서울 신규 공공택지 후보지와 전망은… "그린벨트 많은 동남·서남권, 유력 후보"

우면산 일대·판교 인근 등 거론
공사기간 최소 5년…환경도 파괴
서울 집값 안정화 될지는 미지수

"강남·도심 고밀 개발 정공법 필요"

그린벨트를 헐어 조성한 서울 서초구 우면택지지구 내 아파트. /한경 DB

정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 서울 시내에 신규 공공택지를 공급하겠다는 응급 처방을 내놓으면서 후보 지역과 효과에 관심이 쏠리고 있다. 서울과 경기도의 접경지에 놓인 개발제한구역(그린벨트)이 공공택지의 유력한 대상지로 꼽히고 있다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “정부가 수요자들이 선호할 만한 지역에 얼마나 많은 양의 주택을 공급하는지에 따라 공공택지 지정 효과가 판가름 날 것”이라고 말했다.

◆공공택지 후보지는

국토교통부는 조만간 서울시와 서울 내 신규 공공주택 지정을 협의할 방침인 것으로 전해졌다. 전문가들은 그린벨트 현황을 고려할 때 4~5곳의 택지지구가 추가로 지정될 것으로 보고 있다. 김신조 내외주건 사장은 “서울은 가용 토지가 거의 고갈된 상태여서 신규 공공택지를 지정할 만한 곳은 사실상 그린벨트 외에는 없다”고 진단했다.

서울시에 따르면 2016년 기준 서울 행정구역 내 그린벨트 규모는 19개 자치구에 걸쳐 총 149.62㎢에 이른다. 이 중 대부분은 임야(101.07㎢)다. 자치구별로는 서초구가 23.88㎢로 가장 넓고 강서구(18.92㎢) 노원구(15.90㎢) 은평구(15.21㎢) 강북구(11.67㎢) 등에 그린벨트가 집중돼 있다.

부동산 전문가들은 업계에선 강남 대체 효과가 큰 양재동 우면산 일대나 성남 판교신도시 인근, 강동권의 위례신도시 주변과 하남시 접경지역 등을 유력 후보지로 꼽고 있다. 서부권의 고양 삼송지구 인접지역, 강서권의 김포공항 주변지역 등도 공공택지가 들어설 만한 입지여건을 갖추고 있다는 평가를 받는다.

곽창석 도시와공간 대표는 “개발되지 않은 땅이 별로 없어 어느 곳에 들어서든 택지 규모가 크지 않을 것”이라고 전망했다.

◆서울 집값 잡힐까?

서울 신규 택지 공급은 정부가 다주택자 양도세 중과, 대출규제 등 수요 억제 일변도에서 공급 확대로 정책을 전환하는 시그널로 받아들여지고 있다. 신혼희망타운 등을 공급하기 위해 경기 일대에 40곳의 신규 공공택지를 건설하겠다고 발표한 지난해 11월의 ‘주거복지 로드맵’의 연장선으로 볼 수 있다.

하지만 서울 집값 안정으로 이어질지는 불확실하다는 반응이 지배적이다. 충분한 주택을 공급할 만한 그린벨트가 없어서다. 수요자가 선호하는 도심 역세권과도 떨어져 있다. 당장 입주할 수 있는 것도 아니다. 지구지정 보상 기반시설공사 용지분양 등을 거쳐 실제 아파트를 분양하는 데까지 적어도 5년 이상 걸린다. 신혼희망주택 임대주택 등과 함께 지어지는 것도 한계란 지적이다. 가장 공급이 부족한 주택은 중산층 이상이 살고 싶어하는 양질의 주택이지 서민주택이 아니어서다.

전문가들은 따라서 도심 역세권이나 강남의 밀도를 높이는 정공법을 내놔야 한다고 강조했다. 김신조 사장은 “서울의 ‘허파’를 파괴하기보다 도심의 밀도를 높여 인센티브를 제공하되 개발 이익은 임대주택으로 활용하면 일석이조의 효과를 거둘 수 있다”고 말했다.

김승배 피데스개발 사장도 “신규 공공택지는 도로 등을 새로 깔아야 한다는 면에서 기존 인프라가 풍부한 도심 개발보다 효율성이 떨어진다”며 “일본 등 선진국이 왜 신규 택지가 아니라 도심 고밀개발을 통해 주거 문제를 해결하는지를 고민해봐야 할 시점”이라고 조언했다.

이정선 기자 leeway@hankyung.com