[PB 리포트] 해외부동산펀드 투자, 세 가지만 알면 부자 된다

국내 부동산가격이 급등하고 수익률이 낮아지면서 해외로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다. 해외대체투자펀드가 사모형뿐만 아니라 공모형으로도 지속적으로 판매되고 있다. 해외부동산은 그동안 국민연금이나 각종 공제회 같은 기관들의 몫이었으나 일반투자자에게도 진입장벽이 낮아지고 있는 셈이다.

해외대체투자란 전통적 금융투자인 주식이나 채권 예금상품 등을 대체해서 원자재나 선박, 항공기, 부동산 등에 투자해 수익을 내는 방법을 의미한다. 특히 해외 선진국가의 부동산에 투자가 많이 일어나고 있다.

자산운용사에서 투자대상을 발굴하고 개인들은 펀드를 조성해서 투자하는 것이다. 개인들이 해외 부동산에 투자하는 이유는 바로 수익률이다. 예·적금상품보다 고수익을 얻을 수 있기 때문이다. 부동산펀드는 안정적인 월 임대료를 기반으로 상품이 구성되기 때문에 3~5년 동안 꾸준히 수익을 낼 수 있다. 저금리시대에 해외대체투자가 매력적인 이유다. 하지만 개인투자자들이 해외 부동산에 투자하기란 여전히 만만치가 않다. 모든 해외부동산펀드가 좋은 것도 아니다. 투자대상이 해외에 있고 손실이 발생할 가능성도 크다. 해외대체투자 시 유의할 점을 알아보자.

첫째, 임차인 신용도이다. 부동산펀드는 대형 오피스 빌딩을 매입하고 임차인에게 월세를 받음으로써 수익이 발생하는 구조다. 쉽게 말하면 펀드가 건물 주인이 되는 것이고 월세 수입을 통해 배당을 하는 것이다. 월세를 지급하는 임차인의 신용도가 좋지 못하면 안정적인 수익이 발생하기 어렵다. 일반적으로 국제 신용평가회사인 S&P의 BBB+ 이상의 신용등급 수준의 임차인들로 선정돼야 한다.

둘째, 투자대상 부동산의 입지다. 아무리 수익률이 좋다 하더라도 부동산의 입지가 좋지 않으면 문제가 될 수 있다. 해외대체투자는 펀드설정 기간이 끝나면 투자자산을 매각해 청산해야 된다. 하지만 부동산의 입지가 좋지 못하면 매각이 어려울 수 있다.

셋째, 자산운용사이다. 해외대체투자는 절대적으로 자산운용사의 경험과 능력에 의해 진행된다. 투자대상 발굴에서부터 청산까지 자산운용사의 전문가들에 의해 수익률과 청산이익까지 달라질 수 있다. 해외에 있는 자산에 투자하는 것이고, 개인들의 자금을 대신 관리하고 처리하는 것이기 때문이다. 최근 신생 자산운용사들이 많이 생겨나고 있다. 해외투자 경험이 많은 자산운용사에서 운용하는 펀드를 선택해야 한다.

최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >