국토부, 신혼희망타운 '로또화' 막는다

손익공유형 모기지 연계 검토
매각 차익, 대출비율만큼 나눠
청약 조건은 7년 이내 신혼부부
근로자 월평균 소득 120% 이하

공공분양주택 15만가구 나와
주변 시세보다 10% 싸지만 "청약저축 15년 넘어야 당첨 가능"

신혼희망타운 620가구가 들어설 예정인 서울 수서역세권 지역. 내년에 사업 승인을 완료하고 2021년 입주를 추진하고 있다. ♣♣LH 제공

국토교통부가 지난 29일 주거복지로드맵에서 밝힌 ‘100만 가구(임대 85만＋공공분양 15만)’ 공급 계획 중 내집 마련을 원하는 무주택자들이 눈여겨봐야 할 부분은 ‘신혼희망타운’ 7만 가구와 공공분양주택 15만 가구다. 입지여건이 좋은 그린벨트 해제지구에서 주로 나올 예정인 데다 분양가격도 주변 시세의 80~90% 수준에 책정할 예정이어서 당첨만 되면 짭짤한 시세 차익을 기대할 수 있다. 다만 소득 등 청약 자격에 제한이 있고 대기 수요도 많아 당첨이 쉽지만은 않다고 전문가들은 지적했다.

◆월 소득 586만원 이하 대상 공급

신혼희망타운은 연평균 1만4000가구, 총 7만 가구를 5년간 선보인다. ‘분양형’ 또는 ‘10년 후 분양전환 임대형’ 두 가지로 공급한다. 서울 수서역세권(620가구), 서울 망우동 양원지구(385가구), 경기 과천 지식정보타운(664가구) 등 5359가구가 내년 사업 승인 후 이듬해 착공해 2021년 입주 예정이다. 이 물량을 포함한 3만 가구를 기존 택지지구에서 공급한다.

이와 별개로 수도권 그린벨트를 풀어 새로 조성하는 8개 공공주택지구 내 1만여 가구를 포함해 총 4만 가구가 신규로 공급된다. 경기 성남 복정·금토, 군포 대야미, 부천 괴안·원종지구 등이다. 대야미 등 일부는 지구 지정을 위한 주민공람을 마쳤다.

신혼희망타운 공급 대상(청약 조건)은 혼인 기간 7년 이내 신혼부부 또는 예비 신혼부부다. 다만 도시근로자 월평균 소득(세전) 120% 이하 조건을 갖춰야 한다. 지난해 기준 도시근로자 월평균 소득을 감안하면 자녀 하나를 둔 7년차 이내 신혼부부는 합산 월 소득이 586만원 이하면 청약이 가능하다. 청약통장 가입 기간은 현재 신혼부부 특별공급 요건(6개월 경과·6회 이상 납입)에 준해 정할 방침이다. 예비 신혼부부는 입주자 모집공고일 당시 혼인 계획이 있음을 소명하고 입주 땐 혼인신고서를 제출해야 한다.

◆로또 가능성 차단 검토

신혼희망타운은 주변 시세의 80% 수준에서 공급될 예정이다. 국토부는 신혼희망타운 분양주택을 ‘수익·손익 공유형 모기지’와 연계하기로 했다. 국토부 시뮬레이션에 따르면 서울 양원지구 신혼희망타운 전용면적 51㎡의 분양가는 3억원 안팎으로 예상된다. 이 중 30%인 9000만원만 초기 부담하면 나머지 70%(2억1000만원)는 주택도시기금이 지원하는 ‘손익공유형 모기지’를 통해 금리 연 1%로 대출받을 수 있다. 이 경우 상환 기간 20년 기준 월 97만원, 30년은 월 68만원을 내야 한다.

손익공유형으로 분양받은 뒤 중간에 주택을 4억5000만원에 매각해 차익(1억5000만원)을 본 경우 기금과 대출 비율만큼 차익을 나눠야 한다. 70% 대출을 받았다면 4500만원이 매도자 몫이다. 매각손실이 났을 때는 반대다. 국토부는 ‘로또 분양’ 방지 차원에서 손익공유를 의무화하는 방안을 검토 중이다.

임대형(10년 후 분양전환)은 내년 1월 출시할 ‘신혼부부 전용 전세대출’과 연계한다. 연 소득 2000만~4000만원 부부가 경기 화성 동탄2지구 55㎡(보증금 9100만원)를 신청할 경우 30%(2700만원)만 초기부담하면 나머지는 대출받을 수 있다. 대출 초기 월 상환액은 임차료와 원리금을 합쳐 73만원이다. 서울 양원지구 51㎡는 월 부담액이 95만원이다. 다만 연 소득(2000만~4000만원) 대비 과도한 부담이라는 지적도 나온다. 국토부 관계자는 “원금 거치 상환 등으로 구조를 만들어 부담을 줄이는 방안을 검토 중”이라고 말했다.

◆공공분양 경쟁 치열할 듯

공공분양주택 공급 물량은 15만 가구다. 연평균 3만 가구가 나온다. LH(한국토지주택공사)는 그동안 연평균 1만7000가구 정도를 공급해왔다. 연평균 3만 가구 중 4500가구가량은 지난 4년간 공급이 없었던 60~85㎡로 공급된다. 공급 가구 수가 늘어나고 중형도 공급됨에 따라 투자 매력이 커졌다는 평가다.

공공분양주택은 통상 주변 시세보다 10% 정도 싸게 공급한다. 정해진 분양가 수준은 없지만 공공에서 공급하는 분양아파트란 점을 고려해 주변 시세보다 낮게 책정한다.

가구원 전원이 무주택자여야 하고 해당 지역(광역시 또는 시·군)에 거주해야 한다. 지난 9월 개정 주택공급규칙에 따라 투기과열지구와 조정대상지역에선 공공분양주택도 청약통장 가입 후 2년(24회 납입)이 지나야 1순위 자격을 얻는다. 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 수도권 신규 택지지구(부천 괴안 등)는 가입 기간이 1년이다.

그러나 인기 지구에선 청약저축 가입 기간이 15년을 넘어야 당첨을 기대해볼 수 있다고 전문가들은 예상했다. LH 관계자는 “인기 지구 당첨자 커트라인은 통장 납입 횟수 200회 이상”이라며 “옛 청약저축 가입자가 무더기로 대기하고 있어 주택청약종합저축 가입자는 당첨을 기대하기 어렵다”고 설명했다. 또 이들 물량은 그린벨트를 해제해 공급하는 만큼 인근 시세에 따라 3~6년간 전매도 제한된다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com