[빌딩 투자 ABC] 50억 빌딩주 '갈아타기' 보다 리모델링으로 가치 높여야

1년 전 서울 강남구에 있는 50억원대의 중소형빌딩을 매입한 투자자가 있다. 이 투자자는 최근 다주택자 양도세 중과 시행에 맞춰 전세를 주고 있던 아파트를 팔았다.

매도대금으로 15억원 정도가 생기고 현재 거주하고 있는 아파트를 담보로 10억원이 가능하기에 25억원으로 투자 상담을 받았다. 상담 내용은 작년에 매입한 빌딩을 매도하고 다시 80억~100억원대의 빌딩을 매입하는 것이 좋은지, 아니면 30억원 정도의 소형빌딩을 매입하는 것이 좋은지 물어왔다.

먼저 작년에 매입한 빌딩을 매도하는 것은 아무리 빌딩 가격을 높게 받아도 양도세와 취득세를 감안하면 손에 남는 것은 없다. 그리고 매수자의 입장에서 매도자가 금융부담 등 특별한 사정 없이 매입한 지 얼마 안 돼 매도한다면 빌딩에 문제가 있을 것이라는 선입견을 가지고 바라보기 때문에 매수자를 찾기가 쉽지 않다. 매매는 분위기가 중요하다. 그래서 최소 2년간은 보유하는 것이 낫다고 조언했다.

30억원 또는 80억원은 수요층이 다르기에 출구전략도 필요하다. 30억원 정도에서 임대수익 및 투자 목적으로 매입한다면 과연 누가 이 소형빌딩을 구입할 것인지를 생각해야 향후 매도 시 수월하며 투자수익도 높일 수 있다.

통상 30억원 정도에서 빌딩을 매입하는 개인투자자는 은퇴를 앞두고 노후 대책용으로 매입하는 경우와 빌딩을 처음 소유하려는 사람들이다.

법인 중에서는 약간의 여유자금으로 대출을 받아 사옥을 구하는 기업도 있다. 임대료를 낸다는 생각으로 대출을 받아서 이자를 내는 것이다. 간혹 법인의 소득이 많아 비용처리를 위해 매입하는 기업도 있다.

매매금액이 커질수록 이처럼 사옥을 겸한 목적으로 빌딩을 매입하는 법인이 많다. 그러면 법인에 판매할 수 있는 빌딩을 매입해야 한다.

빌딩을 하나의 상품으로 여기고, 노후화된 빌딩이나 신축부지를 매입해 리모델링이나 신축을 통해 임대수익을 올린 뒤 임대수익형과 사옥형 매수자들에게 매도하는 전략이다. 30억~50억원 정도에 매입해 상품 가치를 업그레이드한 뒤 100억원을 밑도는 금액에 매도하는 방식이다.

100억원을 넘으면 매도가격이 무거워진다. 매도하는 데 시간이 걸리므로 어지간해서는 100억원을 넘지 않는 것이 좋다. 이런 경우의 빌딩은 개인보다는 사옥을 원하는 법인에 팔 수 있도록 리모델링하는 것이 출구전략으로 중요하다.

오동협 < 원빌딩 대표 >