서울 아파트값이 지난 1분기 전고점을 잇달아 넘어서고 있다. 이번주부터 정부가 부동산 시장 단속을 본격화하고 추가 규제가 나올 가능성도 커졌지만 부동산 시장은 아랑곳하지 않는 분위기다.
박원순 서울시장이 신도시급으로 개발하겠다고 발표한 여의도와 용산 일대 아파트는 사상 최고가 행진을 이어가고 있다. 여의도 W공인 관계자는 5일 “지난달 중순 11억5000만원에 팔린 대교아파트 전용면적 95㎡는 13억원에 매물로 나왔다”며 “이마저도 매수자가 붙으면 집주인이 매물을 거두고 있다”고 말했다.
용산구 이촌동 한가람아파트 전용면적 59㎡는 지난 1일 11억5000만원에 팔렸다. 지난 6월 최고가인 10억8500만원보다 6500만원 오른 가격이다. 이촌동 W공인 관계자는 “정부의 추가 규제가 나온다고 해도 서울시가 용산 마스터플랜 개발계획을 철회한 게 아니기 때문에 집주인들의 기대가 꺾이진 않을 것 같다”고 말했다.
여의도·용산 부동산값이 뛰자 강남권 초기 재건축 단지들도 급등세로 돌아섰다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 지난주 16억7000만원에 팔렸다. 연초 기록한 사상 최고가(16억1000만원) 기록을 갈아치웠다. 대치동 M공인 대표는 “매물이 품귀 현상을 빚으면서 매도자들이 부르는 게 값”이라며 “그런 매물이 팔리면 며칠 만에 수천만원씩 가격이 급등하는 일이 벌어지고 있다”고 전했다.
양천구 목동7단지 전용 66㎡는 지난주 11억5000만원에 팔린 데 이어 현재 12억원을 호가한다. 목동 M공인 관계자는 “급매물이 없어 호가가 쉽게 내려가지 않는다”고 말했다.
강북권 새 아파트도 상승 흐름을 이어가고 있다. 아현동 마포래미안푸르지오 전용 59㎡는 지난주 10억5000만원에 팔렸다. 5월 말 최고가인 10억2000만원보다 3000만원 높은 수준이다. 아현동 S공인 관계자는 “용산·여의도 개발 계획 발표가 근처 마포 아파트값에도 호재로 작용하고 있다”고 말했다. 서대문구 DMC파크뷰자이 전용 84㎡는 지난달 말 9억5000만원에 팔렸다. 1월 최고가였던 7억8500만원보다 21% 오른 가격이다. H공인 관계자는 “가재울뉴타운은 실수요자가 대부분이라 정부 규제가 나온다고 해도 가격 상승세가 멈추진 않을 것”이라고 말했다.
재건축·재개발이 활발한 경기도 인기주거지역의 가격 상승세도 이어지고 있다. 경기 광명시는 매물 품귀현상을 보이고 있다. 철산동 철산래미안자이 전용 84㎡는 지난달 7억5000만원에 거래된 이후 매물을 찾기 어렵다. C공인 관계자는 “매수 문의는 빗발치는데 매도인들은 상승 기대에 물건을 거둬들이고 있다”고 말했다.
경기 과천 아파트값도 급매물이 소화되면서 오르고 있다. 이달 재건축조합을 설립할 예정인 과천주공8단지 전용 83㎡는 10억~10억2000만원에 최근 거래됐다. 인근 S공인 관계자는 “‘래미안에코팰리스’ 등 신축 아파트들도 최근 1~2주 사이 팔리기 시작하면서 호가가 조금씩 올라가고 있다”고 설명했다.
가격이 단기 급등함에 따라 매수 예정자들은 추격 매수를 주저하는 분위기다. 대치동 L공인 관계자는 “단지별로 매도 호가가 순식간에 1억~2억원 급등해 버린 터라 매수 대기자들이 쉽게 오른 호가를 따라가지 못하고 있다”고 현장 분위기를 전했다. 압구정동 K공인 관계자는 “매수 예정자들은 정부 규제가 나온 뒤 추이를 지켜보자는 입장이고 다주택자나 매도인들은 세금이나 규제에 아랑곳하지 않는 분위기”라고 전했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “인기주거지역 주택 공급이 부족하다는 것을 다주택자들이 너무 잘 알고 있다”며 “정부 추가 대책이 나오더라도 집값이 잠시 주춤하다 다시 오를 것”이라고 전망했다.
서울과 광명 등 경기 일부 지역 집값이 뚜렷한 상승 곡선을 그리자 정부가 부동산시장 안정 대책을 추가로 내놓겠다고 경고했다.국토교통부는 2일 “급매물이 소화되면서 서울 일부 지역 집값이 상승하고 있다”며 “과열이 확산되면 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 추가 지정하는 방안을 검토할 것”이라고 발표했다. 또 “집값 불안이 재연될 경우 주택시장 안정화를 위한 대책을 마련하겠다”며 신규 대책을 발표할 여지도 열어놨다.국토부는 8·2 대책의 실효성도 강화하기로 했다. 청약 과열 지역을 중심으로 자금조달계획서 등 실거래 신고 내용을 철저히 조사하고 불법 청약·전매를 단속할 계획이다. 편법 증여, 탈세 등에 대한 세무조사를 추가로 벌이고 금융회사들이 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 준수하는지 집중 점검하기로 했다.또 서울시와 정례적으로 부동산정책 관련 협의를 하기로 했다. 3일 서울시와 시장관리협의체를 구성해 1차 회의를 열 예정이다. 서울시가 국토부와 협의 없이 용산·여의도 개발계획을 발표해 해당 지역 집값을 자극한 점을 의식한 행보다. 서울시 등 지방자치단체와 협의해 도심 역세권, 유휴지, 개발제한구역(그린벨트) 등을 활용해 공급도 확대하기로 했다. 서울의 아파트 매매가격(한국감정원 기준)은 지난달 0.34% 올라 전국 광역 시·도 가운데 가장 많이 상승했다. 박원순 서울시장이 통개발하겠다고 밝힌 여의도가 있는 영등포구(상승률 0.99%), 청량리역 주변 재개발 호재가 있는 동대문구(0.67%) 등이 상승을 주도했다.서기열/윤아영 기자 philos@hankyung.com
지난 몇 년간 가파르게 올랐던 미국 뉴욕과 영국 런던, 중국 베이징 등 세계 주요 도시의 주택 가격이 최근 하락세를 보이고 있다. 미국과 유럽이 돈을 풀어온 양적완화 정책을 잇따라 종료하면서 부동산시장이 흔들리고 있다는 분석이 제기된다. 그동안 각국 정부가 집값 급등을 막기 위해 내놓은 규제도 주택시장에 악재로 작용하고 있다. 세계 주요 도시의 주택 가격이 오를 만큼 올랐다는 인식도 생겨나고 있다. 국제통화기금(IMF)은 각국의 부유층이 여러 국가에서 주택을 매입한 점을 고려하면 주요 대도시 부동산시장 침체는 자산시장 전반을 위협할 가능성이 있다고 지적했다.‘내리막길’ 런던·베이징 주택시장블룸버그통신은 1일(현지시간) 세계 주요 도시의 주택시장이 동시다발적으로 침체 국면에 접어들고 있다고 보도했다. 비싼 집값으로 악명 높은 런던은 지난 2월부터 집값이 떨어지고 있다.부동산 컨설팅업체인 세빌스에 따르면 런던 핵심 지역의 주택 가격은 2014년 고점 대비 약 18% 하락했으며 일부 고가 주택은 33%가량 값이 떨어졌다. 