서울 청약 당첨 노하우 BEST 5
① 50% 추첨하는 중대형 노릴 것
② 당첨자 발표일이 겹치는 단지를 눈여겨 봐라
③ 비선호지역, 비인기타입도 돈된다.
④ 특별공급에 길 있다.
⑤ 미계약분을 노려라, 반드시 나온다
[집코노미] 분양권 실전 고수들이 말하는 '서울 로또 아파트 당첨 확률 높이는 법'

올해 서울에서 5만 가구 규모의 새 아파트가 쏟아진다. 입지가 우수한 정비사업만 총 29곳에서 예정됐다. 이들 일반분양 물량은 1만3312가구에 달한다. 이들 아파트는 ‘로또’란 평가를 받는다. 주택도시보증공사(HUG)에서 분양가를 통제하고 있어서다. 당첨만 되면 적게는 수천만원, 많게는 4~5억원의 프리미엄도 기대할 수 있다고 전문가들은 예상했다.

청약가점이 높은 무주택자들에겐 절호의 찬스다. 1순위 자격 강화와 중도금 대출 비율 축소, 분양권 전매 제한 등 규제가 적용되면서 가수요가 상당수 이탈한 상황이기 때문이다. 실제로 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 2016년 22.55대 1에서 규제가 본격화 된 2017년에는 13.14대 1로 낮아졌다. 입주민의 100%를 가점제로 선정하는 중소형 아파트 가점 커트라인도 대책 발표 이후 10점 가량 낮아졌다. 전문가들은 "각종 규제가 투기 세력을 원천 차단해 실거주 목적의 무주택자 등 실수요자들의 당첨 확률은 보다 높아졌다"고 한 목소리를 낸다. 당첨 확률을 높이기 위해선 가점 수준이나 자금력 등 본인이 처한 상황에 따라 전략을 다르게 세워야 한다.

그러나 가점이 낮다고 포기하면 안된다는 게 실전 고수들의 조언이다. 틈새시장이나 미계약분을 공략하면 가점이 낮아도 당첨의 기쁨을 누릴 수 있어서다.

자타가 공인하는 ‘분양권 고수’ 3인을 만나 당첨 확률을 획기적으로 높일 수 있는 전략에 대해 들어봤다. 이들은 분양권을 주투자종목으로 삼고 있는 실전 투자자들이다. 가끔 카페·블로그 회원들의 내집마련을 돕기위해 ‘분양권 특강’을 진행한다. 실전 팁을 아낌없이 공개하다 보니 이들의 분양권 특강은 늘 만석이다.

[집코노미] 분양권 실전 고수들이 말하는 '서울 로또 아파트 당첨 확률 높이는 법'

- 서울 아파트 신규 분양 물량을 노리고 있는 예비 청약자들이 우선적으로 할 일은.

▶해안선
먼저 기본에 충실할 필요가 있습니다. 자신이 서울에서 당첨될 수 있는 기본 조건을 갖추고 있는지 확인하는 것이 가장 중요해요. 집을 2채 이상 가지고 있거나 세대 구성원 중 재당첨 제한이 걸려있는 경우에는 청약을 해도 부적격 처리됩니다. 대책 이후 세대 구성원이 아닌 세대주만 청약을 할 수 있게 됐기 때문에 반드시 동사무소에서 세대 분리, 세대주 변경 등 조건을 갖춰놔야 합니다. 특히 1순위 청약을 넣기 위해서는 통장 가입기간이 24개월(2년) 이상 돼야 합니다. 서울 전역이 투기과열지구로 묶이고 나서부터는 1년 이상 의무 거주해야 합니다.

