기열/윤아영 기자 philos@hankyung.com
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'8·2대책'때보다 상승폭 50% 더 커진 집값… 이달 말 투기지역 확대
올해 서울 아파트값 누적 상승률이 작년 같은 기간 누적 상승률보다 50% 정도 높은 것으로 나타났다. 정부는 작년 8월 ‘8·2 부동산 대책’을 내놨지만 올해는 시장 상황을 좀 더 지켜보겠다는 입장이다.◆상승률 최대 7배9일 한국감정원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률(8월 첫째주 기준)은 4.53%다. 지난해 같은 기간엔 3.1% 올랐다. 구별 집값 상승률은 지난해 같은 기간에 비해 최대 7배 높아졌다. 성북구 상승률은 지난해 0.79%에서 올해 5.40%로 급등했다. 지난해 2.45%였던 용산구의 상승률은 올해 7.95%로 세 배 이상으로 높아졌다. 마포구(2.95%→7.04%) 광진구(2.67%→5.22%) 동대문구(2.20%→5.19%) 서대문구(1.99%→5.33%) 동작구(3.80%→6.22%) 등의 상승률도 두 배가량으로 뛰었다. 강남4구(강남·서초·송파·강동) 상승률은 지난해와 비슷했다.경기도에서는 과천과 광명의 상승세가 두드러졌다. 과천 상승률은 1.14%에서 6.81%로 6배로 커졌다. 광명은 지난주(0.35%)와 이번주(0.64%)에만 1% 가까이 올랐다. 이동환 한국감정원 주택통계부장은 “철산동 재건축 기대에 따른 매물부족 현상이 하안동, 소하동으로 이어지며 광명의 아파트 가격 상승폭이 확대됐다”고 설명했다.전문가들은 풍부한 유동성, 공급 부족 등이 서울 집값이 잡히지 않는 원인이라고 분석했다. 한 부동산 전문가는 “지금 집을 사는 사람들은 거의 대부분 투자자가 아니라 실수요자”라며 “재건축 조합원 지분 거래 금지, 양도소득세 중과세 등으로 가뜩이나 부족한 매물이 더 줄어들자 작은 매수세에도 집값이 급등하고 있다”고 말했다. 이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “수요 억제책은 단기적인 효과밖에 내지 못한다는 점이 다시 한번 증명됐다”며 “중장기적으로는 공급 확대 등 다른 대안이 필요해 보인다”고 말했다.◆이달 투기지역 추가 지정 검토국토교통부는 서울시와 각 구청, 국세청, 한국감정원 등 관계기관과 합동으로 ‘부동산거래조사팀’을 구성해 오는 13일부터 서울 전역에서 이뤄진 실거래 신고내용을 집중 점검하기로 했다. 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래, 편법증여 및 불법증여가 의심되는 사례 등이 집중조사 대상이다. 조사기간은 오는 10월까지로 정했지만 집값 불안이 지속되면 연장할 방침이다.이와 함께 투기과열지구 또는 투기지역의 추가 지정 가능성도 열어놨다. 기획재정부와 국토부는 이달 안에 부동산가격안정심의위원회와 주거정책심의위원회를 열고 이 같은 내용을 검토할 예정이다. 국토부 고위관계자는 “아직 구체적으로 결정된 것은 없다”면서도 “원칙적으로 작년 8·2 부동산 대책에 따라 투기지역과 투기과열지구를 추가로 지정할 가능성은 열려 있다”고 말했다.◆규제 대상지역은 어디?서울에선 종로구 중구 동대문구 동작구 등 네 곳이 투기지역으로 지정될 가능성이 높다는 분석이 나온다. 한국감정원에 따르면 지난 6~7월 평균 집값 상승률은 종로구 0.50%, 중구 0.55%, 동대문구 0.52%, 동작구 0.56% 등이다. 모두 물가상승률 기준(0.5%)을 넘어섰다. 투기지역으로 지정되면 기존 투기과열지구 규제에 더해 주택담보대출을 종전 세대원당 1건에서 세대당 1건으로 제한받는다.집값 상승률이 높은 경기도 일부 지역은 투기과열지구로 신규 지정될 전망이다. 7월 한 달간 0.42% 오른 광명시는 이미 청약조정지역으로 지정돼 있어 이번에 투기과열지구로 추가 지정될 수 있다는 분석이다. 안양은 평촌신도시를 중심으로 집값이 오르는 데다 5월 분양한 평촌 어바인 퍼스트의 청약경쟁률이 평균 48 대 1을 기록한 터라 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정될 가능성을 배제할 수 없다.지방에서는 최근 집값 상승세가 가파른 대구 중구와 광주광역시 동구 등이 청약조정지역 또는 투기과열지구로 묶일 가능성이 제기된다. 대구 중구는 재개발 등의 호재로 지난달 집값 상승률이 0.57%에 달했다. 광주광역시 아파트값도 최근 재개발 등 정비사업 영향으로 급등하고 있다. 반면 올 들어 집값이 하락하고 있는 부산시 일부는 청약조정지역에서 해제될 가능성이 있다. 국토부는 시장 상황을 봐가며 투기 관련 지역 조정 외에 추가 대책을 내놓을지도 검토하고 있다.서기열/윤아영 기자 philos@hankyung.com
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서울 이달 말 투기지역 추가 지정될 듯…동작·동대문구 등
8월 말 주거정책심의위원회 열어 결정…광명시는 투기과열지구 지정 가능성대구 중구·광주광역시도 규제 사정권…부산 일부는 청약조정지역 해제 검토정부가 이달 말 투기지역과 투기과열지구, 청약조정지역 등 투기 규제 지역을 재조정할 계획이어서 주택시장이 안정세로 돌아설지 주목된다.정부는 여름 비수기에도 집값이 오르고 있는 서울의 경우 투기지역을 추가 지정하고, 광명 등 수도권 일부를 투기과열지구로 묶는 방안 등을 검토 중이다.대구·광주광역시 등 지방 일부는 규제가 강화되고, 집값이 하락하고 있는 부산 일부는 청약조정지역 해제 여부가 거론되고 있다.투기 관련 지역으로 묶이면 대출과 세금, 청약에 제약이 가해져 일시적으로 시장 안정 효과를 기대할 수 있다.그러나 서울지역의 계속되는 개발 호재 속에 정책의 효과가 장기적으로 지속될 지는 미지수다.국토부는 시장 상황을 봐가며 투기 관련 지역 조정 외에 추가 대책을 내놓을지도 검토하고 있다.◇ 이달 말 서울 동작·동대문구 등 투기지역 지정될 듯기획재정부와 국토교통부는 이달 말 부동산가격안정심의위원회와 주거정책심의위원회(이하 주정심)를 열어 투기지역, 투기과열지구, 청약조정지역 등 추가 지정과 지방 청약조정지역 해제 등을 논의할 방침이다.국토부는 지난 2일 8·2 부동산 대책 1주년을 맞아 "서울 일부 지역에서 집값이 상승하고 있어 집값 안정을 위해 투기지역, 투기과열지구, 청약조정지역 등을 추가로 지정하고 지방 조정대상지역 중 시장이 안정되고 청약과열이 진정된 지역에 대해서는 해제 여부를 검토하겠다"고 밝힌 바 있다.국토부는 이에 따라 한국감정원과 함께 규제지역 추가 지정 또는 해제 지역 선정에 들어가 마무리 작업을 진행 중이며, 이달 말 주정심을 거쳐 최종 대상 지역을 발표할 예정이다.앞서 부산진구는 지난달 18일 전국 40곳의 청약조정지역 가운데 처음으로 국토부에 조정대상 지역 해제를 공식 요청했다.주택법에 따르면 국토부는 공식 요청을 받은 날로부터 40일 이내에 해제 여부를 결정해야 하는 만큼 정부는 최대한 이달 안에 투기 관련 규제지역 조정을 한꺼번에 마무리한다는 방침이다.다음달 가을 이사철이 본격화되기 전에 시장 안정에 대한 정부의 의지를 공고히 하겠다는 속내도 있다.최근 불안 조짐을 보이고 있는 서울은 투기 관련 규제가 더욱 강화된다.서울은 이미 전역이 청약조정지역, 투기과열지구로 묶여 있고 이중 강남권을 비롯한 마포·용산·성동·영등포·노원구 등 11개 구는 투기지역까지 '3중 족쇄'가 채워져 있다.최근 집값 상승세가 두드러진 여의도·용산·강남권은 이미 투기지역으로 묶여 있고, 나머지 비투기지역 14개 구 가운데 일부가 투기지역으로 추가 지정될 전망이다.투기지역 지정 요건은 직전 달의 집값 가격 상승률이 전국소비자 물가상승률의 130%(1.3배)를 넘는 지역 중에서 직전 2개월 평균 가격 상승률이 직전 2개월 평균 전국가격상승률의 130%보다 높거나, 직전 1년간 가격상승률이 작년 3개월 평균 전국 가격상승률보다 높은 경우가 1차 검토 대상이다.정부는 이들 후보 지역 중 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 확산 우려가 있다고 판단되는 경우 최종 투기지역으로 지정한다.다만 이 때 전국소비자 불가상승률의 130%가 0.5%를 넘지 않을 경우에는 0.5%가 기준이 된다.통계청에 따르면 지난달 전국 소비자 물가상승률은 0.2%로, 1.3배(0.26%)를 해도 0.5%에 못 미쳐 '0.5%'가 기준이 된다.한국감정원의 지난달 주택가격 통계를 보면 주택가격이 0.5% 이상 오른 곳은 서울 종로구(0.50%), 중구(0.55%), 용산구(0.50%), 동대문구(0.52%), 마포구(0.56%), 동작구(0.56%), 영등포구(0.85%) 등 7곳이다.이 가운데 이미 투기지역으로 지정된 용산·마포·영등포구를 제외하면 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등 4곳이 사정권이다.이들 4개 구는 6∼7월 평균 집값 상승률이 각각 0.44∼0.53% 선으로 직전 2개월 전국 집값이 평균 0.02% 하락한 것을 감안하면 나머지 연평균 가격 요건을 따지지 않더라도 투기지역 지정 요건을 충족한다.부동산 전문가들은 서울의 경우 집값 상승세가 전방위로 확산 중인 만큼 요건을 갖춘 이들 4곳은 모두 투기지역으로 묶일 가능성이 크다고 본다.투기지역에서 풀리는 곳은 없을 전망이다.소형 아파트 단지인 노원구의 경우 작년 8월 투기지역 지정 이후 반발이 크고 주택 거래가 과거보다 위축됐지만 지난 1년간 집값 상승률이 1.67%로 떨어지진 않았고 풍선효과도 우려되는 만큼 투기지역 해제는 기대하기 어렵다.◇ 광명 등 투기과열지구 추가 지정, 부산 일부는 청약조정지역 해제될 듯수도권 일부는 투기과열지구로 지정될 전망이다.투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 직전 2개월간 해당 지역의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 중소형 주택의 경쟁률이 10대 1을 초과하면 지정할 수 있다.현재 서울을 제외하고 투기과열지구로 묶인 곳은 경기도 과천시와 분당구, 세종시, 대구 수성구뿐이다.국토부와 한국감정원 등은 최근 재건축 호재로 가격이 크게 오르고 청약수요가 몰리고 있는 광명시와 청약경쟁률이 높았던 안양시 등을 주목하고 있다.광명시는 지난달 집값 상승률이 0.42%로 경기도에서 가장 높았고 지난달 대우건설이 시공한 광명 철산 센트럴 푸르지오 재건축 아파트는 청약경쟁률이 평균 18대 1을 넘었다.광명시는 이미 청약조정지역으로 지정돼 있어 이번에 투기과열지구로 추가 지정될 가능성이 크다.평촌신도시가 있는 안양시도 지난 5월 말 분양한 평촌 어바인 퍼스트의 경쟁률이 평균 48대 1이 넘으면서 청약조정지역 및 투기과열지구 지정 가능성이 있다.지방에서는 최근 집값 상승세가 가파른 대구 중구와 광주광역시 동구 등이 청약조정지역 및 투기과열지구로 묶일 가능성이 제기된다.대구 중구의 경우 재개발 등의 호재로 지난달 집값 상승률이 0.57%에 달한다.또 최근 1순위 접수를 한 대구 '남산 롯데캐슬 센트럴스카이' 아파트는 357가구(특별공급 제외) 모집에 총 10만1천458명이 몰려 평균 284.2대 1의 경쟁률로 마감되는 등 청약 과열이 빚어졌다.광주광역시도 최근 재개발 등 정비사업의 영향으로 동구와 광산구가 지난달 집값이 각각 0.49%, 0.39% 올랐고, 남구와 서구도 각 0.30% 이상 상승하는 등 시 전역에 걸쳐 고루 가격 상승폭이 커진 상황이어서 규제 대상지로 거론된다.반면 최근 지역 전반에 걸쳐 집값이 하락 중인 부산시는 일부 청약조정지역 해제 여부를 검토 중이다.부산진구는 국토부에 청약조정지역 하락을 공식 요청했고 부산 기장군 등도 지역 정치인들이 집값 하락 등을 이유로 조정지역 해제를 요구하고 있다.현재 지방에서 청약조정지역으로 지정된 곳은 부산시 7곳과 세종시뿐이다.국토부 관계자는 "청약조정지역이든, 투기과열지구·투기지역이든 통계적 정량요건만 갖췄다고 해서 무조건 지구 지정 또는 해제를 하는 것은 아니다"라며 "주변 부동산 시장에 미칠 파장과 추가 상승 또는 과열 우려 등 정성적 요건들까지 종합 판단해 결정할 것"이라고 말했다.경남, 충남 등 장기간 집값이 하락하고 있는 곳을 청약위축지역으로 지정하는 방안은 이번 발표에서 제외될 전망이다.지자체에서 위축지정 지정을 원치 않는 데다 이들 지역의 미분양이 많기 때문에 위축지역 지정으로 분양시장을 활성화하는 것은 무의미하다는 지적이 많다.◇ 전문가 "정부 시장 안정 의지 전달 효과 기대"전문가들은 정부가 규제지역을 재조정하면 일단 과열은 다소 진정될 것으로 보고 있다.투기지역, 투기과열지구로 묶이면 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 요건이 강화되고 담보 대출 건수도 제한되는 등 제약이 있다.투기과열지구는 재건축 조합원 지위양도, 정비사업 재당첨 제한 등의 규제도 가해진다.청약조정지역으로 묶이면 청약 1순위 자격 요건이 까다로워지고 2주택 이상 보유자의 양도소득세가 중과되는 등 세금 부담도 커진다.국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "서울 등 집값이 불안 조짐을 보이는 곳은 정부의 부동산 안정 의지를 시장에 전달하는 효과로 과열이 진정될 수 있다"고 말했다.그러나 장기적으로 효과가 지속될 지는 미지수다.신한은행 신한PWM도곡센터 이남수 PB팀장은 "서울만 봐도 3중 규제가 채워져 있지만 규제를 할수록 '똘똘한 한 채'에 대한 욕구가 커지고 개발 호재까지 겹치면서 가격이 뛰고 있다"며 "단기적 가격 상승을 억제할 순 있지만 중장기적으로는 공급 확대 등 다른 대안이 필요해 보인다"고 말했다.이 때문에 정부가 이번 규제지역 재조정과 함께 추가 규제 대책을 내놓을 가능성도 배제할 수 없다는 입장이다.익명을 원한 한 부동산 전문가는 "정부가 이달 말 주정심 회의 전까지 가격 상승과 거래량 등 시장 분위기를 봐가며 추가 대책 여부를 고심할 것"이라며 "재건축, 세제 관련 추가 규제가 나올 수도 있다"고 말했다./연합뉴스
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[집코노미] 여전히 요동치는 집값, 국토부는 언제·어떤 대책 내놓을까
‘8·2 부동산대책’ 발표 1주년을 맞은 지난주 정부는 부동산시장 안정화 대책을 추가로 내놓겠다고 밝혔다. 하지만 언제쯤 어떤 대책을 내놓을 지에 대해선 구체적으로 밝히지 않았다. 추가 대책을 내놓는다면 언제가 될지, 대책은 어떤 내용을 담고 있을지 집코노미가 취재했다.◆“8월엔 신중히 지켜보겠다”국토부 관련 업무 담당자들은 “불확실성이 커진 만큼 신중하게 지켜보겠다”는 입장을 고수하고 있다. 국토부 고위관계자는 지난 7일 “기존 부동산대책이 약발을 다한 것인지 일시적인 집값 반등인지 판단하기엔 아직 이르다”며 “집값 움직임을 몇 주 더 지켜보겠다”고 말했다. 그는 “자문 전문가들 사이에서도 2~3주 지나면 집값이 안정화될 것이라는 의견과 과잉 유동성이라는 근본적인 불안요인이 있어서 계속 오를 것이라는 의견이 엇갈리고 있다”고 덧붙였다. 또 다른 국토부 관계자도 “당장 이달에 새로운 대책을 내놓지는 않을 것으로 보인다”며 “이번 달은 시장의 움직임을 지켜보며 분석하는 시기”라고 말했다. 다만 “집값이 갑자기 큰폭으로 상승한다거나 상승세가 넓은 지역으로 확산될 경우는 긴급하게 움직일 수도 있다”며 여지를 열어뒀다. 이런 반응을 종합할 때 국토부는 부동산 대책을 성급하게 만들어 발표하기보다는 일단은 구두로 개입하는 게 낫다고 판단한 것으로 보인다. ‘칼은 뽑았을 때보다 칼집에 있을 때 더 무서운 법’이라는 말을 실천에 옮기고 있는 셈이다. 따라서 집값 상승세가 지속될 경우 빨라야 다음달에나 부동산 대책이 나올 수 있을 것으로 예상된다.◆투기과열지구 추가 지정 유력집값 안정을 위해 정부가 꺼낼 수 있는 카드는 무엇일까. 