[2018 부동산] 대출 규제, 입주 폭탄 '악재' 보유세 인상 '변수'

"금리 인상, 양도소득세 중과, 초과이익환수제 등도 영향 미칠 것"

내년 부동산 시장은 금리상승, 대출규제 강화, 입주물량 증가 등의 변수에 영향을 받을 것으로 예상된다.

건설산업연구원과 주택산업연구원에 따르면 이런 변수들의 영향으로 내년 주택 시장이 지방을 중심으로 둔화될 전망이다. 매매가는 수도권이 0~0.8% 상승, 지방이 0.5~1.0% 감소해 전국 기준 -00.5%~+0.2%를 기록할 것이란 관측이다.

양도세 중과와 초과이익환수제 등이 악재로 작용해 주택 가격이 일정 폭 하락할 것이라는 우려도 제기되고 있다. 여기에 보유세 관련 논의도 꾸준히 진행 중인 만큼 각종 리스크가 2018년 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될 지 귀추가 주목된다.

◆ 금리 상승

지난 11월 한국은행은 기준 금리를 0.25%p 인상했다. 시장은 2018년 말까지 미국과 우리나라의 기준금리 인상이 2~3차례 더 있을 것으로 예상한다. 금리가 인상되면 중장기적으로 부동산 시장이 침체할 것이라는 시각이 많다. 전세와 주택담보대출 등이 많은 부동산 시장에는 금리 인상으로 인한 유동성 축소가 부담이라는 분석이다.

일각에서는 완만한 상승세로 전환될 경우 영향이 제한적일 것이라는 관측도 있다. 한국의 가계 대출 연체율과 주택담보대출 연체율이 낮은 수준에 머물고 있을 뿐 아니라 금리 상승은 경제호황을 동반하기 때문에 급격한 조정이 야기될 가능성은 낮다는 판단이다. 오히려 전문가들은 신규 대출자의 입장에서 금리 상승보다 대출 규제에 따른 부담이 훨씬 클 것으로 전망했다.

◆ 대출 규제 강화

정부는 앞서 8·2 부동산대책을 통해 LTV,DTI 비율을 각각 40%까지 낮췄다. 지난 10·24 가계부채종합대책에선 DTI 비율 산정 시 기존 주택담보대출 원리금을 모두 반영하는 신(新) DTI 도입을 발표했다. 내년 하반기에는 집 구매를 위해 과다하게 빚을 내는 투기 수요를 줄이기 위해 신DTI보다 더 강력한 DSR(총부채원리금 상환비율)이 도입된다.

강화된 규제를 모두 적용할 경우 서울 강남권에서 전세를 끼고 아파트를 매수할 수 있는 여력이 대폭 줄었다는 게 전문기관의 분석이다. 여유 현금이 많은 일부 투자자를 제외하고는 투자 목적으로 아파트를 구매하는 것이 어려워진 셈이다. 이로 인해 내년 신규분양 침체와 함께 20~30% 가량의 수요 감소가 점쳐지고 있다.

◆ 입주 물량 증가

부동산114 집계에 따르면 내년 입주 물량은 43만9000가구다. 올해 38만4000가구 대비 14.6% 증가한 수치로 집계 이후 역대 최대 물량이다. 일반적으로 입주물량 증가는 전세 공급의 확대로 이어진다. 공급 물량이 증가하면 수요와 공급에 법칙에 따라 전세 가격이 하락하게 된다.

서울과 서울 이외 지역이 다른 움직임을 보일 것이라는 게 업계 중론이다. 서울의 내년 입주물량은 3만5000가구로 평년 대비 78% 수준이다. 전세 가격 상승세가 둔화될 가능성이 타지역에 비해 낮다. 경기도, 지방 등은 입주 물량 증가세를 감안하면 전세 가격이 하락할 가능성이 높다. 입주 물량 증가폭이 큰 용인, 평택, 화성, 시흥 등에서는 역전세난이 발생할 수도 있다.

◆ 양도소득세 중과

내년 4월부터 다주택자를 대상으로 양도소득세 중과 제도가 시행된다. 주택이 늘어날수록 세금 부담이 더 커지는데, 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p를 각각 가산한다. 아직은 관망 상태가 이어지며 시장에 크게 영향을 미치지 않는 모습이지만 다주택자들이 서둘러 집을 내놓게 되면 집값은 떨어질 가능성이 높다.

다주택자들이 ‘똘똘한 한채’를 제외한 물건을 처분할 가능성이 크기 때문에 비역세권, 외곽지역 가격은 조정될 것이란 예상이 많다. 정부가 추가로 보유세 인상, 전월세 상한제 등을 도입하면 서울, 강남권을 제외한 나머지 매물이 쏟아져 나올 것이라는 게 업계 전문가들의 관측이다.

◆ 재건축 초과이익환수제 시행

2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제가 적용된다. 재건축으로 발생한 이익의 최대 절반을 세금으로 내도록 하는 제도다. 재건축에 대한 기대감으로 가격이 급등한 아파트 가운데 올해 말까지 관리처분 계획 인가를 받지 못한 사업장은 가격 조정이 불가피할 것으로 전망된다.

기대 이익이 줄면서 단기적으로 조정 받을 것이란 전망이 우세하다. 특히 시세를 주도하는 강남 재건축이 조정을 받게 되면 서울 집값이 전반적으로 주춤할 것으로 예상된다. 전반적인 재건축 시장 위축이 예상되지만 만에 하나 과열 현상이 이어질 경우 재건축 가능 연한을 늘리는 방안이 나올 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 얘기다.

◆ 보유세 부활 가능성

문재인 정부 들어 주택 시장을 안정화 시키기 위한 규제 카드로 보유세 인상 방안이 거론되고 있다. 김동연 경제부총리는 지난 11월 한 강연에서 "재정당국 입장에서 보유세에 대해 나올 수 있는 시나리오를 모두 검토했으며 시행한다면 어떻게 할 지 다 준비해놨다"고 말했다. 집값이 과열되면 언제라도 보유세 인상을 검토할 수 있다는 얘기다.

보유세란 납세의무자가 보유하고 있는 부동산에 부과하는 조세를 말한다. 취득세, 양도소득세처럼 매매시점에 세금이 발생하는 거래세와 달리 부동산을 소유만 하고 있어도 매년 세금이 부과돼 가장 강력한 규제로 여겨진다. 2006년 참여정부가 세제개편을 통해 보유세 부담을 대폭 강화했고 이명박 정부 집권 후 세부담을 완화는 방향으로 개편돼 지금까지 이어졌다.


이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com
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