낡은 단독주택, 수익 내는 모델로 '밸류업'하라

한경 BIZ School

Let"s Study
부동산 리모델링 (2)

단독주택 강점, 다양한 공간활용
1층 상업·사무실로 2층은 주거
신축보다 적은 비용으로 효과 커

전북 정읍 상가건물 리모델링 전(왼쪽)과 후(오른쪽)의 모습.

전북 정읍에 가면 1층은 맛있는 국숫집이고 2층은 주거공간인 상가주택 하나가 있다. 기존에는 전면에 2층 상가건물이, 후면에 2층 주택이 있었다. 전면에 있는 문제 많았던 2층 상가건물 전체를 멸실하고, 후면에 있는 2층 주택을 개조해 1층은 상업공간으로 2층은 주거공간으로 탈바꿈시켰다. 이곳은 정읍시청과 가깝고 코너에 위치해 근린생활시설로 용도변경함으로써 건물의 가치를 높일 수 있는 입지였고, 멸실 후 주차 및 휴식공간으로 이용할 수 있는 넓은 마당까지 갖추게 됐다. 다시 정리하면 1층은 증축과 용도변경을 통해 상가로 개조하고, 2층을 증축해 주거공간으로 사용하고 있다. 현재 1층 국숫집은 하루 종일 앉을 자리가 없을 정도로 문전성시를 이루고 있다. 이와 같이 단독주택을 이용한 소규모 부동산 개발이 최근 활발하다.

아파트에서 단독주택으로 투자수요가 급격히 이동하고 있다. 많은 부동산 투자자가 지난 40년간 아파트로 부동산 투자 수익을 남겼고, 최근에는 갭투자라는 용어까지 생길 만큼 아파트 투자는 큰 호황을 누렸다. 부동산 관련 학원들도 온통 아파트 투자에 관한 이야기만 했다. 하지만 최근 분양투자, 갭투자 등 아파트 투자를 외치는 강사들이 사라졌다. 이제 그들은 단독주택, 미니빌딩, 소규모 주택개발 등을 얘기하기 시작했다. 이는 아파트에서 단독주택으로 투자수요가 옮겨가고 있다는 반증이다.

투자수요 단독주택으로 이동

아파트에 비해 단독주택이 갖는 장점은 많다.

첫째, 단독주택은 건축면적보다 큰 땅을 갖는다는 것이다. 아파트는 공동주택이기 때문에 한 채를 소유한 개인이 재건축, 리모델링을 혼자 진행할 수 없다. 하지만 단독주택은 소유자가 땅 전체를 함께 소유하기 때문에 신축, 리모델링 등이 자유롭다. 특히 건물의 용도변경도 비교적 자유로워 건물의 가치를 한층 더 끌어올릴 수 있다.

둘째, 주변환경의 점진적 변화에 의한 가치 상승이 가능하다는 것이다. 우리집 앞의 도로가 넓어지고, 버스나 지하철역이 생기고, 마트 같은 생활편의시설이 들어서며, 주변건물이 깨끗해지면 주택의 가치가 자연스럽게 상승한다.

셋째, 단독주택은 두 세대 이상이 프라이버시를 확보하면서 같이 살 수 있다. 아파트에서 두 세대가 함께 산다면 여러 가지 이유로 매우 불편할 것이다. 그러나 단독주택은 층을 나눠 살 수 있다. 1층에는 부모 세대가 2층에는 자녀 세대가 함께 살면서 사생활을 어느 정도 보장받을 수 있다.

넷째, 주거공간과 사무공간을 함께 만들어낼 수 있다. 1층은 사무실 또는 상업공간으로 2층은 주거공간으로 구성해 직주거리를 제로로 만들어 내는 것이다. 물론 직주거리가 가까운 것이 좋은 것만은 아니다. 하지만 다양하게 공간을 활용할 수 있다는 것은 단독주택이 갖는 또 하나의 장점이다.

다섯째, 층간소음에서 해방되고 자연과 함께할 수 있다. 아파트의 층간소음은 극단적인 경우 이웃 간 살인을 일으킬 정도로 매우 심각하다. 층간소음에서 해방된 단독주택은 아이들에게 신나게 뛰어다닐 수 있는 자유를 제공한다. 더욱이 마당에서 텃밭, 잔디, 나무 등을 가꾸면서 자연을 누릴 수 있는 기쁨도 선사해 준다.

과거에는 오래된 단독주택은 허물고 새로 짓는 것이 최선이라고 생각했다. 건물의 골조를 남기고 리모델링하는 작업에 비용을 들이느니 차라리 새로 건물을 짓는 것이 훨씬 효율적이라 판단한 것이다. 그러나 최근에는 리모델링 기술이 발전하면서 구조와 단열 등의 기능적인 측면에서 보다 적은 비용으로 신축에 버금가는 건물을 만들 수 있게 됐다. 이제 신축 말고도 리모델링이라는 선택지가 하나 더 생긴 것이다.

신축 못지않은 리모델링 가능

최근 부동산투자자 사이에는 ‘밸류업(value-up)’이란 신조어가 유행하고 있지만 대수선, 증축, 용도변경 등의 리모델링을 이용해 건물가치를 올리는 작업은 꽤 오래전부터 해 왔던 일이다. 대한민국에서 리모델링을 이용한 밸류업 투자는 이제 출발선을 지나 본격화되고 있다.

리모델링의 다양한 가치를 알아보는 사람도 많아졌다. 여러분도 이런 부동산 투자의 새로운 트렌드에 관심을 갖기를 희망한다. 또 리모델링으로 만들어내는 창조적인 작업들이 전국 각지에서 일어나 청년 고용과 지역 경제 활성화를 위한 새로운 원동력이 창출되길 바란다.

■ 리모델링 용어 정리

◆멸실 : 재해, 철거, 자연 도괴 등에 의해 건축물이 없어지는 것(건축용어사전-현대건축관련용어편찬위원회)

◆갭투자 : 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세 차익을 노리는 투자다. 예를 들어 매매가격 3억원짜리 아파트 전세 보증금이 2억7000만원이라면 3000만원만 들여 집을 사는 것이다. 소액 투자가 가능해 부동산 상승기에 유행한다.(한경경제용어사전)

이종민 < 리노하우스 대표 >