런던 주택시장은 전 세계 부유층의 투자 수요가 몰리던 곳이었다. 하지만 중국 정부의 해외 투자 규제, 저유가로 인한 중동 부호의 수요 위축 등으로 직격탄을 맞고 있다. 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 이후 경제 성장이 둔화되고 이주자 수요가 줄어들 것이란 우려도 영향을 미치고 있다고 외신들은 분석했다.중국 베이징 집값은 정부 규제에다 경기 둔화로 타격을 받고 있다. 6년간 지속되던 상승세가 멈췄고 일부 지역에선 폭락 조짐도 나타나고 있다.지난 5월 말 베이징 평균 집값은 3.3㎡당 14만5785위안(약 2400만원)으로 작년 말 17만5868위안(약 2890만원)에 비해 20% 떨어졌다. 미·중 통상전쟁에다 중국 정부가 펴고 있는 부채 축소 정책의 영향으로 경기 흐름이 둔화되고 있어서다. 집값 과열을 막기 위해 중국 정부가 2016년 도입한 30가지 이상의 강력한 규제도 효과를 내고 있다. 중국은 다른 지역 거주자와 주택 보유자의 추가 주택 구매를 제한하고 있다. 주택담보대출 상한액을 낮췄고 금리도 인상했다.미국 뉴욕 주택시장도 ‘이상 신호’호주 시드니 역시 10개월 연속 집값이 하락하고 있다. 고점 대비 하락률은 5% 정도다. 2010년대 들어 저금리에다 중국인 투자 수요가 늘면서 시드니 집값은 크게 올랐다. 집값이 하락세로 돌아선 것은 지난해 정부가 투자용 부동산 대출을 규제하고 거치식 대출을 제한하는 등 규제에 나선 영향이 크다. 금융당국은 호주뉴질랜드은행(ANZ)과 커먼웰스은행 등 주요 상업은행의 편법·부정대출에 대해 대대적 조사를 벌이기도 했다. 집값이 평균 연소득의 12배가 넘는 상황에서 최근 대출 금리까지 높아지자 주택 수요도 크게 줄었다. 중국인의 투자가 예전같지 않은 영향도 크다는 분석이다.미국 뉴욕 맨해튼은 경기 호황에도 불구하고 지난 6월 말까지 3분기 연속 주택거래가 줄어들고 재고가 쌓이는 등 침체 조짐이 나타나고 있다. 현지 부동산업계에 따르면 7000여 가구의 아파트 매물 재고가 쌓인 상태다. 고가 주택 거래가 줄면서 최근 3개월 주택거래 중간가격은 110만달러로 1년 전에 비해 7.5% 낮아졌다. 금리가 오름세를 타고 있는 데다 고가 주택 보유자의 세금 부담이 늘어난 것이 주요인이라는 분석이다. 모기지(주택담보대출) 금리는 지난해 연 4% 이하(30년 고정금리 대출)에서 최근 연 4.5% 선까지 상승했다.자산시장 전방위 침체 우려세계 주요 도시의 집값이 잇따라 하락세로 돌아서자 각국의 양적완화 종료가 연착륙에 실패할 우려가 있다는 분석도 제기되고 있다. 세계 자산시장이 요동칠 수 있다는 것이다. 스위스 투자은행 UBS는 최근 ‘글로벌 부동산 거품지수’ 보고서에서 런던과 뉴욕을 비롯해 홍콩과 시드니 등은 주택 가격이 숙련 근로자 평균 연간 소득의 10배가 넘는 위험 지역이라고 지적했다.제롬 파월 미국 중앙은행(Fed) 의장은 “집값은 종종 금융위기의 도화선이 된다”며 “2008년 금융위기 당시 금융공학과 함께 생긴 집값 거품은 전 세계를 혼란으로 밀어넣었다”고 말하기도 했다. 파이낸셜타임스는 최근 사설에서 “벤 버냉키 전 Fed 의장이 금융위기 이후 양적완화를 이끌었고, 후임인 재닛 옐런이 테이퍼링(양적완화 종료)을 시작했다면 파월 의장은 주택시장 붕괴를 막으면서 통화정책을 정상화해야 한다는 어려운 과제를 지고 있다”고 강조했다.이현일/김형규 기자 hiuneal@hankyung.com