▶아임해피
특별공급은 일반 청약보다 경쟁률이 낮고 당첨 확률도 더 높은 만큼 자신이 대상자인지도 확인해야 해요. 자신도 모르는 사이 대상자일 수 있거든요. 기관 측별공급에는 국가유공자, 장애인, 중소기업근로자 등이 해당합니다. 3명 이상 자녀를 둔 경우에는 다자녀 특공, 부모님을 3년 이상 부양하면 노부모특별공급 대상자가 됩니다. 특히 올해부터 신혼부부 특별공급 신청 자격이 완화되고 확대 공급될 예정인 만큼 이를 눈여겨볼 필요가 있어요. 생애최초 특별공급은 공공분양일 때 해당되는데 조건은 까다롭지만 당첨 확률이 높습니다. 올해 서울 공공분양 가운데 생애최초특별공급이 있는 곳은 마곡9단지입니다. 이외에도 전용 85㎡ 이하 중소형 입주민은 100% 가점제로 당첨자를 선정하기 때문에 자신의 가점을 확실하게 계산하는 것도 중요해요.

- 올해도 가점 커트라인은 수준은 지난해와 비슷하게 유지될까요.

▶월용이
가점제가 100%로 확대된 8·2 부동산 대책 이후부터 가점 커트라인이 낮아졌다는 점에 주목해야 합니다. 일례로 2016년 10월 분양한 '신길뉴타운 아이파크'는 전용 59㎡B(49가구)의 당첨 가점이 56점이었는데, 2017년 11월 공급된 '신길뉴타운 힐스테이트 클래시안' 전용 59㎡B(98가구)는 48점으로 8점 정도 낮아졌습니다.

▶해안선
재당첨 제한 규제 때문에 앞으로 당첨 커트라인은 시간이 갈수록 낮아지지 않을까 싶습니다. 세대원 중 한사람이라도 당첨이 되면 가족 전체가 5년 동안 청약을 못하기 때문이지요. 가점이 높은 당첨자들이 늘어날수록 커트라인은 자연스럽게 내려가게 될 것 같습니다.

▶아임해피
가점 커트라인이 8·2 대책 이후 낮아진 것은 사실이지만 올해 더 낮아지기는 힘들어보입니다. 주거복지로드맵에서 신혼부부 특별공급을 총 세대수의 10%에서 20%로 늘렸잖아요. 특별공급 물량이 빠지는 만큼 가점 커트라인도 높아지지 않을까요. 물론 8·2 대책 이전 수준 만큼 올라가지는 않을 것 같습니다.
[집코노미] 분양권 실전 고수들이 말하는 '서울 로또 아파트 당첨 확률 높이는 법'

- 가점이 낮은 실수요자들이 당첨 확률을 높일 수 있는 방법은.

▶해안선
전용 85㎡ 초과 중대형 아파트는 50% 추점제, 50% 가점제로 입주민을 선정하기 때문에 가점이 낮은 수요자들도 당첨될 수 있습니다. 그러나 면적이 넓은 만큼 총 분양가도 비싸지요. 서울은 6억원을 초과하는 경우가 대부분인 만큼 자금력이 있어야 합니다.

▶아임해피
가점이 40점 이하라면 전용 85㎡ 초과 중대형을 노려야 한다는 데 동의합니다. 이 경우, 무턱대고 청약할 것이 아니라 4인 가족이 살기 좋은 단지를 선택하는 것이 중요합니다. 초등학교를 품은 아파트라거나 중·고등학교 인근 단지일수록 수요가 많다고 볼 수 있습니다. 4인가구가 많은 지역의 아파트를 선택하는 것도 방법입니다. 강남구는 4인 이상 가구수가 전체의 24.8% 정도로 다른 지역에 비해 매우 높은 편입니다.

▶월용이
여유 자금이 있는 수요자라면 중도금 대출이 안 나오는 9억 이상의 고가주택으로 방향을 정하는 방법도 있습니다. 진입 장벽이 높기 때문에 다른 단지들에 비해 청약 경쟁률이 낮을 가능성이 높기 때문입니다.

- 여유 자금이 부족한 예비청약자들에게는 어떤 방법이 있나요.

▶아임해피
가점이 많이 높지 않더라도 전략을 잘 짠다면 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 로또 수준의 시세차익으로 유명한 단지나 지역 대장주 단지와 같은 날 당첨자를 발표하는 아파트에 청약하는 방법이 있습니다. 두 단지의 당첨자 발표일이 같은 경우에는 동시 청약할 경우 중복 청약으로 당첨이 취소될 수 있어 둘 중 한 단지에만 청약할 수 있거든요. 따라서 로또 단지와 당첨자 발표일이 같은 단지가 있다면 그 단지는 청약 경쟁률이 낮을 확률이 높습니다. 공급가구 수가 많은 곳, 비선호 타입을 노릴 것도 방법이 될 수 있습니다.

