[집코노미]"철산·중동 분양가 검토 후 청약…대구 재개발 기대"

이소은 기자

입력2018.07.24 13:08 수정2018.07.24 13:08

분양권 고수들이 꼽은 7월 넷째주 유망 분양 물량

'철산 센트럴 푸르지오' 모델하우스 오픈 당일 내부 모습. 대우건설 제공

이번주에는 광명·부천 등 수도권의 알짜 입지에 공급되는 신규 단지들이 청약 접수를 받는다. 광명 철산 재건축 ‘철산 센트럴 푸르지오’와 부천 중동 ‘중동 힐스테이트’다. 대구 등 지방광역시 요지에서 모델하우스 개관을 앞둔 단지들도 주목할 만하다는 게 분양권 고수들의 조언이다.

24일 분양업계에 따르면 7월 넷째 주에는 전국 12곳에서 총 5565가구(오피스텔·임대 포함, 행복주택 제외)의 1순위 청약접수가 이뤄진다. 당첨자 발표는 10곳, 계약은 13곳에서 진행된다. 모델하우스는 전국 2곳에서 개관될 예정이다.

◆ “단기투자용 묻지마 청약 금물”

경기도 광명시 철산주공4단지를 재건축해 짓는 ‘철산 센트럴 푸르지오’가 오는 26일 1순위 당해지역 청약 접수를 받는다. 광명시에 1년 이상 거주요건을 갖추면 당해 청약 접수가 가능하다. 오는 27일에는 1순위 기타지역, 30일에는 2순위 청약이 진행된다. 철산동 일대에 10년 만에 공급되는 새 아파트인 만큼 당해에서 청약 마감될 것이라는 예상이 많다.

대우건설이 철산주공4단지를 재건축해 짓는 이 단지는 8개 동, 798가구 규모다. 이중 조합원분을 제외한 323가구가 일반에 분양된다. 지하철 7호선 철산역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 입지다. 2001아울렛, 킴스클럽, 중앙시장 등 편의시설 이용이 쉽다.

분양가는 3.3㎡당 2200만원대로 책정됐다. 전용 59㎡가 5억~5억900만원, 전용 84㎡는 6억8000만~7억3000만원 정도다. 인근 아파트 실거래가격보다 다소 낮은 편이다. ‘철산래미안자이(2009년 입주)’ 전용 84㎡는 최근 7억4500만원, ‘철산 푸르지오하늘채(2010년 입주)’는 7억2800만원에 실거래 신고됐다.

☞ 고수 한줄평
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현대엔지니어링이 경기도 부천시 중동신도시 일대에 공급하는 ‘힐스테이트 중동’은 오는 26일 1순위, 27일 2순위 청약 접수를 받는다. 부천시는 비조정대상지역이라 다주택자, 혹은 세대원이거나 최근 5년내 당첨사실 있어도 1순위 청약 접수가 가능하다. 수도권 내 서울, 경기, 인천 거주자 모두 청약 가능하나 정원 초과로 경쟁이 있을 경우 부천 거주자를 우선 선정한다. 거주기간 요건은 별도로 없다.

현대엔지니어링이 지하 4층~지상 49층, 6개동 규모로 짓는이 단지는 아파트 999가구와 오피스텔 49실로 구성된다. 지하철 7호선 부천시청역이 가까운 초역세권 입지에 들어서며 부천시청을 비롯해 문화예술회관(2021년 예정), 현대백화점, 롯데백화점, 순천향대학교 부천병원, CGV 등이 주변에 있다. 지역 최대 규모 녹지공간인 부천중앙공원도 가깝다.

분양가는 3.3㎡당 약 1820만원이다. 전용 84㎡ 기준 5억7050만~7억4020만원 정도다. 인근에서 분양한 ‘중동 센트럴파크 푸르지오’의 같은 면적 분양권 실거래가와 비슷하거나 다소 높은 수준이다. ‘중동 센트럴파크 푸르지오’ 전용 84㎡ 분양권은 최근 6억4736만원에 실거래 신고됐다. 일선 중개업소에 따르면 정남향에 공원조망을 갖춘 로열층 분양권 호가는 7억2000만원 선이다.

☞ 고수 한줄평
월천대사 “입지 우수하나 분양가 다소 높아…단기 투자로는 ‘비추’ 실거주자 청약 ‘추천’”

◆ “대구 원도심 황금입지 재개발”

이번주 모델하우스를 개관하는 단지 가운데는 대구 재개발 단지인 ‘남산 롯데캐슬 센트럴스카이’를 주목할 만 하다. 중구 남산2-2구역을 재개발해 짓는 이 단지는 11개동, 987가구 규모로 620가구가 일반분양 물량이다.