올 상반기 서울지역의 아파트 건축허가 면적이 작년 같은 기간의 절반 이하로 떨어졌다. 2~3년 뒤 입주아파트가 부족해지면서 서울의 집값 상승을 초래할 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.◆전국 주택 건축허가 17.2% 감소국토교통부는 1일 올해 상반기 전국 건축허가 면적이 8140만㎡로 전년 동기 대비 2.2% 줄었다고 발표했다. 착공 면적은 같은 기간 4.0% 증가한 6390만㎡, 준공 면적은 13.1% 늘어난 7490만㎡로 집계됐다.주거용 건축허가 면적은 2840만㎡로, 지난해 같은 기간보다 17.2% 감소했다. 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설 등 상업용 건축허가면적(2261만㎡)은 2.4%, 공장과 같은 공업용 건축허가 면적(828만㎡)은 1.2% 줄어들었다. 다만 문화시설과 의료시설 등 문교사회용 건축물의 허가면적은 457만㎡로 6.9% 증가했다.서울의 주거용 건축물 허가가 두드러지게 줄었다. 서울지역 아파트 건축허가는 올 상반기 91만㎡로, 전년 동기(218만㎡)보다 58.4% 급감했다. 아파트를 포함한 주거용 건축물 전체 허가면적도 올 상반기에 207만㎡로, 전년(338만㎡)보다 38.8% 감소한 것으로 나타났다.재개발·재건축이 억제되면서 올해부터 건축허가 면적 감소가 본격화되고 있다고 전문가들은 분석했다. 서울의 주거용 건축물 허가면적은 2015년 960만㎡에서 2016년 624만㎡로 줄었다가 1137만㎡로 늘었다. 재건축초과이익환수제 등을 피하기 위해 재건축 사업을 서두른 영향이다. 그러나 올 상반기 건축 허가면적은 작년 연간 면적 대비 18%에 그쳤다.신도시·택지지구 공급이 마무리 단계에 접어들면서 경기도 주거용 건축물 허가면적도 줄어드는 추세다. 2015년 3045만㎡로 정점을 찍은 뒤 2016년 2573만㎡, 지난해 1780만㎡로 내리막길을 걷고 있다. 올 상반기 허가면적은 773만㎡로 이 추세대로라면 연말까지 지난해 총량보다 적을 것으로 예상된다.◆서울 집값 상승 뇌관될까서울 주거용 건축물 허가 면적은 앞으로도 계속 줄어들 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 올 3월부터 강화된 재건축 안전진단 기준이 시행되면서 강남권 재건축이 사실상 어려워진 까닭이다. 재건축초과이익환수제 시행으로 사업이 50% 이상 진척된 단지들도 재건축을 중단할 가능성을 배제할 수 없다. 서울시가 대규모 재개발 대신 마을가꾸기 수준의 도시재생을 선호하면서 강북권 재개발도 급감하는 추세다.경기도 건축물 허가 면적도 줄어들 가능성이 높다는 관측이다. 정부가 대규모 공공택지 개발을 중단해서다. 방침을 바꾼다고 하더라도 택지 조성과 분양을 거쳐 공급되기까진 최소한 5년 걸린다.이 같은 허가 감소는 서울 아파트값 상승을 부채질할 수 있는 뇌관이라고 전문가들은 우려했다. 통상 아파트는 허가 이후 분양, 착공 등을 거쳐 3~4년 뒤 준공한다. 올해 허가 물량이 급감하면 3~4년 뒤 입주물량이 크게 줄어들면서 수급 불균형이 심해질 것이란 지적이다.고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “집값은 수급에 의해 결정된다”며 “서울 집값 불안이 장기화할 가능성이 높다”고 예상했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “그나마 2020년까지 연평균 3만 가구 안팎의 입주가 이뤄지지만 그 이후엔 입주물량이 급감한다”며 “많은 다주택자가 이런 점을 예상하고 버티기에 들어갔다”고 말했다.서기열 기자 philos@hankyung.com
