스마트시티 오산, 1호선 세마역 인접… 중도금 무이자

입력2018.08.01 16:23 수정2018.08.01 17:24 지면B6

유망 분양현장

경기 오산시 양산동에 들어서는 지역주택조합 아파트 ‘스마트시티 오산’이 지난달 27일 주택홍보관을 열고 조합원 모집에 나섰다. 단지는 지하 1층~지상 27층, 22개 동, 전용면적 59~84㎡ 2081가구 규모로 조성된다.

단지는 수도권 전철 1호선 세마역이 인접해 수원, 평택, 천안, 아산 등으로 이동이 편리하다. 가산디지털단지, 신도림, 영등포 등도 1시간 정도면 닿을 수 있다. 차량을 이용해 수도권제2순환고속도로와 평택파주고속도로에 빠르게 진입할 수 있다.

홈플러스 병점점, 하나로마트 세마대점 등이 가까워 생활이 편리하다. 교육시설로는 광성초, 양산초, 세마중, 문시중, 한신대, 양산도서관 등이 멀지 않다.

1차 계약금은 1000만원 정액제가 적용된다. 중도금은 무이자 혜택이 제공된다. 조합원 모집 가격은 3.3㎡당 600만원대부터 시작한다. 인근 아파트 대비 절반 수준으로 책정됐다. 주택홍보관은 오산시 오산동 222에 있다.

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"미분양 급증·10년 주기설… 부동산 시장, 퍼펙트스톰 오나"

