"강남 집값 더 오른다"고 말한 애널리스트 왜?

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 연구위원 인터뷰
26일 오후 여의도 금융투자협회서 내집마련 세미나

채상욱 하나금융투자 연구위원. 최혁 기자

“하반기 서울 강남 집값은 더욱 오를 가능성이 높습니다.”

17일 만난 채상욱 하나금융투자 연구위원은 “강북으로 이어졌던 상승세가 강남으로 돌아와 갭(Gap) 벌리기에 나서는 순환매가 시작될 것”이라며 이같이 말했다. 이달 들어 서울은 강남을 비롯해 전체적으로 매물이 들어가면서 숨고르기에 들어간 상태다. 집값과 전셋값이 약보합세를 보이면서 집을 사려는 사람과 팔려는 쪽과의 눈치보기 시장이 펼쳐지고 있다.

채 연구원은 이러한 보합세가 당분간 이어지더라도 강남 집값은 다시금 상승세에 올라탈 것으로 예상했다. 강남은 멸실로 인한 순공급량이 적다보니 가격이 상승하는 구조라는 게 그의 주장이다. 그는 “이달부터 양도소득세 중과 시행으로 거래량이 급감하겠지만 가격 하락으로 유도되지는 않을 것”이라며 “집값은 인위적인 정책보다 경기와 금융 여건 등에 더욱 민감하게 반응한다”고 설명했다.

건설·부동산 애널리스트인 채 연구원은 전문가의 전문가로 불린다. 증권가뿐 아니라 관련업계, 자산가들 사이에서도 손꼽히는 부동산 전문가다. 건설사 대상 프로젝트파이낸싱(PF) 담당자들도 그에게 자문한다. 지난해 ‘8·2 부동산 대책’을 두고 “시장은 위축이나 영향이 거의 없을 것이다”라는 전망이 화제가 됐다. 그의 예상대로 정부의 각종 부동산 정책에도 집값은 오히려 강세를 나타냈다.

그는 이러한 족집게 전망을 오는 26일 한경닷컴 주최로 열리는 ‘내집 마련, 지금 해도 될까’ 세미나에서도 재연할 예정이다. 최근 부동산 시장은 겉으로만 보면 집값이 다소 진정된 것처럼 보인다. 그만큼 실수요자들에게 고민이 많은 시기인 동시에 어느 지역에 기회가 있을지도 관심사다. 이 같은 분위기에 채 연구원은 하반기 부동산 시장 전망과 투자처를 주제로 강연에 나선다.

◆저평가 ‘진주’ 찾아야

지난해 서울 집값이 큰 폭으로 뛰었지만 여전히 저평가된 지역은 많다는 게 채 연구원의 분석이다. 그는 “마곡의 경우 업무시설이 집적되고 교통망도 개선되는 중이지만 개발이 끝난 후 이곳에 입주한 근로자들을 수용할 만큼의 새 집이 주변에 부족한 상황”이라고 짚었다. 재개발지역 가운데는 이문·휘경뉴타운과 장위뉴타운이 저평가됐다고 봤다. 지역 시세를 이끌 만한 대단지 새 아파트가 아직 입주하지 않은 까닭이다.

자양동 지하철 뚝섬유원지역 인근도 채 연구원이 꼽은 대표적 저평가 지역 가운데 하나다. 그는 “대단지가 없는 데다 ‘이튼타워’ 이후 신축 아파트가 부재해 상승장에서도 두각을 드러내지 못한 곳”이라면서 “한강공원과 건대병원, 쇼핑몰, 학군 등 주변 환경과 평지인 입지 조건을 고려하면 장기적인 안목으로 투자를 고려해볼 만한 지역”이라고 평가했다.

채상욱 하나금융투자 연구위원. 최혁 기자

◆‘서울 세력권’ 주목

채 연구원은 “하반기엔 ‘서울 세력권’에 들고 있는 지역을 눈여겨봐야 한다”고 강조했다. 부동산 업계에서 서울 세력권이란 서울 통근·통학 비율이 인구의 15%를 넘는 도시를 뜻한다. 과거엔 서울과 인접한 도시만 해당됐다. 하지만 수도권 교통망이 광역으로 확충되면서 세력권은 범주를 넓혀가고 있다.

그는 “파주 운정신도시나 화성 동탄2신도시, 용인 등 수도권광역철도(GTX) 노선에 위치한 도시들의 경우 앞으로 네트워크의 크기가 비약적으로 커질 전망”이라면서 “세력권에 든다는 건 반드시 서울에 예속되는 게 아니라 쌍방 교류가 이어지면서 효과를 내기 때문”이라고 말했다.

서울을 중심으로 한 위성도시 구조가 혼잡비용을 늘리긴 했지만 생산성 향상엔 큰 기여를 했다는 게 채 연구원의 주장이다. 총 인구의 절반가량이 가까운 지역에 모여 살면서 엄청난 네트워크를 일으켰기 때문이다.

서울 세력권이면서 자족기능을 갖춘 도시의 경우 집값 전망이 더욱 밝다. 그는 “판교신도시는 서울 통근 비율이 점차 감소하면서 최근엔 27%까지 내려갔다”며 “테크노밸리가 활성화되는 등 도시 자족기능이 강화돼 오히려 서울에서 판교로 출퇴근하는 인구가 늘고 있다”고 말했다. 수도권 도시 가운데 성남 구도심 재생이 가장 활기를 보일 수 있었던 배경도 자족기능 확충에 따른 도시의 체력이 강화됐기 때문이라는 분석이다.

그는 이 같은 이유로 수원 구도심 재생도 활발해질 가능성이 있다고 내다봤다. 채 연구원은 “광교신도시는 판교를 모델로 해 자족기능을 갖춘 데다 신분당선으로 서울과 이어진 세력권”이라면서 “인접한 수원 부동산 시장에 미치는 긍정적 영향이 점차 커질 것”이라고 말했다.

채 연구원은 오는 26일 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 열리는 ‘내집 마련, 지금 해도 될까’ 세미나를 통해 부동산 시장 전망과 투자 전략, 유망 지역을 소개할 예정이다. 행사는 이날 오후 2시부터 6시까지 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 열린다. 채 연구원과 함께 분양권 강사인 박지민 씨와 양지영 R&C 연구소장이 연사로 나선다. 참가신청을 포함한 자세한 내용은 한경닷컴 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

글=전형진 기자 withmold@hankyung.com
사진=최혁 기자 chokob@hankyung.com