▶해안선
가점이 낮은데 중소형 아파트에 청약하고 싶다면 상대적으로 선호도가 낮은 단지의 비인기타입을 권해드립니다. 외곽지역이라는 인식이 있는 중랑구에서 작년에 '한양수자인 사가정파크'가 분양됐는데요. 비선호타입이었던 전용 84㎡D의 경우 당첨 가점 커트라인이 9점으로 매우 낮았어요. 택지지구로 조성되는 구로 항동지구 역시 지난해 전체적으로 가점이 낮게 나온 지역인데 커트라인이 최저 14점까지 나왔습니다. 입지별로 커트라인 차이가 큰 만큼 외곽지역, 비선호평형 등에 도전하는 것도 당첨 확률을 높일 수 있는 방법이겠네요.

▶월용이
지난달 송파구에서 분양한 ‘e편한세상 파크 센트럴’처럼 주택형이 다양하게 나눠진 단지를 눈여겨 봐둘 필요도 있습니다. 주택형별로 청약 접수가 진행되기 때문에 경쟁자들이 분산되는 효과가 있습니다. 그 중에서도 선호도가 낮은 타입에 청약한다면 당첨될 확률은 높일 수 있겠네요.
지난해 분양한 '래미안 DMC 루센티아' 미계약분 현장 추첨 집객 모습. 전형진 기자

지난해 분양한 '래미안 DMC 루센티아' 미계약분 현장 추첨 집객 모습. 전형진 기자

- 요즘엔 미계약분 추첨에 수천명이 몰려들기도 하던데요.

▶해안선
8·2 대책 이후 청약 제도가 복잡해지면서 당첨 부적격자가 속출하고 있습니다. 단지마다 8% 정도는 꾸준히 나옵니다.미계약분은 현장 추첨 방식이나 인터넷 추첨 방식으로 팝니다. 가점이 낮아 청약 당첨이 어렵다면 미계약분을 노려보는 것도 좋겠네요.

▶아임해피
최근 수강생 중 2명이 미계약분을 이용해 내집 마련을 했습니다. 모델하우스에 방문해 전화번호를 등록해놓고 예비당첨까지 끝난 후 전화를 해보면 잔여세대 상황을 알 수 있습니다. 많은 분들이 생각하지 못하고 계신데 공공분양도 미계약분이 있습니다. 공공분양에서 미계약분이 나오면 LH(한국토지주택공사) 사이트에 공고하고 접수를 받습니다. 처음에는 무주택자 또는 인근지역 거주자로 제한을 두다가 미분양이 소진되지 않을 시에는 거주지에 상관없이 접수를 받기도 합니다. 공공분양은 분양가가 낮기 때문에 수시로 들어가서 미계약분 모니터링을 해보는 것이 좋습니다. 저희 친정집도 이렇게 해서 마련했습니다.

▶월용이
일반청약에서는 가점이 어느정도 되는 40대 이상의 부양가족 있는 무주택자가 유리합니다. 무주택자지만 가점이 낮은 실수요자들은 미계약분에 관심을 두시는 것을 추천합니다. 분양단지마다 방법이 다르지만 요즘에는 예비추첨까지 종료된 후 시공사 자체 홈페이지에서 인터넷 청약을 받거나 현장추첨을 통해 미계약분을 처리합니다. 이렇게 해서 당첨되신 분들도 은근히 많습니다.

▶아임해피
차선책으로 재개발, 재건축 입주권을 매수하는 것도 방법입니다. 서울 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 매매가 금지돼있어 매수하기 어렵습니다. 매수하더라도 불법이니 안하는 것이 좋습니다. 조합원 입주권은 일반분양보다 초기 자금이 많이 들어가고 시간이 더 걸릴수는 있으나 지역을 선택할 수 있고 로열층, 로열동에 배정될 확률이 높습니다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com

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