[집코노미] "금리 상승기, 당분간 신도시 분양상가는 쳐다보지도 마세요"

실전고수 5인 인터뷰

한·미 기준금리 역전…금리인상기 진입
高임대료보다 우량입지 위주 투자해야

한국과 미국의 기준금리가 10년 7개월 만에 역전되면서 수익형 부동산투자자들이 긴장하고 있다. 한국은행이 연내 한두 차례 금리를 인상할 경우 대출을 끼고 상가를 매입한 이들의 이자부담이 높아진다. 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest Ratio)이 오는 26일부터 시행되면 대출을 끼고 상가를 사기도 어려워진다. 예금금리 인상으로 투자 메리트마저 감소할 우려가 있다. 하지만 실전고수들은 금리인상의 악영향이 과대 해석되고 있다고 입을 모은다. 집코노미가 ‘금리인상이 수익형 부동산시장에 미치는 영향’을 주제로 실전 상가투자 고수 5명을 긴급 인터뷰했다.

-본격적인 금리인상기에 접어들었다. 상가 시장은 어떤 영향을 받나.

▶김종율 보보스부동산연구소 대표(필명 옥탑방보보스)
“금리인상기에 접어들었다 하더라도 과거와 비교하면 아직 1%대(은행 정기예금 기준) 저금리시대다. 주택시장이 불안정해지면서 상가투자에 대한 수요가 오히려 늘어날 것으로 예상한다. 수요가 늘어나면서 똘똘한 상가의 가치가 부각될 것이다. 하지만 상가는 개별성이 강한 게 특징이다. 아파트처럼 지역 내 동조화가 진행된다거나 키맞추기 현상이 일어나지는 않는다.”

▶김영록(필명 멋진인생)
“수익률은 하락할 것이다. 그럼에도 중금리에 접어들기 전까지는 상가시장에 대한 수요가 꾸준할 것으로 본다. 최근 수익형 부동산 시장에 자금이 몰리고 있다. 주택에 대한 대출규제가 심해진 영향이 크다. 인구구조적인 면에서도 그렇다. 베이비부머 세대가 은퇴한 뒤 현금흐름을 만들기 위해선 수익형 부동산을 찾을 수밖에 없다.”

▶차원희(필명 족장)
“아직 금리 공포를 언급하긴 섣부른 단계다. 당장 폭발적으로 인상되는 단계는 아니기 때문이다. 과거 7~8%대 대출금리와 비교하면 현재의 4%대 중후반 금리는 여전히 낮다. 지난해 한 차례 금리가 인상된 이후에도 체감되는 시장 분위기는 전과 다르지 않다.

앞으로 본격적인 금리인상 국면에 접어든다면 투자자의 성향과 지역에 따라서 다른 반응이 나타날 것으로 보인다. 서울 강남의 경우 빌딩에 투자한 이들은 금리 변동에 따른 수익률은 보지 않는다. 지가 상승에 따른 시세차익을 염두에 두고 있기 때문이다. 매매보단 월세 수익을 고려하는 지방 시장은 위축될 가능성이 있다.”

▶송희창 케이알리츠 대표(필명 송사무장)
“앞으로 상가의 매매가격 상승이 제한될 가능성이 높다. 투자자들이 상가 매입에 들이는 비용을 낮추려 할 것이기 때문이다. 현재 1층 상가의 경우 기대수익률을 통상 4~5% 정도로 본다. 하지만 향후 금리인상분을 반영한다면 적어도 5% 이상이 돼야 한다. 최저임금 인상과 상가임대차보호법의 영향으로 임대료를 올리기 어려운 환경이다. 상가 매입 비용을 낮추지 않는다면 5%대 이상 수익률을 맞출 수 없는 구조다.”

▶신현강(필명 부룡)
“저금리상태에서 수익률만 계산해 투자했던 이들은 난감해졌다. ‘이 정도면 되겠지’라고 최초 설정했던 수익률선이 붕괴되는 까닭이다. 수익형 부동산 시장 전반적으로 과도기를 겪을 가능성도 높다. 26일부터 임대업이자상환비율(RTI) 규제가 적용되면 예상보다 대출이 안 나오는 시장으로 바뀔 가능성이 있기 때문이다. 대출이 줄어든다면 결국 현재보다 매매거래가 위축될 소지는 있다.”

-금리 상승기에 피해야할 상가는.

▶송희창 대표
“신규분양 상가는 피해야 할 것으로 보인다. 분양가를 책정할 때 실제 받을 수 있는 임대료보다 높은 수준으로 계산해 반영하는 경우가 많기 때문에 낭패를 볼 수 있다.”

▶차원희
“집합상가의 경우 분양받아 들어가는 경우가 많지만 실패할 확률이 높다. 분양가가 과도한 데다 초보자들은 상권분석을 하기가 쉽지않아서다. 업계에선 ‘주인이 세 번 바뀌어야 정상가격으로 온다’는 말이 있을 정도다.

특히 신도시 상가의 경우 더욱 주의해야 한다. 배후수요자들이 이주자인 데다 집 크기를 늘려온 경우가 많기 때문에 소비를 잠그는 경향이 강하다. 일반적으로 신도시 상가가 자리잡는 데는 5년 이상의 시간이 걸린다.”

▶신현강
“잘 되는 곳과 안 되는 곳의 양극화가 심해질 것으로 보인다. 초창기 신도시 상가의 경우 과도한 월 임대료가 책정되는 경우가 많은데 적정 임대료 수준으로 조정되는 과정에서 낭패볼 가능성이 높다. 예컨대 고양 삼송지구와 시흥 배곧신도시 등 도시가 막 형성되기 시작하는 곳들의 상가는 경쟁력이 과대평가된 상태여서 금리인상기에 위험해질 가능성이 높다.”

▶김종율 대표
“양극화를 눈여겨봐야 한다. 아파트 단지 내 상가가 아닌 이상 월 임대료가 어정쩡한 상가는 고사할 가능성이 높다. 억지 띄우기 상권도 위험하다. 상권은 배후 유효수요와 동선으로 생명이 결정된다. 시행사 등이 특정 지역에 억지로 조성한 테마상가들의 경우 타격을 입을 것으로 보인다.”

-투자 전략은.

▶차원희
“상가투자를 처음 한다면 주변 여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 단순히 수익률만 생각하고 투자를 실행하는 건 위험하다. 현재의 이자율로 계산한 수익율은 앞으로 크게 달라지기 때문이다. 주변 공실률도 고려해야 하는 부분이다.

경매를 통해 상가를 낙찰받는 게 가장 안정적인 방법일 수 있다. 기존 상권이 형성된 곳에서 시세보다 낮은 가격으로 투자할 수 있는 데다 대출비율도 80~90%가량으로 높은 편이다. 주택과 비교하면 권리에 크게 문제가 있는 경우는 많지 않다.”

▶송희창 대표
“상권이 형성된 곳에 들어가는 게 중요하다. 먹거리 상권이나 유행을 타는 곳보다는 생활형 상권으로 꾸준한 수요가 발생하는 곳이 좋다. 임차인이 오래 영업하고 있는 경우라면 더욱 좋다. 아파트 단지 내 상가의 경우 주민들이 이용할 수밖에 없는 동선 구조여서 경기변동성을 그나마 덜 받는 편이다. 2층 이상 상가의 경우 1층보단 매매가격이 낮으므로 금리가 인상되더라도 6~7%대 수익률을 실현할 수 있는 곳이 많다.”

▶김종율 대표
“상권이 좋은 곳을 찾기보단 지역 내 1급 입지를 찾아 투자해야 한다. 수요가 꾸준한 곳 말이다. 단순히 월 임대료가 높은 곳보다는 앞으로도 꾸준히 안정적인 월세수익을 올릴 곳을 찾아야 한다.”

▶김영록
“지방 산업단지 등의 수익형 부동산에 눈을 돌려볼 필요도 있다. 건물가격이 낮은 만큼 매매가격 대비 월 임대수익이 높은 곳들이 많다. 신도시 상가의 경우 위험하다는 평가가 많지만 근생상가로 편의점 등이 들어올 만한 자리는 가격 대비 수익률이 좋은 편이다.”

▶신현강
“월세가 아니라 입지다. 금리가 지속적으로 인상된다고 가정하면 앞으로 꾸준한 수익이 발생하고 이를 안정적으로 유지할 곳을 찾아 투자해야 한다. 높은 월 임대료만 좇는 건 무모하다. 임대료 조사를 마쳤다면 경매를 활용해 시세보다 낮은 가격에 상가를 낙찰받는 방법도 노려볼 만하다.

중요한 건 자신의 대출 가능 규모를 미리 따져보고 금리인상에 따른 수익률 계산을 정확하게 시뮬레이션해야 한다는 점이다. 올해는 변동성이 심한 시장이기 때문에 금융규제에 따른 시장 변화를 지켜보는 게 현명할 것으로 판단된다.”

전형진 기자 withmold@hankyung.com