국토부는 새로운 대책을 내놓기보다 일단 8·2대책을 포함해 기존 대책을 최대한 활용할 계획이다. 청약 과열 지역을 중심으로 자금조달계획서 등 실거래 신고 내용을 철저히 조사하고 불법 청약·전매를 단속할 계획이다. 편법 증여, 탈세 등에 대한 세무조사를 추가로 벌이고 금융회사들이 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 준수하는지 집중 점검하기로 했다.또 투기과열지구를 추가 지정하는 방법이 가장 빠른 규제로 예상된다. 국토부 관계자는 “기존 조정대상지역 가운데 집값 상승이 과도한 지역을 투기과열지구로 상향 조정할 수도 있고, 투기과열지구 가운데 투기지역으로 지정하는 방법도 가능하다”며 “현재 아무런 규제가 없는 지역을 조정대상지역으로 조정해 투기세력에 경고할 수도 있다”고 말했다. 현재 조정대상지역은 서울 전역(25개 구)과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대·연제구·동래구·부산진구·남구·수영구·기장군, 세종시 등 40곳이다. 투기과열지구는 서울 전역, 경기 과천, 세종시, 대구 수성구, 경기 성남시 분당구 등 29곳이며, 투기지역은 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서, 세종시 등 12곳이다. 투기과열지구는 지정 후 1년이 지나면 재검토 후 다시 지정할 수 있다. 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로 청약경쟁률이 5 대 1 초과 혹은 국민주택(전용면적 85㎡ 이하) 청약경쟁률이 10 대 1을 초과하면 국토부가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정할 수 있다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지한다. LTV과 DTI은 40% 수준으로 하향 조정돼 집을 사기 위해 대출받기도 어려워진다. 조합 설립 후 재건축 조합원의 지위양도가 금지된다.투기지역은 전달 주택가격상승률이 전국 소비자물가상승률의 130%를 초과한 지역이 대상이다. 이런 지역 가운데 직전 2개월 평균 가격상승률이 같은 기간 전국가격상승률의 130% 수준을 넘어선 지역이나 직전 1년 가격상승률이 직전 3년 연평균 전국가격상승률의 130%를 초과한 지역으로 부동산가격 상승이 지속되거나 확산될 우려가 있으면 지정할 수 있다. 투기지역에서는 주택담보대출을 종전에 세대원당 1건에서 세대당 1건으로 제한받는다.◆재건축 규제 등 추가대책도 가능이렇게 추가 지정한 뒤에도 집값이 오른다면 국토부는 새로운 대책을 내놓을 계획이다. 국토부 관계자는 “집값이 상승세로 전환했다고 판단되면 추가 대책은 얼마든지 만들 수 있다”고 말했다.재건축과 관련해 추가 규제가 나올 가능성이 높다. 전문가들은 지방자치단체가 조례를 통해 정하는 재건축 가능 연한을 현재 20~30년에서 2014년 이전 수준인 20~40년으로 늘리는 방안이 나올 가능성이 있다고 전망했다. 또 재개발 사업에서 의무적으로 공급해야 하는 임대주택의 비율을 높여 기존 거주자에게 돌아가는 이익을 낮추는 방안도 가능한 대안이라고 예상했다. 현재 서울은 전체 세대수의 10~15%, 경기와 인천은 5~15%, 지방은 5~12% 범위 안에서 임대주택을 의무적으로 짓도록 시·도지사가 고시해야 한다.일시적 1가구 2주택 중복 보유 허용기간을 현행 3년에서 줄이거나 1가구 1주택의 양도소득세 면제 거주기간을 현재 2년에서 더 늘리는 방안도 거론된다. 다주택자를 규제하기 위해 임대주택 등록 의무화 시기를 현재 2020년에서 앞당길 수도 있다. 서기열 기자 philos@hankyung.com
![[집코노미] 여전히 요동치는 집값, 국토부는 언제·어떤 대책 내놓을까](https://img.hankyung.com/photo/201808/AA.17435580.3.jpg)