부동산 전문가들 사이에서 3년 내 주택업계에 ‘퍼펙트스톰’이 불어닥칠 것이라는 관측이 나오고 있다. 본래 엄청난 파괴력을 가진 자연현상을 의미하는 퍼펙트스톰은 복수의 크고 작은 악재가 동시다발적으로 일어남으로써 직면하게 되는 절체절명의 초대형 경제위기를 뜻하는 경제 용어로 쓰인다. 주택업계에 정통한 전문가들이 3년 내 ‘퍼펙트스톰’을 예견하는 이유는 크게 다섯 가지다.(1) 건설원가 상승에 따른 중소 건설사 도산원유 가격 급등, 주 52시간 근무 등으로 인해 발생하는 유례 없는 건설원가 상승이다. 미국이 주요 산유국 중 하나인 이란에 대한 경제 제재를 복원하겠다고 발표하면서 국제유가가 급등했다. 지난 6월 트럼프 행정부가 동맹국들에 이란산 원유 수입을 전면 중단해달라고 촉구하면서 일부 외신은 연내 국제유가가 배럴당 100달러까지 치솟을 것이라는 전망을 내놨다.유가 급등세가 지속되면 아스팔트, 폴리염화비닐(PVC) 마감재, 새시 등 원유 부산물로 만들어지는 건설자재 비용이 상승한다. 레미콘, 덤프트럭, 굴삭기, 타워크레인 등 중장비 사용료도 증가한다. 결국 공사원가가 급등하게 되는 것이다.여기에 최저임금 인상과 주 52시간 근무로 인한 인건비 상승도 건설원가를 끌어올린다. 2018년도 최저임금은 7530원으로 전년 대비 16.4% 뛰었다. 전년도 상승폭이 7.3%였던 점을 고려하면 두 배가량 오른 셈이다. 노동계는 내년도 최저임금으로 시급 1만790원을 주장하고 있다. 올해보다 43.3% 가까이 인상하라는 주장이다. 주 52시간 근무에 따른 인건비 증가도 불가피하다. 주택업계 전문가는 “최저임금 상승으로 근로자들 작업시간이 줄어드니 건설사 입장에서는 이자가 더 불고 회수 기간이 늘어난다”며 “상승한 인건비에 생산성을 적합하게 끌어올리려면 꽤 시간이 걸린다”고 말했다.(2) 구매력 저하에 따른 미분양 급증설상가상으로 수요자들의 구매력은 저하되고 있다. 세금·이자 부담 등이 늘면서 1인당 가처분소득이 줄어들고 있어서다. 가처분소득은 가계의 소비·지출 여력을 나타내는 것으로 가처분소득이 줄면 가계의 여유자금이 줄게 돼 소비를 꺼린다. 올해 1분기 전국 2인 이상 가구의 명목 기준 월평균 처분가능소득은 376만7000원으로 전년 동기 대비 0.3% 증가했다. 1분기 가처분소득 증가율이 0%대로 하락한 것은 글로벌 금융위기 다음해인 2009년 이후 9년 만이다. 물가상승률까지 반영한 실질가처분소득은 7분기째 감소세다. 국제유가 급등에 따른 기름값 상승과 수출 악화 등도 가처분소득을 끌어내리는 요인이 될 것으로 보인다.(3) 입주 충격에 따른 지방·수도권 외곽 붕괴올해 하반기부터 본격 시작될 입주 리스크 역시 퍼펙트스톰설의 근거 중 하나다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 약 44만 가구다. 내년에는 35만 가구, 2020년에는 26만 가구가 입주를 앞두고 있다. 최근 주택산업연구원은 준공된 아파트 10가구 중 4가구는 입주 지정 기간이 끝나는 시점 기준으로 빈집이 될 것이란 전망을 내놨다.이 기관은 지난달 입주경기실사지수(HOSI)는 59.4라고 발표했다. HOSI는 새 아파트 입주 지정 기간이 끝나는 단지의 분양 호수 중 입주 및 잔금을 낸 가구 비중을 의미한다. 특히 울산, 강원, 경남 지역은 HOSI 전망치가 처음으로 40선을 기록했다. 10가구 중 6가구가 빈집이 될 거라는 뜻이다.지방에서 수도권으로 옮겨오는 인구 이동까지 고려하면 지방 상황은 더욱 심각해진다. 지방 입주물량이 올해 최대치를 기록하고 있는데 수도권으로 유출되는 인구까지 고려하면 문제는 더욱 커질 수밖에 없다.(4) 제조업 경쟁력 저하에 따른 소득 감소4차 산업혁명의 도래와 제조업 위축도 주택시장의 리스크 요인이다. 한 대형 건설사 관계자는 “창원, 구미 등이 미국 디트로이트시의 절차를 밟아가고 있다”고 말했다. 디트로이트시는 GM·포드 등 자동차 주력 공장이 들어선 미국 대표 공업도시였지만, 자동산산업이 추락하면서 쇠퇴의 길을 걸었다. 이미 창원, 구미, 거제 등 제조업에 의존했던 지역의 주택시장 붕괴는 시작됐다. 창원은 수개월째 미분양 아파트 전국 1위를 기록하고 있다. 지난 5월 기준 창원 미분양 아파트는 6894가구다. 기반산업인 기계, 조선기자재, 자동차 부품 등 제조업이 불황을 겪으면서 상주인구가 줄어드는 가운데 아파트 공급이 대규모로 이뤄지면서 미분양이 적체됐다.구미는 삼성전자가 2010년 이후 주요 스마트폰 제조라인을 하나둘 해외로 옮기면서 침체의 길로 들어섰다. 구미시 아파트값은 지난달 말 기준으로 2015년 12월 대비 11.4% 하락했다. 이 관계자는 “제조업이 스마트팩토리로 바뀌면서 공장이 더 이상 지방에 있을 이유가 없어졌다”며 “국내에는 헤드쿼터만 남겨두고 공장은 소비재에 가까운 곳으로 가는 게 자연스러운 흐름”이라고 설명했다.(5) 10년 주기설 재연?부동산업계에 풍문으로 돌고 있는 10년 주기설도 ‘퍼펙트스톰설’에 힘을 싣는다. 10년 주기설은 10년을 기점으로 아파트값이 활황과 침체를 반복한다는 주장이다. 시작은 1980년대다. 당시 서울 동부이촌동, 여의도, 반포, 강남 등에 대규모 아파트를 공급했던 한양건설, 라이프건설, 삼호건설 등은 중동 진출로 인한 사업성 악화로 한꺼번에 무너졌다.10년 뒤인 1990년대 중반에는 1기 신도시 개발과 88올림픽 특수를 노리고 아파트를 대거 공급한 신동아건설, 우성건설 등이 미분양을 견디지 못하고 엎어졌다. IMF 외환위기 때는 청구, 우방, 건영 등 지방을 기반으로 한 주택업체들이 잇따라 무너졌다. 이후 무섭게 치솟던 부동산 시장은 2008년 세계 금융위기를 기점으로 하락해 당시 시장을 주도했던 월드건설, 우림건설 등이 워크아웃(기업 개선작업)에 들어갔다. 한 주택업계 전문가는 “10년 주기 사이클에 따르면 2008년 이후 10년이 흐른 지금쯤이 다시 무너질 차례”라며 “유가 급등, 무역전쟁, 정부 부동산 규제 등의 변수까지 더해져 주택업계는 팔면초가에 처한 상황”이라고 말했다.이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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비수기 여름에도… 서울·부산·대구서 유망단지 속속 분양

본격적인 여름휴가철에 접어 들면서 이달 전국 분양시장은 신규 분양 물량이 줄어들 것으로 보인다. 서울을 비롯한 수도권 분양 물량은 지난달에 비해 절반 가까이 줄어들었다.부동산인포에 따르면 8월 전국적으로 28곳, 1만7328가구가 분양할 예정이다. 이 중 수도권 물량은 6392가구, 지방은 1만934가구다. 지난달 분양물량(2만6600여 가구)에 비해 12% 감소했다. 특히 수도권은 1만1500여 가구에서 44%가량 줄었다.서울 분양물량은 지난달 2200여 가구에서 260가구로 88%나 급감했다.KCC건설이 서울 동작구에 짓는 ‘이수교 KCC스위첸 2차’는 올 상반기 분양 예정이었지만 한 차례 연기됐다. 2006년 입주한 ‘이수교 KCC 스위첸 1차’(178가구)와 이어져 있다. 지하철 9호선 구반포역과 가깝다. 서울 동작구 동작1주택재건축 부지에 조성되며 전용 59~84㎡, 366가구 중 180가구가 일반분양될 예정이다.한화건설은 서울 노원구 상계동 상계주공8단지를 재건축해 ‘상계꿈에그린’을 공급한다. 지하 3층~지상 30층, 16개 동, 1062가구(전용 49~114㎡)로 구성된다. 이 중 일반분양 물량은 80가구다. 도보권 내 7호선 마들역이 있으며 교육시설은 청원초, 청원중, 청원고, 청원여고 등이 가깝다. 주변에 수락산이 있어 자연환경이 쾌적하다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울은 분양 예정이던 건설사 대부분이 9월 이후로 분양 일정을 미뤘다”며 “하반기 예정인 단지들도 아예 내년으로 넘어갈 가능성이 크다”고 설명했다.부산에서는 2000가구 이상 초대형 단지가 분양한다. 삼성물산과 현대산업개발 컨소시엄이 부산 동래구 온천2구역을 재개발한 ‘동래 래미안 아이파크’다. 전용면적 59~114㎡, 3853가구 규모며 이 중 2485가구가 일반 분양된다. 단지 규모에 걸맞게 수영장, 게스트룸 등의 고급 커뮤니티 시설이 도입될 예정이다. 부산지하철 1·4호선 환승역인 동래역을 비롯해 1호선 명륜역과 3·4호선 환승역인 미남역 등 전철역이 인접해 있다. 부산 전통 명문학군인 동래학군에 속한다.올해 청약 성적이 좋은 대구에서는 롯데건설이 ‘남산 롯데캐슬 센트럴스카이’를 짓는다. 대구 중구 남산동 남산2-2구역에 987가구(일반분양 630가구) 규모로 들어선다. 지난달 27일 모델하우스를 열었다. 대구지하철 2, 3호선 환승역인 신남역 역세권이며 남산초등학교가 단지와 맞붙어 있다.강원에서도 신규 물량이 쏟아진다. 혜림건설은 춘천시 약사동에 567가구 규모의 ‘약사지구 모아엘가 센텀뷰’를 분양한다. 전용면적 59~84㎡로 소비자가 선호하는 중소형으로 구성됐다. 이 중 388가구가 일반분양분이다. 남향 위주의 배치, 일부 4베이(거실과 방 3칸을 전면향에 배치한 구조) 설계로 채광과 통풍을 극대화했다. 한국토지신탁은 속초시 조양동에 전용면적 77~121㎡ 186가구 규모의 ‘속초 서희스타힐스 더베이 2차’를 분양한다. 동해대로(7번국도), 조양로, 청대로 등을 통해 이동하기 쉽고 서울~양양고속도로(동서고속도로) 개통으로 수도권 접근성도 개선됐다. 이마트, 고속버스터미널 등이 가깝고 속초해수욕장, 청초호 유원지 등이 도보권에 있다. 2025년 동서고속화철도가 완공되면 서울 용산까지 빠르게 이동할 수 있게 된다.태영건설은 전북 전주 에코시티 3블록에 전용면적 59~84㎡, 830가구 규모의 기업형 임대아파트 ‘전주 에코시티 데시앙 네스트Ⅱ’를 공급한다. 이 아파트는 최소 임대 의무기간 8년을 보장하며, 분양 전환 시 임차인 우선권이 부여된다. 청약에 제한이 없으며 취득세, 재산세 부담이 없고 무주택자 연말정산 혜택을 받을 수 있다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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[PB 리포트] 건축물대장에 '옥상층' 표시 있어야 '루프톱' 가능