대구도시철도 2, 3호선 환승역인 신남역과 도보 2분 거리에 위치한 더블 역세권 입지에 들어선다. 남산초등학교와 단지가 바로 맞닿아 있어 어린 자녀들의 통학 걱정을 덜 수 있다. 서문시장, 현대백화점 대구점도 인접해 있어 편의시설 이용이 쉽다.

노후주택 비율이 높은 남산동 일대는 재개발, 재건축 사업이 곳곳에서 진행 중이다. 개발이 완료되면 4000여 가구 규모의 새 아파트 밀집지역으로 거듭날 전망이다.

☞ 고수 한줄평
아임해피 “입주권 프리미엄 2억대…더블역세권 황금 입지에 낮은 분양가 예상돼 청약 기대”

이소은 기자 luckysso@hankyung.com

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“자급자족형 신도시와 서울 세력권에 투자하라.”채상욱 하나금융투자 애널리스트는 말을 돌려서 하지 않았다. 단도직입적이었다. 앞으로 서울과 신도시 집값에서 어디가 상승을 주도할 지 콕찍어 얘기했다. 이처럼 명쾌하게 의견을 밝히는 터라 평소 그의 강의는 항상 인기다. <오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략>이란 신간을 낸 그를 만나 유망 투자처에 대해 물어봤다.▶일본처럼 교외 신도시 집값이 폭락할까.“그럴 가능성은 거의 없다. 다만 투자 수익률에 큰 차이가 날 것이다. 자급자족형 신도시는 승승장구할 것이다. 그렇지 않은 곳은 빌빌댈 것이다. 이미 자급자족 여부에 따라 집값 차별화 현상이 진행되고 있다. 분당과 일산을 봐라. 분당은 판교테크노밸리에 힘입어 올상반기 가격 상승률 1위를 기록했다. 같은 기간 일산은 집값 상승에서 철저히 소외됐다. 자급자족이 가능하냐 여부에 따라 희비가 갈린 것이다. ”▶자급자족형 신도시란“자체적으로 일자리를 갖춘 도시다. 우리나라 신도시는 자급자족형과 베드타운으로 구분할 수 있다. 집뿐 아니라 기업이 많이 들어가 있는 곳은 자급자족형이다. 일자리가 없으면 베드타운이다.”▶어디가 자급자족형 신도시인가“토지이용계획도를 보면 자급자족형인지 베드타운인지 가늠할 수 있다. 판교 분당 과천 광교가 대표적인 자급자족형이다. 판교는 9% 정도 되는 면적을 업무지역으로 배정했다. 토지이용계획도 상에서 파란색으로 보이는 지역이다. 거기에 들어서는 것이 판교 테크노벨리다. 판교는 오피스 공실률이 1.1% 정도다. 반면 서울 여의도는 15%를 넘는다. 업무시설이 있는 것도 중요하지만 채워지는 것도 중요하다. 판교에 기업들이 입주하고 일자리를 만들어내니까 판교가 미니 강남과 비슷해졌다. 판교 주택 공급량으론 수요량 충족이 안 될 정도다. 그러다 보니 주택 수요가 분당, 성남 중원구 수정구 등 구시가지 등으로 넘어갔다. 광교도 마찬가지다. 광교 별명이 ‘판교 동생 광교’다. 1·2기 신도시를 조성할 때 주거지 비중을 평균 30% 초반대로 잡았는데, 광교는 18%뿐이다. 과천 지식정보타운을 보자. 주거면적이 30%대로 높지만 다른 용도 대신 업무시설 면적을 많이 배치했다. 동판교와 거의 비슷하다. 업무시설이 채워지기만 하면 제2 판교 역할을 하게 될 거다. 자급자족형 신도시의 계보를 판교, 광교, 과천 지식정보타운이 잇는다. 동탄 신도시는 1·2 다 합쳐서 면적이 30㎢가 넘는다. 아직 업무시설 입주가 안 돼 있다. 동탄 미분양이 해소되려면 기업들이 입주해야 한다.”▶업무시설 비율이 높으면 무조건 자급자족형이 되나.“실제 기업이 들어가는 건 별개다. 기업 수는 무제한이 아니다. 요즘 수도권에서 업무시설이 너무 많이 들어서고 있다. 우리나라 업무시설 전체 바닥 면적이 1억2000만㎡인데 작년 한 해 1000만㎡가 착공했다. 8% 수준이다. 앞으로도 공급이 많다. 예를 들어 용산에서 40만㎡ 부지에 240만㎡ 업무시설이 추가된다. 서울 전체 업무시설이 5400만㎡다. 공실이 될 우려가 크다. 실제로 여의도는 많이 빈 상태다. 기업이 실제 입주하는 곳이 자급자족형이다. 마곡이 대표적이다. 이곳은 업무시설 비중이 무려 32%다. 그래도 기업들이 착착 입주하면서 자급자족 신도시가 됐다. 자급자족 능력이 실질적으로 확보된 곳, 오피스 공실률이 낮은 곳이 유망한 지역이다”▶될 곳, 안 될 곳 예측할 수 있는 건가“민간 기업이 찾는 데는 이유가 있다. 특정 지역에서 관련 비즈니스가 유리하다고 판단한 기업들이 입주하는 것이다. 지자체에서 인센티브를 주는 방식으로 부른다고 해서 기업들이 무조건 들어가는 것은 아니다. 송도국제도시 경우 도시계획이 굉장히 잘 돼 있는데 기업 수용 능력 대비 너무 과한 면적이 개발됐다. 계획 대로 되는 건 아니다. 따라서 토지 이용계획도만 가지고 투자하는 것은 위험하다.”▶위례 등 모든 베드타운의 전망이 어둡다는 건가“아니다. 서울 세력권은 괜찮다. 이는 서울로 출퇴근하는 인구가 많은 곳을 말한다. 서울 중심업무지구와 연결된 데는 괜찮다. 여기에 자급자족능력까지 갖추면 금상첨화다.이도 저도 아니면 투자가치가 낮다고 생각한다.”▶내집마련을 꼭 해야 하나“대부분 선진국들은 자가 주택 점유 비율이 3분 2 정도다. 우리는 57%밖에 안 된다. 주거복지라는 것은 곧 자가다. 임대라는 건 한계가 있다. 자가 취득 여건을 만들고, 주택을 공급하는 게 국민 복지 차원에서 더 지속성이 있다고 생각하다. 더불어 지금 자가 취득을 망설이는 분들이 많은 것 같다. 그런 분들은 무조건 분양 시장에 들어가기보다 내가 분양을 넣을 지역이 어떤 곳인지 알고 들어가는 게 좋다. 신도시들이 엄청나게 좋아 보이지만 그중 베드타운도 있고 자급자족형 도시도 있다. 자급자족형에 들어가야 한다.”민경진 기자 min@hankyung.com
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집 값 부담에 ‘굿바이 서울’…그래도 멀리 못가는 발걸음

