고수의 눈 - 이건록 리얼피에셋 부대표

임대사업자 등록
기간 길지만 부동산 가치 성장·稅혜택 커

신축 준공공임대로 등록 땐 취득세부터 양도세까지
세금 할인·감면 등 절세 '톡톡'

임대주택 유형별 등록 요건은 꼼꼼히 따져봐야
"부동산 절세효과 누리려면 임대사업 등록을"

시대와 공간을 막론하고 피할 수 있으면 피하고 싶은 것이 세금이다. 세계사를 봐도 세금을 피하려는 노력이 역력했다는 걸 알 수 있다.

1696년 영국은 왕권 강화와 세원 확보를 위해 창문 개수로 세금을 부과하는 창문세를 도입했다. 그러자 시민들은 세금을 피하기 위해 창문을 그림이나 벽돌로 막아 버렸다. 러시아도 마찬가지다. 1698년 표트르 대제는 서유럽 선진문물 수용을 위해 수염을 자르도록 권고했으나 관료들이 반발하자 수염세를 만들었다. 그 결과 관료들은 어쩔 수 없이 수염을 깎기 시작했다.

이 모든 것이 납세 부담 때문에 나타난 행위들이다. 지금 우리나라 부동산시장 상황도 과거 영국이나 러시아와 다를 바가 없어 보인다. 지난해 8·2 부동산 대책을 기점으로 강력한 조세정책이 실행되면서 절세를 고심하는 수요자가 많기 때문이다.

올해부터 시작된 세금 변화만 보더라도 적지 않다. 1월부터 양도소득세 과세구간이 2% 증가했고, 4월부터는 조정대상지역 다주택자에게 양도차액의 최대 62%까지 양도세 중과를 시행했다. 또한 다주택자는 장기간 집을 보유할 때 주어지는 특별공제 혜택도 누릴 수 없게 됐다. 지난 6일엔 종합부동산세의 세율 인상과 공정시장가액비율의 단계적 인상이 결정됨에 따라 2019년에도 세금규제의 심리적 압박은 지속될 것으로 예상된다.

조세정책과 더불어 하반기 총부채원리금상환비율(DSR) 대출규제 시행, 미국 금리 인상 등 부동산 심리를 위축시키는 요소들을 고려할 때 최소 1~2년 동안 부동산시장은 온기보다 한기가 더 강할 것으로 예상된다.

험난한 규제에도 시기에 맞는 부동산 접근 전략이 있고 합법적인 방법을 통한 부동산 거래는 충분히 가능하다. 임대사업자 등록을 통해 절세전략을 가져가는 것이다.

임대사업자 등록은 기간이 길다는 것과 그 기다림이 의무사항이라는 것에 부담을 느끼는 이들이 많다. 하지만 대부분 간과하고 있는 건 기다린 만큼 부동산의 가치는 성장한다는 것과 세금 혜택이 크다는 것이다. 특히 신축주택을 준공공임대주택으로 등록할 때 취득에서 양도까지 체감할 수 있는 절세효과가 매우 크다.

가령 A씨가 서울에서 전용면적 40㎡ 주택 두 채를 각 3억원에 분양받아 준공공임대주택으로 등록했다고 가정하자. 임대사업을 등록하지 않았다면 주택당 1.1%의 취득세가 적용돼 330만원의 취득세를 낸다. 하지만 임대사업 등록한 경우 85%를 할인받아 49만5000원만 납부하면 된다. 전용 40㎡ 이하로 두 채라면 재산세는 전혀 발생하지 않는다. 종부세를 계산할 때는 주택 수 합산에서 배제된다. 양도세의 경우엔 시세차액의 최대 100%를 감면받고 농어촌특별세만 내면 된다. 임대사업자 등록을 하지 않는다면 이 모든 혜택을 누릴 수 없다.

임대사업자로 등록한 다주택자는 임대라는 공익적 목적을 대리수행한 대가로 국가에서 세금 혜택을 받는 것이다. 국가와 개인 모두에게 유리하다. 다만 기준시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택에 한해 혜택이 있다. 임대사업의 조건에 맞지 않는다면 의무는 있고 혜택을 누릴 수 없는 경우가 있기 때문에 등록 요건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

현재 부동산시장은 입지 선택뿐 아니라 절세 방법이 더 중요한 시기다. 절세효과를 크게 누리려면 임대사업자 등록이 현명해 보인다. 타의에 의해 의무기간을 지켜야 하는 불편한 수단이 아니라 오히려 대중이 잘 모르는 숨은 혜택이 많은 제도다. 국가의 기조에 발을 맞추면서 개인의 수익을 함께 누리고자 한다면 임대사업자를 한번 고려해 보라. 임대사업자는 국가가 인정한 대리 임대인이면서 동시에 국가가 독려하는 투자자다. 불법이 아니라 합법적으로 인정받은 분명한 절세 수단이기 때문이다.

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