[김재권 변호사의 '부동산 법 테크' (20)] 공사업자가 추가공사 대금 받으려면 건축주와 명시적 서면 약정 있어야

공사업자(수급인)가 건축주(도급인)와 공사도급계약을 맺고 공사를 하다 보면 분쟁이 발생하곤 한다. 여러 가지 이유로 원래 약정된 공사 범위를 넘어서 추가공사를 하고 그 대금을 요구하는 경우다. 하자 없는 공사가 없듯 추가공사 분쟁 없는 공사도 드물다.

추가공사 대금 분쟁은 공사 중 도급인이 따로 추가공사를 요구하거나, 수급인이 물량 산정을 잘못하고 계약했거나, 설계·물가 변동 등의 사유가 있을 때 생긴다. 도급인에게 추가공사 대금을 받아낼 수 있느냐가 분쟁의 핵심이다.

수급인이 추가공사 대금을 확실히 받으려면 무엇보다도 추가공사와 대금 지급에 관해 도급인과 서면으로 명확하게 약정해둬야 한다. 추가공사 항목을 특정하고 대금 지급은 단가나 실비로 정산하는 등 언제까지 지급하겠다는 약정이 필요하다.

대법원도 판결문(대판 2005다63870)에서 “총공사 대금을 정하여 한 공사도급계약의 경우 도급인은 특별한 사정이 없는 한 수급인에게 당초의 공사 대금을 초과하는 돈을 공사 대금으로 지급할 의무는 없다”고 선언한 바 있다.

표준공사도급 계약서에는 설계 변경이나 물가 변동을 원인으로 공사비를 조정할 수 있다는 조항이 있다. 이런 조항이 있음에도 특약을 두면 추가공사를 해도 대금을 받지 못한다.

현실에서는 대부분 구두약정을 하거나 구두약정도 없이 막연히 ‘도급인이 주겠지’라는 생각으로 공사를 하는 사례가 많다. 추가공사 대금을 받으려면 추가공사약정이 있었음을 소송에서 증인, 녹취서 등으로 입증해야 한다. 추가공사 내역이나 공사비는 감정을 통해 입증해야 한다.

대법원은 추가공사약정이 있었는지와 관련해 공사도급계약의 목적, 수급인의 추가·변경공사를 하게 된 경위, 추가·변경공사의 내용(통상범위를 넘는지 여부), 물량내역서나 산출내역서와의 비교, 도급인의 공사현장에서의 상주 여부(지시나 묵시적 합의), 추가공사 비용이 전체 공사 대금에서 차지하는 비율 등 제반사정을 종합해 결정한다.

수급인이 추가공사약정을 제대로 입증하지 못했어도 추가된 공사 대금의 금액이 많으면(대략 총공사 계약금액의 40% 이상) 묵시적인 지급약정으로 볼 여지가 있다. 수급인이 추가공사 대금을 확실히 받으려면 추후 대금을 정산해 줄 테니 추가공사를 해달라는 도급인의 구두약속에 안심해선 안 된다. 반드시 추가공사 항목, 산정 방법, 지급 시기 등을 명시한 서면을 그때그때 받아둬야 한다.

김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >