"상가투자, 위험하지 않아…준비되지 않은 투자가 위험할 뿐"

'상가투자, 알아야 돈 번다' 세미나 성료

28일 한경닷컴 주최로 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 '상가투자, 알아야 돈 번다' 세미나. 전형진 기자

28일 오후 서울 여의도 금융투자협회에 수백명이 몰렸다. 이날 한경닷컴이 주최한 ‘상가투자, 알아야 돈 번다’ 강연을 듣기 위해서다. 상가에 대해 높아진 관심을 보여주듯 200여명의 인파가 강연 2시간 전부터 줄을 서서 기다렸다. 일반 부동산 강연과 달리 중년 연령대와 남성의 비중이 많은 게 특징이다.

이날 첫 강연자로 나선 배용환 부동산클라우드 대표는 “우리가 집을 나와 만나는 모든 게 상가”라면서 “누구나 상가의 주인이 될 수 있다”고 강조했다. 실전 투자고수인 배 대표는 자신의 투자경험을 토대로 상가투자 초보자들의 접근법과 알짜 상가를 가려내는 방법에 대해 설명했다.

배 대표는 “초보자들이 상가투자에 선뜻 나서지 못하는 건 상가투자를 위험하다고 생각하기 때문”이라면서 “상가투자가 위험한 게 아니라 준비되지 않은 투자가 위험한 것”이라고 말했다. 상가업계에 일어난 사례들을 관찰해 반면교사로 삼고 경향을 읽어내는 게 중요하다고 배 대표는 강조했다.

배용환 부동산클라우드 대표. 전형진 기자

그는 경매를 통한 접근법을 제시했다. 상가물건이 많진 않지만 꾸준히 나오는 데다 정확한 정보들이 법원을 통해 공개되기 때문이다. 임대료는 물론 매입가격까지 알아볼 수 있다. 배 대표는 “쏟아지는 경매정보를 통해 특정 지역이나 업종의 보편적인 임대료를 알아내거나 상가시장의 트렌드를 읽는 게 가능하다”면서 “이를 통해 자신만의 빅 데이터를 만드는 것도 가능하다”고 말했다.

이때 무조건 임대료나 수익률이 높은 것만 찾기보단 가장 좋은 위치에 있는 상가를 고르는 게 중요하다. 배 대표는 “수익률이나 가격에 집착하기보단 안정성을 우선시해야 한다”면서 “지금은 수익률이 좋은 물건이라도 나중에 되팔 수 없게되는 경우가 많기 때문”이라고 설명했다. 임차인도 고려해야 하는 변수 가운데 하나다. 산업의 변화로 경기가 위축돼 계약기간 만료 전에 공실이 발생하거나 반대로 장사가 너무 잘 돼 더 좋은 위치로 옮길 수도 있어서다.

배 대표는 10억 미만의 1층 상가를 우선적으로 고려해야 한다고 강조했다. 입점 가능한 업종이 많다 보니 공실에 대한 위험부담을 줄일 수 있어서다. 다만 가격이 비싼 까닭에 2층 이상의 지상상가보다 수익률은 낮다. 대신 환금성이 높다. 배 대표는 “지상상가의 경우 수익률이 높지만 공실 확률도 높은 편”이라면서 “1층 상가처럼 우연한 소비가 일어나기보단 소비자들이 목적성을 갖고 소비하는 까닭”이라고 설명했다. 그는 “지상상가에 투자할 때는 업종별로 필요로 하는 최소 면적을 미리 분석하고 파악해둬야 한다”고 강조했다.

상권을 분석할 때는 유동인구가 배후세대, 교통 등을 종합적으로 고려해야 하는 게 일반적이다. 하지만 배 대표는 가장 쉬운 방법이 있다고 강조했다. 그는 “유명 프랜차이즈들의 입점 위치를 먼저 파악해두는 게 중요하다”면서 “상권 분석 전문가인 점포개발 담당자들의 분석을 공짜로 쓰는 것과 마찬가지이기 때문”이라고 말했다. 다만 그는 “상권 경쟁력이 쇠락할 때 가장 먼저 나가는 것도 해당 프랜차이즈”라면서 “상권의 1등 건물, 건물의 1등 점포는 언제나 예의주시 해야 한다”고 말했다.

이승현 진진세무회계사무소 대표. 전형진 기자

이어서 연단에 오른 이승현 진진세무회계사무소 대표는 투자자들의 주의해야 할 상가 관련 세제에 대해 설명했다. 상가는 주택과 달리 여러 가지 세제가 얽혀 있어 투자자들이 애를 먹는 경우가 많다. 주택은 주로 양도소득세에 초점이 맞춰져 있지만 상가는 부가가치세와 취득세 등 다양한 부분의 절세전략을 고려해야 해서다. 강연 내내 질문이 쏟아질 만큼 예비 투자자들의 관심이 높았다.

이 대표는 “상가를 사고팔 때는 부가세 납부 번거로움을 줄이기 위해 사업포괄양수도 방식으로 거래를 하는 경우가 많다”면서 “잘못하면 수천만원의 세금을 떠안아야 하는 만큼 주의가 필요하다”고 말했다. 사업포괄양수도란 사업의 동일성이 유지될 때 경영주체만 바꾸는 계약을 의미한다. 부가세법상 재화의 공급에 해당하지 않기 때문에 매수인과 매도인이 거래금액의 10%에 해당하는 부가세를 주고받을 필요가 없어 실무에서 통용된다. 하지만 중개업소의 말만 믿고 간편한 거래를 택했다가 피해를 보는 사례가 많다는 게 이 대표의 지적이다. 그는 “예컨대 커피숍을 운영하는 임차인에게 상가를 넘길 경우 매도인은 임대사업자이지만 매수인은 휴게음식업종이기 때문에 사업의 동일성이 유지되지 않아 부가세 과세거래가 된다”면서 “매도인이 매수인에게 뒤늦게 부가세를 청구할 수 없기 때문에 계약서에 반드시 부가세 별도라는 문구를 적어야 한다”고 말했다.

상가를 매입할 때 반드시 내는 취득세는 주의가 필요하다. 일반 상가는 취득세를 4.6%로 계산하지만 유흥업소 등 위락시설은 최고 13.4%까지 중과세되기 때문이다. 이 대표는 “매입 시점엔 해당되지 않더라도 5년 이내 위락시설로 바뀔 경우 소급해서 중과세를 적용한다”면서 주의를 당부했다.

경매로 나왔던 상가를 재매입할 때도 취득세를 잘 따져봐야 한다. 낙찰자는 낙찰가를 기준으로 취득세를 내지만 이를 다시 넘겨받는 매수인은 거래가액이 시가표준액보다 낮을 경우 시가표준액으로 취득세를 계산해서다. 이 대표는 “분당신도시 한 상가의 경우 낙찰자는 낙찰가 3억5000만원의 4.6%인 1600만원을 취득세로 냈지만 1년 뒤 이를 넘겨받은 매수인은 1억600만원을 취득세로 냈다”면서 “매수인의 매매가액(4억원)이 건물의 시가표준액 23억원보다 낮았기 때문에 시가표준액을 기준으로 취득세를 계산한 사례”라고 말했다. 그는 “어려 차례 유찰됐던 상가는 매매가격과 시가표준액의 차이가 커지는 만큼 재매수인이 취득세 폭탄을 맞을 우려 또한 높아진다”고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com