A고객이 2층짜리 건물을 매입했다. 1층은 카페로 영업하고 있고 2층은 공실이다. 상권의 중심은 아니지만 전망이 좋아서 2층을 바로 꾸미고 주변 사례를 참고해 옥상층을 루프톱으로 리모델링할 생각이다. 건물을 매입한 뒤 리모델링을 하기 위해 해당 지방자치단체에 문의했다. 하지만 담당공무원으로부터 난감한 얘기를 들었다. 옥상을 개조해서 루프톱으로 만드는 것은 불법이라는 것이다.요즘 루프톱이 있는 건물들이 화제다. 루프톱이란 옥상층을 활용해 음식이나 커피를 팔 수 있도록 꾸며 놓은 공간을 말한다. 대형 호텔들이 옥상층을 수영장이나 외식공간으로 활용하면서 흥행하고 있다. 이 때문에 작은 규모의 건물까지 옥상층 리모델링 붐이 일고 있다. 옥상층이기 때문에 개방감이 있고 위치에 따라서 전망이 좋은 곳도 있다. 방치되던 건물 옥상층을 리모델링을 통해 루프톱 바 혹은 커피숍으로 활용하는 것이다.A고객처럼 주변에 비슷한 건물이 있다고 해서 내 건물도 똑같이 만들 수 있다고 생각하면 큰 오산이다. 특히 루프톱은 지자체에 따라서 원칙적으로 허용되지 않는 곳도 있기 때문이다. 루프톱은 엄연히 영업공간이기 때문에 영업에 따른 신고와 허가 절차를 거쳐야 한다. 옥상층을 식음업장으로 이용하려면 휴게음식점이나 일반음식점으로 허가를 받아야 한다. 건물 옥상층을 활용할 수 있는지 확인하는 방법은 먼저 건축물대장을 살펴보는 것이다. 건물 최상층의 표시가 옥상으로 돼 있으면 안 된다. 옥상층으로 돼 있어야 건축물의 기본구조는 일단 가능하다는 뜻이다. 이후 영업신고 및 허가에 따르는 소방법과 정화조 용량 등을 따져봐야 한다. 이런 조건들이 맞아야 옥상층 공간을 활용할 수 있다.A고객의 건물에는 다른 문제도 있었다. 주차장이다. 건축물대장에는 옥외주차장이 2개 면 있었는데, 아무리 찾아봐도 주차장 표시가 안 보인다. 자세히 살펴보니 건물 1층 카페 앞쪽에 테라스 공간이 원래는 주차장이었다. 매도자에게 확인하니 본인이 매입할 때부터 테라스가 있었다고 한다. 현재 1층 임차인이 주차장을 훼손해서 테라스로 만들었는지, 그 이전부터 있었는지는 알 수 없다. 단속이 되지 않아서 건축물대장에 등재되지 않은 것이다.꼬마빌딩 매입 당시에 건축물 대장에 위법시설이 등재돼 있지 않다고 해서 문제가 없다고 생각하면 안 된다. 루프톱과 같은 목적으로 건물을 매입할 때도 해당 목적이 가능한지 사전에 파악해야 한다. 사전에 건축물 대장을 꼼꼼히 살피고 현장을 방문해서 비교해야 낭패를 보지 않는다.최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >