매매가격이 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이전보다 최고 4억원 가까이 급등한 서울 반포동 아크로리버파크. 이 단지 전용 84㎡는 최고 25억원을 호가한다. /한경DB
매매가격이 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이전보다 최고 4억원 가까이 급등한 서울 반포동 아크로리버파크. 이 단지 전용 84㎡는 최고 25억원을 호가한다. /한경DB
‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 서울 강남권 집값 상승을 주도하는 아파트는 재건축 초기 아파트, 신축 아파트, 중대형 아파트 등이다. 조합을 설립한 재건축 아파트의 매매가 원칙적으로 금지되자 투자수요는 매매가 자유로운 재건축 초기 단지로 몰리고 있다.

전셋값과 매매가격 차이가 작아 ‘갭투자’가 가능한 신축 아파트도 인기를 끌고 있다. 은행 돈을 빌려 집을 사기가 어려워져서다.

중소형 아파트에 비해 상대적으로 오르지 못한 중대형 아파트도 뒤늦게 시동을 걸며 연일 최고가 행진을 벌이고 있다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “최소 10억원을 넘는 강남권 아파트를 매물이 없어서 사지 못하는 상황”이라며 “시중 유동성이 풍부한 데다 연봉이 높은 전문직 종사자나 직장인 실수요가 많아 수요 억제책에 치우친 정부 규제가 먹히지 않고 있다”고 말했다.
초기 재건축·신축·중대형이 급등 주도…'한강 조망' 반포 석 달새 4억 뛴 31억
“8·2 대책 약발 끝”

강남권 아파트 중에선 압구정동 현대아파트가 가장 먼저 지난달부터 급등 흐름을 타기 시작했다. 압구정 현대아파트(1·2차) 전용면적 163㎡는 이달 28억8000만원에 거래됐다. 8·2 대책 발표 전 26억원 선에 거래됐던 안쪽 동 매물이다. 인근 한양 1차 전용 63㎡ 실거래가도 지난 7월 14억6000만원에서 지난달 15억4700만원으로 뛰었다. 압구정동 A공인 관계자는 “8·2 대책 발표 후 호가가 3억원가량 급등했다”며 “최근에는 대형 평형이 사상 최고가에 계속 거래되다 보니 중소형 물건도 덩달아 값이 오르고 있다”고 전했다.

이 같은 상승세는 이달 들어 대치·개포·반포동으로 번지고 있다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 14억5000만원을 호가하고 있다. 이 평형은 8·2 대책 전 13억8000만원에 팔렸다. 1988년 준공돼 내년 재건축 연한을 채우는 반포동 반포한신서래 전용 137㎡는 2주 전 15억4000만원에 팔렸다. 지난해 7월 11억3000만원에 매매된 이래 가장 높은 가격이다.

대치동 한보미도 전용 128㎡는 7월 21억3000만원에서 이달 초 22억5000만원에 팔리며 사상 최고가를 경신했다. 요즘 호가는 23억5000만원 선이다. 이 단지는 입주 35년차로 재건축 안전진단을 통과했다.

입주 10년차 이내의 중대형 아파트도 이달부터 초강세를 보이고 있다. 잠실동 엘스 전용면적 119㎡는 지난주 20억원에 팔렸다. 지난 10년간 13억~16억원 선을 오가며 가격이 정체됐던 평형이다. 인근 트리지움 전용 114㎡도 지난달 15억5000만원에 팔리며 8년 만에 전고점을 뚫었다. 이 평형은 2009년 15억원에 거래됐다. 엘스 인근 B공인 관계자는 “중대형 아파트의 인기가 상대적으로 높지 않았는데 최근 찾는 이들이 확 늘었다”고 말했다.

전용면적 84㎡가 20억원을 넘는 사례도 줄을 잇고 있다. 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡는 지난달과 9월 각각 20억원에 팔렸다. 지난 7월 전고점과 같은 수준이다. 현재 호가는 21억~22억원에 달한다. 압구정 현대5차 전용 84㎡도 지난 9월 19억5000만원에 거래된 뒤 요즘 21억원을 호가한다. 지난달 19억7000만원에 거래된 현대 14차 전용 84㎡ 호가는 20억~21억원 선에 형성돼 있다. 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84㎡는 이달 19억5000만원에 거래되면서 20억원 시대에 바짝 다가섰다.

“수요 억제책이 역효과 내”

부동산 전문가들은 재건축 조합원 지위 양도 금지가 오히려 역효과를 내고 있다고 진단했다. 수요는 풍부한데 살 수 있는 집이 줄어 집값이 다시 급등하고 있다는 분석이다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “2주택 이상 보유자에 대한 양도세 가산세율 적용, 재건축 단지 매매 규제 등으로 서울 강남권엔 매도자들이 팔 수 있는 매물이 줄었다”며 “수요보다 공급 감소 폭이 더 크다 보니 거래가 줄더라도 가격이 오르는 것”이라고 설명했다.

전문가들은 또 정부가 공급대책을 내놓지 않은 점이 투자 수요와 실수요를 자극했다고 풀이했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “시중 유동성이 풍부하고 경기 회복으로 주머니가 넉넉해진 직장인이 많아 수요가 넘친다”며 “그럼에도 정부가 주택 공급을 늘릴 생각을 하지 않자 앞으로 집이 부족해진다고 판단한 투자자와 실수요자들이 호가가 높아져도 추격 매수를 하고 있다”고 말했다.

선한결/설지연/김형규 기자 always@hankyung.com