[알짜 세무이야기 (32)] 세부담 커진 비사업용 토지… 파는게 유리할까
땅 이야기를 하려고 한다. 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 부동산에 대한 관심은 온통 주택시장으로 쏠린 듯하다.

토지 규제는 상대적으로 덜하다. 하지만 올해 1월1일부터 적용하는 개정소득세법에는 토지에 대한 규제도 담겨 있다. 비록 다주택과 비교하면 그 부담이 크지 않지만, 토지도 비사업용으로 구분되는 경우 양도소득세의 부담이 만만치 않다. 투기지역에 있는 비사업용토지를 매각하는 경우 3주택 이상을 보유한 사람의 양도소득세와 같이 기본세율에 20%포인트를 가산해 계산한다.

부동산 가격이 급등할 때 정부는 다주택과 비사업용토지를 중심으로 규제를 해왔다. 2채 이상의 주택을 보유한 사람을 다주택 보유자로 구분하고, 고유 목적으로 사용하지 않는 토지는 비사업용토지로 구분했다. 그리고 동일한 기준으로 양도소득세를 무겁게 부과했다.

양도소득세 부담을 높이기 위해서는 보통 두 가지 방법을 사용한다. 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세 세율을 높인다. 올해는 일반적으로 적용하는 기본세율(6~42%)에 일정한 세율을 추가하는 방식을 택했다. 다주택을 보유한 사람이 조정대상지역에 있는 주택을 매각하면 기본세율(6~42%)에 10~20%포인트를 가산해 양도소득세를 계산한다.

토지는 양도소득세를 계산할 때 사업용토지와 비사업용토지로 구분해 계산한다. 사업용으로 구분되는 토지는 양도소득세 측면에서 불이익이 전혀 없다. 가산세율도 없고, 장기보유특별공제를 받는 것도 제한을 받지 않는다.

하지만 비사업용토지로 구분되면 양도소득세 부담이 커진다. 비사업용토지는 기본세율(6~42%)에 10%포인트가 가산된다. 비사업용토지가 투기지역에 있으면 세율은 더 높아진다. 기본세율(6~42%)에 20%포인트를 가산해 양도소득세를 계산한다.

하지만 장기보유특별공제는 사업용토지와 비사업용토지를 불문하고 공제가 가능하다. 오는 4월1일 이후 다주택을 보유한 사람이 조정대상지역(투기지역 포함)에 있는 주택을 매각할 때 장기보유특별공제가 배제되는 것과 비교된다. 비사업용토지는 기본세율에 10%포인트 또는 20%포인트를 가산하는 불이익이 있지만, 장기보유특별공제 측면에서는 불이익이 없다. 비사업용토지 역시 주택과 동일하게 4월1일부터 본격적으로 양도소득세의 불이익이 시작된다.

다행스럽게 토지가 투기지역으로 지정된 지역은 아직 없다. 일반적으로 투기지역은 주택투기지역과 토지투기지역으로 구분한다. 8·2 대책을 통해 정부는 서울 강남, 세종시 등을 주택투기지역으로 고시했다.

토지투기지역으로 정한 곳이 없어 비사업용토지를 매각하는 경우 양도소득세 측면의 불이익은 기본세율에 10%포인트를 가산하는 것 외에는 없다. 하지만 토지투기지역을 지정고시하게 되면 언제든지 기본세율에 20%포인트를 가산해 양도소득세가 계산될 수 있기 때문에 투기지역지정에 대해 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있다.

비사업용토지를 사업용토지로 변경하는 방법은 세 가지 방법이 있다. 첫째, 토지를 매각하는 날부터 소급해서 3년 중 2년 이상을 사업 목적으로 사용하는 방법이다. 둘째, 매각하는 날부터 소급해서 5년 중 3년 이상을 사업 목적으로 사용하는 방법이다. 셋째, 토지의 전체 보유 기간 중 60% 이상을 사업 목적으로 사용하는 방법이다. 위 세 방법 중 어느 하나라도 만족한 상황에서 해당 토지를 매각하면 비사업용토지는 사업용토지로 바뀌게 된다. 가장 짧은 기간의 노력으로 사업용으로 변경할 수 있는 것은 첫 번째 방법이다. 즉 2년이다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >