'양도세 폭탄 피하기' 5가지 살피면 5개의 길이 보인다

다주택자에 대한 양도소득세 중과 시행이 두 달 앞으로 다가왔다. 양도시점은 잔금을 치르는 시점 기준이기 때문에 매도를 고려하고 있다면 3월 말까지는 등기이전을 마쳐야 한다. 하지만 다주택자라고 해서 모두 양도세 중과 대상이 되는 것은 아니다. 6일 한경닷컴 주최로 개최한 ‘다주택자의 양도세 절세방안’세미나에서 김종필 세무사는 세금 폭탄을 피할 수 있는 5단계 전략을 제시했다.

◆1단계 - 1세대 주택 수 계산

주택 수는 개인별이 아닌 세대별로 계산한다. 본인 및 배우자 소유의 주택은 물론이고 동일한 주소 또는 거처에서 생계를 같이하는 직계존비속과 그 배우자 및 형제·자매의 주택도 주택 수에 포함한다. 즉 세법상 동일 세대원이면 그들의 소유주택을 모두 포함한다. 별도 세대원으로 만들면 그 세대원이 소유한 주택은 주택 수에서 제외할 수 있다는 것이 절세 포인트가 된다.

◆2단계 - 주택수 해당 여부 파악

수도권·광역시·특별자치시의 경우는 군·읍·면지역의 양도 당시 공시가격 3억원 이하 주택을 제외한 모든 주택을 주택 수에 포함한다. 수도권·광역시·특별자치시 이외의 지역은 양도 당시 기준시가 3억원 초과 주택만을 주택 수에 포함한다.

◆3단계 - 중과세 제외 주택 파악

중과세 제외 대상으로 열거된 주택은 1세대 2주택자와 1세대 3주택 이상 소유자에게 공통으로 적용되는 것과 1세대 2주택자에게만 적용되는 것으로 나눠볼 수 있다.

공통으로 적용되는 것은 위 2단계에서 주택 수에서 제외하는 주택, 장기임대주택, 조세특례제한법상 감면대상주택, 10년이상 무상제공한 장기사원용주택, 5년 이상 운영한 가정어린이집 등, 상속받은 주택(5년 이내 양도), 문화재주택, 저당권실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도)이다. 이들 주택 외에 1채의 주택만을 소유하는 경우 그 주택도 제외된다.

1세대 2주택자에게만 적용되는 것은 취학·근무상 형편·질병 요양 등으로 취득한 수도권 밖 다른 시·군 소재 주택 등이다. 혼인 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택, 동거봉양 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택, 소송 진행 중인 주택 또는 소송 결과에 따라 취득한 주택, 일시적 2주택인 경우 종전 주택, 양도 당시 기준시가 1억 이하 주택이 있다.

◆4단계 - 조정대상지역 주택

1단계부터 3단계를 점검했는데도 1세대 2주택 중과 대상 또는 1세대 3주택 이상 중과 대상에 해당하면 양도주택이 조정대상지역에 있는지 여부를 확인해야 한다. 1세대 2주택 중과 또는 1세대 3주택이상 중과는 조정대상 지역에 소재한 주택을 양도할 때만 적용되기 때문이다.

조정대상 지역으로는 서울 전역, 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군·), 세종시 등이 있다.

◆5단계 - 다섯 가지 방안 중 선택

1단계부터 4단계까지 점검해 1세대 2주택이상 소유자에 해당하면 조정대상지역에 소재한 주택을 오는 4월 1일 이후 양도 때 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고 1세대 2주택자는 16∼52%, 1세대 3주택 이상자는 26%∼62%의 중과세율이 적용된다.

하지만 3월 31일까지 양도하면 1세대 3주택 이상 소유자가 투기지역 주택 양도할 때에만 16∼52%의 세율로 중과한다. 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 따라서 양도세 중과대상에 해당하는 경우 본인이 처한 상황에 따라 대처방법을 빨리 마련해야 한다.

첫째, 매도를 생각해 볼 수 있다. 무작정 가격상승을 기대할 것이 아니라 가격상승을 통해 양도세 중과로 인하여 늘어나는 세금을 충당할 수 있는지를 계산해 보아야 한다. 늘어난 세금을 충당하기 위해 필요한 시세 상승 폭이 실현 가능한 시세가 아니라면 오는 3월31일까지 양도를 하는 것이 현명한 선택이다. 양도하였는지 여부는 실제 잔금 일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단한다.

둘째, 별도세대를 구성하는 자녀에게 증여하는 방법이 있다. 세대별 주택 수에서 제외되므로 양도세 중과를 피할 수 있다. 증여의 방법은 단순증여나 부채를 승계하는 부담부증여 중 선택하면 된다. 그런데 부담부증여의 경우 전체 평가액 중 부채승계액을 제외한 금액에 대해서는 증여세를 계산하고 부채승계금액에 대해서는 양도세를 계산한다. 따라서 오는 4월 1일 이후 부담부증여하는 경우 양도세 중과로 세금이 대폭으로 늘어날 수 있으므로 증여 시기 선택에 주의해야 한다.

셋째, 배우자에 증여할 수 있다. 배우자에게 증여하는 경우 주택 수 제외 효과는 없지만 증여 후 5년이 지나면 취득가액이 현재의 증여 가액으로 바뀌게 된다. 따라서 취득일부터 증여일까지 발생한 양도차익을 배우자공제 6억원을 활용해 없앰으로써 증여일 이후 상승한 부분에 대해서만 양도세 중과세로 인한 세금을 부담하면 된다.

넷째, 주택임대업법인을 만들어도 된다. 개인소유주택 중 일부를 주택임대업법인에 양도하면 그 주택은 개인소유주택에서 제외되므로 1세대 2주택 이상 소유자에서 벗어 날 수 있다. 다만 개인 소유주택을 법인소유로 바꿀 때 양도세가 발생하므로 가급적 오는 3월 31일까지 이전을 완료하는 것이 양도세 부담을 줄일 수 있다. 반드시 총소요 비용을 점검한 후 실익이 있는 경우에만 선택해야 한다.

다섯째, 개인임대업사업자로 등록하면 유리하다. 오는 3월 31일까지 등록하는 경우는 5년 이상 임대, 4월 1일 이후 등록하는 경우는 8년 이상 의무임대를 해야 양도세 중과에서 제외될 수 있다. 특히 준공공임대주택으로 등록하여 10년 이상 임대 때 임대 기간에 발생한 소득에 대해 100% 감면을 받을 수 있거나 장기보유특별공제 70%를 받을 수 있다.

이밖에 본인의 상황에 따라 조정대상지역이 아닌 곳에 소재하는 주택을 먼저 매도하는 전략을 선택하는 등의 대처방법을 미리미리 강구하는 것이 바람직하다.

김종필 세무사