지난 20일 경기도 광명시 일직동에 문을 연 대우건설 ‘철산 센트럴 푸르지오’ 모델하우스. 폭염에도 불구하고 주말동안 수천명이 광명시 철산동 10년만에 공급되는 새 아파트를 살펴보기 위해 방문했다. 분양가는 광명에서 처음으로 3.3㎡당 2200만원을 넘겼지만, 분양에는 문제 없다는 분위기였다. 서울과 맞아 '준서울'로 여겨지는 광명시 철산동이 주거지역으로 각광받고 있어서다.서울과 맞닿아 있는 경기도 주거지역의 인기가 지속되고 있다. 서울에 주거비용이 부담이 지속적으로 늘면서 부담이 덜한 경기도로 전출이 늘고 있다. 높은 주거비용에 부담을 겪는 실수요자들에게 대체 주거지로 경기도는 매력적이다. 특히 같은 도시라도 서울과 좀 더 가까운 지역으로 수요가 몰리면서 집값도 오르고 있다. 실제로 서울을 떠나 경기도로 이동하는 사람들이 늘어나고 있다. 23일 통계청이 발표한 2017년 국내 인구 이동통계를 보면 지난해 서울을 떠난 사람은 55만2616명. 이 가운데 서울 전출자의 62.0%인 34만 2433명이 경기도로 전출했다. 인구가 빠져나가면서 서울의 인구는 매년 감소하고 있다. 서울시 주민등록인구통계에 따르면, 서울시 내국인 인구는 2010년 1031만2545명을 찍은 이후 매년 줄고 있다. 올해 6월 기준으로는 981만4049명까지 하락했다.대신 서울 인구를 대부분 빨아들인 경기의 인구는 6월 기준 1297만4176명으로 역대 최고치를 기록했다. 경기도의 인구는 최근 수년 새 매년 15만 명 안팎으로 급증하고 있어 올해 안에 1300만 명에 도달할 것으로 예측된다.서울을 떠나 경기도를 선택한 이유는 서울 집값이 치솟으면서 주거비용에 부담을 느꼈기 때문이다. 서울 집값은 최근 5년간 42% 올랐다. 부동산 114랩스 자료를 보면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가(재건축 제외)는 6월 기준 2165만원으로 5년 전(1514만원)보다 651만원 올랐다. 반면 경기도는 같은 기간 21%(889만→1078만원) 올랐다. 개별 주택가격이 높은 서울의 특성을 고려하면 실제 수요자들의 체감 상승폭은 더 클 수밖에 없다.분양시장에서도 서울 경계선에 위치한 경기권 아파트의 인기가 좋다. 같은 지역이라도 서울과 좀 더 가까운 '준서울' 아파트에 수요가 몰리고 있다. 올해 김포에서 분양한 3개 단지 중 서울과 가까운 고촌지구에서 분양한 ‘힐스테이트 리버시티’는 3292가구 일반 공급에 총 1만5233명이 몰려 4.62대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면 서울까지 거리가 있는 김포한강신도시에서 분양한 2개 단지 ‘한강금호어울림’과 ‘김포한강 동일스위트The Park’는 각각 0.58대 1, 0.35대 1의 경쟁률로 미달됐다.하반기에 청약통장으로 내 집 마련을 고려하는 실수요자라면 서울과 가까운 지역에 관심을 둘만 하다. 서울을 둘러싸고 공급되는 지역이 다양한데다 신도시를 비롯해 재건축, 재개발 등 공급 형태도 선택이 폭이 넓다. 분양계획과 분양조건, 조정지역 여부를 살펴본 후 청약에 임하라는 게 전문가들의 조언이다.철산주공4단지를 재건축해 짓는 ‘철산 센트럴 푸르지오’는 서울과 붙어 있는 철산동에 있다. 철산동은 광명의 전통적인 주거지역으로 안양천을 경계로 서울 구로구와 맞닿아 있는 지역이다. 철산대교만 건너면 가산디지털단지로 이동할 수 있다. 서울 지하철 7호선 철산역 역세권 단지로 1·7호선 가산디지털단지역까지 1정거장, 2·7호선 대림역까지 3정거장이면 이동이 가능하다. 단지는 전용면적 59~105㎡, 총 798가구 규모로 조성되며, 이중 323가구가 일반분양한다. 오는 25일 특별공급을 시작으로 26일 1순위 당해지역, 27일 1순위 기타지역, 30일 2순위 청약접수를 받는다.하남시 학암동 위례신도시 A3-1블록에 GS건설이 다음달 '위례신도시 자이'를 분양할 예정이다. 하남시 학암동은 송파구와 바로 붙어 있으며 서울외곽순환고속도로와 분당수서고속화도로 등에 진입이 쉽다. 송파대로, 양재대로 등을 통해 강남구 등으로 이동이 수월하다. 총 559가구 규모로 조성된다.성남 고등지구에서도 분양의 예정됐다.고등지구는 판교와 서울 강남 사이 수도권 알짜 입지로 서초구와 맞닿아 있다. 용인-서울고속도로, 분당-내곡 고속화도로 등이 인접해 서울로 빠르게 진입할 수 있다. GS건설은 오는 10월 성남시 고등지구에서 ‘성남 고등 자이’를 분양할 예정이다. 고등지구내 C1·2·3블록에 총 383가구 규모로 조성될 예정이다.서북쪽으로 서울과 붙어 있는 곳에는 고양시 능곡동이 있다. 두산건설은 오는 8월 고양시 능곡1구역 재개발사업인 `능곡 두산위브’를 분양할 예정이다. 도보권에 경의중앙선 능곡역이 있어 디지털미디어시티역까지 5정거장이면 도착할 수 있다. 자유로, 제2자유로, 서울외곽순환고속도로, 중앙로 등을 통해 차로 10분이면 서울 은평구에 닿을 수 있다. 전용면적 34~84㎡, 총 628가구 규모로 267가구가 일반분양한다.㈜한양은 오는 9월 구리시 수택동에서 재건축 아파트 ‘구리 수택 한양수자인’을 공급한다. 이 아파트는 경의중앙선 구리역을 이용할 수 있는 초역세권 단지로 3정거장만 가면 서울 지하철 7호선 상봉역에 도달할 수 있다. 경춘로와 서울외곽순환고속도로, 북부간선도로가 가까워 서울 접근성이 뛰어나다. 이 아파트는 최고 20층, 7개동, 전용면적 59~84㎡, 총 410가구로 지어지며 이 중 167가구를 일반에 내놓는다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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